基于內外業一體化技術的漳平市農村地籍與房屋調查的設計與實現

林 愿

（福州林景行信息技術有限公司，福建 福州350117）

0.引言

加快包括農村宅基地在內的農村地籍和房屋調查，推進宅基地使用權和集體建設用地使用權確權登記頒證工作，是貫徹落實黨的十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》、福建省省委九屆十次全會《中共福建省委關于貫徹黨的十八屆三中全會精神全面深化改革的決定》和2014年中央1號文件、省委1號文件精神，深化農村土地制度改革，促進城鄉統籌發展的重要基礎工作。通過農村地籍調查，為宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證提供基礎支撐。

1.任務概況

根據《地籍調查規程》、《房產測量規范》、《土地登記辦法》和《不動產權籍調查技術方案》等技術規范，結合漳平市永福鎮18個村的具體情況，以滿足農村集體土地確權登記發證工作為出發點，充分利用已有基礎測繪、土地調查和登記發證成果，對調查區內所有的宗地以及房屋建筑物、構筑物進行1∶1000比例尺數字化地形圖測量和權屬調查，采用全野外大比例尺數字化測繪或修補測方法，基于內外業一體化的數據采集和處理技術，獲取準確翔實的農村地籍與房屋調查數據，進一步推進農村房地一體化登記工作的深入開展[1]。

2.技術路線

項目基于內外業一體化的作業模式，主要是將平板設備（手提電腦）或PDA（個人數字助理）手簿通過專線連接到測量設備，這樣的話，調查的數據就可以直接進入平板系統，進行現場測繪制圖。也就是說，外業走訪調查房屋的所屬產權，測量房屋的長寬及進行相應的面積量算，調查數據直接進入平板或PDA，當場可以快速制圖，同時將房屋調查成果記錄在成果表格中，從而對調查成果達到統一管理的目的。該技術是改變了傳統測繪的外業和內業分割處理的作業方式，提高了工作效率，提高了成果的準確性。

2.1 外業調查

根據現有掌握資料成果，調查土地權屬狀況，獲取每宗宅基地和集體建設用地的權屬、位置、用途、界址、邊長等數據[2]。對于已調查發證的宗地，按照原國土資源部《不動產權籍調查方案（試行）》有關規定，將原19位宗地碼統一轉換到七層28位層次碼結構；對于未調查發證的宗地，進行不動產單元設定與代碼編制[3]。

2.2 內業匯總

統計匯總調查有關數據，包括土地分類和面積統計數據及房屋調查屬性數據。

2.3 建立數據庫

按照《城鎮地籍數據庫標準》（TD/T 1015-2007），建立農村不動產權籍調查數據庫，實現對成果的組織與存儲，進行成果的圖、表、文的一體化管理[4]。

3.基于內外業一體化技術的應用實例

項目涉及的工作主要包括：工作準備、地籍測量、權屬調查、房屋調查、建庫等內容。

3.1 工作準備

根據項目的目標和要求，收集已有數據情況，了解資料的現勢性和可利用情況，配合自然資源部門進行宣傳工作。

為確保本項目順利進行，權屬調查由漳平市自然資源局牽頭組織，住建部門配合，充分發揮鎮（街道）、村建站、駐村駐點干部和農村集體經濟組織、村民自治組織等基層力量，共同配合作業隊伍完成權屬調查和地籍測量工作。

本次調查對所涉及范圍內的18個村，需要對檔案的掃描（拍照）處理，地籍檔案分類整理，房產檔案分類整理，并對于此次核實的宗地進行屬性錄入。

將年度土地變更調查數據庫中標定開展村莊的202地類圖斑和203地類圖斑范圍內的集體建設用地和農村宅基地套合到最新1∶1000正射影像圖上，確定調查控制范圍，并在正射影像圖上疊加鄉鎮、村界，以及地籍區、地籍子區界線，標注所有自然村的名稱，形成測繪工作底圖[5]。

3.2 地籍測量

建立首級控制網可采用全球導航衛星系統（GNSS）靜態測量、RTK測量和導線網的方法。應遵循從整體到局部、從高級到低級、分級布網的原則[6]。

在進行GPS點位埋設時，E級GPS點的標石中心標志采用不銹鋼標志，點名字母以永福鎮名稱拼音第一個字母“YF”加流水編號如：YF001、YF002、YF003……YFn，在與舊點重合時，均利用舊點標識，并在成果表和點之記中加以說明，當選在堅固房頂上時，采取去掉隔熱層后按要求埋設或者采用加大接觸面的方法埋設。

接下來就是進行1∶1000地籍與房產調查底圖測量。數字測圖技術含量高，工序復雜邏輯銜接性強，質量要求高，工作中必須認真執行《設計書》與《規范》要求。外業工作是數字測圖元數據生產工序，作業中應做到站站清，內業應做到天天清、幅幅清。若天天清確有困難，可按實際內、外業工作量比例，合理安排內、外業工作時間，但一般外業連續工作量積累不得超過3天，內業工作是數字測圖的數圖轉換工序，也是數字測圖質量的關鍵工序，工作量大技術精細繁雜，應做到認真對待精心操作。每個作業區完成后，應及時打印出圖，并到實地巡查，以便改錯和補漏，完善后及時提交專職質檢員進行內查外檢。

