房地產經濟波動的影響因素及應對策略

夏雨欣 王紫鳳

【摘? 要】房地產是我國國民經濟的基礎型產業。近年來，我國國民經濟處于快速發展的階段，這其中，房地產行業占據了較大的比重。此外，我國的房地產經濟在自身不斷發展的過程中，也在一定程度上有效帶動了區域經濟的繁榮，因此房地產經濟能否健康平穩地發展直接關系到我國國民經濟的增長速度。然而經濟體制的不斷改革，使房地產經濟趨于波動。在本文中，我們將分析房地產經濟波動的原因并提出對策，以期促進房地產行業健康穩定的發展。

【關鍵詞】房地產;經濟波動;影響因素;應對策略

The Influencing Factors and Countermeasures

of Real Estate Economic Fluctuation

Abstract： Real estate is the basic industry of our national economy. In recent years， my countrys national economy has been in a stage of rapid development. Among them， the real estate industry accounts for a large proportion. In addition， my countrys real estate economy has effectively promoted the prosperity of the regional economy to a certain extent in the process of its own continuous development. Therefore， the healthy and stable development of the real estate economy is directly related to the growth rate of my countrys national economy. However， the continuous reform of the economic system has caused the real estate economy to fluctuate. In this article， we will analyze the causes of fluctuations in the real estate economy and propose countermeasures to promote the healthy and stable development of the real estate industry.

Keywords：real estate; economic fluctuations; influencing factors; coping strategies

引言

隨著我國市場經濟的飛速發展和人們生活水平的顯著提高，人們對生活質量的需求也越來越高。作為我國國民經濟的重要組成部分，房地產經濟對我國市場經濟的發展起著重要的作用。然而由于房地產經濟很容易受到人們對住房的需求、國家宏觀調控政策和土地資源的使用等因素的影響而出現波動現象，因此房地產經濟波動已成為當下備受關注的社會熱點話題。本文重點研究影響房地產波動的主要因素，并嘗試提出相對應的應對策略，希望可以有效降低各種因素對房地產經濟產生的影響，使房地產經濟能夠健康平穩的發展。

1.房地產經濟波動的含義

我們所謂的“房地產經濟波動”，就是指房地產經濟總量圍繞著長期趨勢的一種上下震蕩、上下浮動的運動形態。從狹義的角度來說，房地產經濟波動包含多個方面，例如房地產泡沫、房地產周期、隨機性經濟波動以及季節性經濟波動等等;從廣義的角度來說，我們通常也把“房地產周期”認為是“房地產經濟波動”。

在房地產經濟不斷向前發展的過程中，發生經濟波動的現象是在所難免的。房地產經濟波動會對社會的發展產生一些負面的影響。作為我國國民經濟的支柱產業，房地產行業的發展尤為重要。房地產經濟發生波動，不僅會影響到國民經濟的發展，就連人們日常的住房需求、投資活動等都會受到波及。除此之外，由于房地產行業具有綜合性極強的特點，一旦房地產經濟發生波動，就會影響到建筑、金融等其他相關行業和領域的平穩發展。綜上所述，房地產經濟波動這一問題有必要引起國家還有社會的廣泛關注和重視，分析主要的影響因素，找出切實有效的應對策略是使房地產經濟穩定發展的首要任務。

2.房地產經濟波動的特征

根據我國房地產經濟發展的主要階段，可以把房地產經濟波動的特征總結為以下幾點：

2.1復蘇與增長階段

在復蘇階段的初期，房地產行業供大于求，購買房子的人在滿足自身需求的前提下進入市場，總體而言交易量并不大，房子的價格和租金水平也基本上處于一個較低的位置，此時房地產行業投資量較小，幾乎不存在投機者。

恢復期過后，在宏觀經濟復蘇的背景下，房地產的需求上升，供求關系開始發生改善，購買房子的人越來越多，使得房地產交易量增加，再加上增加的建筑成本，房價開始上漲，這個時候房地產行業的投資量增多。市場復蘇速度加快，少數投機者開始進入市場。

房地產市場的狀況日趨改善，各大金融機構和投資機構對其充滿樂觀情緒，并逐步增加對房地產的投資，與此同時，其他行業的投資機構也在抓住機會進入房地產市場，由于房地產投資者的大量涌入，導致房價上漲，房地產的空置率下降，房地產市場的交易量迅速增加，推動了房地產行業的進一步擴張。

2.2繁榮階段

由于房地產市場交易量增大，其他相關領域的企業也因追求市場的高額利潤而進入房地產領域，從而導致現房和期房大量出現。隨著市場交易量激增，房價日益飆升，三級市場的價格直逼二級市場價格，投機者和自用者的數量也大大增加，樂觀的情緒充斥著整個市場。然而這也會引起一些負面的影響，比如炒樓的現象越發盛行，政府不得不出臺一系列相關政策，例如縮小投資規模、提高銀行利率、收緊銀根等來限制炒樓的行為。

