論房地產經濟的宏觀調整策略

●劉春雨

改革開放以來，我國始終致力于調整國民經濟的結構，經過多年的研究和實踐，逐步認識到房地產經濟對國民經濟發展的重要性。自1998年相關政策出臺后，城鎮居民不再分配公房，開始了住房制度的正式變革，房產由原本計劃經濟時代的國家分配，轉變為可以在市場內自由購買交易的商品，開啟了我國房地產經濟的發展路程。進入市場意味著房地產業能更多地按照居民的需求進行調整式發展，在一定程度上對整個城市居住環境的改善起到了極大的促進作用。隨著公積金制度的確立和按揭購房貸款的推出，買房一度成為市場上人人追捧的熱潮，資本的進入更是加快了房地產經濟的迅速發展，房地產經濟結構日益復雜，成為多方利益的共同體。但快速的發展也帶來一系列的問題，如大城市房價居高不下、小城市房產無人問津、炒房團擾亂市場、福利房產分配不公等等，以上亂象在一定程度上對房地產經濟良性發展起到了負面作用，應該受到多方面的重視。

房地產經濟和我國宏觀調控政策息息相關，宏觀調控政策的變化，可能會給整個房地產市場造成極大的影響，反之，房地產經濟的發展情況也一定程度上影響著政府的宏觀調控。目前來看，房地產經濟存在的亂象，阻礙了房地產經濟的良性發展，因此亟待國家進行宏觀調控，利用“看不見的手”將房地產經濟帶向正軌。事實上，自房地產經濟成為國民經濟產業的支柱開始，國家一直在利用宏觀調控來不斷調整房地產市場，并在不同時期根據市場動向進行政策的調整。房地產經濟發展是一個持續變動的過程，因此，宏觀調控政策也要持續保持變動，在吸取之前政策經驗教訓的基礎上，不斷出臺新的宏觀調控政策，以此來保障我國房地產經濟的良性發展。

一、我國房地產經濟的發展歷程及現狀

（一）發展歷程

在我國，房地產業發展的時間較晚，從20 世紀末國家頒布相關制度，宣布城鎮居民停止分配公房后，房地產經濟伴隨著宏觀調控才初步嶄露頭角。但房地產經濟一經走向市場便開始了飛速發展的歷程。隨著城市化進程的不斷推進、公積金制度、按揭購房制度的完善與信托、投資基金的建立，房地產市場逐漸成熟并壯大，現已成為國民經濟的重要支柱產業之一。即使自2008年，我國經歷了次貸危機和金融風暴的影響，國民經濟一度低迷，整個全球經濟局勢波動較大，但我國的房地產經濟依然是年年水漲船高，成為近幾十年來不變的社會消費熱點，受到社會的多方關注，并帶動了一系列周邊產業的發展，與我國的城市化進程相輔相成，互相促進。可以預見，在未來很長一段時間，房地產經濟將持續引領國民經濟繼續前行。

（二）我國房地產經濟發展現狀

房地產經濟的持續走高，一方面帶動了多方產業的發展：

1.商業房產面積的增加，極大地帶動了當地的商業，區域內商圈數量明顯增加并形成集聚效應，以萬達廣場為首的集購物、休閑娛樂、教育等多功能為一體的廣場式商圈正在逐步取代傳統商場。

2.住宅房產面積的增加，帶動了裝修業和物業的崛起，城鎮居民的居住區基礎設施日益完善，社區的功能性日益凸顯，例如靠近學校的學區房、臨近交通要線的地鐵房等等。

另一方面，房地產經濟的發展也為房地產業自身帶來了極大變化：

1.不同地區的經濟發展差距，導致了不同地區的房價差距極大，一方面是由市場的供求關系決定，北上廣地區的中心房產賣出天價依然供不應求，偏遠地區的房價一砍再砍也仍舊無人問津；另一方面，部分投機商人利用市場需求，惡意炒高房價擾亂市場，也成為目前房地產經濟發展出現的亂象。

2.房地產企業數量逐漸減少，呈現壟斷化趨勢。在房地產經濟發展初期，大量商人下海進軍房地產市場，整個市場呈現多家共進的景象；如今隨著經濟的變化，小型房地產企業難以承受，紛紛倒臺，或被收購或宣告破產退出市場，整個房地產市場由幾家大型企業占領，也導致部分偏遠地區不再受到青睞，大批爛尾樓出現，浪費了社會資源。

