房地產公司設計管控中常見問題及對策分析

（福建泰維置業有限公司，福建 廈門 361000）

0 引言

本文將以九江茶文化商業街一期（商業綜合體）項目為例，分析房地產設計管理過程中經常出現的問題以及解決方法。九江茶文化商業街一期（商業綜合體）項目位于位于九江市老城區濱興街道三馬路區域，潯陽區與經濟開發區的結合部，東至三馬路，西至河西水廠規劃道路，南臨龍開故道龍開河，北至潯陽西路。被列入九江市2014《政府工作報告》十大重點商貿旅游項目之一和十大民生工程之一，拆遷區域涉及被征收人約1682 戶、房屋征收面積約16.7㎡萬，是九江市自20003年西園舊城改造后十余年來規模最大、協調難度最大、社情民意最復雜的舊城改造項目。

1 房地產設計所設計到內容

1.1 前期規劃

房地產設計之前要做好規劃工作，根據施工現場勘察結果制定設計方案，而且方案的內容要細化，符合工程施工實際，對確保建筑結構設計符合要求。在制定設計方案的過程中，要對技術原則予以解讀，做好分析工作，嚴格按照原則展開設計，對房地產的具體情況全面了解，還要結合自身在設計領域中所積累的經驗對設計不斷優化，確保設計完美。建筑結構設計中有很多細節方面的內容需要注意，比如，建筑設計中要充分考慮到居民的要求，在設計中出臺多個方案，從中選擇最符合居民要求的方案，以作為建筑工程施工的有價值參考。

1.2 建立結構設計模型

將設計模型建立起來，確定目標函數之后，運用函數將既定條件找出最優解，對項目資金投入量的控制起到一定的作用。在設計中還需要考慮諸多方面的問題，諸如施工環境問題、地質條件問題、氣候變化問題等等，提出相應的應對措施，確保設計滿足實際施工要求，不會存在質量問題。設計人員在開展設計工作中，要充分考慮建筑場地、建筑結構的特點、強度指標以及建筑所發揮的使用功能，針對比較常見的設計問題提出解決方案，確保設計符合相關的規定。

建筑工程建設中需要選擇合適的建筑用地，才能確保各項工作全面推進。在選擇建筑場地的時候，設計人員需要對相關的因素綜合考慮，比如，建筑工程所在區域的地質結構特點，人文環境特點、地理環境特點等等，對各項指標從綜合角度進行評估，基于評估的結果選擇合適的建筑場地。如果不能對各方面因素予以兼顧，就要有所側重，同時還要做好抗震防護工作，避免山體滑坡或者泥石流等自然災害的影響，讓建筑施工在安全的環境中展開[5]。

建筑工程設計中需要對結構體系予以充分考慮，其中所涵蓋的內容包括建筑的框架、框剪和剪力墻的結構等等，對于此，中國的結構設計規范中有所明確，但是建筑結構體系本身不存在差別，就是不同的結構對不同的建筑類型比較適用。所以，設計人員在建筑結構設計中需要考慮建筑結構體系，對于其適用性以及構造的特點充分把握。

施工中使用的材料少，施工操作更加方便。建筑結構設計中要分析建筑的對稱性特點，諸如中心的對稱性、側心的對稱性以及建筑物質心的對稱性都是需要考慮的問題，確保建筑的整體結構保持對稱[6]。

通過構建結構優化設計模型建立，將建筑設計中需要考慮的內容指標化，輸入到模型中對各項指標綜合運用，從而設計出最優的模型，

1.3 提高材料利用率

在使用建筑施工材料的時候要提高材料的使用效率，就要對建筑材料合理利用，避免造成材料浪費的問題。但是，并不是設計經驗豐富或者理論經驗充足就能夠保證施工材料被充分利用起來，而是要做到兩者的充分協同，發揮理論的指導作用，但是，設計理論要與實踐相結合，保持兩者有較高的協同度，結合豐富的設計經驗，就可以起到降低材料利用率的作用。要保證這項工作做到位，需要將材料利用方案制定出來。比如，從建筑設計實踐經驗出發，在設計受彎構件的時候采用矩形截面，還要與梁所具備的特點相結合，梁截面也在盈利梯度的變化情況下也會產生變化，由此增加材料的利用率。所以，平面梁架的應用使得載重減小，有助于提高經濟效益。

