“租購并舉”背景下我國住房租賃市場問題研究

謝璟葳

(廣西大學商學院 廣西 南寧 530000)

一、“租購并舉”背景下我國住房租賃市場的特征

目前，我國的住房租賃市場在結構上存在著東西部、個人與機構租賃、中低端與高端房源選擇上的差異。供應主體方面，主要包括個人租賃和機構租賃兩類。其中個人租賃住房是我國住房租賃供應的主體，主要表現為分散的每家每戶自己出租住房，住房租賃市場結構和供應主體的特征主要有如下表現。

(一)結構特征

東部發達地區大城市租賃比例較高，西部欠發達地區中小城市租賃比例較低。隨著我國城市化進程的發展，農村人口(多選擇在零售、餐飲等生活服務行業進行工作的人員)及新增就業人員(如剛參加工作的高校畢業生)流向直轄市、計劃單列市和省會城市等收入高的地區。一般來說，由于大城市的房價遠高于這些人群的收入水平，所以他們并不能在短期內購買住房，從而選擇租賃住房。

個人租賃占比高于機構租賃。目前，我國住房租賃市場所擁有的住房多為居民所擁有的閑置或投資性住房，一般通過中介機構或直接通過房主出租給需求方，而專業的住房租賃機構出現的時間并不長，所提供的租賃住房與個人所提供的租賃住房之間還存在差距。

中低端租賃多，高端租賃相對較少。由于租賃住房的人群多為進城務工的農村人口以及新增就業人員，此類人群一般會選擇與他們的收入水平相適應的中低端住房，選擇租賃品質高、服務好、權益保障好的相對較少。同時由于城鄉結合部、城中村的出租房租金較低，也使其在租賃住房的比重中占有很大的比例，所以中低端租賃占比高于高端租賃。

(二)供應主體特征

我國的住房租賃供應主體除分散的每家每戶自己出租住房，還包括專業化的機構租賃，其可以具體細分為市場化機構租賃和政策性機構租賃。市場化機構租賃主要指房地產中介企業將分散的房源通過包租、托管等方式實施統一的專業化運營管理，是我國當前住房租賃機構運營的主要模式。政策性機構租賃主要以公共租賃住房為代表，一般是政府向城鎮低收入家庭解決住房問題的重要途徑。

二、“租購并舉”背景下我國住房租賃市場存在的主要問題

(一)政府對住房租賃市場的支持及監管有待加強

為解決城市低收入居民的住房問題，部分城市為支持居民租賃住房，建設公共租賃住房。但目前來看，這些公租房位置遠離城市中心，位置較為偏遠，周圍基礎設施并不能滿足居民需求。同時，少量公租房的建設并不能滿足城市大量房屋租賃的需求。此外，由于長期以來我國的住房交易管理重心放在買賣而非租賃上，所以住房租賃市場尚未形成良好的管理模式，無法適應當前租購并舉的住房制度改革方向。當前存在的部分租賃機構并沒有在住房租賃管理機構備案，政府無法對其進行監管。同時，如今的住房租賃管理機構的人員匹配也存在一些問題。比如，實踐中基本沒有單獨的房屋租賃管理機構，而是從屬于房地產市場監管部分。而租賃管理中涉及的住建、工商、公安等多個部門之間也未形成統一的信息網，信息流動性差。

(二)租賃關系不穩定，對租賃意愿造成影響

在現有住房租賃市場中，由于租賃關系的不穩定，對承租人的租賃意愿產生了重要影響。租賃中的租期不穩定，可能會使提前解約經常發生。同時受房價持續上升的影響，房租的上漲也很快，而對于出租方而言，他們的違約成本在房租上漲的對沖下并未受太大影響。以北京租房市場為例，其平均租期僅為8個月，而租賃合同一般是以一年為期。由于違約成本低，維權成本高，承租人處于相對弱勢的地位，無法得到租賃權益保障。

