山西省保障性住房融資模式創(chuàng)新探析

(山西財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院 山西 太原 030006)

一、保障性住房融資模式概述

(一)國外保障房融資模式

保障房是政府通過轉(zhuǎn)移支付的方式來滿足沒有購房能力人群的住房需求，其發(fā)展建設(shè)的資金主要靠政府的撥款。保障房的建設(shè)在發(fā)達(dá)國家有了很多年的歷程。英國和法國的保障房融資模式具有典型性，下面做詳細(xì)闡述。

1.英國模式

在英國，有相關(guān)政府和一些非盈利機(jī)構(gòu)共同參與保障房建設(shè)，正因為這種非盈利性，導(dǎo)致經(jīng)常性的資金缺口。PPP模式是英國保障房融資的典型形式，PPP模式即公私合營，政府和企業(yè)為了達(dá)到雙方期望的目標(biāo)，通過特許權(quán)協(xié)議建立雙方的合作，推進(jìn)項目進(jìn)程。英國政府在運用PPP模式的過程中，通過公私合營，發(fā)揮各方的優(yōu)勢，既能保證公共項目的完成，也能確保私人利潤的獲得。

2.法國模式

法國保障房建設(shè)不同于英美兩國，法國致力于發(fā)展低價住房，通過低租金來滿足低收入人群的住房需求。為了解決資金問題，更好地建設(shè)保障房，法國政府采取了BOT融資模式。BOT融資模式是指政府通過契約將保障房項目的特許經(jīng)營權(quán)授予承包商,允許承包商在特許期內(nèi)進(jìn)行融資運營，獲取利潤，運營結(jié)束后，承包商會將項目所有權(quán)移交給政府。

(二)國內(nèi)保障房融資模式

改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平普遍提高，但仍有一些人居無定所。為提高人民的生活水平，全國各地保障房建設(shè)正在火熱地進(jìn)行，并積極探索適合本地區(qū)的保障房融資模式，這為我國的保障房事業(yè)發(fā)展提供了有益的經(jīng)驗，有助于低收入家庭住房問題的解決。黃石和上海的保障房融資模式在國內(nèi)具有典型性。

1.黃石模式

黃石模式之所以能成為保障房建設(shè)中的典范模式，其原因在于:首先，黃石市通過制度的完善和創(chuàng)新來合理引導(dǎo)資金流向，有效籌措資金；其次，公租房可租可售，資金靈活運用，有效促進(jìn)保障房的發(fā)展；最后，黃石市擁有專業(yè)融資平臺，能夠通過市場化運作來推進(jìn)保障房的建設(shè)。總體而言，黃石在保障房融資過程中的創(chuàng)新尤為突出，按照“市場租金，分類補(bǔ)貼，租補(bǔ)分離，以租為主，先租后售，可租可售，增租控售，租售結(jié)合”來發(fā)展，通過構(gòu)建專業(yè)化融資平臺，市場化運作，最終成功解決了保障房融資困難問題。

2.上海模式

當(dāng)前來看，上海房屋均價超過5萬，中低收入家庭普遍背負(fù)沉重的住房負(fù)擔(dān)，解決住房問題迫在眉睫。上海市政府為了盡早改善中低收入居民的住房條件，盡快發(fā)展保障房，積極探索符合上海發(fā)展特色的保障房融資模式——融資租賃模式，通俗來講就是以租賃的方式實現(xiàn)融資。從政府層面來講，每年用于保障性住房建設(shè)的資金預(yù)算有限，采用這種融資模式可以突破當(dāng)前政府財政資金的預(yù)算規(guī)模，擴(kuò)大資金來源，通過收到的租金來發(fā)展保障房。也可以理解為：以租金為杠桿，撬動后續(xù)保障房的發(fā)展。

二、山西省保障房發(fā)展?fàn)顩r分析

近年來，山西省人民生活越來越好，工資逐漸上漲；隨之而來的是，房價不斷提高，購房壓力不斷加大，中低收入群體住房需求難以保障，亟需政府推進(jìn)保障房建設(shè)進(jìn)程。然而，當(dāng)前山西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展亟待轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后于全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展平均水平，政府財政收入增長乏力，保障房建設(shè)資金缺口巨大，極大地限制了山西省保障房建設(shè)。

(一)山西省保障房發(fā)展歷程

文獻(xiàn)梳理發(fā)現(xiàn)，山西省保障房發(fā)展歷程主要經(jīng)歷了三個階段：一是住宅私有化與福利分房并存階段，二是取消福利分房制度階段，三是住房保障制度調(diào)整和完善階段。

