物業社會化視角下的高校后勤管理績效評價
——以學生公寓管理為例

◎陳最 蔣詠琪 袁欣蕊 張梓妤 岳巒

一、項目背景

高校后勤管理作為全校教師與學生學習工作與生活的重要基礎保障，對于穩定生活秩序，為全校師生正常工作與學習創造良好環境有舉足輕重的作用，并且可以直接反映高校的基礎建設水平，對創造文明高校校園文化也有著很大的影響，所以一直是各大高校在發展進步中的重要關注點。

隨著時代的變化和社會經濟水平的進步，各高校的后勤管理制度也必須不斷做出改革與創新以適應社會進步和高等教育發展的日益增長的需要。自進入21 世紀以來，我國經濟迅速發展，對各類型人才的需求不斷增長，高等教育事業不斷發展，高等院校招生規模總體逐年擴大，各高校學生數量不斷增長，對各高校后勤管理也提出了新的挑戰。如何合理分配有限的人力物力時間精力，在保證對科研教育事業專注的同時，也為全校師生提供安全、舒適的工作學習環境，成為各大高校發展中的一大難題。因此，高校后勤社會化的改革逐漸萌芽，1985 年《中共中央關于教育體制改革的決定》中提出："高校后勤改革的方向是實現社會化。"1999 年國務院召開第一次全國高校后勤社會化改革工作會議之后，全國各大高校開始大規模改革。

高校后勤社會化具體是指將高校后勤服務納入社會主義市場經濟體制，建立由政府引導、以社會承擔為主，適合高校辦學需要的法人化、市場化后勤服務體系。我們項目選取學生公寓的后勤管理制度為切入點，以觀察并分析目前高校后勤管理存在問題與缺陷，希望能探討模擬更為優化的績效評價模式，從而為高校后勤管理社會化的改革提出更為優化的新思路，新方法。近年來，學生公寓后勤管理出現外包形式，即聘請社會上的專業物業管理人員對學生公寓園區進行建設管理，這種外包形式的學生公寓管理制度減輕了高校后勤管理的壓力，但與企業的代理問題類似，會出現外包物業人員與高校行事風格、目的不一致而引起的分歧和爭議。例如外包形式的社會資本承包高校學生公寓管理的根本目的還是盈利，而這與高校對學生公寓管理的目的就存在一定的差別，諸如此類的問題仍需要高校后勤管理方面采取更好的創新措施和方案才能為全校師生提供更優質更全面的服務。

我們以南京審計大學為例，南京審計大學目前實行"書院制"與"學院制"雙院制并行的管理制度。學校在以專業為劃分的學院以外，以地理環境為劃分為沁園、潤園、澤園和澄園，各園有各自的宿舍園區、操場、食堂等必備設施。學生在學校中有兩種角色，一是生活方面隸屬于輔導員和書院領導管理下的番號班成員，二是在學習方面隸屬于專業導師和傳統學院領導帶領下的專業班成員。書院制與學院制在制度方面共同發展，各取所需，相互監督，相互促進。生活中的學生公寓管理方面，學生根據宿舍所在，由宿舍所在園區負責人負責，各園區都有專門聘請的公寓管理人員，實行分層分區管理。這樣的管理形式存在怎樣的優勢，同時又存在怎樣的問題與不足，這正是我們需要去研究討論的。

二、江蘇省省內五所高校后勤管理工作情況

在物業社會化的背景下，先后有許多的高校后勤管理在績效評價工作上做出了投入和發展，但是發展進程不盡相同。為了解我校在物業社會化環境下，高校后勤管理的績效評價工作所處階段，我們對江蘇省省內五所著名高校進行了全方位的了解。

（一）南京大學

首先，南京大學在1991 年就成立了自己的后勤管理服務集團，將后勤的行政管理與經營服務職能分離，對校內后勤服務資源按照專業化、產業化的模式重新規劃、整合，成立了自負盈虧、獨立核算的經濟實體。

其次，南京大學充分地順應了物業社會化的潮流，通過招標形式與江蘇蘭達物業管理有限責任公司達成了合作。該公司導入了ISO9000 國際質量管理體系，不僅擁有豐富的物業管理經驗，還在物業管理信息咨詢方面有多種服務和經營項目。物業公司和南大自身的后勤管理服務集團共同作用，為南大后勤績效評價工作提供了更加全面充分的保障。

