銀行個人住房貸款風險及其防范

文| 何 洋

在住房分配制度逐漸呈現出貨幣化發展趨勢的當下，銀行的個人住房貸款業務快速增長。在商業銀行所有資產當中，個人住房貸款屬于較為優質的資產類型，其所占據的比重也相對較高。然而由于受到房地產行業的影響，或是由于自身的內控制度存在一定問題，部分商業銀行存在個人住房貸款質量不高的情況。基于此，商業銀行要對個人住房貸款業務所帶來的風險予以高度重視，并采取有效的措施對風險的發生進行有效的預防與控制。

個人住房貸款的特點分析

（1）貸款金額高。與其他個人貸款業務相比，個人住房貸款涉及的金額較高，且還款期限長達10年至30年之久。（2）貸款目標明確、資金用途單一。主要的貸款人為具有穩定收入、有按時償還貸能力的人群，且貸款資金屬于購房專用資金，不可用于其他途徑。（3）償還方式特殊。借款人需每月按時償還借貸資金的本金與利息。（4）可用財務抵押。貸款申請時可用房產進行抵押，如無償還能力時，銀行可收回房產以降低自身損失。

銀行個人住房貸款業務中的風險分析

虛假按揭帶來的風險

部分開發商為了從銀行處獲得高額的信貸資金，假借購房的名義向銀行申請貸款，但卻未將資金用于真實的房產購買，只是為了收回部分項目建設資金，或刻意營造出房地產市場蓬勃發展的假象。其主要是利用親友或公司職工的名義進行個人住房貸款的申請，看似為正常貸款，銀行難以辯別，此種風險較為隱蔽。假按揭行為的存在會影響銀行的個人住房貸款業務，進而導致銀行風險問題的發生。虛假按揭行為的特點如下：（1）在一般性經營資質且未從銀行獲得項目開發貸款的中小型房產開發企業中虛假按揭行為的發生率較高。（2）開發商是借款人的債權人，且將房產作為資產進行債務償還，并由開發商代為向銀行償還個人住房借貸資金及利息。（3）以真實的房產以及購房人進行真實的抵押貸款交易，但實際上是開發商與個人事先商定好的虛假交易方式，目的是從銀行獲取貸款資金供開發商使用。

借款人自身的風險

在個人住房貸款中，購房者也是貸款風險引發的主要因素，其所產生的風險主要有以下兩種：（1）借款人還款能力帶來的風險。個人住房貸款大多是長期借貸資金，雖然在借款時借款人備還款能力，然而由于受到多方因素的影響，在較長的還款期限內借款人的還款能力會發生變化，由于工作變動、身體狀況等原因而導致無法及時歸還貸款，這會為銀行帶來業務風險。因此，借款人收入是否穩定是導致銀行風險的主要因素。（2）借款人還款意愿的風險。由于借款人采用了欺詐手段進行銀行貸款的騙取，銀行對借款人的信用狀況以及經濟情況未能有效核實而導致的風險。同時，部分借款人由于自身缺乏信用，或者存在故意或非故意延遲還款等行為，致使銀行未能按時進行貸款的回收，也會導致風險出現。主觀層面的違約并不是因為借款人不具備償還能力，通常在房價下跌速度較快，其房產出售價格低于購買成本時，借款人會為了降低自身的損失而出現此種理性違約行為。

銀行內部的風險

1.操作風險。銀行個人住房貸款業務所涉及的服務對象數量多、來源廣，其本身對銀行的監管體系就是巨大的考驗。面對績效考核，銀行過分注重貸款業務的數量和金額，而放寬貸款要求，將貸前的審查形式化。為了提升業務處理進度，缺失必要的貸款手續，忽視業務流程的嚴謹性。具體存在以下幾點問題：信貸工作人員任務繁重，能夠投入到貸后管理的時間和精力有限；平時的業務培訓主要注重貸款營銷能力，而對于風險信號的識別和發現方面有所欠缺，使得信貸工作人員的專業水平參差不齊，受能力所限；由于每發放一筆貸款都要做很多的準備工作，非常不容易，所以即使發現了可能的風險隱患，也會先考慮好的方面，導致了工作人員發現風險的意愿不強。

2.員工道德風險。貸款辦理人可能因為自身或某些利益因素的驅使，知道借款人所提交的文件不真實，仍為其辦理貸款。更有甚者，里外串通，編造虛假文件，欺騙銀行資金。無論是以上哪種行為，都會給銀行帶來嚴重的風險。

銀行個人住房貸款業務風險的有效防范策略

對假按揭行為進行嚴格控制

（1）詳細調查借款人信用及道德品質狀況。如果借款人自身存在多資違約行為或道德品質不佳，其可能存在假按揭購房的想法，因此即便其具有一定的還款能力，銀行也難以保障可及時收回貸款，因此，銀行應對其信用情況進行詳細調查，以此降低銀行的貸款風險。（2）嚴格篩查房產商及其項目的風險。房產開發商自身的項目建設資金不足或運營資金缺乏是導致假按揭行為出現的主要原因。因此，銀行在個人住房貸款業務開展時，除了要對房地產企業的財務狀況進行調查以外，還要對開發商的資質等級以及開發經驗進行審查，了解開發企業的股東情況以及企業治理狀況，對其經營管理能力進行詳細評估，并對企業領導的道德水平以及信用狀況進行分析。此外，還要全面分析項目貸款情況，進而對住房的合理貸款規模進行初步判斷。深入房產項目現場進行實地考查，對貸款總額進行判定，以免出現房產多次抵押等多種騙貸行為的出現。（3）建立健全銀行內控管理機制。由于部分銀行對款貸業務指標較為注重，部分工作人員在對借款人進行審核評估時并不嚴格，因此，銀行要著重加強此方面的管理，確保嚴格進行借款人情況的審查，并收集與綜合考量多方意見及資料，以便于合理進行合同條款的調整，進而實現風險的細化與分散。