(三)非正規租賃比例大，中介服務難以得到保障

在現有住房租賃市場中，除部分通過正規中介機構進行租賃外，還是存在大量通過沒有備案、并無租房資質的中介機構進行租房的情況，中介服務無法得到保障。所以，從中介機構角度來看，中介服務門檻低，大量“黑中介”存在于租賃市場。由于此些“黑中介”服務不規范，偷稅漏稅，所以相較于正規中介更有價格優勢，所以吸引了部分承租人通過他們進行租賃。

(四)缺乏公開、透明的住房租賃信息

目前，各地還未建立專門、獨立的公眾性住房租賃信息平臺，不能為不同的住房租賃需求群體及時提供真實有效的租賃房源信息，也缺少分區域確定住房租金的指導參考標準。當然，隨著人口在住房租賃市場上的需求增加，住房租賃信息平臺也將會隨之發展。

三、先進國家和地區住房租賃經驗借鑒

(一)日本通過立法提高租賃房源的獲取量，保障租房權益

在日本，政府通過立法確定住宅出租可以減少住宅所需繳納的稅收，很大程度上提高了私人出租住宅的意愿，這極大程度上提高了租賃房源的獲取量。同時，日本的法律還規定住房租賃的最長時間可達30年，并對租約進行了嚴格的保護，為住房租賃單位及個人簽訂長期穩定的租約提供了良好的制度保障。

在我國，政府目前采取部分城市試點集體土地建設租賃住房，這將很大程度上促進持有租賃房源的企業的發展。但在閑置住房方面，我國政府也可以學習日本通過稅收等手段提升其利用效率，比如通過房地產稅增加房屋的持有成本，或是對閑置的住房征收更高額的稅收，拓寬規模化租賃企業房源的獲取量。

(二)英國建立靈活有效的糾紛解決機制

在英國，由于住房租賃矛盾的解決非常繁瑣，涉及的糾紛事項較多，所以對租賃糾紛的解決提供了除司法訴訟外的調節、仲裁等多重機制來有效解決爭議。例如，與中介機構的糾紛通過房產監督官進行處理，且房產監督官有權從中介機構的保證金中賠付消費者；對社會住房租賃中產生的糾紛可以通過政府成立的仲裁機構解決，仲裁機構有權對住房協會的不當行為作出裁決。

在我國，目前對租賃糾紛所采用的解決機制主要是依靠司法訴訟，并沒有專門的人力物力和財力來調節租賃糾紛。這方面，我國可學習英國的經驗建立中介機構保證金、利用行業協會進行矛盾糾紛解決。

(三)香港政府持續投入建設公共租賃住房

在香港，香港房屋委員會負責制定和推行本港的公共房屋計劃，以滿足無法負擔私營租住房屋人士的住屋需要，從而達至政府的政策目標，所以其政府在住房租賃市場上占絕對的主導地位。由于政府向房委會投入資本，并免費為公租房劃撥用地，所以使其租金一直維持在低水平。香港的政府在幾十年間一直專注于解決居民的居住問題，并不斷投入資金支持，政府的角色由最初的安置臨時性災民到如今的專為低收入者提供租賃住房。

在大陸地區，政府可以學習香港政府持續、專注解決住房租賃問題的態度，明確解決住房租賃問題的目標，并持續地投入資金、土地，使公共租賃房建設能持續發展，而不是停留于設想或口號。

四、“租購并舉”背景下我國住房租賃市場的對策建議

如今，如何加快建立租購并舉的住房制度，實現全體人民住有所居成為我國發展中需要關注和著力解決的問題。把住房需求導向租賃市場，關鍵在于加強頂層設計，讓租房變得省心、安心、體面、有尊嚴。

(一)加大租賃市場住房供給，增加優質租賃房源供應

從供需結構上看，目前的租房主體多為暫無購房能力的年輕人及背井離鄉的農民工，其對居住品質有不同的要求，但市場上的出租房多為分散房源、老舊住宅，難以滿足承租人多樣化的居住需求，這造成供需之間的不匹配。因此，加大有效出租房屋，尤其是長期出租房屋的供給對于推進“租購并舉”制度至關重要。在租賃市場上，應吸引多元主體進入到住房租賃供給中。一方面，政府要承擔起公共服務的責任，加大公共租賃住房建設，將原來低效的工業、商業、農村集體用地用于建設租賃住房，同時國有企業要發揮其進入租賃市場的先天優勢，可通過批量租購、與開發商聯合經營、長期租賃庫存商業物業等渠道整合房源。另一方面，應積極鼓勵私營企業進入到房屋租賃市場，設計出專用于住房租賃的融資方式，促進企業提供優質的租賃房源。

