萬達商業(yè)地產籌資策略分析

張茂林

(蘭州財經大學 甘肅 蘭州 730030)

我國對房地產行業(yè)投融資制度進行了多次改革，國家對房地產行業(yè)也進行過多次的宏觀調控，金融業(yè)作為房地產企業(yè)融資來源的主力軍最近也開始收緊給房地產企業(yè)的信貸規(guī)模，隨著時間的推移，房地產融資方式也不斷變化。房地產企業(yè)在中國經濟不斷發(fā)展的過程中起著推波助瀾的作用。但是房地產行業(yè)固有的特點，使得企業(yè)自有資金不足以滿足企業(yè)融資需求。中國房地產金融業(yè)的發(fā)展，給房地產行業(yè)帶來新的融資機會。房地產行業(yè)在生產周期所需資金規(guī)模較大，且需要資本投入密集，因此融資是房地產業(yè)首要考慮的問題。加大力度促進房地產金融市場向多元化發(fā)展，致力于發(fā)展證券流通市場，企業(yè)根據(jù)自身情況采取相適應的融資方式，這些對于管理改善房地產企業(yè)融資難的問題有一定的幫助。

一、企業(yè)籌資方式的相關概念

(一)企業(yè)籌資的概念

企業(yè)籌資是指企業(yè)向外部單位或個人進行財務活動，并從企業(yè)內部籌集、集中生產經營。其目的是滿足企業(yè)生產經營和資本支出的需要。籌資不僅是企業(yè)生產經營的前提，也是企業(yè)順利經營的保證。

(二)我國企業(yè)籌資方式

1、吸收直接投資

吸收直接投資，是指企業(yè)直接吸收國家、法人、個人投入資金的一種籌資方式。其優(yōu)點：所籌集的資金屬于自有資金，能幫助企業(yè)擴大經營規(guī)模；能直接獲取投資者的先進設備和技術；向投資者支付報酬的形式比較靈活，財務風險較小。其弊端是：資金成本較高，容易分散企業(yè)控制權。

2、股權籌資

股權籌資則需要發(fā)行股票，股票持有人不僅有對企業(yè)凈資產的要求權，還有權行使其相應的決策權和參與權。其優(yōu)點是能長期占用，適合大型企業(yè)。而且它比債券的籌資風險小，提升企業(yè)知名度的同時，能降低資產負債率。缺點是前期工作復雜、發(fā)行費用高。

3、銀行借款籌資

銀行借款的籌資速度快，而且利息比發(fā)行債券要低，借款彈性好，企業(yè)能與銀行直接接觸，借款信息更加準確。但銀行借款的不利因素是借款資金有上限，條款多，不利于企業(yè)的經營活動，風險較大。

4、債券籌資

債券籌資包括可轉化與不可轉化債券兩種。多數(shù)債券都屬于后者，具有償還性、安全性、收益性和流通性。其優(yōu)點是成本較低，企業(yè)能利用財務杠桿使公司的控制權不受干擾但其報批手續(xù)相對繁瑣，不適合企業(yè)經常使用這種方式籌資。

5、融資租賃籌資

融資租賃籌資則以出租設備為基礎。這種籌資方式的優(yōu)點是，企業(yè)能合理利用外部資源，提高設備生產效率、財務風險小、稅收負擔較輕但其資金成本較高、籌資彈性較小。

6、杠桿收購籌資

杠桿收購籌資以企業(yè)兼并為基礎，從銀行籌集資金，該方法以被收購資產和效益做抵押。這種籌資速度快，企業(yè)可迅速增強自身競爭力。但是，一旦企業(yè)經營不善，就容易引發(fā)財務危機，進一步導致企業(yè)加大負債融資，所以這種籌資方式的風險較大。

