“以房養老”本土化的發展瓶頸探析

宋純建

（中南財經政法大學 公共管理學院，武漢 430073）

一、研究背景

在中國，幾乎所有有關養老的問題都能成為公眾議論的焦點。無論是空巢老人的生活狀況，老年人的隔代撫養現象，還是儲備養老金是否已經收不抵支，養老話題總能引發國民的廣泛討論。民眾積極參與討論的背后是我國日益迫近的養老問題—老齡程度高、老齡化速度快、未富先老。尤其是未富先老的國情意味著對于仍在發展中階段的中國，老人可能沒有足夠的養老錢安享晚年甚至陷入貧困境地。國際上，一些國家推出“以房養老”的金融產品在一定程度上緩解了老年人貧困問題。我國也在近幾年推出了此類產品，以豐富老人的養老選擇。

“以房養老”全稱為住房反向抵押貸款(Reverse Mortgage )，是指房屋產權所有人將自有產權的房屋抵押給銀行、保險公司等金融機構，金融機構在綜合評估借款人預期壽命、房產現值和未來價值等因素后在一定的時期內以年金形式向房主提供固定的貸款，房主繼續獲得居住權并負責維護住房直至房主身故或搬離住房，金融機構屆時取得房產所有權并出售以償還貸款本息[1]。由于該模式的現金流向與按揭貸款買房的現金流向恰好相反，因此被稱為反向抵押貸款，也常被形象地稱為“倒按揭”，“以房養老”則是其簡稱①。

對擁有房產的老年人來講，“以房養老”解決了老年人“房產富人，現金窮人”的經濟困境[2]。房產價值在個人財富中占比雖高，卻是一筆取不出的沉淀資產，“以房養老”通過將這筆資產變現，使老人獲得更多的養老收入，這種自我養老方式在一定程度上緩解了老年人貧困狀況[3]。此外，“以房養老”將金融產品與個人住房、養老問題相結合，既是一種金融產品創新，更拓展了住房的養老保障功能，為解決我國養老問題提供了新思路。

然而“以房養老”引進中國后出現明顯的“水土不服”，國內少數幾個城市試點工作進行緩慢，表現出供需兩不熱的現象。國內有資格承辦此業務的保險機構中，僅幸福人壽一家保險公司推出了相關產品，截至2018 年6 月底，全國只有139人98 戶投保②。從供方看，經辦機構較少，有資質的機構缺乏參與動力；從需方看，民眾對“以房養老”的了解度和參與度都不高。此前一些學者對此的預期或許過于樂觀，這不禁讓人質疑“以房養老”是否真的可行？已有研究都提到了傳統觀念、政府參與等因素對該模式推廣的影響，但文章大多只側重于對供給或需求的單方面研究，且對“以房養老”這一產品市場定位認識不足。鑒于此本文將通過供給與需求兩個方面探究“以房養老”這一產品在中國落地遇冷的原因，以期更好突破“以房養老”本土化的瓶頸。

二、“以房養老”的理論依據、特征

“以房養老”的主要理論依據源自美國經濟學家莫迪里安尼的生命周期理論。生命周期理論以理性人為基本假定前提，認為個人不但追求當前水平效用最大化，也會致力于實現其一生的收入和消費效用的最大化[4]。“以房養老”正是借鑒生命周期理論思想，從家庭資源的合理配置與效用最大化為目標，將青壯年時期的“人養房”與老年時期的“房養人”兩個階段進行有機結合，將個人一生的消費平均化以實現住房和養老的最佳組合。

反向抵押貸款作為一種具有養老功能的金融產品，需求方為有產權房的老年人，供給方主要有銀行、保險公司及其他金融機構③。我國現在只允許有資質的保險機構開展此類業務，銀行等金融機構尚不能參與產品提供。該模式以房屋的所有權為標的，交易形式為房屋所有權的讓渡，支付總額主要取決于房產價值，以年金支付為主。

貸款給付總額的計算主要是在預估老人預期壽命基礎上，按其房屋的現值加上增值部分減去預期折損和預支利息。算法表達式為：給付總額=房屋現值+房屋增值預期-房屋折舊-預支貼現利息。老年人與經辦機構簽署住房反向抵押養老保險合同后，可繼續居住。在貸款領取方式上，以年金形式的分期定額領取為主，也可以選擇一次性全額領取。對于該房產，其繼承人擁有優先選擇權，繼承人可選擇通過償還投保人應承擔的保費并支付賠償金，贖回對抵押房屋的權益。

