房地產開發企業項目管理與成本控制措施探討

虎樹曄

（寧夏和睦家投資置業有限公司，寧夏銀川 750000）

0 引言

經濟體制不斷改革和完善，房地產行業迎來新的發展機遇與挑戰，在國家政策及市場因素等影響下，房地產項目邁向新的發展階段，項目開發質量不斷提高，規模也在不斷擴大，大量資金涌入房地產行業，使房地產開發具備充足的資金支持，同時房地產開發企業的競爭越來越激烈，那么加強項目管理與成本控制是提升企業核心競爭力的重要方式，通過積極開展項目管理，并且對成本進行合理控制，促使房地產開發企業穩定發展。另外，需要企業高度重視項目管理與成本控制的重要性和價值性，結合企業自身發展現狀，從地產開發項目的各個階段出發，全面落實項目管理，有計劃的開展成本控制，確保將成本投入控制在合理范圍內，為企業贏得更多經濟收益，促使房地產開發企業長足發展，進一步提高我國經濟建設水平。

1 房地產開發企業項目管理與成本控制的重要性

對于房地產開發企業而言，項目管理與成本控制是保證企業長足發展的關鍵，也是企業在激烈市場競爭中得以生存和發展的根本，由此可見，項目管理與成本控制對企業發展至關重要，主要體現在以下方面：首先，房地產項目管理在整個項目中起指導作用，其管理成果直接關系房地產項目的質量、進度、效率及效益；其次，在房地產項目施工過程中，加強項目管理，督促施工人員嚴格按照規范作業，確保施工項目有序進行，通過項目管理，掌握資金投入情況，從而更好地控制成本，為提升企業經濟效益奠定基礎；最后，通過項目管理和成本控制，大大節省施工成本，在保證項目質量的基礎上，縮短施工周期，有效提升房地產企業的社會價值和名譽。此外，項目管理與成本控制為房地產項目順利進行提供重要決策依據，只有二者相互配合、相互融合，充分發揮項目管理能效，才能最大限度提高施工資源利用率，推動房地產開發企業不斷邁向新領域。

2 房地產開發企業項目管理措施

2.1 前期準備環節

房地產項目開發過程中，前期準備工作主要是指為籌備工程項目的必要工作，從獲取項目建設土地的使用權到項目建設前的管理工作，這一階段是房地產項目管理的核心環節，通過前期準備工作有序開展房地產項目的規劃、設計、招投標、合同及現場勘查等一系列工作，對整個工程項目起到決定性作用，如果出現任何問題都會給地產項目質量帶來嚴重影響，一定程度上阻礙企業持續穩定發展，因此，需要管理人員重視項目管理，從前期準備階段直至項目完成，將項目管理貫穿其中，采取人性化管理方式，調動工作人員積極性，為高效完成房地產項目夯實基礎。

2.2 初期設計階段

首先要選擇高資質的設計單位，結合房地產開發項目的實際情況，合理控制設計成本，保證設計效果達到預期目標。經過多個設計單位綜合實力比對，優先選擇設計觀念超前、實力雄厚的設計單位，具備較強的成本控制能力，開展設計工作時，需要開發管理人員與設計人員及時溝通，掌握設計進度以及相關事項，確保設計人員正確領會項目開發要求和目標，便于設計人員開展相關工作，嚴格遵守國家和行業相關規定，提高設計工程的技術含量，并且安排專人負責方案審核，確保設計方案的合理性和可行性，避免存在安全隱患。

2.3 開發建設階段

房地產開發項目管理中，要以工程合同為根本，嚴格把控施工質量和進度，主要從以下方面入手：首先，房地產開發企業管理人員全面做好施工合同管理工作，確保相關管理順利進行，為提升企業經濟效益夯實基礎；其次，質量管理過程中，經由企業管理人員做好工程項目的統籌和規劃，嚴格按照規范開展質量管理，提升企業的社會效益；最后，進度管理過程中，做好施工各部門的協調工作，編制合理的施工組織設計方案及進度計劃，促使工程項目按期完成，提升企業的綜合效益。

3 房地產開發企業成本控制措施

結合房地產發展的實際情況來看，房地產產業的發展時間比較短，但是已經取得顯著成效，隨著房地產行業的快速發展，很多方面存在不足，比如成本支出大、經濟效益低等，很大程度上阻礙房地產企業的發展和進步，甚至存在很多企業對成本控制不夠重視，忽視隱性成本控制，導致成本資金投入大，給后期成本控制和管理帶來較大難題，不利于企業發展。為了實現成本控制的預期目標，可以從以下方面落實，希望給更多專業人士提供建議。

