中小型房地產企業跨區域項目開發管理分析

陳鑫

（云南紅塔房地產開發有限公司 云南昆明 650051）

近些年來，國家不斷加強了對于房地產業的宏觀調控，在目前新形勢下，房地產業的逐步規范也為跨區域發展提供了有利條件。但隨著越來越多的企業進行跨區域發展，這一形勢成為常態化，進一步擠壓了中小型房地產企業的發展空間。再加上中小型企業急于發展，在經驗與管理經驗不足的情況下，很容易使自身陷入困境，達不到預期效果甚至失去原有控制。但跨區域發展仍是我國中小型房地產企業發展的必由之路，需要對開發管理模式進行論證分析。

1 房地產跨區域開發簡介

房地產作為我國國民經濟的支柱產業之一，伴隨著社會經濟發展而不斷進步。房地產企業在各地區準入條件適度放寬的條件下，開始實施“走出去”戰略，許多中小型房地產企業也投入其中，進行跨區域的項目開發。屬于高地域性行業的房地產業，跨區域項目的開發管理是企業發展的必經之路，但如果企業對于跨區域發展戰略研究不充分，會嚴重影響企業發展，所以對于管理模式的研究也成為中小型房產企業發展壯大的一大要素。

1.1 跨區域開發的概念

跨區域開發與管理是房地產公司根據自身的發展計劃和管理方向，為壯大自身實力與提高公司利益，根據行業特點與企業優勢，通過市場調研等步驟，進行內部資源的整合以及配置。針對特定的細分市場，根據調研與整合，有計劃的進行開發活動，對其他區域的房地產項目進行開發和管理，在不同區域實現企業組織，實現企業的發展與壯大[1]。

1.2 房地產跨區域開發的研究步驟

中小型企業在平穩較快發展的同時，為獲得更大利潤并擴大企業規模、保障企業長期發展，跨區域發展是必由之路。但在進行跨區域發展的同時，機遇與挑戰并存。所以，為保證發展的持續性以及穩定性，對于進入發展城市的市場進行調查研究是必要的。

1.2.1 進入區域城市發展的研究

進入城市的購買力與消費水平：跨地域開發所進入城市的經濟發展水平以及消費能力，直接關系到此區域房地產產品的消費能力。居民可支出收入越多，消費能力就越高，目標區域的潛在能力就越大。

進入區域市場的發展潛力：企業在進行前期選擇跨區域發展目標時，應著眼于此區域的長遠發展潛力，探尋本地市場飽和度以及資源運用情況，對于城市整體實力作出研究，判斷中長期的發展潛力[2]。

1.2.2 目標區域政治環境研究

房地產行業整體受政策影響較多，房地產企業應選擇政策管理較為規范、法制管理嚴格的城市進駐。且應嚴格遵守當地政策法規，做好各項溝通工作，避免渠道障礙等情況。

1.2.3 發展區域的產業鏈研究

在當地的產業鏈研究中，需注意同本地競爭對手與外來開發商的對比評價，注意廣告媒體以及中介行業資源，進行相關產業鏈的整合，盡可能增強資源整合能力。

1.2.4 區域規劃研究

房地產開發廣受區位規劃以及設計規劃影響。應大力拓展信息資源，做好用地規劃與設計規劃，盡可能搶占信息資源，避免后期變更所帶來的影響。

1.2.5 人文環境與需求研究

要對于開發區域的人文環境與需求進行調查，與地域特性相結合，了解當地社會內涵與人文特點和人民需求。在設計過程中也應因地制宜，尊重當地風俗習慣、自然條件，著重把握拆遷問題，對于各類事件做好應急預案[3]。

2 中小型企業跨區域開發的模式選擇

2.1 中小型房地產企業跨區域發展戰略模式選擇

（1）密集型發展戰略：也可稱為專業化戰略，指目標企業僅進行一類產品的開發與經營，發展壯大依靠擴大經營規模和開拓新市場、站穩老市場，不斷尋求提高市場占有率得以實現。

（2）一體化發展戰略：指企業以原有業務為基礎，以原有產品為基礎，不斷增強產品經營的深度或廣度，擴大生產經營規模，以此方式壯大公司實力，可分為縱向一體化發展戰略和水平一體化發展戰略。

（3）多元化發展戰略：指企業在原有產品的基礎上開發完全新的、同原有產品有本質差別的產品，并進行發展經營，也可進一步細分為相關多元化發展戰略和非相關多元化發展戰略。

2.2 中小型房地產企業跨區域發展戰略的主要內容

在實際的發展中，企業發展戰略應著眼于中長期階段，通常包括以下內容：

（1）培養企業核心競爭力：核心競爭力是指企業獨有的在技術、管理或文化方面的專長，形成自己的特色不易被他人模仿，并可同企業的發展而不斷拓展?？梢酝度腴_發新品或開發新市場，保障企業長久具有競爭力。

（2）開拓合作競爭新道路：市場經濟也是合作與競爭的經濟，企業間的合作競爭也是大勢所趨，應同相關企業進行協作，尋求雙贏，進行協作性競爭。

（3）樹立良好的企業文化：企業文化具有鮮明的導向力，可對于員工行為有導向作用。同時，企業文化具有鮮明的凝聚力和激勵能力，能激勵員工的斗志、促進團結和調動積極性，幫助企業的發展。