隨著房價繼續上漲，直到上漲到市場負擔不起的程度，用于自用的購房者被迫退出市場，這樣一來市場上“有價無市”，只剩下投機者的資金在苦苦支撐，房地產空置率上升。在此時，房地產市場在繁榮階段達到頂峰，房地產泡沫也到達了極限。

在政府采取的收縮政策的作用下，房地產市場的交易過程出現了一系列由運營費用增多、財務壓力增大、因利率提高等因素引起的違約現象。因此房地產市場的投資量開始下降，房地產租賃市場的交易量也明顯下降，房地產空置率開始增加。此時，房地產泡沫很有可能萎縮甚至破滅。

2.3危機與衰退階段

在緊縮政策的進一步作用下，房地產泡沫面臨隨時破滅的危險，房地產市場呈現萎縮、衰退之勢。從整體上來說，房地產市場價格水平開始逐步下調，房地產交易數量明顯減少，悲觀情緒迅速席卷房地產市場。

再加上受到一些突發事件或利空消息的影響，房地產價格急劇下降，“有價無市”的現象不復存在，房地產泡沫開始走向破滅，房地產的交易勉強維持在低價格水平和低交易數量的基礎上。與此同時，一些實力不足、抵抗風險能力較差的開發商因負擔不起較高的債務而被迫宣告破產，導致房地產行業的企業破產率急劇增加，大量的房地產從業人員失去工作，并帶動相關的產業尤其是建筑領域失業人數也不斷增加。

2.4蕭條階段

經歷過痛苦而又急速的危機與衰退階段之后，房地產的經濟周期進入了持續時間較長的蕭條階段。房地產的價格和租金繼續下跌，很難回升，房地產市場的交易量繼續減少，房地產空置率也居高不下。在經歷了交易數量萎縮和房價暴跌的雙重打擊下，房地產泡沫徹底破滅。

房地產市場整體水平急劇下滑之后，由于得到了房地產正常的需求水平以及房地產開發成本的支持，房地產市場逐漸轉變到一種相對平穩的階段，此時政府也放寬了對房地產市場交易以及投資方面的限制，減少了相關的政策性干預，相信不久房地產市場就會有所穩定或者回升。

3.房地產經濟波動的影響因素

3.1外部影響因素

（1）社會因素。隨著社會經濟水平的飛速提升，人們對物質生活的質量和精神文化水平的要求也在不斷提高。尤其是加快的新型城鎮化進程使人們對住房的需求越來越高，住房作為人們最基本的生活需求，除了要滿足最基本的舒適性和功能性外，還要滿足人們對美觀以及區域性的要求。這些新增加的需求都會影響到房地產業的經濟發展。

（2）金融市場。自改革開放以來，我國房地產行業迅速發展，我國政府也因此加大了對房地產行業的監管力度。從金融市場的層面來說，房地產的開發與金融資本的支持有著密切的聯系。房地產業作為一種經濟密集型的產業，它賴以生存和發展的根本就取決于資金的運行。在房地產的開發與建設中，如果資金短缺，便會影響房地產的開發與建設，從而阻礙房地產行業的發展。由于房地產企業無法及時掌握市場的發展動態以及其內在的發展規律，因此在很大程度上容易受到金融政策調整的影響和牽制。由此可以得出，金融市場的發展是房地產經濟波動的影響因素。

（3） 土地因素。房地產開發的一個主要特征就是將土地作為資本。土地市場可以分為一級市場和二級市場，在一級市場上，房地產的開發商充當需求者，國土資源局作為土地的售賣者。土地一旦成為可交易的產品，房地產開發商就可以通過各種途徑來獲取支配土地資源的權利。而在二級市場中，土地需求者將變為購房者，房地產開發商則轉變為供給者，房屋成為了可交易的商品。這其中，購房者對購買房子的需求是房地產經濟發展的直接影響因素。因此無論是一級市場還是二級市場都會導致房地產經濟波動。

（4）政策因素。房地產行業的發展離不開國家相關政策的支持，同時也會受到一些政策的制約。例如，貨幣政策會影響房地產價格的走向，繼而影響房地產市場的交易量;有時一些地區的政府會為了防止出現房地產虛假繁榮的現象而出臺相關政策，達到抑制房價飛速上升的目的?；诓煌A段房地產市場的動態變化，各地政府會及時做出規劃和調整，采取適宜的宏觀調控措施來把控房地產市場的發展走向。

