房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型文創(chuàng)地產(chǎn)的發(fā)展之路

文/毛立鵬

中國房地產(chǎn)行業(yè)已發(fā)展20余年，但房地產(chǎn)企業(yè)仍難以獲得長期、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)高庫存的壓力，行業(yè)內(nèi)開始探索去庫存方式。“十三五”規(guī)劃指出，2020年文化產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，國家將出臺(tái)多項(xiàng)政策支持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。各地方政府紛紛出臺(tái)相應(yīng)的政策，在資金、用地、人才等方面給以保障。隨著影視文化行業(yè)的火爆以及傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，文創(chuàng)地產(chǎn)悄然興起。

一、我國文創(chuàng)地產(chǎn)背景

“地產(chǎn)變局”之說由來已久，眾房企為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變遷，紛紛探索轉(zhuǎn)型之路。[1]隨著我國GDP體量的迅速增長，國民精神文化需求也進(jìn)一步提升，文化產(chǎn)業(yè)GDP滲透潛力逐步顯現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)開發(fā)模式是以“建筑”為核心,未來越來越多的產(chǎn)業(yè)類地產(chǎn)會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展方向。過去房地產(chǎn)業(yè)注重滿足消費(fèi)群體的物質(zhì)需求，未來房地產(chǎn)業(yè)將更注重滿足消費(fèi)群體的文化需求，如娛樂、休閑、旅游、教育、養(yǎng)生、養(yǎng)老等。因此，未來房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型會(huì)以消費(fèi)群體的文化需求為重心。文創(chuàng)地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。

文創(chuàng)地產(chǎn)即“文化創(chuàng)意+地產(chǎn)”，綜合創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的特征，并以文化理念為包裝，提高房地產(chǎn)業(yè)附加價(jià)值。[2]與一般地產(chǎn)項(xiàng)目不同，文創(chuàng)地產(chǎn)需要更多的文化支撐、產(chǎn)業(yè)支撐，提供“身心平衡、天人合一”的消費(fèi)體驗(yàn)。[3]換言之，文創(chuàng)是地產(chǎn)的內(nèi)涵，地產(chǎn)是文創(chuàng)的載體，兩者的互動(dòng)將促進(jìn)彼此產(chǎn)業(yè)鏈的增值，產(chǎn)生不可估量的社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值。當(dāng)前文創(chuàng)地產(chǎn)主要分為文化旅游地產(chǎn)、文化影視地產(chǎn)、文化商業(yè)地產(chǎn)、文化體育地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。[4]

二、我國文創(chuàng)地產(chǎn)的發(fā)展概況

（一）文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?/h3>

“十三五”規(guī)劃指出，2020年文化產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)。不難看出，文化產(chǎn)業(yè)的重要性已上升到國家戰(zhàn)略層面。近十年來，我國文化產(chǎn)業(yè)的GDP貢獻(xiàn)率不斷增長。隨著國民經(jīng)濟(jì)的增長，人們對(duì)影視文化的關(guān)注度越來越高，國民影視文化需求也不斷攀升，這將進(jìn)一步帶動(dòng)影視文化行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)張。在電視產(chǎn)業(yè)迎來高速發(fā)展階段的同時(shí)，我國的電影事業(yè)發(fā)展迅猛，票房屢創(chuàng)新高，銀幕數(shù)登頂全球第一，國產(chǎn)影片數(shù)量、質(zhì)量均大幅提升。Wind披露的數(shù)據(jù)顯示,2018年我國僅電影行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模就已超過600億元。如果將廣播、電視劇的市場(chǎng)份額納入統(tǒng)計(jì)范疇,影視產(chǎn)業(yè)的總體市場(chǎng)體量已經(jīng)突破7500億元。與此同時(shí)，我國的文化產(chǎn)業(yè)依然具有較大的市場(chǎng)空間。部分歐美國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，美國文化產(chǎn)業(yè)的GDP貢獻(xiàn)率高達(dá)25%，英國文化產(chǎn)業(yè)的GDP貢獻(xiàn)率為11%。而截至2018年底，我國文化產(chǎn)業(yè)的GDP滲透率僅為2.6%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家的滲透程度。因此，我國文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