二、房地產經濟發展的特點

（一）區域性

房地產具有很強的區域性，通常情況下，一個區域的房地產經濟和該區域的地理位置、行政劃分密切相關。以地理結構來說，我國東西部海拔差異較大，西高東低，西部地形多以高原、丘陵為主，東部則平原居多，不同的地理條件造就了不同區域的生活方式、經濟發展、思想文化的差異性，未來的發展空間也大不相同。同時，國家的經濟政策在各區域間也有著很明顯的不同，通常，對于交通發達，適合發展商業的區域，國家會大力進行扶持，甚至設立經濟特區，因此沿海城市通常經濟發達，房地產經濟的發展情況也較好；相比之下，西部地區由于地形崎嶇，交通不便，因此經濟發展也較為滯后，房地產業也不發達，但近年來國家的西部大開發戰略也為西部地區帶來了更多發展可能性。自改革開放以來，我國經濟模式逐步由計劃經濟向市場經濟轉型，在轉型的過程中，難免會出現區域間發展不平衡的情況，因此房地產經濟在各區域間的差異也較大，難以同日本、韓國等小面積發達國家一樣，出現基本統一的房產市場。

（二）依賴性

由于房地產經濟的發展必須依附于土地，而我國又是所有土地所有權都歸國有，因此房地產經濟的發展，對某一時期、某一區域的土地政策有著極強的依賴性。近年來，各地方政府正努力探索除稅收外的新財政收入項目，而土地使用權的出讓，能使得地方政府以最簡便的方式、最快的時間變現。因此，地方性炒地皮現象在各地區紛紛發生，地方政府大力招商引資，或開展文化活動，以提高土地的附加價值，從而以更高的價格出讓土地使用權給房地產業，一方面緩解了財政壓力，但一方面也滋生了一些潛在問題。

（三）偏好性

在我國，“房子”永遠是一個人成家立業繞不開的話題，不少年輕人成為“房奴”也要買一套屬于自己的房子。這是我國幾千年來的文化慣性導致的，在國人看來，成家立業的“家”，第一個意義是組成家庭，第二個意義就是有自己的住宅，正是國人對購房這一近乎偏執的偏好，才使得房地產經濟在低迷的經濟大環境下依然屹立不倒，房價居高不下。

三、房地產經濟宏觀調整的要點

（一）加強社會福利體系建設

目前，國民對購房的執念有很大一部分原因是來自于對未來危機的不確定性，而這種危機感是由于社會福利體系不夠完善帶來的。目前我國在醫療保險制度、養老制度、公益制度、教育制度等方面都還有很大的上升空間。例如，養老制度的不完善使得“以房養老”的觀點深入人心，中老年人急于買房；教育的不公平使得學區房價格飆升等。這一系列現象固然帶動了房地產的交易，但長期看來并不是一個好的趨勢。因此，加強社會福利體系建設，利用財政支出調整區域間的差距，降低國民的危機感，從而使國民理性購房、按需購房。

（二）分區域針對性調整

基于不同區域的發展水平差異，國家在進行宏觀調控時，不能直接“一刀切”，要因地制宜，根據當地的經濟發展水平、地理環境來進行宏觀調整。例如房產稅收，針對不同區域房產經濟的發展情況采用不同的標準，避免對欠發達地區的房地產業造成傷害，利用區域差異化財政政策，推動房地產經濟與區域整體經濟的同步發展。

（三）重點調整房地產投資市場

由于房地產經濟存在著高收益的可能，因此吸引了一大批投資者的青睞，在眾多投資者中，有理性的長遠投資，也有卷一波走人的惡意投資。政府要對市場中的投資方進行甄別，提高市場準入門檻和投資的機會成本，杜絕惡意風投，同時引導社會正確輿論，糾正民眾將買房作為唯一投資升值手段的錯誤觀念，減少炒房現象，促進房地產經濟的良性發展。

綜上所述，宏觀調控政策是調整房地產經濟的重要標尺，政府應善用這一工具，通過宏觀調整縮小區域間差距，降低民眾對炒房的熱情，從而讓房地產經濟更好地發揮其在國民經濟中的支柱性作用，推動房地產經濟向更平穩、更有序、更合理的方向發展。