3.2內部影響因素

（1）市場供需關系。房地產市場的供需矛盾是普遍存在的。當對房地產市場的投入與消費者的需求不成比例時，房地產市場就會出現供不應求的現象，從而使房價加劇上漲;與此相反，若消費者的需求得以控制，對房地產市場的投入加大，就會導致供過于求的現象出現，也會使房地產經濟出現波動。此外，由于市場的供需關系失衡，前期投入的資金短時間內無法回收，這必然也會導致房地產內部出現較大幅度的波動。因此供需矛盾是影響房地產經濟波動的內部核心因素。

（2）房價的變化。房地產價格的變動對房地產經濟波動的影響是直接且全面的。近年來，由于房地產市場的消費者受投機心理驅使而一味地進行盲目投資，使得房地產價格加速上升，從而帶動房地產市場的投資量不斷加大，源源不斷的資金流入使房地產市場走向繁榮。然而這種虛假繁榮是不健康、不穩定的，若放任不管勢必會導致房地產泡沫持續膨脹，從而不利于實體經濟的發展。

（3）房地產投資。房地產投資可以直接引起房地產經濟波動，可謂是導致房地產經濟波動的重要引擎。房地產投資與房地產經濟波動的變化是同方向的。加大對房地產市場的投資力度，會促進房地產經濟的發展，使房地產市場出現繁榮的態勢;減少對房地產市場的投資，房地產行業不再繁榮、逐漸衰退、走向蕭條。由此可以看出，投資是房地產經濟波動的重要影響因素，合理控制投資對減少房地產經濟波動是有必要的。

（4）房地產收益率。所謂“房地產收益率”，就是指房地產投資回報率。房地產投資回報率是通過影響房地產開發商的行為來引起經濟波動的。一般來說，如果房地產開發商的預期收益比較高，他們就會追加投資，進一步擴大開發規模，希望獲得更高的收益。相反，如果房地產開發商的預期收益比較低，不能夠使他們繼續投資的需求得到滿足，他們就會減小開發力度，縮小投資規模，嚴重地甚至會出現破產現象，這會促使房地產經濟迅速下滑。所以說房地產投資回報率是房地產經濟波動的關鍵性影響因素。

4.房地產經濟波動的應對策略

4.1加大房地產市場宏觀調控的力度

在上文中對房地產經濟波動的影響因素分析中，不難發現房地產價格的變動對房地產經濟波動的影響十分顯著。房價過高會使購房者的購房欲望降低，從而使社會整體的購房需求減少，另外過高的房價容易引起虛假繁榮以及房地產泡沫等一些不良的現象發生。房價過低會使土地閑置率增加，導致市場蕭條不景氣。綜上所述，房地產價格不論過高或過低都會影響到人民生活的穩定以及國民經濟的健康發展，因此，政府必須加大對房地產市場宏觀調控的力度，將房價控制在合理的范圍內，使房地產市場保持良好的發展趨勢。

4.2健全房地產市場的投資機制

近年來，房地產市場盲目投資的現象普遍發生，作為一個高風險的行業，投資者若因一味追求高利潤而忽略了對風險的控制，那后果將十分嚴重。房地產市場的投資機制應該從以下幾方面來健全，首先要科學合理地建立符合我國國情的投資制度，明確好投資的主體，及時觀察記錄投資政策投入和使用的情況，使風險規避機制行之有效;此外，在不斷完善投資制度的同時，還要做好政策的強化實施，對投資政策做到及時地調整與糾正，使其適應市場形勢的動態變化。

4.3嚴格規范土地市場

規范土地管理是抑制房地產經濟波動的有效措施。一方面，要嚴格控制土地的總量，建立切實有效的審批制度，避免盲目審批，對土地總量進行把關。另一方面，國家要加強對土地市場的監管，遏制一些地方政府為謀取私利而濫用土地的違規現象。

4.4完善房地產開發金融體制

金融市場是影響房地產經濟波動的外部影響因素之一。房地產市場的開發與金融資金的支持是密不可分的，建立以政府、銀行等作為支持平臺的多元化融資渠道是一種值得提倡的方式。為了盡可能避免房地產市場發展過程中存在的一些不足，有必要建立金融監管機制，保障金融政策在房地產經濟的有效運行。此外，我們也可以借鑒國外發達國家對于金融制度制定的一些相關經驗，從而制定出符合我國國情、有中國特色社會主義的金融制度，推動我國房地產經濟健康發展。

5.結束語

綜上所述，房地產經濟波動的影響因素眾多，既有外部因素，也有內部因素。因此，要想更好地促使房地產市場穩定發展，需要從多個角度采取措施。本文著重分析了影響房地產經濟波動的幾個主要因素，并針對這些相關因素提出了相應的應對策略，希望可以有效控制當前房地產市場的經濟波動問題。

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