(二)保障租戶權益，推進“租購同權”

傳統意義上“租房不如購房”的觀念的一部分原因是購房與城市落戶、入學、醫療、養老等相聯系起來，其使用價值大大高于租房，因此，在完善租房周邊基礎設施的同時，大力提高租房的使用價值成為推進“租購并舉”制度的關鍵一環。但同時，與租購同權相伴隨的，是一系列體制機制改革和相關的制度設計，其取決于自治區各城市公共服務的供給能力和管理能力的現代化，尤其是在教育制度和相關資源的供給方面，這是一項長期而艱巨的工程。因此，在現階段的租購同權應該先著手于承租者不被房東隨意驅趕、不被隨意漲租金等基礎問題，只有這樣，他們才有可能在城市站穩腳跟，下一步才會產生對學區房、對醫療等其他的需求。

(三)制定低收入群體的租賃支持政策，刺激租賃需求

低收入群體作為租賃市場的承租主體，因收入過低成為城市中的弱勢群體，扶持低收入群體租房，對于擴大租賃需求，推進“租購并舉”制度具有重要意義。對于經濟發展狀況較好，即生活水平較高的城市，應對低收入承租群體施行貨幣補貼，對不具備租金支付能力的人給予適當的專用于租房的貨幣補貼。而對于地區經濟發展較落后的城市，應對低收入承租群體施行實物補貼，即入住政府建設的廉租房并按收入情況繳納定量租金。另一方面，城市農民工普遍存在租住面積狹小，住房類型單一的問題，對于這類群體應建立金字塔型民工住房體系，通過租賃企業宿舍和保障性住房相結合等措施解決農民工住房保障難題。

(四)規范住房租賃中介市場秩序，增進出租信息透明

住房租賃中介作為連接出租人與承租人之間的紐帶，也作為雙方信息的持有者，其重要性不言而喻。住房中介市場上一些為牟利而損害租賃雙方利益的市場亂象對壯大和規范房屋租賃市場是極其不利的。因此，應強化房地產管理機構的監管職能，堅決打擊住房租賃中介哄抬租金、發布虛假房源信息、利用金融機構等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源等一系列違法違規現象。引導中介機構主動使用政府租賃服務管理平臺公布中介機構和從業人員信用檔案等信息，充分發揮中介機構作用，提供規范的居間服務。

(五)規制出租者的隨意漲價行為

房屋租賃給人們帶來不安全感的一部分原因是承租人面臨租金隨時可能上漲、隨時可能被出租人驅趕的風險。對出租者隨意漲價的行為進行規制有利于保持相對穩定的租賃關系，維護各方，尤其是承租者的合法權益，營造一個健康的房屋租賃環境。為此，政府可出臺租賃合同的示范樣本，明確承租人、出租人的權力與義務，在合同內對一定年限內的租金及其上漲幅度進行規定。同時，出租者做出無正當理由不得驅趕承租人的承諾，另外，違約的一方需按約定償付違約金。引導并逐步要求出租人使用官方發布的合同樣本。

結語

不管是發展租賃，還是打擊炒作，都不能忽視老百姓的正常購房需求，“租購并舉”的含義不僅僅是大力發展房屋租賃市場，也要鼓勵居民擁有住房，獲得住房所有權。打造多元化的住房供應體系，是促進住房市場健康發展的必然之舉，一個完善的市場格局需要新房、存量房和租賃住房同時起作用，住房政策應爭取為不同的人群提供可進入、可選擇、可支付、可持續的對應的獲取住房的渠道，努力實現全體人民住有所居。