三、供方看“以房養老”遇冷

“以房養老”是一種金融養老產品，金融機構為產品的主要提供者。我國有眾多的保險機構并沒有參與熱情，這與“以房養老”復雜的經辦流程以及難以預估的風險有重要的關系。

（一）流程復雜制約了“以房養老”的實踐

“以房養老”的運營程序非常復雜，且對從業者專業水平要求較高。要估算養老金給付額，經辦機構至少需要對房產價值、市場利率、個體預期壽命進行評估，這涉及到房地產、銀行、保險、信托、法律以及相關政府部門等多個領域。我國金融業實行嚴格的分業經營，銀行、保險、信托等機構單獨開展工作，任何一家機構都不可能不依靠其他機構而獨立釋放房產的價值。保險公司有豐富的風險管控經驗，而銀行則擅長辦理抵押貸款，房產評估需要交給專業的評估機構，各方主體只有統一業務接口，各展所長形成聯動的服務體系，才能突破“以房養老”的技術性瓶頸。然而現階段相關機構業務并未實現無縫對接，各機構獨立運作缺乏風險共擔機制導致整個工作流程陷入困境[5]。

以我國僅有的試點公司幸福人壽推出的住房反向抵押養老保險為例，其業務的經辦主要流程如下：雙方達成意愿、房產評估、雙方簽約、律師調查、房產抵押登記和公證、發放貸款等。繁瑣的流程下內外部手續多，也增加了產品的運行成本。“以房養老”的最終環節是金融機構取得房屋產權后進行變現以收回成本，將業務從熟悉的金融市場“跨界”到不熟悉的地產市場也是一個冒險的決策。商業金融機構以盈利為目的，在市場的經濟活動追求以最小的投入換取最大的產出。然而國際經驗表明“以房養老”其實是高投入低回報的產品，復雜的經辦流程加上較高的專業要求，在無稅費優惠、政策支持與引導的情況下，金融機構對此自然會采取較為保守的策略。

（二）各類風險消解了機構參與的動力

“以房養老”作為一種長時期的資金配置形式，具有較高的不確定性。這種不確定性既源自供求雙方的信息不對稱，也來自于宏觀的法律、政策環境與市場環境變動。按照發生的主體分類，“以房養老”中風險主要有三類：老人的道德風險，政策風險與法律風險，利率風險和房地產市場風險。

1.老人的道德風險

在經辦機構與老人的交易中，老人因為具有信息優勢而容易發生道德風險給經辦機構帶來損失。老人的道德風險表現為事前和事后兩個方面，事前的道德風險表現為老人在評估預期壽命時隱瞞自己的健康情況，事后的道德風險表現為老人減少對房屋的維護。不完全信息市場的博弈中，老人清楚自身的健康狀況，而經辦機構并不清楚。信息優勢方的老人和經辦機構在簽訂協議前會對自身健康狀況進行隱瞞[6]。而這種道德風險就表現為長壽風險，老人的實際壽命可能遠高于預期壽命，以獲得更多貸款，導致經辦機構需要支付比原計劃更多的養老金。Davidoff T, Welke G（2004）認為，住房反向抵押貸款面臨的長壽風險是一種可以通過大數法則化解的風險，保險公司簽訂大量的合同后即可以對長壽風險加以有效控制，從而使個體的長壽風險在整個參保人群中被分散[7]。在精算的預期壽命下，當參保群體足夠大，大數法則的確可以發揮作用；但在試點初期，參保人數較少并不滿足大數法則，這種風險一旦發生只能由經辦機構被迫消化。

由于簽訂合同后房產最終要屬于金融機構，老人在繼續居住期間缺乏對房屋進行維護的動力，在貸款期間減少對房屋的質量維護，以致房產加速折舊，給貸款人帶來損失[8]。相比于老人事前的道德風險，這種事后道德風險容易規避。經辦機構可以設定住房反向抵押貸款的限制性條款、收取預期費用或定期檢查以督促老人對房屋質量進行維護，這也意味著交易成本的上升。在“以房養老”雙方的交易中，經辦機構作為信息劣勢方，如果不能有效解決老人的道德風險或不能控制道德風險的管控成本自然沒有動力推廣這類產品。

2.宏觀層面政策風險與法律風險

反向抵押貸款的核心在于物權問題，然而現有土地制度也對我國“以房養老”的實踐工作帶來困擾。按照我國《物權法》的規定，住宅建設用地使用權期間屆滿后產權自動續期。但是法律中并沒有規定如何續期，續期是否需要繳納費用以及續期的時限。70 年產權續期的相關細則缺失使得“以房養老”面臨政策的不確定性。如果無償續期且續期時限較長，這是雙方都樂于見到的，但也有可能存在續期費較高或者續期時間短等情況。這種政策的不確定性無論是對于經辦機構還是房產持有者都是一種風險，從而制約了“以房養老”的發展[9]。

