房地產開發企業資金內部控制建設探究

■張江蘭

（四川省酒業集團有限責任公司）

1 引 言

我國的房地產企業作為當前國家重點調控的行業，隨著土拍價格、原料成本、人工成本的持續上漲，利潤率已大不如前，行業的日益規范化及透明化，降本空間日益縮小，反而，在“暴利”時代未受到高度重視的現金流其關注度與日俱增。由于當前金融政策向實體經濟傾斜，各房地產企業融資普遍困難，而多項調控政策（如“限購”“限貸”等政策）讓銷售回款雪上加霜。作為典型的資金密集型行業房地產，資金壓力激增，資金的使用和內部控制的重要性和緊迫性逐漸顯露出來，如出現資金短缺將影響開發進度；資金缺乏合理配置產生高額的融資成本。因此房地產開發企業自身的資金運用情況關系到房地產項目“生死”，關系到成本科學化管理，進而影響到房地產項目的工程質量，關系到人民群眾的切身利益。因此，房地產企業應高度重視資金的內部控制管理。

2 房地產企業資金使用與內部控制建設中存在的問題

2.1 投前分析不夠充分，盲目擴張引發資金鏈斷裂

由于房地產企業需要的資金周轉量較大，如項目拓展沒有科學規劃，中小型或者剛成立的房地產企業自有資金不足，加上銀行融資門檻提高，無法獲取傳統的低廉的開發貸款，不得不接受高成本的“明股實債”等方式融資資金，使得房地產項目的融資成本高企。銷售的去化率及回款率在“限購限貸”及高企的房價面前，也不盡人意，銷售周期的延長使得房地產企業的負債及利息不斷增大，導致企業的資金周轉出現問題，出現了長期拖欠工程資金，影響到項目的如期交付；到期債務無法兌付形成嚴重的財務風險等高風險事件，均有可能導致企業資金鏈斷裂。

2.2 要求施工方墊付資金或不按合同約定支付進度款

房地產開發項目作為典型的房地產開發企業作為甲方向市場的發包項目，在建筑市場上具有相對有利的地位，因此部分房地產企業在項目開發資金方面將壓力向施工方轉嫁，形成了工程資金的不規范現象。一是項目發包時，建筑企業為了承接開發項目的工程施工，在為建筑工程墊付資金的時候沒有自己的原則，工程結束之后開發商也不能及時足額支付工程資金，影響了建筑企業的資金安排，嚴重情況下甚至造成社會問題。從開發商角度而言，強令施工方墊資也是違反《合同法》等相關法規的錯誤行為，也是內部控制所不容許的。二是雖然房地產企業未強令施工方墊付資金，但并不嚴格按合同約定以施工進度支付款項，其后果仍然是與施工方墊資性質，也值得開發商認真對待。

2.3 開發項目分散，使監管難度增加

房地產企業與一般的生產性企業不同，房地產企業不僅僅需要作為發包商完成房地產開發從拿地、預售、交房等各種業務，同時還需要完成企業的一般性日常事務管理，而房地產企業往往如項目較多，則規模也相應較大，導致企業中的事物煩瑣且復雜。更重要的是房地產工程的各項事務在開發時候受到各種外界環境的因素影響較多，因此增加了監管的難度。從資金管理的角度而言，分散的項目必然存在著分散的銷售、收款，不同項目的成本發生與資金支付，無論是資金安全、票據管理、進度款支付都不可避免地增加了監管難度，增加了內部控制活動的難度，一定程度上降低了內部控制的規范性。

2.4 房地產內部審計部門的職能弱化

企業內成立內部審計部門的初衷在于對企業日常運營當中的事務進行監督審查，并在之前做好充分的預防措施，保證企業的經濟效益不會受到較大的影響。但是在實際的運營管理當中，許多房地產企業的內部審計部門未能發揮應有的作用，很多企業的審計部門更把重點放在查錯防弊，而未能對企業內部控制設計與執行情況進行專門的評價。就資金管理而言，內部審計也未從現金管理、銀行往來、票據管理等相關情況進行專門審計，更未對房地產企業的資金使用效率及房地產開發企業的財務費用、資本化利息進行專項評價是否合理。

