淺析“十四五規劃”期間新建加油站開發策略與模式

■陳云鵬

（中海油華南銷售肇慶片區）

引 言

2020年是“十四五”[1]規劃的布局年，各行各業在該年度都要對下一個五年進行總體規劃和布局，成品油零售體系也是如此。俗語說：“一年之計在于春”，“五年”規劃的有效實施，首年最為關鍵。公司的各部門如何解放思想，統一認識，通力合作，在新的“五年”規劃實施過程中以超前的開發模式提高成品油終端市場的占有率是擺在每一個員工面前的必做課題。

1 成品油零售體系“十四五”規劃頒布前的應對策略

2020年，各縣、市、區的人民政府會同發改、國土、規劃、安監、消防等部門根據城市發展，對上一個“五年”開業加油站的變動情況和新增加油站的開發建設情況作系統的分析，做出“十四五”規劃的運營加油站的管理規范和新增加油站的規劃布點方案，并予以公布。所以，必須在有效時間做出實效應對[2]。

1.1 需對各縣、市、區的城市和鄉村的發展現狀深入了解

了解該地區GDP發展情況，機動車輛保有量、年遞增數、人口增加數、商店增加數、房地產增加數、大型項目增加數、廠礦企業增加數、新增道路增加數，及學校增加數等。分析以上數值的成因和發展動態，做出分布圖和發展動態圖。

1.2 要對各縣、市、區的城市和鄉村的發展遠景作深入了解

了解該地區的規劃、土地、地方道路、省國道、高速公路、高鐵、機場等遠景發展作深入了解，取得相關遠景發展規劃圖。結合地方區域優勢，政府政策，地方財力等作具體分析，明確發展概況，做出應對方案。

1.3 要對各縣、市、區的加油站開發商進行深入了解

熟悉加油站開發商并與之溝通，與有能力的開發商研討加油站開發思路，從他們那里得到第一手資料，為新的“五年”加油站規劃做好充分準備。

2 成品油零售體系“十四五”頒布后的做法

在成品油零售體系“十四五”頒布后的五年實施中，第一年是拓展成品油終端市場的關鍵之年。這一年，各油品經營公司或開發商都會向主管部門提出新建加油站規劃點確認申請，如果這一年對該地區的新建加油站規劃點都批了，下一年就沒有新建加油站規劃點可申請了。所以，在頭一年里，需重點做好如下工作。

（1）抓緊聯系各主管部門，提出新建加油站規劃點確認申請，得到地方政府和相關主管部門的支持，批準新建加油站規劃點確認申請。

（2）與新建加油站開發商合作或委托他們向地方政府和主管部門提出新建加油站規劃點確認申請，取得新建加油站規劃點確認批復。

（3）抓緊縣域經濟區（含市域經濟）的新建加油站規劃點申請。根據國家加速城市化進程的總體方針，未來五年是城市化快速發展的五年。所以對城市擴張所規劃的一環、二環道路等新建加油站規劃點，可優先申請。

（4）抓緊鎮域經濟區的新建加油站規劃點申請。一般地、鎮區或鎮區附近省道或國道的新建加油站點是好點，雖然城市化進程會加快，但國家也相應出臺很多振興鄉村建設，盤活農民土地存量，鼓勵公司或專業戶承包農民土地發展經濟，提倡鄉村旅游的政策。未來的五年，也是農村機動車輛快速增幅的黃金五年。所以對于鎮域經濟區的新建加油站規劃點可優先申請。

（5）抓緊公路網交匯處或高速公路出入口新建加油站規劃點申請。

如果是公路網的交匯處或高速公路出入口處而且周邊區域具有商業、廠礦企業、物流業發展前景的是首選區域。國家或地方對公路走向是有規劃的，該交匯處區域是地方政府重點發展區域。同樣，高速公路出入口的開設也是經過研究規劃的，高速公路是為地方經濟和發展服務的，相對應的，地方經濟的高速發展也會促進高速公路建設的發展。所以，對于公路網交匯處或高速公路出入口處的新建加油站規劃點可優先申請。