再次，南京大學早在2002 年就形成了學生自治的公寓管理組織，引入了"學生"管理，使得學生公寓管理又多了一個非官方監督機構，使得公寓管理工作得到更好的保障，績效能夠得到更加全方位的衡量。

最后，南京大學不僅在學生公寓，而且在教職工公寓以及教學樓宇上進行了全面的管理。有專門的南京大學房地產管理處來負責全校教職工家屬宿舍的分配、出售和日常管理，同時負責青年教師公寓、單身宿舍的房租、水、電管理和相關費用及收繳工作，以及負責全校尚未實施物業化管理的住宅小區的有關住戶的房租、水電費收繳等日常工作。這也使得部分未實現物業化管理的校內住宅小區可以得到管理保障，績效也可以得到有效的評價。

（二）南京航天航空大學

南京航天航空大學在2014 年4 月2日正式成立學生公寓社區自管會。在此之前，學生公寓自管會在南航經濟與管理學院進行了一年的試點。在一年的實驗中，南航學生公寓社區自管會形成"學生自主管理，根據學生的需求設置崗位并明確具體職責"的獨特發展模式，各樓棟相關負責人正式上崗。此舉不僅提高了同學們的參與度與積極性，更多的是為學生組織（第三方機構）的績效評價更加科學合理，具有自身學校特色，充分適應了學校后勤管理工作的具體情況。

（三）南京師范大學

首先，南京師范大學官網在機構設置里專門設置了后勤管理處主頁。網頁細致地分為辦事流程、維修服務、房產信息、宿管服務、飲食服務、應急預案、資料下載和常用電話，信息非常完備。無論是學生還是老師都可以隨時了解后勤管理處的動態和舉措，有助于問題的公開化、透明化，從而促進問題的解決。

其次，南京師范大學的后勤管理規章明確、動態消息隨時發布，并且學校充分遵從上一級法律規范，明確地公示了南京市對于高校后勤管理的法律規章信息。

最后，南京師范大學在學生公寓管理方面擁有專門的互動平臺，學生可以就自己的意見和建議隨時向公寓管理部門反映。使得公寓管理工作效率大幅提高，績效評價也具備了效率性和效果性。

（四）河海大學

首先，河海大學也擁有自己的后勤管理處主頁。不同的是，河海大學還公布了招投標信息。主要分為招標信息和中標信息，充分公開透明，這也體現了在物業社會化背景下，學校緊跟趨勢，便于有關人員隨時監督。

其次，在后勤管理部公告中可以查閱到當年對于下一年后勤管理工作的計劃報告和規劃。這不僅利于監督和及時更正每一年的后勤管理措施是否良好實施和是否有異議，也利于在進行績效評價時可以充分并科學地展示該年度學校后勤管理工作績效完成狀況。

（五）東南大學

東南大學的學生公寓管理工作負責人主要有三部分組成。物業管理處主要負責物業公司的選聘和合同的簽定，對物業公司的服務質量等進行監督檢查和組織考核，根據合同和考核情況支付物業管理費用。負責制定全校物業發展規劃，制訂物業管理工作的相關制度、條例；負責對物業管理等服務單位的指導、監督和考核工作；負責制定全校學生宿舍資源的規劃和各項規章制度；負責制定全校學生住宿方案并組織實施，辦理學生入住、調整、退宿手續；負責學生宿舍家具、物品的采購、配置與管理工作。

學生處、研究生院、教務處主要負責學校錄取的全日制學生的入住審核工作；教務處負責本科生在已入住分配宿舍后因學籍異動、轉系轉專業以及畢業設計等需要進行宿舍調整的審核工作。

社會物業公司主要負責日常安全及管理工作，檢查并如實記錄宿舍衛生情況、違章違紀等情況，每月定期向學校有關部門報告工作情況，保證學生宿舍各類資產的安全、完好。

在這種分工下，學校物業管理處仍然是后勤管理的主導部門、主要負責人，可以代表學校自己的利益。而社會物業公司憑借著其專業性可以給學生公寓日常安全和管理提供監督、審查，這樣就使得學生公寓管理可以得到最為專業和最為公正客觀的評價。當學生宿舍出現違章違紀現象時，更嚴重的時候出現異常損失時，社會物業公司在其中扮演一個公平的檢查人作用，這也使得學校在后勤管理工作中的包庇現象、隱瞞不報現象得到抑制，從而幫助高校后勤管理工作能夠在績效評價上更加公開透明且具有可信性。