（4）重視增值服務與創新：隨著人民物質文化需求的不斷提高，服務競爭將成為現代市場發展的重要趨勢，在企業發展中應注重顧客滿意程度的提高與產品質量的保障，對于中小企業的發展有重要的作用。

（5）企業形象塑造：企業形象對于顧客的選擇有決定性的作用，在中小型房地產企業的發展中，應注意企業文化形象的塑造，并著力體現企業的差異化，樹立獨立的企業形象，形成企業形象特色。

（6）強化品牌意識：品牌是占領市場打開市場的利器，品牌意識的塑造有助于提高企業的整體競爭力，穩定產品價格，有利于打開銷售市場并形成規模。

3 跨區域開發的風險因素與數據分析

3.1 跨區域開發的風險因素

在跨區域房地產開發中，必然要面對著政策風險、財務風險、戰略風險、認識風險等，而根據不同的城市類型，也存在著其他不同的風險類型。一線城市高收益的同時存在較高風險；二線城市競爭壓力小的同時利潤較低；三線城市競爭力低、風險低的同時，難以為企業帶來高利潤回報。企業在開發中應進行有效的風險規避，可進行多樣化的組合投資，根據中小型的企業定位進行合理的風險分散，尋求最有力的企業擴張投資方式，將企業資源進行合理調配，確保在最優風險組合下創造效益最大化[4]。

3.2 跨區域開發數據分析

根據有關數據分析，一線城市城鎮住宅竣工面積遠高于二線城市，但隨著房價上漲以及各項政策影響，已竣工商品住宅面積占城鎮竣工面積比例方面，二線城市略高于一線城市?，F今一線城市的商品房開發已經收到限制，隨著經濟適用房的推行，一線城市的開發利潤將進一步受到壓縮。在跨地域開發中，應對相關數據進行詳細分析，將利潤率與自身的高負債特點進行對比，選擇相對穩定的市場，保障跨地域開發的平穩運營。

4 中小企業跨區域開發遇到的問題與解決方案

4.1 可行性研究與集體決策

對于跨區域開發中的各項問題與決策，企業應對于項目周邊市場進行各步驟要素的調查研究，由長遠眼光出發，從企業規劃到周邊市場規劃作出判斷。并成立分公司，調研市場狀況與競爭對手狀態、項目優劣勢等，得出項目成本回收預期。有項目開發區域子公司匯總調查結果并提出會議請求、召開公司會議，向公司董事會匯報情況以及各項指標，進行充分的討論在形成決議，避免盲目性和決策失誤，確定各項細則后啟動方案。

4.2 適應熟悉不同地域辦事流程差別

在房地產開發中，各項證件與資質需完善齊全，政策以及辦事流程是其中的重要環節，牽扯到的項目部門也較多，耗費時間與精力也較多，會造成許多實質性的困難，從而影響項目的開展。在跨區域房地產開發中，應根據所在地的開發特點與政策進行預先熟悉與適應。對于層層審批流程做具體的模擬與記錄，根據項目特點預先提起申請，以免影響項目開展。

由前期方案看，各地辦理流程與手續審批流程各不相同，許多一二線城市都開通了政務一體服務中心以為居民與各企業提供政務便利、節約審批時間，但需根據所在區域具體情況進行具體分析，以免影響進度流程。

對于工程施工材料的檢測也是一大環節，應按批次進行檢測，按照項目工程的要求進行對照，應嚴格符合當地政府的環保要求與材料標準。如有材料更換或其他特殊情況，應提前進行審批檢測，以免耽誤工期或對施工造成影響。

4.3 適應跨區域地區的辦事程序

項目的開展會涉及多項手續辦理與資料準備，跨區域發展的新區域與原有工作習慣往往存在較大差異，此類差異會造成極大的辦事困難。在手續辦理與資料準備工作中，應對各部門手續辦理的差異進行匯總，預先熟悉手續差異與資料準備細則，做好各項評估與立項手續準入。設立專業資料員崗位，對于各項手續作出準備工作和備案，熟悉各個部門的工作流程與辦公位置，適應當地辦事程序，保障項目順利開展。

4.4 加強與當地政府與當地企業的協作

在跨區域開發中，為避免項目滯后與開發困難，面對新的地區必須加強與當地相關企業的協同以及與政府的合作。新開發區域子公司應加強與當地企業的合作，吸取經驗的同時尋求技術層面的交流與協作，達成長期合作關系，可在各自地域進行互相合作，節約時間與精力[5]。

在同政府的溝通中，應嚴格遵守當地規章制度，將各項稅款等繳納齊全，并根據相關規定申請可能的優惠及減免政策等?？稍诠鹃_發范圍內，加強與政府部門的合作，同當地政府合作基礎設計建設等項目，尋求合作發展。

5 結語

中小型房地產企業的跨區域項目開發管理是一個綜合性體系，涉及眾多方面。各企業應以自身發展特點與模式為基礎，深入研究目標區域的各項要素，做好自身建設。應做好風險管控與決策分析，制定合理的發展戰略，促進企業的跨區域開發項目發展。