“名為買賣實為借貸”的審判實踐及途徑

邢新敏

摘? 要：在社會進行數(shù)額較大的融資時會相應產(chǎn)生多種擔保形式，在涉及商品房買賣合同問題上也愈發(fā)明顯。在民間借貸合同形式下，一般會存在“雙保險”的合同擔保作為保障。實踐中以《民間借貸司法解釋》第24條進行解釋和判定當事人交易時的真實意思。由于第24條頒布前后案件的判決結果存在一定爭論，所以對于真實意思的考究具備一定的難度。放貸人為了維護自身的利益會在價格、合同簽訂上盡可能的防范放貸的風險，并通常會提出貸方交付房屋等的要求。應當如何在具體的案件中對于這種虛假的買賣關系進行識別來還原案件事實，筆者認為，應當在充分認定證據(jù)的基礎上，追溯雙方簽訂合同的真實意思表示，并結合交易習慣以及被告方的抗辯主張進行判斷。

關鍵詞：商品房買賣合同;民間借貸;真實意思;證據(jù)

一、事實概要與判決要旨

（一）事實概要

本案是關于上訴人陳xx、張xx與被上訴人麗湖公司民間借貸糾紛一案。2011年5月16日，雙方簽訂226份《商品房買賣合同》，約定上訴人以3000元/平方米的價格購買麗湖公司226套房屋，總面積為27773平方米。但合同中對于違約責任沒有規(guī)定。合同還約定“陳xx、張xx應當于當日一次性付清全款，麗湖公司應于2012年3月31日前交付房屋”。當日，上訴人與中金天盛公司簽訂了《委托付款協(xié)議》，約定由中金天盛公司向麗湖公司支付購房款。

麗湖公司與陳xx、張xx簽訂了《商品房回購協(xié)議書》。但麗湖公司沒有按照合同約定對陳俊峰、張立平履行付款義務。隨后，陳xx、張xx想法院訴請麗湖公司履行商品房買賣合同、交付房屋并辦理房屋產(chǎn)權登記等。

（二）判決要旨

一審、二審裁定列舉了陳xx、張xx與麗湖公司之間商品房買賣合同存在的不合常理之處，認為不屬于真實的商品房買賣合同關系，應為借貸法律關系。

在一審判決中，雖然麗湖公司未能提供該公司與陳xx、張xx之間為借貸關系的其他證據(jù)，案涉回購協(xié)議亦未實際履行，案涉226份商品房買賣合同經(jīng)過了備案，但兩個自然人以如此大額的資金購買大量房產(chǎn)，與麗湖公司之間應不屬于真實的商品房合同關系。根據(jù)《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定1，向陳xx、張xx釋明是否變更訴訟請求。并由一審法院審判委員會于2017年3月20日討論決定，依照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條2、第一百五十四條第一款第三項3，《最高人民法院關于適用（中華人民共和國民事訴訟法）的解釋》第二百零三款之規(guī)定，裁定：駁回陳xx、張xx的起訴。

二、爭議要點

最高人民法院認為：本案的爭議焦點在于陳xx、張xx與麗湖公司之間的法律關系性質(zhì)的認定，究竟是成立買賣關系還是借貸關系。主要是從四個方面來進行判斷。第一，對于自然人來說，一次性購買226套房屋進行使用或者投資都不屬于通常情況下發(fā)生的情形;第二，陳xx對于房屋最終的購買價格與商品房買賣的交易中讓利的幅度并不太吻合，其自認房屋單價為1800元/平方米是當時市場出售價格的一半，比較符合民間借貸中將擔保的房屋低價出售的特點;第三，對于居間費用的支付方式更符合民間借貸中給付利息的特點。相對于陳xx一次性支付購房款，而居間人李xx的居間服務費卻是按月支付的，法院認為這種方式不符合常理;第四，回購合同中的約定與房屋買賣合同中出買方的權利義務內(nèi)容不一致。回購合同約定即使在購房人全額支付了購房款，仍然可以通過回購的方式將房屋取回而不是交付房屋并辦理過戶登記的義務，卻與為預售商品房提供借款擔保時采取的保有回購權的方式相一致。

