國際公募REITs對比國內現有資產證券化產品的優勢分析

陳思嫻

(常德職業技術學院 湖南 常德 411005)

一、引言

REITs不動產投資信托基金1960年在美國產生，它的投資標的是不動產，大多數的REITs都在主流的證券交易所上市交易。它給了一般投資者以較低門檻參與不動產市場的機會。2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》。

二、國際商業不動產公募REITs推出的背景及效果

在全球22個國家中，有17個國家是在經濟低迷或者下行背景下推出了REITs，根本原因在于REITs市場的建設對于經濟的發展有著至關重要的作用，能夠引領經濟走出危機、擺脫低迷、乃至為經濟的持續發展提供新動能。從國際經驗看，美國重要REITs法案都是在GDP增速及資產價格增速下降的背景下出臺的；日本REITs出臺之前，國債收益率、GDP增速、房價增速持續下降長達十年；從中國香港經驗來看，REITs相關條例出臺的背景是長期的經濟增長乏力與資產價格下行，最后在SARS疫情的倒逼下，REITs登上了歷史舞臺。從效果來看，REITs市場的出現及快速發展降低了不動產市場投資門檻，起到了活絡市場的作用，從而提振了投資者對經濟增長的信心。

三、國際公募REITs對比國內現有資產證券化產品的優勢

(一)國際公募REITs為購物中心投資人提供明確的退出渠道。目前，國內不動產大宗交易市場，資產退出方式主要是資產或股權轉讓。而對于類REITs等資產證券化產品，本質更多體現為債務融資，由于原始權益人提供了各種外部增信，不能視為一種退出方式。如何退出一直以來是困擾持有不動產的房地產企業、基金的一大難題。而國際公募REITs是真正的權益產品，不需要過多的外部增信措施，可作為商業不動產明確的退出方式，有效解決持有型不動產資產規模大、資金沉淀時間長、資金回流慢的問題。有助于吸引更多資金參與不動產投資、盤活市場資金，還將推動商業運營機構專注商業運營管理、整體推動國內商場運營質量提升。企業通過REITs實現成熟資產的變現及資金回籠，以回籠資金進行不動產的再投資，將資產培育運營成熟后再通過公募REITs平臺提出，實現資金的滾動利用，加快循環投資效率，提升企業ROE水平。

(二)購物中心持有者能通過發行公募REITs順利募集到權益級資金。目前國內類REITs屬于私募產品，符合條件的市場投資者有限，而且流動性遠遠不足，這也造成國內類REITs產品發行權益級份額困難較多。而國際公募REITs真正實現了公開發行、公開市場流通，靈活性更高，對不動產提供一個更好的投資渠道，兼具穩定分紅與長期增值收益，投資門檻明顯低于國內類REITs，有利于投資者的積極認購、也有利于產品的發行與成立。

(三)公募REITs發行后，可更好優化企業財務結構。國內類REITs產品本質是一種債性融資工具，通常原始權益人提供流動性支持、差額補足或暗兜等各類增信，大多數類REITs產品底層資產出表困難，不利于原始權益人的財務結構優化。而國際真正意義REITs實現了底層資產權屬的真正轉移，原始權益人轉變為基金管理人和運營管理人，有助于原始權益人優化財務結構。

(四)公募REITs弱化主體信用依賴程度，更重視購物中心項目。自身質量及運營狀況投資公募REITs的收益來源一是股價(基金凈值)變動帶來的資本利得，二是每年的分紅派息，對于分紅派息的收益直接來源于底層不動產的經營收入。因此區別于偏債型的類REITs產品，公募REITs的發行對于發行人的主體信用依賴程度較低，更依賴于資產自身質量及運營狀況。國際公募REITs注重其投資屬性，通過投資優質、高回報率的底層資產為其持有人帶來持續的回報，這也是國際公募REITs得以推行的重要原因。

(五)國際公募REITs有較多的稅收優惠政策。國內的類REITs在資產重組及設立環節面臨較高的稅務成本并且類REITs存續階段還面臨雙重征稅的問題。在資產取得、持有環節，國際公募REITs有較多稅收優惠。稅收優惠，尤其是避免雙重征稅的影響，有利于投資人的投資收益保障。

四、經濟下行倒逼國內商業不動產公募REITs推出市場

2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》，并出臺配套指引。基礎設施REITs短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩投資、補短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經濟杠桿，推動基礎設施投融資市場化、規范化健康發展。根據《通知》，基礎設施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區開發七大領域。《通知》的出臺標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步，長期以來備受關注的不動產投資信托基金破冰落地。

(一)公募REITs是導入良性外部權益資金的高效通道之一。當前房地產企業持有大量的優質商業不動產，但盤活渠道非常有限且多為債務融資，昂貴的融資成本和激進的杠桿比例已經對國內購物中心的存續經營造成了較大負面影響，甚至開始影響物業的可持續經營；而在整體降杠桿背景下，歷史遺留的高杠桿負債亦難以通過借新還舊的方式來維系，亟需引入新的外部權益資金進場來緩釋杠桿風險，讓購物中心能留存足夠的利潤來培養內生增長能力，提高內在價值，進而再形成良性的投融資循環。同時為投資人提供更多更優質投資標的選擇，激發市場活力。

(二)公募REITs有利于倒逼開發商提升資產管理和存量運營轉型能力。購物中心是經營性物業，具備創造現金流能力。推進購物中心公募REITs有利于倒逼開發商提升資產管理能力和往存量運營轉型，降低和提前對沖未來城鎮化進入成熟階段后住宅市場需求大幅回落帶來的資產貶損風險，無縫銜接未來。同時有利于引導不動產投資進入價值投資的時代通道。

(三)公募REITs對經濟下行導致資金承壓的不動產企業意義重大。在經濟下行的情況下，多商業不動產公司紛紛推出減免租金措施，在承擔企業社會責任的同時，攜手租戶共度難關。商業不動產運營的特點是資產重、回收期長、現金流敏感，全年10%的租金收入損失對任何一個同類企業都絕不輕松。因此，盡快推行商業不動產公募REITs、并明確將購物中心納入其中，對積極承擔企業社會責任的公司而言，既是一種認可，也是一種推動和鼓勵。

五 總結

商業不動產公募REITs作為穩定分紅的投資產品，有利于增加居民對不動產的長期投資渠道，避免對住宅投資的依賴，降低炒房的投機力量。監管層需要消除“推出公募REITs等同于重新放水房地產行業”的顧慮，商業不動產公募REITs 具備市場化推廣的意義和規模化推廣的可能性。可以制定匹配的法律法規及配套政策，結合基礎設施 REITs 試點經驗出臺針對性的“公募 REITs 法規”，以優質購物中心項目作為底層資產試點，循序漸進推動標準化REITs的落地，不可急于求成，產生經濟泡沫，更不利于公募REITs的實施。