1.住宅私有化和福利分房并存階段(1978年—1998年)

這一階段是山西省保障房建設(shè)的肇始階段。這一時期的居民住房主要靠單位分配，隨著生活質(zhì)量的提高，人民追求高品質(zhì)住房，國家為了滿足廣大居民的需求，明確提出了要實現(xiàn)住房的商品化，樹立住房改革目標(biāo)。1994年，山西省出臺了一系列政策，包括《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，積極開展并有效實施國家安居工程計劃，重點解決城鎮(zhèn)居民住房困難問題。

2.取消福利分房階段(1998 年—2007 年)

這一階段是山西省保障房的發(fā)展階段。1998年，山西省實行住房改革，全面停止對住房的分配，同時提出了“廉租房”這個概念。2003年發(fā)布了《關(guān)于加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理的通知》，對保障房的戶型面積和戶型比例作出明確規(guī)定。2004年全省的保障房價格較高，依舊使很多人對買房望而卻步。為了降低保障房價格，改善保障房建設(shè)和購買環(huán)境，山西省政府陸續(xù)出臺了相關(guān)政策來維護(hù)保障房市場環(huán)境，使其價格合理化。但是從1998年亞洲金融危機(jī)后，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，除經(jīng)濟(jì)適用房外的其他商品住房的發(fā)展很快，超過保障房的增長率。總體來看，山西省保障房開工住宅面積占住宅開工總面積的比重呈現(xiàn)下降趨勢，而且由于供給不足，其價格仍然相對較高。

3.完善階段(2007年至今)

這一階段為山西省保障房調(diào)整和完善階段。發(fā)展到后期，最需要完善的是保障房發(fā)展體系。從2007年開始，山西省政府出臺了一系列規(guī)范保障房發(fā)展的政策，完善保障房供應(yīng)體系，擴(kuò)大保障范圍，進(jìn)一步推進(jìn)保障房的發(fā)展。山西省力求為低收入人群解決住房問題，讓老百姓能夠安居樂業(yè)。在2008年之前的住房供應(yīng)體系有三部分，分別是：商品房、兩限兩競住房、經(jīng)濟(jì)適用房。山西省相關(guān)文件明確規(guī)定，通過市場來解決各種收入層次家庭的住房問題，即：通過需求和購買能力購置住房，對于收入比較高的群體來說，可以買商品房：對于收入處于中等層次的人，可以考慮“兩限兩競”住房：而對于低收入人群來說，可以通過政府的補(bǔ)貼來租或者買經(jīng)濟(jì)適用房。

(二)山西省保障房發(fā)展?fàn)顩r

在2015年山西省保障房新開工26.19萬套，投資640.51億元，建成了20.23萬套，基本完成了國家下達(dá)的保障房建設(shè)任務(wù)。2016年在保障房建設(shè)目標(biāo)任務(wù)中新增了棚戶區(qū)改造。山西省保障房安居工程開工21.81萬套，建成了17.63萬套，完成建設(shè)投資523.26億元。棚戶區(qū)改造開工21.25萬套，建成了15萬套。2017年，棚戶區(qū)改造開工13萬套，建成了15萬套；保障性安居工程開工25萬套，建成了26.68萬套，完成投資547.51億元。全省11個市均完成棚改年度任務(wù)。全省除朔州和大同外其余9個市均完成保障房建設(shè)任務(wù)。從近三年的保障性住房建設(shè)情況來看，山西省基本能完成保障房建設(shè)目標(biāo)，而且每年都在增加新的保障房建設(shè)目標(biāo),保障范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。但是，由于資金問題，設(shè)定的開工目標(biāo)不是特別高。基于資金問題，山西省應(yīng)該在傳統(tǒng)的融資模式下，探索新的融資模式，以此來擴(kuò)大資金來源，更多地建設(shè)保障房。

三、山西省保障房建設(shè)融資中存在的問題

保障性住房在山西省的發(fā)展時間不長，建設(shè)經(jīng)驗不足，發(fā)展過程中難免存在諸多問題，其中，制約山西省保障房發(fā)展的主要是融資問題，具體包括專業(yè)融資機(jī)構(gòu)缺乏、融資機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理和融資渠道單一三個方面：