三、法律分析

“名為買賣，實為借貸”案件的主要爭議焦點通常在于對當事人之間存在的法律關系的性質(zhì)進行認定。法律關系不同意味著雙方的權利、義務不同。作為兩種不同的民事法律關系，在過程中需要探究當事人內(nèi)心真實的意思表示，真實意思表示是借貸否定了當事人之間關于買賣的意思表示的真實性。從“朱俊芳案” [1]、“嘉美案” [2]、“吳俊妮案”[3]，對于買賣合同是否有效的認定經(jīng)歷了認定買賣合同有效、認為買賣合同因違反流押禁止規(guī)定而無效以及認為買賣合同的通謀虛偽表示無效。在《中華人民共和鬼合同法》第一百三十條的規(guī)定條下，“如果房屋并沒有實際交付，但是購房者對于房屋的交付來講更關注《回購協(xié)議》的相關內(nèi)容上，則更能夠證明這種關系為借貸。”[4]這一裁判思路在“張桌瑋與重慶怡豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司買賣糾紛案” [5]中也體現(xiàn)出來。《中華人民共和國合同法》第一百三十條規(guī)定，其訂立合同的目的或者意思表示要符合買賣合同的表征。4但在房屋沒有開發(fā)完成的情況下，陳xx、張xx一次性全額支付購房款，麗湖公司沒有為其開具相關發(fā)票，同時房屋也沒有實際交付，這些方面都沒有準確推論出是具有買賣合同的效果[6]。

案件中，雖然對于案涉226份商品房買賣合同履行了備案登記，這是根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第42條規(guī)定5，進行備案登記在一定程度上可以起到防止二重買賣的反欺詐功能，會在程序上對開發(fā)商的行為進行限制。但是備案登記并不具備實體法意義上的實體權利，僅作為房地產(chǎn)管理部門對于房地產(chǎn)開發(fā)商預售行為的一種行政管理行為[7]。判斷法律關系的性質(zhì)應基于在案證據(jù)能夠證明的雙方簽訂的相關合同情況、約定的權利義務內(nèi)容及履行等雙方交易的事實并結合各自主張的法律關系[8]特征進行綜合審查判斷。但是案件中當事人之間沒有訂立書面的借貸合同是否可以阻卻對于買賣合同的認定抑或是造成其他影響[9]。經(jīng)上訴人陳述及法院查明，對于當時房屋交易的市場價格來說，合同中約定的3000/平方米是符合常理的。一方面，陳xx、張xx不能提供充分的證據(jù)來說明約定的價格在當時銷售市場上屬于虛高。另一方面，比較可以確認的是其自認房屋單價為1800元/平方米是當時市場出售價格的一半，比較符合民間借貸中將擔保的房屋低價出售的方式。

在民間借貸中這種虛假的買賣關系的產(chǎn)生其實是放貸人為了規(guī)避或者說是為了降低放貸的風險，通過書面的房屋買賣合同為權利的救濟提供一種保障。基于這種因民間借貸而簽訂的房屋買賣契約，實質(zhì)是借款人以房屋抵押借貸。也即買賣型擔保合同。關于買賣型擔保[10]的性質(zhì)楊立新教授和董學立教授分別從“后讓與擔保”[11]和“不動產(chǎn)抵押權”[12]來闡釋。借款人到期還本付息，那么簽訂的書面合同就沒有了價值，若是借款人不能及時還款，那么書面合同就可以成為放貸人起訴的“最好證據(jù)”。放貸人在放貸時為防止借款人到期因故無法償還借款本息，利用借款人急需用款的心理，要求借款人與其簽訂類似房屋買賣契約的書面合同作為債之履行的擔保[13]要求法院判令對方交付房屋，這時候就秉持著不還錢就拿房來抵債的態(tài)度進而維護自己的權益。可以看出放貸人是處于強勢的一方，為了維護自己最大化的利益對借款人提出的要求，進而達到防范放貸風險，不還錢就收房抵債的目的。而借款人在考慮到自己的需求下會同意對方的一些要求，比如降低價格等。但是雙方之間不會簽訂抵押借款合同，也不會辦理抵押登記。因為這樣房屋買賣的真實性便會不攻自破[14]。筆者認為，在審理這種案件時應當在充分認定證據(jù)的基礎上，追溯雙方簽訂合同的真實意思表示，并結合交易習慣以及被告方的抗辯主張進行判斷。