而現行法律制度使得經辦機構面臨著不能追索產權的風險。根據2005 年1 月1 日起實施的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，如果抵押資產遭遇唯一住房繼承權問題，經辦機構可能無法收回住房產權，造成貸款損失[10]。政策風險和法律風險是任何一家機構都無法控制且規避的問題。當然如果政府能夠盡早明確產權續期的細則并明確貸款機構對抵押資產的追索權，政策風險和法律風險也就變得可解。

3.市場中房地產風險與利率波動

房地產市場不穩定以及利率市場的波動阻礙了“以房養老”的發展。中國自實行住房商品化改革后，房價一直在上漲，幾經調控，房價依舊堅挺。即便在經濟下行期，民眾對“炒房”的熱情依舊不減，這導致中國的房地產市場潛藏著房地產泡沫破滅的風險。我國資產評估僅有三十年的發展時間，反向抵押貸款的抵押物又是舊房，二手房交易市場更是不夠成熟，房價波動起伏，給未來房價的評估造成困難。除房地產市場波動外，房屋建筑壽命也是需要考慮的問題。我國法定的民用住宅使用年限最少為50 年，而在“多快好省”的原則下，房屋質量與法定要求存在一定差距，這也是房產評估時不可忽略的問題；經辦機構在取得產權后住房壽命也所剩無幾，僅靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金是否足夠有待考量。

采用年金形式給付就需要考慮貨幣折現問題，通常情況下，利率越低，申請者就能獲得越多的貸款。在全球化的背景下，復雜多變的經濟形勢也導致利率變得難以預測。而房地產市場的不確定性和利率水平波動都屬于不可把控的系統性風險，尤其是房價的劇烈波動從根本上影響“以房養老”模式的推行與發展[11]。Weinrobe（1998）曾指出為以房養老辦理再保險業務，以應對“以房養老”的各種風險[12]。理論上，再保險的確能夠幫助經辦機構更好抵御風險，但是在當前“以房養老”本身模式尚未理順，且各主體權責不明，開展再保險業務并不符合現實。

市場不穩定的狀況下，經辦機構一般會進行審慎保守的估計，這又意味著不動產抵押估值偏低，老人的養老金就會減少；而估值較高，一旦出現風險又難以消化；如何定價對于經辦機構是一個兩難的問題。“以房養老”是一項變數較大的金融產品，老人預期壽命、法律政策、住房價值、市場利率等任何一項不確定性因素都可能演變為風險挫傷參與者的積極性。

四、從需方看“以房養老”遇冷

金融機構沒有推廣的動力，而老人似乎也并不認可這一模式。其中傳統價值觀念是老人接受“以房養老”的最大思想障礙，產品的資格要求更是將受眾縮小至小群體。

（一）傳統家庭觀念下遺產動機與代際關系阻礙了“以房養老”的推行

我國的傳統家庭觀念“子承父業”、“養兒防老”是影響老人“以房養老”選擇絕對阻力[13]。“子承父業”的背后是家庭財富的代際傳遞，“但存方寸地，留予子孫耕”，對房屋這類極具價值的個人財產，老年人更愿意將其留給子孫后代，而非抵押給銀行、保險等金融機構[14]。“養兒防老”則體現了家庭養老的功能以及代際支持。傳統家庭倫理觀念表現為一種家庭內部成員的情感維系，如若讓老年人以房抵押去獲取貸款養老，不僅老人自己難以接受，其子女也容易被認為沒有孝心，“以房養老”可能會加劇代際矛盾和沖突，老人不愿意以破壞代際關系為代價換取年老時相對富裕生活[15]。在傳統家庭觀念濃厚的社區，“以房養老”的家庭甚至還要面臨鄰里的輿論壓力。早在“以房養老”試點工作展開前，朱勁松（2011）就基于社會調查數據對“以房養老”影響因素進行實證探究，得出傳統觀念對“以房養老”的選擇具有決定性作用的結論[16]。現代社會中家庭養老的功能即便被弱化但依舊是老人獲得養老支持的主要來源。