7、商業(yè)信用籌資

商業(yè)信用籌資靈活、限制條件少且成本低。但是這種籌資方式往往周期較短，融資方要避免公司出現(xiàn)經營風險。

二、房地產企業(yè)籌資方式的現(xiàn)狀及存在的問題

(一)房地產企業(yè)籌資方式的現(xiàn)狀

1、銀行信貸為主要籌資渠道

我國房地產企業(yè)籌資結構明顯向貸款傾向，籌集的資金多半來源于自有資金和傳統(tǒng)的外援籌資。自有資金包括企業(yè)前期的資本積累和股權融資，傳統(tǒng)外源籌資包括的是銀行信貸及其他資金來源等。根據(jù)調查顯示，我國房地產行業(yè)以銀行貸款、自有資金以及其他資金來源占籌資份額的80%以上，其中銀行存款為最主要的資金來源，房地產企業(yè)以銀行貸款為主要的籌資方式使得它風險極高，一旦資金鏈條有問題，將會殃及銀行，不但會讓房地產企業(yè)資產負債率增高，也會使銀行的不良貸款率持續(xù)增高。

2、債券比例較小

上市籌資可以化解金融風險和降低籌資成本，但出于金融安全性的考慮，我們國家對房地產企業(yè)上市制定嚴格的審批規(guī)則，房地產企業(yè)短時間內無法實現(xiàn)上市期望，企業(yè)籌資結構中，股票與債券的比例較小。由于受國家政策制度的限制和債券市場運行機制存在缺陷，房地產企業(yè)并不考慮此種籌資方式。

(二)房地產企業(yè)籌資方式存在的問題

1、資本市場的不健全、不完善

我國目前資本市場的發(fā)展存在著結構性的不平衡，同時在股票市場上，我國債券發(fā)行和流通市場的快速發(fā)展和快速擴張并沒有得到相應的發(fā)展，這與中國的證券市場有關。

2、存在著股權籌資偏好

根據(jù)近年來的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國企業(yè)內部資源的比例明顯低于西方發(fā)達國家，多年來一直低于50%，甚至幾年不到10%。我國企業(yè)對股權融資的偏好主要是由于資本市場不完善，市場信息失真不能反映企業(yè)的真實價值，投資者做出錯誤的判斷。下表為我國企業(yè)債務與股權融資的數(shù)據(jù)比較。

3、存在過度籌資偏好，銀行貸款仍是籌資主渠道

我國證券監(jiān)管部門對企業(yè)上市和再籌資都規(guī)定了債務上限，在上市之前，公司常采用債務剝離達到上市要求。銀行貸款成為我國上市公司籌資的主要渠道，股權籌資和企業(yè)債券籌資在上市公司籌資總額中的比重很小。

4、外部籌資中債券比重偏小

受我國債券市場的發(fā)展限制，目前絕大多數(shù)企業(yè)都沒有通過債券市場籌集資金，與西方發(fā)達的證券市場相比，我國的債券市場發(fā)展規(guī)模明顯偏小，在一定程度上削弱了債務的治理功能。

三、萬達商業(yè)地產籌資策略分析

(一)公司簡介

萬達商業(yè)地產是房地產行業(yè)的領頭羊。萬達商業(yè)地產股份有限公司(以下簡稱萬達地產)是一家擁有獨特的商業(yè)規(guī)劃研究機構、國家級商業(yè)地產建設機構和專業(yè)連鎖經營管理公司。萬達房地產目前的第三代產品，對應萬達商業(yè)地產的核心產品，萬達房地產業(yè)務主要有以下幾個方面：(1)購物中心為核心的內容商業(yè)地產的長期投資，經營范圍包括開發(fā)、租賃和管理；(2)萬達廣場周邊商鋪、SOHO、寫字樓及居民樓的物業(yè)開發(fā)與銷售；(3)高端酒店的開發(fā)與運營。

(二)主要籌資策略

1、銀行資金

在萬達房地產的外部融資中，銀行貸款相對較重。萬達房地產利用銀行貸款來維持融資可持續(xù)性和靈活性之間的平衡，其銀行貸款資金主要用于企業(yè)發(fā)展項目的運營。從萬達房地產年度報告可以看到，萬達房地產主要與以下銀行：中國銀行，中國農業(yè)銀行、中國工商銀行、招商銀行、中國光大銀行進行貸款。

不僅是萬達地產、產業(yè)規(guī)模較大的企業(yè)，與國內銀行合作非常密切，國內房地產企業(yè)普遍對銀行貸款高度依賴。中央銀行財務部還將萬達地產列為金融改革試點企業(yè)。銀行等金融試點企業(yè)成立了一個特別快速的審批方式，貸款業(yè)務如果金額是5億元，不需要經過很長時間的審批，最快兩天可以批準貸款，審批過程和政策支持在中國只有萬科房地產行業(yè)和萬達兩家公司贏得了這個獎項。除了中國工商銀行以外，萬達地產還與其他三家國有銀行簽署了一項“永遠給予信貸”的協(xié)議。該協(xié)議顯示，該銀行完全信任萬達房地產，在該行內部萬達房地產信貸評級較高的情況下，將讓萬達房地產貸款在正常審批過程中不需要進入任何分支機構。

