房地產泡沫問題與處理方法的研究

(湘潭大學商學院 湖南 湘潭 411105)

一、引言

近些年以來，中國房地產行業發展迅速，拉動相關聯的產業，擴大了就業面，推進了我國國民經濟大快速發展，作出了突出的貢獻。以房屋住宅建設為中心的房地產行業，已經成為了中國國民經濟中的一個重要產業，并且表現出高速發展的態勢，對增進我國國民經濟發揮了積極的作用。而從1991年以來，隨著房屋住宅制度向市場化改革，房地產行業的價格一直穩定上漲，尤其是在2004之后，我國的商品住宅的平均價格速度都已經達到了12%以上，房地產行業投資金額占GDP的比重、住宅價格的收入比、租售比等等一系列的房地產泡沫化檢測度指標都已經超過了警戒線。在這種研究背景下對于我國的房地產泡沫的研究具有重要的意義。

二、房地產泡沫的形成機理

(一)房地產建設成本高

正因為這些土地的自然特性，使土地在在被人類使用過程中具有了一定的經濟特性。而土地最重要的經濟特性就是土地供給的稀缺性，土地供給的稀缺性首先表現在土地供給總量與土地需求總量的矛盾上。隨著人口數量不斷增加和社會蓬勃發展的需求，人類對于土地的需求在不斷的增加，但是有因為土地資源是有限的，從而造成了土地供給的稀缺性。隨著社會的不斷發展，這種稀缺性會逐步增加。另外因為土地位置的固定性和環境差異造成的質量差異性，土地供給則變得更加稀有。而作為建筑原料的重要組成部分的鋼材等其他原材料價格出現大幅度的提升，鋼材，水泥價格上升帶動了其它產品的連鎖反應，而在后來全國各地出現了短缺勞動力的情況，提高勞動者工作已經成為了公司保障建筑隊伍穩定的第一條件，這些反應導致了房地產成本的剛醒增長。不僅建筑原材料的價格上升，施工工人的工資提高，拆遷的成本上升也增加了成本，新建的商品住房的品質也帶來了成本的增加。

(二)金融支持過度

在那些房價長時間上漲的地區，都會有一個數量巨大的特殊買房群體——投資購房者。這么一群數量龐大的投資購房者購房的根本目的就是通過惡意的炒作從而抬高房價，再賣給下家從而獲得高額的利潤，所以這一群購房人又被成為“炒房族”。這一群炒房族大量的進入某個房地產市場，這將使得這個樓市的需求被虛假的擴大，讓人們誤以為樓市繁榮的虛假現象。假如土地，樓盤的供應量很少，就會產生供不應求的現象，房價則跟著被“炒房族”人為的大幅度提高。因為炒房族的進入，杭州每平方米的房價以每年將近10.7%的速度上升，在市中心的房屋價格已經達到23661元/平方米。

三、房地產泡沫的危害

(一)對社會造成負面影響

在房地產泡沫逐漸擴大的變化中，首先加入房地產行業的投資者們一般都能夠得到極高的利益。因為有了這種獲得暴利的示范效應，所以越來越多的投資者都帶著投資的期望加入房地產行業，進行交易。參與房地產行業的投資者十分熱情，而這個時候投資者的從眾與投資心理占據主導地位，人們的買房目的和行為開始偏移。所以，隨著投資的熱潮，虛假抬高市價，以及幕后的一些不正當的操控都慢慢的隨著投資者的增加而出現，嚴重的沖擊了市場的秩序。所以當房地產泡沫破滅的是時候，投資者就像從天堂掉到地獄一般，尤其是那些加入房地產行業較晚的人，一般在投資預期還沒有成真就已經全部虧損了，因為經濟上的困難而使得整個家庭都收到了影響，加入范圍擴大的話，那么整個人類社會的日常經濟交易都會收到沖擊。使得社會矛盾進一步加深。

(二)對金融系統帶來的風險

房地產行業的貸款有著風險，其中，房地產行業的投資者貸款的不良記錄很多，而當中的農業銀行和中國銀行的不良貸款率比較高，農業銀行達到了16%以上而中國銀行達到了12%以上，而工商銀行和建設銀行的不良貸款率相對于上兩家對說就相對低一些。另外一方面，個人的買房貸款不良率比較低(工商銀行、中國銀行和建設銀行的不良貸款率都低于2%，農業銀行的不良貸款率就稍微的高于2%)但是因為未來住房稅收政策的慢慢完善和物業管理的費用增加，買房者的還款能力會收到沖擊，按揭貸款還有可能存在風險。

四、防范我國房地產泡沫的對策

(一)建立房地產泡沫預警體系

由于我國的房地產行業發展的歷史不長，所以關于房地產評價指標體系還不怎么健全，因此可以群眾層次的房地產預警和政府層次房地產預警這兩個方面。

1.政府層次房地產預警。如果誘發金融危機的臨界泡沫率遠大于現實中利率調整的PER測試的顯示泡沫率，那么就證明實際的房地產泡沫不大，也可能根本不存在房地產泡沫，這個時候只要對房地產中存在的一些問題進行微小的調整。

如果誘發金融危機的臨界泡沫率大于或者等于現實中利率調整的PER測試的顯示泡沫率，那么就說明實際中的房地產泡沫已經非常嚴重了，很有可能引發金融危機，必須馬上采取措施來進行布控。

2.建立不同地區的房地產預警系統。房地產稱之為市場，那么市場的本身就屬于動態的，因此房地產市場就屬于一個動態的市場。針對于動態市場來進行檢測，那么檢測也必須是動態的可以反映最新的市場動態和金融動態。指標系統假如能夠從最開始的半年更新一次，縮短到一個季度，乃至于一周，周期時間越短，那么預警的成效就越好。

(二)調整產業結構，改善供求關系

根據房地產行業的規則角度來思考，國家房地產行業發展中的很大的一個限制原因就是房地產行業的差異很大，規模具有差距，集中程度很低，經常造成房地產行業的無秩序的競爭，造成了房地產泡沫。在最近的兩年，我國已經開始著手大力支持房地產行業來是資產重新組合與收購兼并，扶持了大型的房地產行業的集體培訓。所以我們必須加速實行房地產行業的國家退人民進，高度推進房地產行業，刺激了房地產行業的潛力，大幅度的是房地產行業的負債率下降，增強了房地產行業整體的抵御風險能力。