3 新建加油站的合理選址

縱觀某個區域，城區加油站的加油總量遠遠大于非城區加油站的加油總量，所以對城區新建加油站的合理組網，選擇或占有優質的新建加油站點，對公司的市場占有率和提高公司經營效益顯得尤其重要。

（1）深入了解布點規劃。在某城區要組建好新建加油站的網絡，必須通過發改部門熟悉和掌握該城區成品油零售體系“五年”新增加油站的規劃布點，特別是“五年”的頭一年，搞清新增加油站規劃點的數量、位置，每個規劃點所在位置的潛在客戶（包括本地客戶和過往客戶）、經貿情況、城市發展的規劃情況。

（2）對某城區成品油零售體系“五年”新增加油站的規劃點進行分類。例如，哪些是好的，哪些是比較好的，哪些是較差的。還要了解清楚哪些規劃點已確認，哪些規劃點未確認。對已確認的規劃點尋求合作租賃，對未確認的規劃點委托發展商進行確認。

（3）對有可能合作租賃的規劃點進行篩選。遵循50平方公里選取三個至五個新建加油站規劃點，每兩個新建加油站的距離三至五公里的原則進行選點。這樣的組網方式便于加油站的經營管理，便于加油站員工站與站的調配，降低經營成本，提高加油站的經營效益。

（4）加油量預測。城區新建加油站點不同于省道、國道的新建加油站點，城區新建加油站的客戶一般都在本城區范圍內加油站加油，盡管他們要出差，也會加滿油才出差。而省道國道加油站的路過車輛加油概率不高，所以對于城區加油站不適宜用實測車流量來判斷加油量，也不能用分蛋糕的數學平均法來預測加油量。對于城區新建加油站預測加油量我們用一個函數關系式來定義（預測）加油量[3]。

Y=FKX

X為城區域內的總加油量，他由A+B+C組成：

A：本新建加油站二公里范圍內的固定客戶數量

B：為該城區范圍內的客戶數量除A的固定客戶數量

C：為過往車輛數量

K：是系數，由加油站的服務質量、油品質量、油品價格、市場的遞增率組成

F：是車輛進入加油站的頻率

Y：為本加油站的預測加油量。

從函數關系方式Y=KX可以看到，新建加油站的加油量與該區域的潛在總量有關，與該新建加油站的服務質量、油品質量、油品價格有關。例如，該區域擁有20座加油站，市場潛在加油量每天是200噸，我們不能按平均分蛋糕的方法預測新建加油站每天加油量約10噸，按Y=KX定義它有不大于200噸的潛力。

通過城區加油站的選點，篩選出優質的新建加油站規劃點，可通過社會發展商完成新建加油站規劃點的建設，在互利共贏的基礎上與其簽訂租賃合同。在這個過程中特別重視如下節點。發改部門的新建加油站規劃點批復，看清楚投資主體（即投資人），新建加油站規劃點的位置，新建加油站的建設期限。

新建加油站的用地情況是否符合土地總體利用規劃和城市建設總體規劃，即是否滿足“土規”和“城規”，新建加油站的項目是否已取得項目備案證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、環評、安評等。

（5）城區新建加油站規劃點出現“黑馬”站時的選站要點。所謂“黑馬”站是指目前潛在加油量不是很大，租賃價格偏低，有較大發展潛力。如果是好站點，潛在加油量較大，市場較成熟的，一般租賃價格較高?！昂隈R站”有三個特征： ①位置目前不是很好，但城市規劃點若干年后是很好的位置；②加油量預測目前不是很大，但通過城區發展，特別是有大項目的影響，若干年后加油量會很大；③租賃時間較長。這樣的“黑馬站”是可選的。

綜上所述，對于某一區域的拓展成品油終端業務，首選城區成品油終端業務。只要對城區新建加油站的合理組網，才能正確選擇城區新建加油站點。反之，我們正確選擇城區新建加油站點，才能合理組成城區新建加油站網。但組網租賃經營從整體管理，運營、勞動力優化、效益等都比單一站租賃經營會好些。