（一）看回購條款

在這一標準的認定上大抵是從交易的目的上來進行考慮的。在真實的預售商品房交易中，一般是不會約定回購條款的。但是在民間借貸關系中，通常為了達到救濟出借人的權利，以房屋為擔保單獨簽訂回購協(xié)議或者在補充協(xié)議中設置回購條款。對于約定了比如出讓方于某年某月某天的時間將購房款退還、協(xié)議作廢或者購房人將房屋退還給出讓方的內(nèi)容則可以推論出此中情形屬于有悖常理的房屋買賣情形，是明顯的虛假買賣關系。這種外表上為轉移土地所有權，內(nèi)容上實為擔保債權的行為應為有效。[15]

（二）房屋價格

在真實的商品房交易中，合同中約定的單價與實際支付的價格時吻合的，是處于當?shù)厥袌鲂星榕c當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門公布的參考價格區(qū)間的。在以房屋買賣合同為擔保的民間借貸關系中，購房者支付的數(shù)額與市場價格是不相符的。一般是會偏離合理的價格區(qū)間并且通常會低于合同中約定的購房單價。就如同案件中陳俊峰對于房屋最終的購買價格與商品房買賣的交易中讓利的幅度并不太吻合，其自認房屋單價為1800元/平方米是當時市場出售價格的一半，相較之下，更符合民間借貸中將擔保的房屋低價出售的特點。

（三）是否已經(jīng)實際占有所購的房屋

在真實的商品房買賣合同中，對于現(xiàn)房是交付是屬于雙方意思自治的范疇;預售房在經(jīng)過竣工驗收可以交付時，一般來說，不管是付清全款或者是分期按揭，購房這對于房屋都屬于占有的狀態(tài)。如果雙方簽訂房屋買賣契約后出讓方約定在交房期限內(nèi)將房屋及房產(chǎn)證及時交付給受讓方。在78號判決中，一審法院認為涉案的房屋為現(xiàn)房，是具備了交付的條件的。但是雙方卻約定在簽訂買賣合同之后的4個月才交付是不合常理的。最高法在二審否認了這一觀點。在名為買賣實為借貸的關系中，房屋一般是不會施救交付，但是會作為一種擔保的手段被要求辦理備案手續(xù)或者是預告登記。

（四）雙方資金往來及居間者的費用結算方式

在真實的商品房交易中，資金一般情況下應當是單向流動的。購房者支付價款之后資金的往就不再進行了。但是在民間借貸中是不同的，它是雙向的，并且與借貸中定期支付利息的交易習慣是相似的。對于案件中開發(fā)商向購房者分兩次進行匯款的行為，一審法院與最高法的判斷標準是不同的。一審法院認為這種行為是不符合交易習慣，所以用借貸關系更能夠說明該行為的合理性。但是最高法是依據(jù)證據(jù)力規(guī)則來進行闡釋的。同時，案件中比較棘手的點在于雙方都沒有充分的合同依據(jù)與其他的證據(jù)可以相佐證，所以無法用證據(jù)來推翻當事人之間法律關系的成立。

（五）在交易習慣的基礎上正確適用證據(jù)規(guī)則

由于本案雙方對簽訂的商品房買賣合同外觀表現(xiàn)的法律關系是否與雙方真實意思表示一致存在爭議，故本案需基于在案證據(jù)能夠證明的雙方簽訂的相關合同情況、約定的權利義務內(nèi)容及履行等雙方交易的事實并結合各自主張的法律關系天特征進行綜合審查判斷，認定雙方簽訂商品房買賣合同的真實意思及雙方之間的法律關系性質(zhì)。