3 房地產企業資金內部控制的改善建議

3.1 加大資金管理規范化力度

房地產企業首先應當制定資金管理的相關制度，提高對資金使用管理的重視力度。一是制定合理的開發節奏。房地產企業要保證自身的可持續發展，首先應當合理評估成本，對新開發項目的土地取得、同時開發的項目數量進行科學評估，減小企業的經濟壓力，降低企業的負債數額。二是做好利潤管理，即對于每個項目應當保證每一個項目實際的經濟效益，通過利潤的實現逐步積累企業自有資金，確保房地產企業合理的資產負債率，使企業的資金成本真正可控。三是在實際工作中，房地產企業應通過項目開發前的《開發綱要》設定項目開發的總體指標，并通過不斷修訂，使企業的成本與資金流確保在合理的范疇，并根據相關預算及房地產開發進度合理安排開發貸款，并結合銷售回款排布貸款償還計劃，減少企業的資金成本同時控制資金風險。

3.2 優化開發項目資金結構，減少工程資金拖欠的情況

房地產企業應當進行針對性地優化資金結構。一是開發商應嚴格按《合同法》等相關規定，摒棄強令施工企業墊資的錯誤做法，而應通過合理的開發進度與規模，安排與自身實力相匹配的開發項目。通過總包合同約定合理的各期進度款，確保施工方只要按進度、質量要求進行建設即可取得合理的資金流入，也同步保證了工程質量。二是嚴格按合同約定，結合項目質量進度相關條款，從嚴掌握向施工方的資金支付。在此方面，需要工程部門、成本造價部門、設計部門、財務部門的通力合作，在監理認可的相關工程進度工程質量條件下給予進度款項支付。同時對于無效成本、工期延誤、工程質量及事故等要從嚴根據合同進行罰款或成本扣除，減少資金流出。總之，通過開發商與總包方的良性互動，保證項目開發正常進行，避免企業的工作出現因資金出現問題的情況，實現真正的科學化、規范化管理。

3.3 企業內部實行房地產項目的集中化管理，進一步完善內部控制系統

為了保證房地產企業對資金實現有效的內部控制，必須對已經存在的并且與企業資金相關的部門實行相應的職能劃分，重新規定項目部門的資金管理職責權限。一是在房地產工程開發之前，首先要對房地產工程需要的資金進行預測，并根據項目的開發方案設定資金流轉方案，測算資金回正時期，并通過項目開發、融資款到位及銷售回款等的合理安排進行開發周期設置。開發綱要的編制一般需要房地產企業各個部門的參與。二是在房地產企業的項目實施過程中，成本造價部門與設計部門應根據相關的規劃設計指標、工程進度與施工企業經招投標簽訂總分包合同，使開發綱要的主要內容體現到工程合同中。三是房地產企業的財務部門與成本造價部門要對各項目的進度款進行嚴格復核，結合工程部門的相關確認書進行進度款支付，保證房地產工程不會出現停工的現象。四是設計部門及工程部門對于變更等額外的資金支出要進行簽認，確定變更是開發商還是施工方的責任，確保資金流出的嚴謹性。四是對于房地產企業而言，要從多項目開發的角度考慮資金問題，由企業的資金管理部或財務部門專門負責資金工作，結合各項目的開發、銷售進度安排資金。

3.4 保證內部審計部門在資金內控方面發揮作用

房地產企業的內部審計部門要充分發揮資金內控方面的監督與管理作用。內部審計作為企業內部控制的要素之一，其功能是通過內部審計部門來發揮的。在資金管控方面，內部審計部門及相關人員首先要保證獨立性，通過領導重視與人員專業度的提升，確保房地產企業的資金流轉正常進行。其次，內部審計要關注資金安全，確保各項目的資金收入、票據與銷售情況完全一致，不存在挪用或人員不規范操作的情況。再次，通過內部審計對資金使用情況進行檢查，要關注資金流是否按開發綱要、資金預算、資金計劃及合同約定進行相應的支付，確保資金支付始終處于受控狀態。

4 結 語

對于房地產企業來說，無論是資金使用管理還是內部控制管理都是十分重要的，在激烈的市場環境當中，企業要想發展就必須提高企業的綜合實力。房地產企業與一般的生產型企業不同，生產周期長、影響面廣，其健康穩健發展關系著國計民生，因為房地產企業應加強對自己的社會責任感，在保證房地產項目的正常開發、交付之外，還應當注重企業日常業務的管理，從而增強企業的市場競爭力，促進國民經濟的良性發展。