建立與完善個人信用制度

個人信用制度，是個人采取信用方式獲取支付能力時進行的一種消費、投資和經營的制度，是利用個人信用來達到提前消費、投資和經營的目的。在發達國家，己經建立起了較為完備的個人信用制度，包括收入、納稅、信用狀況等，當借款人向銀行貸款時，就能夠利用已知的信息來評定這個借款人的信用狀況，從而決定能否貸款給他。（1）建立個人信用檔案。要建立起包含個人身份、固定收入來源、銀行賬戶、其他資產等個人信息的個人信用檔案，同時以稅收、財政、審計等部門為主導，對使用信用卡、個人支票的用戶進行信用評價，并建立起多層級的個人信用調查和評級機制，以評價借款人的還款能力和信用度，為建立個人信用信息共享平臺提供有力支持。銀行在分析借款人的信用狀況后，可以根據不同的信用水平，制定不同層級的貸款條件。（2）營造良好的個人信用制度法律環境。①健全個人住房貸款相關法律體系。目前，個人住房貸款相關的律法的統一性不高且缺乏嚴密性，這會導至住房貸款問題的發生。因此，相關部門應對住房抵押貸款相關律法進行制定與完善，進而確保銀行可合法進行抵押房產的處置，并在法律約束下及時回收借貸資金。同時還應明確房產開發商以及個人應享有的權利及義務，通過法律對房產開發企業及個人的行為進行制約，對其所應承擔的還款職責進行詳細明確，進而使銀行、房產開發企業以及個人之間可建立和諧、融洽的合作關系。此外，要建立抵押物產權審查登記制度，避免出現無抵押或重復抵押等不合法貸款行為的出現。②建立個人貸款失信懲罰機制。正是由于懲罰機制的不足以對借款人的失信行為進行約束，借款人失信行為屢禁不絕。因此，相關部門除了要制定保護個人信用系統運行的法律以外，還要制定個人貸款失信懲罰機制，以使之在失信后要付出高額的成本，進而對失信借款人進行相關的教育與懲戒，以減少個人住房貸款失信行為的出現，進而降低銀行的貸款風險。對于信用惡劣的借款人，銀行可以根據情況的不同來規定相應的執行辦法，包括在銀行系統里無法再獲得借貸、開立信用卡等在內的任何信用支持，不得在任何金融機構從事有關信用活動等。對情節嚴重的更要運用法律渠道進行解決，來保障銀行資金的安全，為完善個人信用制度營造良好的外部環境。

加強銀行內控管理，建立科學的風險防范機制

1.嚴格進行貸前審查。貸前審查有利于防范個人住房貸款風險問題的出現，因此，銀行應強化貸前審查工作的開展。除了要對借款人的借貸資金的用途進行審查以外，還要了解借款人的真實財務狀況，對其工作情況以及收入能力進行調查。既要對其所從事行業的發展狀況、未來發來空間進行分析，還要了解其盈利狀況，并對借款人的職業及收入的穩定性進行判斷，以免借款人為了獲取高額貸款而虛報收入。應嚴格進行借款人收入證明材料的真實性進行審核，進而準確判斷借款人的貸款償還能力，以保障銀行可按時收回借貸資金。

2.加強貸時審查以減少信用風險。通過嚴格把關個人住房貸款的審批流程，并對借款人提供內容的真實、完整、準確和合法性加以審核。強化對借款人的信用情況、貸款合規性的檢查，加大對貸款抵押物價值的評定和管控。銀行要做到貸前審查、貸時審批相分離的原則，明確不同部門的職責和崗位分工。落實雙人見客和面簽制度，在辦理個人住房貸款時，貸款審查員和信貸經理應當做到共同面見借款人和其配偶，對借款人的實際情況進行現場核對，杜絕讓房產商或律師事務所代辦各種手續。

強化貸后管理以降低償還風險

貸后管理重點是對已經借出的款項進行貸后監督。（1）跟蹤個人住房貸款并進行臺賬登記。在貸款開始發放至貸款結清的這一期間內，貸后監管人員需要對每一筆個人住房貸款進行跟蹤檢查并登記臺賬。一旦發現借款人出現多期違約，應該特別注意違約原因，并加強對違約貸款的監控力度，制定出初步的解決方案。（2）提高逾期催收管理力度。主要包括：到期前短信提示，逾期后短信催收；客服中心電話催收；經營行屬地電話催收和上門催收。在當前基本催收策略的基礎上，要對不良貸款進行司法清收，其目的主要包括：強化貸前道德風險預防、督促客戶按時足額還款、強化逾期貸款催收、推動不良貸款核銷處置。

結語

隨著國內房地產市場的不斷擴大，銀行個人住房貸款業務也會有更大的發展，但個人住房貸款業務的風險是客觀存在的，并且隨著經濟社會的不斷進步而不斷變化著。商業銀行在應對巨大機遇的同時也要做好隨時面對危機的準備，要在重視個人住房貸款風險的前提下，做好防范工作，把可能出現的損失盡量掌握在可控的范圍以內，以促使其向更好的方向發展。