中小房地產企業(yè)的財務風險與管理對策分析

■郝海霞

（山西鑫盛聯(lián)房地產開發(fā)有限公司）

引 言

改革開放以來，數十年快速發(fā)展促使我國國內房地產企業(yè)數量呈指數級增長，僅上市企業(yè)便突破一百三十家，可謂最具活力的行業(yè)之一。然而，近年來外部諸多因素的劇烈變動正在讓國內房地產企業(yè)遭遇前所未有的挑戰(zhàn)和壓力。尤其是對不少中小房地產企業(yè)來說，越來越多不確定因素已經嚴重影響到企業(yè)資金、資源等各種要素的籌措與使用，以至于財務風險隱患頻現，迫切需要企業(yè)加快優(yōu)化管理手段以應對日益嚴峻環(huán)境挑戰(zhàn)。

1 中小房地產企業(yè)的財務風險主要表現

1.1 資金風險

財務活動是與資金直接相關的企業(yè)活動，因此財務風險最主要的表現之一就是資金風險。比如融資風險。房地產項目歷來是資金占用巨大、費用消耗多的典型代表，因此房地產企業(yè)都需要籌措充足的資金才能滿足事前勘測設計，事中開工建設，事后銷售回籠等眾多環(huán)節(jié)的現實需求。而傳統(tǒng)模式下的房地產企業(yè)融資往往只有銀行貸款一種形式。雖然銀行貸款能夠在更大程度上滿足企業(yè)在資金數量上的需要，然而高昂的利息支出也是眾多中小房地產企業(yè)難以承受的負擔。加之單一的銀行貸款式融資極易造成企業(yè)陷入高負債經營的不良狀態(tài)，這是許多中小房地產企業(yè)最難以應對的財務風險之一。

又如回籠風險，也就是收回資金過程中存在的風險。企業(yè)收回資金需要通過銷售房地產產品實現。然而房地產除了最基本的使用功能，其實還具有一定的投資功能。而一些購買者的目的恰恰是用于投資而非使用。這種基于投資乃至投機的行為也是潛在的財務風險隱患。尤其是在越來越嚴厲打擊房地產投機行為的時代背景下，中小房地產企業(yè)遭遇投機行為而引發(fā)的財務風險也是威脅企業(yè)生存發(fā)展的又一重要因素。

1.2 管理風險

除了最顯性的資金風險，管理活動中產生的財務風險同樣是中小房地產企業(yè)時刻需要防范的陷阱。比如預算管理不到位。雖然時下各種規(guī)模的房地產企業(yè)早已開始普遍施行預算管理模式，然而預算管理到位與否卻是企業(yè)財務風險隱患程度的核心因素。不少中小房地產企業(yè)的管理長期處于粗放模式，預算方案細化不足，執(zhí)行過程中盲區(qū)和空白點不斷，更有部分工作人員對于預算方案缺乏重視、敷衍了事。各種因素共同作用之下，這些中小房地產企業(yè)的預算管理有形無實，工程超支情況屢見不鮮。而由管理活動漏洞引發(fā)的財務風險相對隱性且分散但又隨時隨地存在，這其實是許多中小房地產企業(yè)因財務風險控制不力而引發(fā)生存危機的重點所在。

又如分配管理不當引發(fā)的財務風險。房地產企業(yè)在利益分配過程中往往涉及到自身盈余和其他投資方收益的比例分配問題，極易出現分配不當引發(fā)的各種財務風險。倘若企業(yè)向其他投資方派發(fā)的收益比例過大，則企業(yè)自身可能因為盈余不足造成積累不足，進而對企業(yè)未來發(fā)展形成不良影響；反之，若企業(yè)自身盈余較多而其他投資方獲利更為有限，則可能因此損害企業(yè)形象或挫傷其他投資方的積極性，這同樣不利于企業(yè)的擴大再生產。

由此可見，雖然中小房地產企業(yè)管理活動引發(fā)的財務風險一定程度上不及資金風險典型或顯著，然而管理活動涉及房地產項目全流程的特點決定了這些更加隱性的財務風險其實會在更大程度上觸及企業(yè)的生存紅線，是企業(yè)需要更加關注和重視的環(huán)節(jié)。

2 中小房地產企業(yè)的財務風險主要成因

2.1 不穩(wěn)定市場環(huán)境的負面影響

房地產項目是相對漫長的不動產建設工程，越是長期的項目建設越容易受到各種環(huán)境因素制約。尤其是在世界經濟大環(huán)境長期萎靡不振的宏觀背景下，經濟下行壓力始終如影隨行，給國內各行各業(yè)都造成不同程度負面影響。而國家政策近年來保持了對房地產行業(yè)的嚴格調控態(tài)勢，尤其強調“房住不炒”核心戰(zhàn)略，以及各地地方政府先后出臺針對房地產市場的限貸、限購政策及倡導以租替購等。一系列環(huán)境因素的變化都會給房地產企業(yè)產生相應關聯(lián)影響。尤其是對實力相對薄弱的中小房地產企業(yè)而言，環(huán)境因素的變化更會對企業(yè)生存發(fā)展形成牽一發(fā)動全身的連帶效應。最主要是市場環(huán)境中金融體系還不完善，很多中小企業(yè)房地產企業(yè)達不到融資條件，很難通過證券市場融資，只能通過單一的銀行貸款，貸款難度增加，這些都無疑對對中小房地產企業(yè)資金鏈、現金流等財務關鍵要素形成不容忽視的決定性影響，以至于左右企業(yè)的生存發(fā)展。