“以房養老”之所以在美國流行，與其國內高額的遺產稅和獨立的養老觀念有很大關系。石振武（2016）西方國家老人在選擇“以房養老”時較少存在代際之間的羈絆，而國人對家庭養老有著穩定的“路徑依賴”[17]。同時，西方國家為一般都征收財富稅，房產作為一項重要的個人財富，進行代際傳遞時需要繳納一定比例的遺產稅，這也一定程度上降低了老人財富傳遞的意愿。而在中國，雖然本世紀初就有學者提出征收遺產稅，并論證了遺產稅的諸多益處，但由于種種原因時至今日這種想法依舊被束之高閣。

不過值得注意的是，即使在“以房養老”模式發展成熟且獨立養老觀念盛行的美國，選擇“以房養老”的老人占潛在用戶比例也并不高。美國消費者金融保護局發布的《反向抵押貸款報告2012》中，相當比例的老人由于獨立產權與遺產動機明確表示不會選擇此類產品④。無論在哪個國家或地區，遺產動機都是“以房養老”推行的觀念桎梏，傳統家庭倫理則強化了老人持有、傳遞房產的偏好，以致老人不會主動選擇“以房養老”。

（二）保守的消費觀念制約了超前消費

除了家庭倫理外，保守的消費習慣也限制了“以房養老”的推行。和抵押貸款相似，反向抵押貸款也可以視為一種超前消費模式。傳統國人的經濟活動秉持的是“量入為出，勤儉節約”思想，這種觀念伴隨著現階段老人的前半段生命歷程。改革開放依賴，國民的消費儲蓄觀念逐漸受西方國家消費文化影響，此背景下成長起來的80后、90 后屬于超前消費的一代，但對于保守消費已經形成習慣的老一代人而言，這種超前消費的模式很難被接受。近幾十年的時間里，在物價飛漲、房價居高不下的背景下，房子的儲值功能甚至超過了房子本身的居住功能，房產也成為用于財富保值增值的工具。對老人而言，無論是交出超高價值的房屋產權還是超前消費模式都是對其固有價值觀念的挑戰。社會文明前進的過程中，當代年輕人有更為開放的家庭觀念和婚育觀念，對于“以房養老”能夠更為客觀理性地選擇。“以房養老”在現階段老人群體中受挫，不代表將來不可行，在開放自由環境下成長起來的80 后、90 后中或許能夠迸發出新的活力。

傳統的家庭觀念和消費觀念在思想上禁錮了當代老人對“以房養老”的認知，而通過宣傳和再教育的方式這種情況或許會有所改觀。瞿小敏（2015）對可能影響老年人接受“以房養老”的相關因素中發現老人的教育水平與“以房養老”的接受程度表現出顯著的正相關，老人的文化水平越高，越有可能接受“以房養老”[18]。較高的教育水平有助于個人沖破傳統價值觀念的束縛，更為客觀理性地看待“以房養老”。而現在60 周歲左右的老年人出生于上世紀60 年代左右，他們所受教育水平有限，改變其認知有一定困難。

（三）參與資格限制

即便老人不受家庭觀念和消費觀念的影響，“以房養老”產品本身的參與要求表明其只能是“小眾產品”。“以房養老”一般需要以下幾個初始條件：老人擁有獨立產權、獨自居住、地價較高。有獨立產權才可以自由交易，而獨自居住是避免遺產糾紛的法律風險，住房的地理位置越好其變現轉讓也更容易。“以房養老”初始資格限定門檻看起來似乎并不高，然而篩選過后現實中真正能夠符合要求的老人已經不多。

獨立產權的要求首先將農村老人排除在外。勞動力的城鄉流動中，導致了大量空巢老人留守在農村，對于養老的社會支持和家庭支持都薄弱的農村老人而言，“以房養老”未嘗不是一個選擇。然而《物權法》中規定對于農村宅基地農民只有使用權，限制流轉和抵押，農村達不到開展住房反向抵押貸款的要求；即便宅基地可以像耕地一樣流轉，農村的房產價值較低，金融市場不發達，缺少業務經辦的經濟基礎，在農村推行此類產品并不現實。

而在城鎮內部，商品化的住房反映出明顯的階層分化。社會經濟地位高的家庭一般居住在高檔社區和較好的地段中，老人住在自有產權住房的比例較高；社會經濟地位低的家庭則主要集中在城鎮邊緣和老舊城區，老人更多會與子女同住、租房或選擇其他類型住房[19-20]。由此形成一個經濟悖論：經濟狀況好的老人符合以房養老的條件，但他們可能并無需求；而經濟狀況不好的老人雖然有需求，卻可能因為條件不滿足被排除在外。由此看來，既具備“以房養老”參與條件又有此需求的老人只是少數，而“以房養老”不可能成為主流養老選擇。

