基于萬科、碧桂園、綠地控股對比分析下的房地產企業內部控制問題研究

(重慶理工大學 重慶 401320)

一、房地產內部控制概述

房地產企業的業務活動涵蓋了從征地到項目規劃、設計、建筑，銷售和后期的物業管理的整個過程，業務范圍廣、流程相對復雜。此外，房地產企業投資巨大，經營周期長，所以在財務處理方面，成本核算復雜，收入的定義和計量也有獨特的標準。而其內部控制也具有獨特的特點：

(一)制度建設與資金管理同步。房地產企業內控不單只重視內部控制制度的建設，還應與企業資金管理相結合。內控和財務管理的核心就在于資金的管理。因此，在明確內部控制目標的前提下完善各個環節、加強對制度的建設并從現金管理的角度來進行統籌的管控。

(二)內部控制體系化。房地產企業由于業務開展涉及的活動是多元的、繁雜的，所以在內控實施過程中要根據業務的特征設計相應的內控程序。不能盲目的追求公司戰略的多元化，而使經營管理缺乏規劃性與合理性，從而造成內控環境的混亂。

二、萬科、碧桂園、綠地控股內控現狀及原因分析

(一)萬科內控問題及分析。2018年6月29日，萬科召開股東大會宣稱：萬科要“拋棄房地產”！從上面的表述來看，萬科已開始跟“房地產”說“拜拜”了。在戰略目標上，已從“城市配套服務商”定位為“美好生活的服務商”。萬科的這一轉變，必將改變公司對房地產的投入以及業務的變化。但是這樣容易由于涉及的業務環節復雜、成本項目較多，導致對資金項目的支出和使用程序管控不夠嚴格，缺乏對企業經營管理的規劃性和合理性。

(二)碧桂園內控問題及分析

表1 2018年萬科、碧桂園、綠地控股等企業的銷售指標

碧桂園，號稱給你五星級的家，現在卻在2018年一個月內接連爆出了多起“事故”。出現這些問題的原因就是碧桂園的營銷的“雞血”模式。根據上表，我們可以看出:銷售金額方面,碧桂園4124億元位列第一，第二名萬科3046億元，兩者相差達1000多億；以銷售面積來看，第一名碧桂園4389萬平方米，第二名恒大2905萬平方米，足足少了1400萬平方米。碧桂園無論是在銷售額還是在銷售面積上，都與第二名拉開了巨大差距，而這都是“雞血”在作怪。根據2018年公司公布的年報顯示，碧桂園的總負債高達9330.57億元。這樣就產生了高杠桿，瘋狂借錢，瘋狂蓋房。

(三)綠地控股內控問題及分析。自15年6月30號以來，綠地控股的負債率長期高居88%左右，遠高于80%的行業均值，尤其18年的89%更是達到7個季度以來的最高峰。根據年報分析，綠地控股一直堅持走多元化發展道路，房地產、基建、金融、消費、能源、汽車等多個行業均有涉及。但由于每個行業都有其獨特的管理方法及內控模式，所以必然導致了公司在經營管理和文化整合方面存在一定的風險。

(四)三家對比及分析。根據上述三家的內控問題及原因描述，我們不難發現房地產企業內部控制中，資金管理與經營管理是關鍵。由于現在房地產行業的不景氣，所以很多企業實施多元化發展戰略。但由于其業務本身的復雜性，如果想多元化發展，就必須做好成本支出的控制，合理的規劃企業的經營管理及內控程序。根據所經營行業的特點設計相應的內控制度，并妥善整合，確保內控環境的穩定性。其次，不能一味的追求經濟利益，而忽視內控的風險，應加強對內控的管控，確保企業健康長久的發展。

三、內部控制完善建議

(一)設立健全的企業內部控制管理體系。完善的公司內部控制系統對于房地產開發公司至關重要。它可以有效抵御內部和外部變化給企業帶來的危機，使企業完美適應各種社會環境變化。要建立健全的內控體系，首先，要對企業進行SWOT分析，根據其內部優缺點建立與其相適應的內控體系。其次，公司需要根據其業務流程建立相應的部門職能，避免過多的部門冗余。同時，規范各部門之間的溝通方式和渠道，以加強部門之間協作與相互監督。

(二)開展好項目預算工作。房地產開發企業高負債，高成本的特點決定了良好的預算體系在企業內部控制和管理中中的重要性。房地產開發企業預算管理的有關部門應根據每個項目的實際情況開展預算工作，最大程度地降低成本，并在每個項目運行結束后，將預算應用與實際消耗進行比較，從而有效地匯總數據。

(三)建立員工素質培訓機制，增強企業的凝聚力。房地產開發企業內部工作錯綜復雜，財務，工程，管理，法律等各個方面都需要高度專業的員工以及員工之間的相互溝通。因此，房地產開發企業必須建立有效的員工素質培訓機制，同時增進員工之間的相互溝通交流。不僅可以提高普通員工的業務素養，增強企業的凝聚力，而且可以使企業內部工作順利進行，增強管理決策的合理性。

四、總結與建議

隨著經濟體制的改革，房地產行業最為輝煌的時代已然過去。國家政策調控的常態化，企業競爭的白熱化，都是房地產企業需要積極面對的問題。因此通過優化企業內部結構、提升員工素質、建立各類長效的保障機制并且切實落到實處，才能有效的為房地產開發企業的健康發展保駕護航，使其具備直面各種風險及挑戰的能力。