2 房地產公司設計管控中常見問題

2.1 資源管控方面的問題

房地產公司進行資源管理工作時，圖紙管理存在非常嚴重的問題，圖紙設計是否具備可實施性，并能滿足市場大眾的需要是房地產公司能在市場中獲得建設方青睞的主要憑據，一旦圖紙管理出現問題，將會在極大程度上影響到房地產項目開發工作的進行情況。

目前，房地產企業進行圖紙管理工作過程中，存在圖紙設計速度滯后的弊病，房地產項目開發需要滿足項目圖紙更改的需要，因此圖紙設計速度滯后，將會對工程項目帶來非常多的不良影響。除此之外，在圖紙管理期間，還發現圖紙設計的諸多內容與實際存在較大的出入，圖紙是工程作業人員施工的主要憑證，一旦圖紙設計存在問題，將會在其他程度上影響到工程進行，會使工程進度管理、質量管理無法按照要求推進，影響房地產公司的實際效益。除此之外，在圖紙設計階段，由于不符合企業發展要求，與市場需要存在出入，所以使房地產公司在項目開發階段處于被動地位。

2.2 任務管控方面的問題

房地產企業在項目運行階段，需要意識到任務管理的重要性，同時還應該發現當下管理過程中，發現任務管理方式不科學的弊病，房地產企業要想持續長久的發展，必須要改變任務管理存在不足。

當下發現部分房地產企業在設計管理期間，仍然使用紙質報告等傳統的信息記錄方式，這樣會使設計管理工作在運行階段，數據內容的真實性難以得到保證，一旦數據出現偏差將會直接影響到后續工作，使設計工作受到極大的影響。因此，房地產企業必須在當前階段發現影響任務管理有效性的因素，更改管理方案內容，提升任務管理在數據記錄等方面的準確性。

2.3 進度管控方面的問題

房地產公司進行設計管理工作時，進度管理異常重直接影響到企業是否能從工程項目中獲得預期的成本。房地產公司進行進度管理期間，需要制定周密的作業計劃，同時還應該加強對信息的收集、分析、整理，但是當下房地產企業管理人員對進度管理重視不足，使項目運行階段進度管控存在進度管理執行監督力度不強、計劃設計不周密等弊端。

除此之外，房地產項目在運行階段，出現設計數據與實際信息不相符的問題，這些均會影響到房地產公司對工程項目成本的把控，也會使房地產企業因為進度管理不佳，致使工程總成本上漲。

2.4 成本管控方面的問題

房地產公司在項目運行階段，需要關注成本管理工作，但是由于成本管理牽涉的層面較廣，需要對影響成本管理的眾多因素進行科學、系統的分析，但是當下房地產公司在成本管理期間對影響成本管理的因素分析不足，導致其對項目成本預估并不科學，建筑項目具備投入量大的特征，建筑項目各項成本支出數額巨大，如果不能對影響成本管理的各方面因素進行科學監管、合理預估，容易使房地產企業因為錯誤的成本管控方式，導致工程總成本上浮。

3 房地產公司設計管控中常見問題對策

3.1 資源管控問題改進策略

房地產公司在發展期間，需要意識到資源管理存在的不足，同時還應該加強項目設計單位、銷售部門、施工建設單位、設計管理部門的工作配合程度，在項目開發階段應該組織相關人員對圖紙進行全面審查、評定，確認圖紙各部分內容是否與實際相符，確保圖紙方案具備可實施性。