五、政府角色缺位導致試點工作停滯不前

“以房養老”作為一種金融產品，適合交給金融機構運營；但其養老功能又具有明顯的公益屬性，其發展更離不開政府的支持。國際經驗表明，以房養老業務無論采取何種模式，都離不開政府參與。政府或作為第一責任人主辦該模式或者出資參與，輔之以稅費優惠或補貼，或制定專門機構負責監督管理[21]。王華強，周中林（2014）基于博弈論論證了政府在“以房養老”中的作用，政府加入可以提高雙方的參與意愿；而當政府不進行配套措施支持甚至對“以房養老”進行高額征費時，雙方的參與意愿均有所降低[22]。

當前政府對于“以房養老”試點工作出臺的相關文件并不多，各試點城市的相關政策也都是“摸著石頭過河”，對于如何操辦缺乏具體的政策指導導致了試點工作進展緩慢。“以房養老”市場迫切需要完善政策體系以及各主體發揮合力，以突破制度和技術瓶頸；穩定房地產市場和利率市場，管控系統性風險發生；通過減稅降費、補貼等形式降低前期推行的成本，為“以房養老”推廣創造友好的政策環境。

政府的市場監管工作也亟需加強。與“以房養老”模式遇冷形成鮮明對比的是不法分子利用“以房養老”行騙的新聞屢見不鮮，這與政府的監管缺位有很大關系。普通民眾本就對“以房養老”缺乏了解，層出不窮的“以房養老”騙局更是降低了民眾對“以房養老”的積極評價。一方面是試點階段模式本身尚未固定有待政府具體的設計和引導，一方面是市場亂象需要政府加強監管。政府角色的缺位在很大程度上限制了“以房養老”的開展，需要盡快完善相關法律法規，為保障“以房養老”中供需雙方的權益提供法律保障。對于國民的遺產偏好，政府可以考慮適時征收遺產稅，通過宣傳和引導，逐漸改變人們“養兒防老”的傳統觀念，培養獨立的養老觀念。

六、結語

“以房養老”中養老是目標，房子只是手段。學界廣泛議論的“以房養老”只是狹義指向住房反向抵押貸款，廣義的“以房養老”則存在著眾多模式，住房反向抵押貸款屬于其中流程最復雜、操作難度最高的一種。此前試點模式中南京“租售換養”、上海的“自助養老”以及北京的“養老房屋銀行”都可以算作廣義上的“以房養老”。如果老人選擇“賣房養老”或者“以租換養”的方式進行養老，其完全可以在市場中對自有房屋進行直接的租售交易，倒按揭模式下繁瑣的流程、交易成本都使得該產品在以房養老全模式中不具備競爭力，這或許也是幾個試點城市模式失敗的原因。倒按揭模式在眾多“以房養老”模式中最突出的特色是其金融功能以及房主在身故前享受住房的居住權。如果金融機構不能發揮產品本身的機構優勢，倒按揭則毫無吸引力可言。《反向抵押貸款報告2012》表明，美國的反向抵押貸款發展越來越偏向金融化，老人選擇倒按揭模式主要目的在于解決債務問題，用于提高晚年生活質量的比例不高。在“以房養老”中，如何養老是老人的選擇，經辦機構最重要的任務是對產品本身精細的設計而非試圖引導老人的養老選擇。

“以房養老”本土化雖然在初期受挫，但仍有繼續實施和推廣的必要。現實中試點工作遇冷需要我們重新審視“以房養老”在養老體系中的定位，倒按揭模式作為“以房養老”理念實施的一個典型模式，是完善養老保障機制的一項補充；但也只能作為養老體系的一個補充，不能夸大其在整個養老保障體系中的作用。在目標人群定位中，當前“以房養老”的目標客戶需要聚焦于空巢老人、孤寡老人以及老年貧困者等特殊群體，其推廣需要經歷一個循序漸進的過程。經辦機構需要專注于產品本身的開發，強化產品金融特色；政府在其中發揮作用，通過配套措施為“以房養老”推廣掃清障礙。

注釋：

①基于行文方便，如未做特殊解釋，文中“以房養老”均指代住房反向抵押貸款。

②信息來源：http：//js.ifeng.com/a/20180812/6798674_0.shtml。

③由銀行提供的產品稱為住房反向抵押貸款，由保險公司提供的產品稱為住房反向抵押養老保險。其金融的本質并沒有改變，只是提供主體和產品名稱略有不同。

④資料來源：https：//files.consumerfinance.gov/a/assets/documents/201206_cfpb_Reverse_Mortgage_Report.pdf。