3.1 建立完善的成本動態控制體系

目前，大多數房地產開發企業在成本控制過程中，主要以月為單位，通過實際成本與計劃成本比對，找到實際原材料消耗的原因，從而制定合理的控制措施，但是這種情況成本控制常在事情發生后期，影響成本控制的整體效果。因此，為了緩解這一問題，從房地產開發企業的實際情況出發，建立完善的成本動態控制體系，明確成本管理目標，將成本控制職責細化，提前預判成本控制中可能出現的問題及隱患，增加成本消耗的對比頻率，有助于及時發現成本控制中存在的問題，通過動態核算方式，提升實際管控工作的時效性，并且編制相應的糾正措施，確保成本控制工作順利進行，直至工程完工。

在成本控制管理過程中，項目經理是核心崗位，成本監管效果與項目經理綜合能力息息相關，為此，建立完善的成本動態控制體系后，需要企業構建關于項目經理的基金調度制度，明確項目經理工作職責，將成本目標預算與項目責任中心預算差額交付給項目經理進行支配和使用，如果出現超預算行為，追究問題責任人，采取相應的懲罰制度，確保超預算問題得到解決。此外，進一步完善動態成本偏差調整制度，將可調度范圍、流程和方法進行詳細編制，通過全面分析工程量及工程變更，對項目預算進行科學調整，避免超預算或成本支出不合理的問題產生。舉例說明，某房地產開發企業在項目設計不合理，造成施工成本嚴重超出預期值，通過管理人員及相關部門群策群力，深入研究成本控制的有效方式，運用限額方式嚴格監管每個施工流程，細致到每個施工材料成本，嚴格落實合同條款，確保更改設計方案的合理性、可行性，從而保證房地產項目順利進行。

3.2 科學監管財務費用支出

科學監管財務費用支出能夠實現節約企業成本，也是合理控制企業成本的重要舉措，當下，房地產企業開發籌備資金的渠道有很多，包括企業資金、銀行貸款、承建商帶資承包以及預收款等方式，更好地保證房地產項目順利進行。上述融資方式與企業成本控制成果息息相關，需要提前做好籌備資金預算工作，選擇恰當的籌資機會，明確籌資期限，以達到合理控制籌資成本的目的。值得注意的是，承建商帶資承包方式，要對承建商進行全面調查，包括資金實力、社會信譽以及施工實力方面，確保承包商能夠擔任房地產項目的建設工作，經由專業人士詳細分析承建商提供的籌資方案，保障合同以及資金按期進行。

3.3 有效控制承發包造價

通常，房地產開發企業主要通過招投標方式，在眾多投保單位中選擇資質高、信譽好、報價合理的承包商，同時房地產開發企業可以采用的招標方式多種多樣，對于不同的開發項目采用不同的招標方式，要依據具體施工環境科學選擇，實現有效控制承發包造價。另外，多數房地產開發企業委托中介機構編制合理的項目標底，前提要保證中介機構資質和信譽，確保招標價格與實際建設情況相符。為了達到更理想的造價標準，要求專業造價人員細致羅列工程量清單，設計變更時按照實際情況進行調整，將材料價格風險控制在合理范圍內，一般主要材料的漲幅和降幅控制在5%，由施工單位承擔風險，在風險范圍外則由房地產企業承擔，通過這一方式，實現有效控制承發包造價，進而實現科學控制項目成本，對實現企業綜合效益最大化具有積極作用。

3.4 樹立企業正確的成本管理意識

房地產開發項目需要大量的資金作為運行保障，需要企業隨時了解和掌握市場動態，包括原材料價格漲落、稅收政策的變化、城市發展總規劃等多方面，以采取科學的成本控制措施，在此前提下，樹立全員正確的成本管理意識，讓所有員工了解企業發展目標以及成本控制目標，將成本管理工作貫穿于每個階段，協調好項目品質與經濟效益的關系，提前預判可能出現的成本管理問題，制定系統的控制措施和解決對策，促使成本管理工作高效完成。另外，從根本上加強成本控制管理，將所有相關項目進行嚴格審查，運用科學手段實現成本控制的預期目標，以提升企業的核心競爭優勢，促使房地產開發企業在激烈市場競爭環境中得以駐足，為企業長遠發展夯實基礎。

4 結束語

綜上所述，房地產開發企業快速發展，市場競爭關系越發激烈，只有不斷提高企業的核心競爭優勢，才能在激烈市場競爭環境中生存和發展，那么加強項目管理與成本控制非常必要，結合企業實際發展情況，采取科學有效的管理方式，實現動態化和精細化管理，使項目管理與成本控制得以高標準實現，進一步提升企業的綜合能力，一方面有助于引領房地產行業不斷發展和進步，另一方面有助于提升房地產開發企業的綜合效益，推動我國經濟建設水平得到顯著提高。