三、從五所高校后勤管理工作中取得的經驗總結

根據我們對江蘇省內五所高校現存后勤管理方式的調查結果，我們可以分析出不同的后勤管理方式的特點以及其優劣勢，從中吸取許多經驗，幫助我們研究出對于我們來說更好的、更合適的管理方式。

通過研究結果可以看出南京大學的后勤管理工作是做的比較全面且先進的，其優點也相對突出，比如早早的成立自己的后勤管理集團、與發展成熟且擁有豐富管理經驗的公司進行合作、引入"學生"管理等等，同樣引入學生自管的還有南京航空航天大學，可見學生自主管理是比較重要的。雖然我校也在近兩年形成了學生宿舍自主管理委員會，但工作做得并不到位，不夠全面，沒有形成一個具體有效的體系，這是我們需要向其他學校進行學習并且改進的。同時，南京大學通過與物業管理公司合作，成功地順應了物業社會化的潮流，并站在了領跑者的位置，說明要想后勤管理做的好，就必須要想辦法順應社會發展及時代需要，以此來迎接各種新的挑戰。

從南京師范大學以及河海大學的后勤管理工作中，我們能夠發現后勤管理透明化的重要性。這兩所學校都有專門設置后勤管理處主頁，這使得學校的老師、同學都能及時了解后勤管理處的動態。而我校并沒有在官網發布最新的后勤管理規章制度，這也造成了我校后勤管理的隨意性，無法及時采取措施應對突發狀況。

與東南大學相比，我校沒有對后勤管理工作的負責部分進行一個合理的分工，而東南大學后勤管理負責人的三部分權力制衡，相互監督，共同合作，使得管理和績效評價工作更加完整全面，我校在這方面還需要多加學習。

還值得一提的是，南京師范大學的互動平臺作用顯著，在我校的公寓管理方面并沒有做到實時互動這一點，學生的意見無法直接傳達給書院管理部門，導致了學生公寓管理的工作有許多不合理之處，也間接造成了我校后勤管理的效率不夠高、效果不夠好的問題。

經過總結，我們對于如何更好更快的推動我校后勤管理工作的發展，具體給出以下幾點建議。

一、形成一個公開透明的后勤管理信息平臺。應當及時發布有關我校后勤管理工作的信息，包括年度高校后勤管理計劃和預算的公布、我校總務委員會招投標社會物業公司的所有信息以及我校總務委員會和社會物業公司每一階段完成的管理工作的實時信息。這樣有利于大家及時發現工作的缺陷和不合理之處，并及時改正，提高后勤管理的效率。

二、形成一個及時的溝通互動平臺。我校應該組織建立一個關于學生宿舍問題反映的交流平臺。學生對于在住宿期間碰到的任何問題可以在平臺上反映，相關負責人也可以及時地進行回復解決。學生們的意愿能及時的得到回應，管理工作也能做的更好。

三、加快發展學生宿舍自主管理委員會的建設。對于這個組織的建設以及組織所承擔的管理職責、監督職責應該有一個更加明確的界定。應該投入更多精力，加快促進該組織的成熟發展，從而有助于學生宿舍自主管理委員會可以輔助總務委員會和社會物業公司共同管理我校學生公寓。這樣，我校的后勤管理工作會更加全面，效果也會更好。

四、對后勤管理工作負責人進行合理分工。我校應該完整清晰地劃分社會物業公司和學校總務委員會的職責功能，并有序有效地開展工作。這樣形成一個相互監督、共同合作的體系，并將監督作為主要著力點，這樣可以充分的保障學生公寓管理有效且質量被提高，工作效率會得到明顯的提升。

我校在后勤管理上的缺陷使得身為學生的我們留有遺憾，我們希望南京審計大學可以更加重視后勤管理，給更多的學生優質的服務和良好的學習休息的環境，提升在校生的居住幸福感，讓南京審計大學成為在校學子溫暖的第二個家。