2.2 資本結構性失衡

前面已經提到，國內眾多房地產企業(yè)多年來延續(xù)著相對單一的融資渠道和方式，對銀行貸款依賴度極高。高負債是不少中小房地產企業(yè)維持生存的常態(tài)化模式。然而，負債率居高不下本身就是企業(yè)財務風險嚴重的標志之一。據統(tǒng)計，國內房地產企業(yè)近年來負債率保持連續(xù)增長態(tài)勢，其中2016年更超過78%，較前一年增長率超過1.2%，顯示企業(yè)負債經營已到觸目驚心的程度。負債率攀升代表企業(yè)未來償還債務的壓力與日俱增，也意味著企業(yè)融資成本居高不下。倘若企業(yè)以如此高的負債投資房地產項目，一旦出現貸款利率向不利于企業(yè)的方向變動，則企業(yè)成本相應產生變化或難以達成收益目標，繼而進一步增加企業(yè)資金壓力，這個過程可能產生的財務風險不言而喻。

3 中小房地產企業(yè)的財務管理優(yōu)化路徑

3.1 轉變觀念，科學定位，提高認識

思想觀念左右行為模式。一些中小房地產企業(yè)之所以在近年來屢屢遭遇財務風險挑戰(zhàn)，除了本身在資金、資源等客觀要素層面存在先天不足的問題，更重要的原因則是管理理念陳舊落后，無法緊緊跟隨時代、行業(yè)、市場的快速變化。尤其是這些企業(yè)在管理思想上局限于傳統(tǒng)模式無所突破，未能充分認識到向管理要效益的重要性和緊迫性，因而財務風險隱患始終存在卻難有根本性超越。故，新時期中小房地產企業(yè)應對財務風險、優(yōu)化管理活動的重要前提就是轉變觀念，科學定位，提高認識。即，在外部環(huán)境持續(xù)不利的整體環(huán)境下，只有苦練內功，通過大幅提高管理品質降低資金成本、避免浪費、激發(fā)員工內生動力、挖掘現有人、財、物的價值成長空間。

尤其重要的是，企業(yè)決策層、管理者需要時刻保持對財務風險客觀存在的清醒認知。這就需要提高自身認知水平，樹立正確的風險管理理念，充分考慮影響財務決策的各種因素，盡量采用定量計算和定性分析的方法運用科學的決策模型進行決策，投資于可行性研究方案，進而把風險控制在可控范圍內。

3.2 拓展融資渠道，調整資本結構

作為資金密集型行業(yè)，房地產企業(yè)對資金的高度依賴決定了其必須尋找最佳平衡資本架構的模式才能防止顧此失彼、降低財務風險隱患。因此，拓展融資渠道，調整資本結構極其重要。

傳統(tǒng)模式下單一化的銀行貸款造成企業(yè)負債率過高，間接融資比重過大且付息壓力過重，加之償貸期限較短，對中小企業(yè)而言更易形成財務風險。針對中小房地產企業(yè)的融資渠道比較單一情況下，可從下面方式降低債務風險：當利率上升時，可以運用遠期利率協(xié)定處理利率風險，也可以利用土地抵押貸款，以增加資金，發(fā)揮財務杠桿，利用杠桿效益抵消財務風險帶來的消極影響。

此外，更加積極地吸納其他資金投入、與股權私募基金公司合作等也是可以考慮和嘗試的方法。通過打造更加多元化的資本結構，中小房地產企業(yè)可以將傳統(tǒng)模式下過多、過重、集中的財務風險適當分散、轉移、化解，才能有助于企業(yè)在越來越嚴峻的環(huán)境壓力下拓寬資金渠道，健康持續(xù)發(fā)展。而這也是新形勢下企業(yè)防范財務風險的管理對策優(yōu)化之路。

3.3 執(zhí)行全面預算管理，落實責任制

現代企業(yè)管理科學化進程中，全面預算管理是降低財務風險最行之有效的策略。全面推行預算管理，落實責任制是在中小房地產企業(yè)中實現人人擔責、個個盡力的最佳舉措。也就是說，要將企業(yè)控制生產成本、降低財務風險的任務分解落實到每個生產崗位和責任人，使其績效收益與企業(yè)財務風險控制之間建立起關聯(lián)關系。

只有執(zhí)行全面預算管理，堅持無預算不執(zhí)行，企業(yè)才能始終保持資金運作、財務活動按照預期方案推進，才能避免非必要成本與費用的產生。而只有全員共同參與到財務風險防范的整體行動中，中小房地產企業(yè)針對財務風險的管理才能實現理論聯(lián)系實際且名副其實。

4 結 語

中小房地產企業(yè)之所以更加容易遭遇財務風險，除了自身財力、實力等客觀因素相對薄弱外，也緣于長期存在的管理形式粗放、管理思想陳舊的主觀制約。因此，新形勢下中小房地產企業(yè)應對財務風險不能僅僅依賴技術性手段等的局部調整，更需要從管理理念的戰(zhàn)略性高度全面突破傳統(tǒng)模式的束縛。中小房地產企業(yè)需要通過提高管理水平，向管理要效益。這不僅需要企業(yè)進一步優(yōu)化資本結構、創(chuàng)新投融資策略與渠道，也需要著眼于技術、人才的挖潛革新，激發(fā)組織成員的內生動力。這不僅是中小房地產企業(yè)應對財務風險的重要手段，也是通過踐行科學發(fā)展觀實現管理現代化的重要措施，更是新時期推動企業(yè)轉型升級、實現可持續(xù)發(fā)展的必由之路。