4 新建加油站的開發模式

4.1 收購新建加油站

對于資產明晰，產權沒有爭議，地理位置好，有發展前景，性價比較高的新建加油站可采用全額收購。在付款過程中，以分段付款為宜。付款節點可設定為取得發改部門新建加油站規劃點確認函、規劃部門的規劃許可、建設部門的施工許可證、工程開工、工程竣工、項目驗收合格、取得各類經營證照、資產轉戶等。為了提高工程質量，工程施工和設備采購由公司負責。

新建加油站項目推進工作基本流程：首先向國土部門申辦批發零售用地（或商業用地）土地不動產權證，接著向發改部門申辦項目備案證（立項），向規劃部門申辦建設項目選址意見書（若屬于政府已規劃的項目不需申辦），設計院出具平面布置和地質勘察鉆孔圖。地質勘察院派人完成地質勘察資料，地質勘察院出地質勘察報告，設計院出建筑施工圖，委托有資質的部門進行施工圖審核，出具圖審意見，向規劃部門申辦建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，憑新建加油站規劃確認函、立項備案證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工圖向有環評資質的第三方公司做項目環評報告書，向有安評資質的第三方公司做項目安評報告，向氣象部門申辦項目防雷設計審核意見書，向住建部門申辦項目消防設計審核意見書，取得環評報告后向環保部門申報項目環保審核，出具審核意見，取得安評報告后向安監部門（應急局）申報項目安全設施設計預案，并轉給設計院出項目安全設施專篇，安監部門匯同安全專家組對設計安全專篇和安評報告進行匯審論證，并出具審核意見。消防部門出具項目消防設計審核意見書后交設計院出具消防專篇，環保部門匯同環保專家組對環評報告進行匯審論證，并出具審核意見，做好以上工作后，組織相關資料向建設部門申辦建筑工程施工許可證，取得施工證后，規劃部門進行施工放線，建設部門對各種建筑材料、工序、工藝、試件進行質量監督和對施工過程進行安全監督。工程竣工后，申請規劃驗收、防雷驗收、油氣回收驗收、環保驗收、安監驗收、消防驗收、土建驗收、油品計量。由住建部門頒發消防合格證、施工備案證，應急局頒發?；C，氣象局頒發防雷合格證，國土局頒發規劃驗收備案證，技術監督局頒發計量合格證，環保部門頒發排汅許可證，再向發改部門申辦并領取成油證[4]。

對于新建加油站的發展前景有滯后的，為了降低風險，可采用部分收購的方式。部分收購后，按資產所占比例，和業主按比例分成經營所得，但公司要絕對控股。

4.2 租賃新建加油站

對于業主的土地是租賃的新建加油站一般采用租賃方式，租賃期為十五年左右為宜。為了提高租賃成功率，實際操作可預付五年租金，五年租金的付款節點分五點，一是取得租賃土地和發改部門的新建加油站規劃點確認函，二是取得規劃部門的規劃許可，三是取得建設部門的施工許可并工程動工。四是工程竣工。五是取得各種經營證照，具備開業條件。有條件的工程建設和設備采購由公司負責。

4.3 合營新建加油站

對于有些業主不愿意租賃的，我們可以利用公司的品牌，油品質量優和運營能力強等優勢，和業主合營新建加油站。對于合營加油站必須由公司經營并且公司絕對控股，油品由公司提供，經營所得按股份比例分成。

4.4 租賃遷建加油站

對于現有的民間加油站，位置不太理想的，可以通過與民企業主洽談，提供預付租金，并委托有能力的公司（或自然人），選好理想的遷建加油站新址[5]，簽訂遷建加油站租賃合同。

5 結 語

中海油華南銷售公司肇慶片區通過多年來在廣東成品油市場的不斷學習和實踐，總結出一套成熟的新建加油站開發策略與模式，借助這些開發策略和模式，也成功開發出一些新建租賃加油站。這些加油站開發成本低，獲得利潤高，運營良好，口碑甚佳。同時，這套開發策略和模式對其他企業或者機構的開發工作也有重要的借鑒意義，為促進“十四五”規劃期間加油站開發工作提供重要理論支持。