中國文化“內(nèi)需”強(qiáng)勁。我國擁有豐富的文化藝術(shù)資產(chǎn)以及強(qiáng)大的現(xiàn)當(dāng)代文化藝術(shù)創(chuàng)作力，積淀了較為可觀的產(chǎn)業(yè)力量。一方面，這些文化藝術(shù)資產(chǎn)需要“盤活”，需要轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力與利潤。另一方面，在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)中，科技創(chuàng)新與文化創(chuàng)意成為關(guān)鍵因素，而這一因素正孕育在以創(chuàng)意力和創(chuàng)新力為支撐的文化產(chǎn)業(yè)中。

此外，中國文化“外需”也在不斷擴(kuò)大。在國家形象傳播上，我國需要與經(jīng)濟(jì)總量相匹配的“國家形象”。頂層對(duì)我國“文化輸出”的殷切期望正說明：文化產(chǎn)業(yè)是未來我國的“國家戰(zhàn)略”。

國家的政策支持、巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間與消費(fèi)潛力、互聯(lián)網(wǎng)的迅猛發(fā)展、國內(nèi)外市場(chǎng)需求等都將文化產(chǎn)業(yè)的地位推向了新的高度，而蓬勃發(fā)展的文化產(chǎn)業(yè)必然會(huì)催生出文化地產(chǎn)的繁榮。

（二）文創(chuàng)地產(chǎn)當(dāng)前的問題

傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型壓力未來文化產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿ο嗷ソY(jié)合，形成了推動(dòng)文創(chuàng)地產(chǎn)發(fā)展的潛力。正是基于這樣的需求，我國涌現(xiàn)出大量以影視、旅游等為主題的文創(chuàng)地產(chǎn)，如拍攝了《流浪地球》的青島東方影都影視產(chǎn)業(yè)園、萬科與曲江文投合力打造的曲江創(chuàng)意谷、華夏幸福的大廠影視小鎮(zhèn)、77文創(chuàng)攜手花樣年打造的幸福七和文創(chuàng)園、方特“熊出沒”主題樂園、華誼兄弟電影世界等。

然而，由于文創(chuàng)地產(chǎn)發(fā)展過快，也容易出現(xiàn)用力過猛導(dǎo)致經(jīng)營不善的情況。影視園區(qū)是影視產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施，也是各地政府眼中的朝陽產(chǎn)業(yè)。因此，大量影視園區(qū)、影視特色小鎮(zhèn)“拔地而起”。不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國各類影視園區(qū)共1000余家，包括影視主題公園、影視產(chǎn)業(yè)園、影視基地等。然而，據(jù)北京大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)研究院的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，由于國內(nèi)影視園區(qū)發(fā)展過快，不顧當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，一味大干快上，導(dǎo)致能夠贏利的園區(qū)數(shù)量只占總數(shù)的5%，如云南大理天龍八部影視城、諸暨影視城、白鹿原影視基地、武漢萬達(dá)電影樂園等都面臨經(jīng)營不善的境況。

三、文創(chuàng)地產(chǎn)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

文化產(chǎn)業(yè)的巨大潛力以及房企轉(zhuǎn)型的迫切期望促使文創(chuàng)地產(chǎn)成為眾多房企的轉(zhuǎn)型目標(biāo)。然而，轉(zhuǎn)型還需有的放矢，要充分發(fā)揮企業(yè)自身與園區(qū)當(dāng)?shù)氐馁Y源稟賦優(yōu)勢(shì)。

（一）載體聯(lián)動(dòng)，輻射商旅文綜合體品牌

文創(chuàng)地產(chǎn)的健康快速發(fā)展離不開商業(yè)旅游文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。只有商旅文產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展才能滿足文創(chuàng)地產(chǎn)的發(fā)展需求，才能滿足與帶動(dòng)市民的文化需求，催生整個(gè)社會(huì)的文創(chuàng)氣息，為文創(chuàng)地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造市場(chǎng)基礎(chǔ)。