根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第七條以及《中華人民共和國合同法》中關于交易習慣[16]的相關解釋，表明交易習慣是對當事人之間的權利義務進行完善和補充，在沒有充分證據(jù)佐證當事人之間存在隱藏法律關系且該隱藏法律關系真實[17]以加強當事人權利義務的確定性。在78號判決中，一審法院對于事人之間存在的一系列不符合房屋買賣的交易習慣認定雙方之間所簽的商品房買賣合同實際上是借貸法律關系的內(nèi)容，原則上來講，在不是基于特定法政策的考量或者有充分的證據(jù)來證實當事人的實際履行行為的情形下，應當按照有利于書面證據(jù)的多代表的法律關系成立的方向進行判定。而二審在認定商品房買賣合同屬于書面證據(jù)和原始證據(jù)，具有更高的證明力。在沒有充分證據(jù)佐證當事人之間存在隱藏法律關系且該隱藏法律關系真實并終局地對當事人產(chǎn)生約束力的場合，不宜簡單否定既存外化法律關系對當事人真實意思的體現(xiàn)和反映[18]本案中，在購房者完成初步舉證責任，開發(fā)商沒有提供提供其他證據(jù)，是依據(jù)證據(jù)原則和高度蓋然性來認定雙方之間的法律關系的。

綜上，在房屋買賣合同的糾紛案件中，實務中經(jīng)常會存在真實意思的借貸關系來掩蓋虛假的買賣關系[19]，即“名為買賣實為借貸”。在這種民間借貸基礎上簽訂的房屋買賣契約，其本質(zhì)上是用房屋來作為抵押[20]。放貸人為了維護自身的利益會在價格、合同簽訂上盡可能的防范放貸的風險，并通常會提出貸方交付房屋等的要求。追溯當事人之間簽訂商品房買賣合同的真實意思表示對于認定真實的購房目的是至關重要的。所以應當在充分認定證據(jù)的基礎上，并結合交易習慣以及被告方的抗辯主張進行判斷，這對于厘清當事人是通過簽訂商品房買賣合同為民間借貸提供擔保，還是具有真實的購房目的以及雙方之間的成立何種法律關系是至關重要的。

參考文獻

[1]? 最高人民法院（2011）民提字344號民事判決書.

[2] ?最高人民法院（2013）民提字135號民事判決書.

[3]? “吳俊妮與安華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司買賣合同糾紛案”，參見最高人民法院民一庭：《是民間借貸還是商品房買賣》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》（總第58輯），人民法院出版社2014年版，第98頁。

[4]? 最高人民法院民一庭《是民間借貸還是商品房買賣》，載最高人民法院民事審判第一庭編《民事審判指導與參考》（總第58輯），人民法院出版社2014年版，第102頁.

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[17]? 陳華彬：《民法物權論》，中國法制出版社2010年版

[18]? 王澤鑒：《民法總則》，北京大學出版社2009年版。

[19]? 常澄：《“名為買賣實為借貸擔保”的效力研究》[D]，華東政法大學，2016

[20]? 張偉：《買賣合同擔保民間借貸合同的解釋論——以法釋（2015）18號第24條為中心》，《法學評論》2016年第2期。

注釋：

①? 《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。”

②? 《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條：起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織;（二）有明確的被告;（三）有具體的訴訟請求、理由;（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

③? 《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十四條第一款第三項：裁定適用下列范圍：（三）駁回起訴。

④? 《中華人民共和國合同法》第一百三十條規(guī)定：買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。買受人支付房屋對價的目的在于取得房屋所有權是房屋買賣合同關系的基本法律特征。

⑤? 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第42條規(guī)定：商品房預售應當取得預售許可證，并將預售合同進行登記備案。