在設計管理過程中，需要針對管理方面存在的問題，進行科學監管，從宏觀角度分析房地產企業設計管理工作。在圖紙設計準備階段，應該到工程所在地進行實地勘察，掌握工程所在區域的地質環境因素，并考慮影響工程進行的外界因素、對市場需求進行深入研究，掌握足量的信息是確保工程設計符合市場環境并具備可實施性的有效方式，還可以憑借優秀的工程設計方案，為房地產企業帶來可觀收益。除此之外，在工程方案實施前，還需要對圖紙進行全面的審核，及時發現圖紙內部存在的紕漏之處并予以修正，保證施工作業順利進行。

3.2 任務管控問題改進策略

房地產企業需要關注任務管理，同時需要發現以往工程項目運行存在的任務管理問題，轉變傳統管理觀念，使用現代管理手段結合互聯網技術進行信息記錄等工作，同時需要構建網絡平臺，加強工程各部門工作人員的交流溝通。

房地產企業還需要在項目進行前，收集以往工程案例，總結施工經驗，及時發現影響工程進行的因素，并對本期工程進行標準量化分析，針對以往存在的施工問題進行針對性修正，并提出應急預案，確保任務管理工作可以保障工程項目順利運行。

在任務管理期間落實獎懲制度，對工作表現優異的員工進行鼓勵，確認各部門工作人員的作業內容，當工程作業出現質量問題后能快速找到責任人，并對其進行懲處，通過科學的管控提升作業人員對工作的重視程度，還能在極大程度上防止人為疏漏等問題頻繁出現。

3.3 進度管控問題改進策略

房地產公司應該重視設計管理工作，發現進度管理在當下存在的弊病，房地產企業仍然存在進度監督不足的問題以及各項管理條例無法落實在工作中的情況，因此需要在工程項目運行階段，加強各項工作的監管力度，同時還需要了解房地產項目運行期間影響工程作業的因素，從施工準備階段、施工階段、驗收階段加強進度管控力度，同時還需要根據工程作業要求，合理的制定進度管理方案，確保工程進度可按規定方向運行。

在項目材料采買、設備使用期間，應該考慮到工程對材料以及設備的需求，加強對工程材料的監管，還需要在工程作業推進期間，明確施工人員管理、施工工序、控制設備管理等內容，將施工工序、工程材料采買、施工人員管理等工作與進度管理相掛鉤，并在進度管理實施后，加強進度管理的執行力度，相關工作人員必須要明確管理要點，同時還應該在工程運行階段，及時記錄工作數據，當工程出現影響工程進度管理的問題后，及時向上匯報并制定解決方案。

另一方面，進行進度管理需要考慮到工程作業在戶外進行的特殊性，需要制定應急預案，防止外界因素對工程形成干預后，無法及時采取應對措施，從而拖慢工程進度。

3.4 成本管控問題改進策略

房地產公司在當前階段，需要重視成本管理，考慮傳統成本管控因沒有顧慮周全，在戶型設計、市場預估等方面考慮不周到，從而使工程項目難以為房地產企業帶來可觀收益的實際情況，重置成本管理方案，了解工程項目成本管控要點，同時從人力成本、銷售成本等多方面因素入手，進行科學分析，并完成會計核算成本、材料采購成本等工作。

成本管理必須兼顧工程各項支出活動，同時還應平衡成本與施工項目質量。在戶型設計期間，需要明確市場對設計方案的需要，在保證戶型設計具備特色的同時，加強工程項目銷售成本的控制力度、提升企業內部管理水平，保證項目順利運行，并為企業帶來可觀的收益。

4 結語

房地產公司在發展期間需要重視設計管理，考慮到管理內容眾多、牽涉層面較廣的實際情況，因此在設計管理期間企業必須要找到影響管理效果的主要因素，同時還需要重視任務、資源、進度、成本管理等工作，并加強管理執行力度，確保各項工作可以按照流程進行。另一方面，企業需要隨著行業發展舉辦技能培訓活動，提升設計人員的專業能力，不斷完善內部管理體制，通過科學的監管以及設計方面的突出優勢，讓房地產企業可以在競爭者市場環境中脫穎而出，讓企業可以持續、長久的發展下去。