不動產信息的使用

文/張顏

房產是傳統中國家庭最為重視的財富之一。在我國， 個人名下的房產應當依法在不動產中心登記備案，不動產中心在依法履行登記職責過程中會形成關于不動產登記簿、登記申請材料等進而收集到不動產權利人的身份信息、 權屬來源、 地理位置等個人隱私。對于這些與個人及家庭都十分重要的隱私信息，法律規定除了不動產所有權人，其實還有其他人可以查詢獲得。

哪些人可以查詢、 復制不動產登記資料？

物權法第十八條規定，權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。民法典第二百一十八條沿用此規定，只是將 “復制登記資料”更新為 “復制不動產登記資料”。那么什么樣的人屬于利害關系人，可以調取這些對于個人及家庭都十分重要且隱私的房產信息呢？此前，物權法并未對于利害關系人的范圍及權限進行明確， 而在2018 年國土資源部下發的第80 號令 《不動產登記資料查詢暫行辦法》 （以下簡稱 “查詢辦法”）出臺前， 司法實踐中對利害關系人的定義并沒有統一標準，辦案中最常見的是民事案件代理律師依據案情需要向法院申請 “調查令”，再由律師攜帶法院開具的調查令、案件授權資料及律師執業證明材料向不動產登記中心調取訴訟當事人的房產信息。

在2018 年查詢辦法出臺后， 可以查詢不動產登記資料的利害關系人的范圍被予以明確，包括對因買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產，以及因不動產存在民事糾紛且已經提起訴訟、仲裁構成利害關系的利害關系人及有買賣、租賃、抵押不動產意向，或者擬就不動產提起訴訟或者仲裁等，但不能提供利害關系證明材料的 “準利害關系人”。

可查詢的不動產登記資料的范圍

根據物權法及民法典規定， 利害關系人可以查詢、復制不動產登記資料。查詢辦法第二條規定，不動產登記資料包括 （一）不動產登記簿等不動產登記結果； （二）不動產登記原始資料，包括不動產登記申請書、申請人身份材料、不動產權屬來源、登記原因、不動產權籍調查成果等材料以及不動產登記機構審核材料。

不動產登記資料的使用限制

（一）法律淵源

權利義務總是相輔相成，在利害關系人范圍被明確后，民法典物權編第二百一十九條進一步對利害關系人如何使用房產信息提出了禁止性規范，要求利害關系人不得公開、 非法使用權利人的不動產登記資料。該規定借鑒了不動產登記暫行條例第二十八條關于 “查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的；未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料”的規定。民法典將其由行政法規提升至法律層面，是本次新設的法律條款。

（二）規范意義

民法典新設本條規定，一方面是為保護不動產權利人的個人信息，另一方面也表明法律不認為不動產物權登記信息屬于可以向社會公眾開放查詢的公開信息。民法典是人民群眾民事權利的宣言書和保障書，其總則編在民事權利一章就明確規定，自然人的個人信息受法律保護。任何組織或者個人需要獲取他人個人信息的，應當依法取得并確保信息安全，不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個人信息。

（插圖/蔣輝明）

此外，我國近年的立法也在從不同角度不斷完善保護個人信息的法律規定， 如消費者權益保護法、網絡安全法、全國人大常委會關于加強網絡信息保護的決定等，均體現了對自然人個人信息保護的高度重視。

◆生活案例

2013 年網絡上一篇曝光某縣銀行副行長龔某某在北京有20 多套房產、 總價值近10 億元的帖子，曾讓網友造出 “房姐”這個熱詞。而這個帖子出現幾日后，公安部就成立工作組核查 “房姐”戶口問題，之后龔某某被捕，并因偽造、買賣國家機關證件罪，被判處有期徒刑3 年。從風光無限的銀行副行長到刑事犯罪人員，對于龔某某來說，只用了一年不到的時間，而這突如其來的變化最開始便是因為她名下被查出了20多套房產。

“房姐” 落網大快人心， 但這個案件中值得深思的地方是，個人房源信息是如何泄露的？是否任何個人都可以通過房主的身份信息查詢個人名下不動產登記情況，從而實現公開的 “以人查房”？ 我們普通群眾合法的個人房產信息又如何才能被保護？

從實際情況來看，我國對 “以人查房”一直有所管控，并非任何個人都可以查詢到他人名下不動產信息。 而不動產登記中心人員的內部管理不到位，也是導致個人信息泄露的根源之一。民法典第二百一十九條規定的出臺規范了利害關系人對依法獲取的不動產信息的使用途徑。如果個人因利害關系人不當使用其不動產登記信息造成經濟損失的，可通過訴訟向其主張損害賠償。 ■