（二）提升能級(jí)，做好全球服務(wù)商

國民對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的需求帶動(dòng)了文創(chuàng)地產(chǎn)的發(fā)展，為滿足新時(shí)期的文創(chuàng)市場(chǎng)需求，必須保質(zhì)保量地提供文創(chuàng)服務(wù)，對(duì)供應(yīng)商的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審核。為了不斷提升文創(chuàng)地產(chǎn)供應(yīng)商服務(wù)能級(jí)，企業(yè)可以在區(qū)域內(nèi)設(shè)置多種招商方案及有門檻的優(yōu)惠政策，制訂“一站式”企業(yè)服務(wù)體系，建立推廣“樓小二”樓宇服務(wù)站，以個(gè)性化的服務(wù)營造更好的招商環(huán)境，招募更加專業(yè)、人性化、高質(zhì)量的文創(chuàng)地產(chǎn)服務(wù)供應(yīng)商。

（三）對(duì)接國家戰(zhàn)略，打造特色文創(chuàng)地產(chǎn)品牌

國內(nèi)優(yōu)秀房企要在積極探索與發(fā)展文創(chuàng)地產(chǎn)的同時(shí)，主動(dòng)對(duì)接國家戰(zhàn)略，積極統(tǒng)籌優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，緊隨文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，打造有特色的文創(chuàng)地產(chǎn)品牌，努力挖掘發(fā)展?jié)摿Γㄟ^以點(diǎn)帶面的方式，發(fā)展文創(chuàng)地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)點(diǎn)和增長點(diǎn)。

四、文創(chuàng)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

（一）信息化、智能化

信息時(shí)代，需要打造智慧文創(chuàng)地產(chǎn)。借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)，將園區(qū)、建筑物與商業(yè)管理系統(tǒng)緊密聯(lián)系。通過安裝移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)設(shè)備、職能監(jiān)測(cè)設(shè)備，優(yōu)化園區(qū)管理，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，可以利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，提高入駐企業(yè)運(yùn)營的便利度，提供個(gè)性化服務(wù)，增加企業(yè)對(duì)園區(qū)的依賴度，形成園區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）專業(yè)化

文創(chuàng)地產(chǎn)，在做好地產(chǎn)建設(shè)、物業(yè)管理的同時(shí)，也要承擔(dān)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的職責(zé)。企業(yè)不僅需要成熟的地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，更需要擁有專業(yè)的文化運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，從而優(yōu)化文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)營商環(huán)境，做好對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的服務(wù)工作，協(xié)助園區(qū)內(nèi)影視企業(yè)較有效率地通過審批，并協(xié)助協(xié)調(diào)拍攝對(duì)接工作。同時(shí)，團(tuán)隊(duì)要擁有較強(qiáng)的資本運(yùn)作能力，可以通過設(shè)立影視產(chǎn)業(yè)投資基金，發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+影視劇眾籌”、“互聯(lián)網(wǎng)金融+編劇”等，并利用大數(shù)據(jù)平臺(tái)進(jìn)行分析，繼而幫助入園企業(yè)更好地發(fā)展。

（三）競(jìng)爭(zhēng)加劇

未來隨著文創(chuàng)地產(chǎn)的日漸成熟，會(huì)涌現(xiàn)越來越多的優(yōu)質(zhì)文創(chuàng)園區(qū)、影視園區(qū)乃至影視小鎮(zhèn)。這將對(duì)開發(fā)企業(yè)，提出更高的要求。企業(yè)需要在園區(qū)發(fā)展過程中，牢牢把握自身的核心優(yōu)勢(shì)，建立企業(yè)發(fā)展“護(hù)城河”。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境下學(xué)會(huì)擁抱新常態(tài)，利用自身優(yōu)勢(shì)，緊隨國家戰(zhàn)略與政策，明確自身定位，將文創(chuàng)與地產(chǎn)“完美結(jié)合”。