(一)缺少相關(guān)融資機(jī)構(gòu)，資金管理效率低

現(xiàn)階段，在歐美國家，專業(yè)化融資機(jī)構(gòu)隨處可見。它不僅可以為保障房進(jìn)行融資，而且能夠提供專業(yè)化的管理。反觀我國，專業(yè)融資機(jī)構(gòu)少，專業(yè)人才缺乏，這對我國保障房建設(shè)融資是極其不利的。就山西省而言，雖然試圖建立一些專門的投融資機(jī)構(gòu)，但由于缺少專業(yè)人才，所建立的機(jī)構(gòu)存在資金管理不合理和工作效率低下等問題，始終制約山西省保障房的發(fā)展，并影響其融資。

(二)融資體系不完整，融資機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理

融資有風(fēng)險，完善的融資體系會促進(jìn)融資的順利進(jìn)行。而現(xiàn)階段，山西省還沒有完善的融資體系。毋庸置疑，保障房建設(shè)需要大量資金，其管理需要依靠系統(tǒng)、科學(xué)的融資機(jī)構(gòu)來操作。1然而，山西省在融資機(jī)構(gòu)設(shè)置方面存在不合理、不系統(tǒng)、不完整的問題。具體來說，由于某些融資機(jī)構(gòu)與政府的特殊關(guān)系，所以出現(xiàn)不遵守行業(yè)規(guī)則，濫用職權(quán)的現(xiàn)象，在結(jié)構(gòu)設(shè)置方面也存在不合理的問題，這極大地不利于保障房資金的有效運轉(zhuǎn)。

(三)融資渠道單一，民間資本投資少

保障性住房建設(shè)需要長期規(guī)劃，包括融資、規(guī)劃、建設(shè)等，其中融資是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)之一。就目前來看，山西省的保障性住房在融資中有兩個比較嚴(yán)重的問題。一方面，融資渠道單一，建設(shè)資金仍主要依靠政府撥款，這在某種程度上延緩了保障性住房體系建設(shè)的進(jìn)度，難以滿足山西省廣大中低收入群體的需求。另一方面，民間資本不愿意投資保障性住房，其原因在于，所獲利潤過低，無法與商品房利潤相比，且保障性住房資金利潤具有諸多不確定性因素。如此一來，社會資金便有可能被閑置，進(jìn)而無法做出貢獻(xiàn)。

四、山西省保障房融資模式創(chuàng)新

建設(shè)保障性住房這項安居工程，是民生問題，更關(guān)乎大局，勢在必行。隨著我國金融業(yè)蓬勃發(fā)展，金融產(chǎn)品創(chuàng)新眾多，金融機(jī)構(gòu)的體制亦越來越健全，能夠提供資金給保障房的融資手段越來越多。盡管保障房建設(shè)專項資金的比例每年都在增加，但仍無法填補(bǔ)巨大的資金缺口。由此看來，資金是制約保障房發(fā)展的關(guān)鍵因素，所以對融資模式創(chuàng)新就顯得尤為重要。

近些年來，國家鼓勵保障房融資多元化發(fā)展。山西省也一直探索符合本省發(fā)展實際的多元化融資模式。借鑒英美兩國的PPP模式和REITs模式，通過規(guī)避缺點，發(fā)揮優(yōu)點，可以融合形成新的適合山西省保障房發(fā)展的融資模式——基于REITs的 PPP集成融資模式，簡稱為PBR模式(PPP-Based-REITs)。這種模式是以REITs為基礎(chǔ)的PPP模式，讓政府等公共部門與REITs建立合作關(guān)系，通過談判，簽訂特約協(xié)議明確雙方的責(zé)任與義務(wù)，談妥后，雙方共同組建公司并運作，達(dá)到共贏的目的。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是REITs的代表，一般由出資比例最大的公司擔(dān)任。這種模式的優(yōu)勢在于能夠最大限度的聚集各種民間資本，緩解資金壓力。

結(jié)束語

本文首先闡述了國內(nèi)外典型的保障房融資模式，然后對山西省保障性住房發(fā)展歷史進(jìn)行了梳理，分析了在保障房建設(shè)中存在的主要問題。借鑒國內(nèi)外成功經(jīng)驗，立足于山西省的基本情況，在原有融資模式上進(jìn)行創(chuàng)新，找到最符合山西省實際情況的保障房融資模式。住房是剛需，而對于低收入者卻成了奢求。保障房建設(shè)關(guān)乎民生，發(fā)展的好就有利于社會穩(wěn)定、和諧的發(fā)展。但是保障房發(fā)展需要大量資金，而山西省保障房融資模式并不完善，因此創(chuàng)新融資模式，拓寬資金來源在保障房建設(shè)中尤為重要。