2、國內私募

萬達房地產開發(fā)有很長一段時間，雖然不是2015年之前上市，但由于卓越的萬達房地產商業(yè)模式，萬達房地產仍是廣受歡迎的私人股本公司。目前，萬達地產擁有兩項私人股本：麥格理在2005年完成的9項商業(yè)地產中，有24%的股權屬于萬達房地產，交易金額達3億元。在第一輪的私人股本中，雙方都是不公開的私人過程中特定的情況下進行，在第二輪私人股本中，萬達房地產私募股權價格公開，其合作伙伴建銀國際成為萬達房地產私募股權價格較高的企業(yè)，第二輪在大約半年的時間會獲得豐厚的回報，所以在第二輪的私人參與熱情較高。

3、海外融資渠道

房地產市場信托(REITs)。萬達一直在試圖開發(fā)該渠道，但尚未融資。因為房地產投資信托基金可以帶來很多收益。市場信托可以分散企業(yè)的財務風險和投資風險，同時可以收集民間資本，形成規(guī)模。對于投資者來說，可以為中小投資者有機會投資于房地產業(yè)，也可以分享企業(yè)的利潤利益。國內reit尚未推出，而萬達一直在籌備的香港房地產市場reit也失敗了。然而，目前國內的房地產市場需求旺盛，由于國內緊縮的宏觀調控政策使得房地產企業(yè)融資困難，因此企業(yè)要發(fā)展，必須是創(chuàng)新融資渠道。因此，萬達房地產在未來可能會利用REITs進行融資。

4、銷售回款

萬達地產的第二代戰(zhàn)略是“出租不賣”，這是第一代產品商店表現(xiàn)不佳的策略總結問題之后推出的。然而，在第二代產品戰(zhàn)略推出的兩年后，萬達地產開始轉型升級。轉型后，戰(zhàn)略轉移的及時、有效，商店銷售比例大大增加。

5、資產抵押貸款和租約抵押貸款

在萬達房地產開發(fā)項目中，經常采用的融資方式為抵押資產，例如，萬達北京CBD和石景山萬達利用抵押貸款融資，激活整個項目。如前所述，萬達地產是第一家與海外銀行合作經營按揭貸款的中國公司。萬達進軍這一業(yè)務的早期舉措也是由于國內銀行被迫與外資銀行合作，因為它們沒有處理此類業(yè)務。在接下來的兩三年里，國有的四家銀行開始經營抵押貸款業(yè)務。

6、互聯(lián)網+金融產品

根據(jù)萬達集團董事長王健林預計，萬達房地產如果繼續(xù)輕資產模式，在萬達廣場項目的未來計劃每年可能多達100人，到2025年，可能會增加萬達廣場建設的數(shù)量到1000年，萬達廣場投資需要10億元標準，估計，這么多的萬達廣場的建設需要數(shù)以萬億計的早期投資。

如果大家都以“漲”的方式籌集資金，可以把小投資者閑置的資金集中在萬達房地產企業(yè)，企業(yè)有資金可以用于各個環(huán)節(jié)的開發(fā)和建設，確保正在進行的開發(fā)項目，而不是通過銷售支持現(xiàn)金流循環(huán)。在充足的資金供給的前提下，萬達房地產可以將重心轉移到提高企業(yè)的管理能力。

(三)萬達集團籌資策略的成功之處

1、降低財務風險，調整融資結構

萬達房地產轉換后的“輕資產”，業(yè)務范圍將擴大，融資渠道不僅會有銀行貸款，公司債券，以及信托，私人股本融資、保險、互聯(lián)網等，也可以派生融資租賃方面，房地產證券化、P2P和新的融資方式。