3.3 土地權屬調查

權屬調查是地籍調查的核心，是保障土地確權登記發證的關鍵。權屬調查以宗地為調查單元逐宗開展，主要任務是查清調查區內每宗地及其房屋等建筑組成的不動產單元狀況，包括宗地信息、房屋（建、構筑物）信息等[7]。地籍區和地籍子區的劃分，按照《全國宗地統一代碼編制工作技術方案的通知》有關規定執行，并和集體土地所有權登記發證成果相銜接。

3.4 圖件制作編繪

在開展地籍測量過程中，按照要求測繪地籍圖。地籍區、地籍子區界線疊置于省級界線、市級界線、縣級界線、鄉級界線和土地權屬界線之下。疊置后其界線仍清晰可見。

地籍圖上，對于土地使用權宗地，宗地號及其地類代碼用分式的形式標注在宗地內，分子注宗地號，分母注地類代碼。對于集體土地所有權宗地，只注記宗地號。宗地面積太小注記不下時，允許移注在空白處并以指示線標明。宗地的坐落地址可選擇性注記。

3.5 房屋調查

房屋調查要重點排查房屋的權利人、權屬來源情況、建筑結構、建成年份、批準用途與實際用途、批準面積與實際面積等要素，以宗地為單位，查清宗地內房屋單元的狀況，包括宗地信息、房屋（建、構筑物）信息等，并填寫房屋調查表。在進行房屋調查時，作業人員需進行復核量邊[8]。

采用全野外采集數據或野外解析測量等方法采集房產界址點，同時也進行宗地界址點測量工作。本次農村宅基地和集體建設用地地籍調查對部分的宗地界址點以及宗地內的房屋進行地籍要素測量，可以直接采用地籍要素測量成果，并對房屋邊界進行丈量。

3.6 成果整理

房屋調查工作結束后，應對成果進行整理和歸檔。

（1）房屋調查成果經相關部門審查確認后，以宗地為單位，按照統一的成果樣式要求提交成果。

（2）房屋調查成果應按照統一的規格、要求進行整理、立卷、組卷、編目和歸檔。

3.7 不動產登記數據庫建設

以土地、房產等不動產登記的最小單元為單位進行整理，形成規范化整理成果。將整合后的空間數據和非空間數據進行關聯，按照不動產單元編碼規則進行不動產單元編號，用宗地代碼按宗地和不動產單元進行關聯，用不動產單元編號把不動產和不動產權利關聯，用業務號實現不動產權利和登記的關聯，最終形成空間數據、非空間數據關聯，歷史和現狀信息清晰完整的不動產登記信息。整理后的不動產登記信息進行數據庫編碼入庫[9]。

3.8 質量控制

為確保項目的質量，需要從項目立項、設計、施工、管理等方面制定相應措施，進行嚴格質量監控。項目成果的質量檢查按ISO9001質量保證體系有關文件執行，建立全程質量監督制度。對數據生產的每一個過程都進行質量控制，規定下一步工作的首要工作是檢驗上一步工作的內容與質量，只有在上一步工作的質量達到要求后，才進行下一步的工作，使技術人員建立起高度的質量和責任意識，并賦予嚴格的質量職責，使上一步工作得到嚴格的質量監督和管理。項目實行文件化管理制度，每一步的工作及執行情況都有完整的文件記錄，使工程的執行及質量情況得以明確反映。

按照地籍（不動產）管理和登記發證的要求，完成農村地籍調查和房屋調查成果、地籍圖編繪成果、農村不動產權籍調查數據庫建設成果后，在項目領導小組組長領導下，以技術負責為中心的分級質量保證體系運行，對各作業工序都必須嚴格執行二級檢查（二級檢查均采用100%內業檢查，不低于20%的外業巡查），一級驗收制度。

采用內外業一體化成圖模式作業，若出現問題可以及時發現并在現場得到解決。項目結束還應對項目進行全面檢查。

3.8.1 地形圖質量檢查

按照《測繪成果質量檢查與驗收》（GB/T 24356-2009），對地形圖的數學精度、圖面質量、成果完整性進行全面檢查。

3.8.2 土地用途調查的檢查

土地用途是否按照《土地利用現狀分類》進行調查，是否調查到最低級分類，圖面上地類界線及符號和圖斑注記是否與實地一致；線狀地物符號和注記是否與實地一致，丈量方法和精度是否符合技術要求。

3.8.3 權屬調查及農房信息資料檢查

對展繪成果進行100%檢查，要求展繪界線不超限，展繪內容與外業成果互相對應。

對宗地屬性成果100%檢查，要求屬性采集內容與檔案信息一致，實際四至、實際座落、宗地情況、農房信息說明等核查后內容與現狀宗地成果對應。

3.8.4 數據庫檢查

將整合好的不動產權籍庫導入權籍軟件中，利用權籍軟件對數據庫的結構、屬性數據內容、圖形數據的拓撲關系、圖/屬關系邏輯、掃描資料與業務關聯等進行檢查，保證數據的質量[10]。

3.8.5 圖件及報告檢查

對圖件及文字材料進行檢查，對檢查結果形成報告，并對質量結果進行統計。

4.結束語

扎實了解調查范圍內的建筑物、構筑物的基本情況，編繪相關圖件，形成數據、圖件、表冊等調查資料，建立基于內外業一體化技術的農村地籍與房屋調查成果，為不動產登記工作奠定堅定的基礎。