在輕資產轉型開始后，萬達地產、快錢金融和萬達簽署了輕資產合作框架。萬達穩(wěn)步崛起實際上是由萬達集團董事長王健林獨自控制的，采用了嵌套的方式，從第三方支付平臺和第三方融資平臺以及成立一家公司。對于萬達集團來說，萬達與萬達地產的穩(wěn)步崛起關系是左手與右手的關系。萬達似乎正在參與萬達廣場的建設。然而，萬達基本上沒有參與萬達廣場的管理和控制，也沒有進行監(jiān)督。萬達已經設定了較低的回報率，明確規(guī)定了退出的時間和方式，以及萬達地產的支持，以確保投資者的利益不受侵犯。萬達的投資穩(wěn)步增長似乎是公平的，但它是一種債務，一種真正的債務。萬達穩(wěn)步上升的“明股票實際債務”不是反映在報表的形式責任，如果萬達房地產資產光模式的應用程序后，根據(jù)萬達穩(wěn)步上升的協(xié)議，“實際債務”可能不是在報告中，毫無疑問，這將大大降低萬達房地產債務水平。

2、結合萬達集團金融板塊，加強獨家資源利用，享有更多融資便利

萬達集團的“輕質資產”轉型，是房地產業(yè)和金融業(yè)“1+1>2”的結果，努力打造金融+房地產的發(fā)展模式。對于萬達地產而言，萬達集團內部融資的融資成本低于此前尋求外部融資的成本。萬達金融集團的業(yè)務可能會給萬達地產帶來多方面的便利：在投資保險方面，萬達房地產可能能夠獲得規(guī)模大、成本低、長期的保險基金。在銀行投資方面，萬達房地產的融資需求可以得到滿足，房地產產業(yè)鏈上下游企業(yè)的融資業(yè)務也可以提供。

3、擴寬融資渠道，建立房地產+互聯(lián)網+金融的平臺操作模式

萬達地產與快錢聯(lián)合打造的國內首個商業(yè)地產眾籌項目“穩(wěn)賺1號”在2015年正式啟動。這是萬達地產在購并快錢后，與快錢合作推動互聯(lián)網+金融項目實施的重要標志，同時也是企業(yè)為實行輕資產模式而所邁出的第一步。“穩(wěn)賺1號”這樣的眾籌項目有助于萬達地產運用創(chuàng)新的互聯(lián)網金融模式，利用金融杠桿走好輕資產路線。

四、萬達籌資對其他企業(yè)籌資方式的啟示

(一)健全自身的經濟機制和管理機制

科學的規(guī)范管理，建立經濟體制以適應市場經濟發(fā)展的需要。在融資過程中，企業(yè)應注重融資結構，利用最低資本成本實現(xiàn)較高的投資收益，降低企業(yè)的債務負擔，降低企業(yè)的財務風險。與此同時有一個廣泛的視野和市場分析能力，尋找其他公司沒有發(fā)現(xiàn)市場機會，結合先進的技術和一流的管理水平，創(chuàng)建一個產品來滿足市場的需求，提高他們的競爭力，增加市場份額。企業(yè)要提高信用，誠信管理，建立健全會計制度，提高財務信息的透明度，向世界提供準確的財務報表，反映企業(yè)自身的經營狀況，對投資者更具吸引力。

(二)制定適合的貸款政策和方案

建立健全信用服務組織體系，企業(yè)一般貸款金額小，頻次大，為企業(yè)提供多種貸款產品，適應不同地區(qū)、不同行業(yè)、不同金融服務企業(yè)的各級企業(yè)需要，方便企業(yè)貸款。設立私人銀行或私人金融機構的合作，使用私人資本、私人資本轉換的儲蓄投資渠道，央行再次上調了存款準備金率，減少向世界銀行貸款，我國民間資本的數(shù)量是巨大的，所以應該建立私人銀行，私人資本轉換從儲蓄到投資。建立健全信用服務組織體系，企業(yè)一般貸款金額小，為企業(yè)提供各種貸款產品，適應不同地區(qū)、不同行業(yè)，不同企業(yè)需要在各層次的金融服務企業(yè)提供方便的商業(yè)貸款。建立私人銀行和私人金融機構的合作，使用私人資本、私人資本轉換儲蓄投資渠道，央行再次上調存款準備金率，減少世界銀行貸款，銀行貸款減少，私人資本在中國的數(shù)量是巨大的，所以應該建立私人銀行，私人資本從儲蓄向投資轉化。