房地產項目經濟管理存在的風險研究

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前言

企業資金經濟管理工作關系著企業發展的可能性，經濟管理的主體資金被譽為企業的血液，資金的流動才能夠帶動企業活力，但是正如人體血液一旦出現流動問題，人體健康便會受到嚴重影響，企業資金出現問題，也會對企業造成難以挽回的打擊。對于房地產這種涉及大量資金流動的企業而言，進行有效的經濟管理風險防范有助于為企業的運營提供保障。

1 企業經濟管理風險概述

1.1 房地產項目經濟管理風險的含義 房地產項目經濟管理風險是指企業在進行各種活動時，可能出現的一些使企業面臨資金周轉受阻，工程回報低于成本等一系列不確定事件，企業作為投資者，所有財產有限，在進行房地產項目時，如果規劃出現遺漏的環節，房地產項目可能會受阻，企業后續工作規劃便無法滿足，如果后續工作與其他企業有關，企業無法達成與其他企業的合作約定，將會嚴重影響其社會誠信，這只是經濟管理風險中的投資風險，經濟管理風險還涉及到損失的不確定性，其不確定性主要包括不確定損失的原因、環節、以及規模，這種不確定性也導致經濟管理工作中風險預防處理較為難以實施。

1.2 經濟管理風險的特性 經濟管理風險具有較多的特性，這些特性導致其幾乎無法徹底避免，風險評估工作也更加困難，其中不確定性是所有管理工作中都具有的一種特性，管理工作也主要圍繞降低不確定性進行，經濟管理的不確定性，主要表現在盈利不確定性，即不知道資本的投入能夠獲取多少盈利以及是否會出現更嚴重的虧損情況，同時，在時間的維度上，資金的流動也具有較為明顯的不確定性，如果工程某一環節出現問題，資金流動終止，后續工作便無法運行，導致資本浪費，企業虧損。除了不確定性帶來的風險外，經濟管理風險還具有多元性，即經濟管理風險不僅僅是由于財務自身造成的，國家的政策，財務流動的方向都可能對企業的經濟管理產生較大的影響，在國家政策方面，為了保障民生，提出了各項房地產管制措施，房地產項目會受到相當的影響，如何降低政策對房地產影響是經濟管理的主要工作之一。

1.3 常見的經濟管理風險類型 經濟管理工作環節較多，這也造成在進行經濟管理時風險類型較為復雜，要盡可能避免經濟管理風險需要對風險的類型進行有效的分類識別。負債風險是經濟管理中較為常見的一種風險，出現這種風險的主要原因是由于資本不足造成的，因此大多負債風險都發生在一些中小型房地產項目企業，這些中小型企業大多在進行經營時，通過貸款獲得一定的資金用于經營，以達到收益高于支出的目的，在貸款經營時，便具有一定的風險，負債經營的過程中需要支付貸款的一部分利息，而且有規定期限，如果超過期限，將由于違約造成更大的經濟損失，這些損失對于中小型企業來說是不可承擔的，因此經濟管理的時效性也是造成負債風險的一種因素。除了負債風險，企業經營過程中也具有變現風險，大部分房地產企業，在完成房地產施工建造后，房屋數量與市場的供需情況會對其變現造成直接的影響，如果企業對市場評估過程中，遺漏了某一因素，導致生產建筑數量過多，難以實現建筑變現，企業資本短時間內難以回流，極有可能出現資金鏈斷裂的嚴重情況。

2 企業經濟管理風險識別與應對措施

2.1 各個環節的經濟管理風險識別 在進行風險識別時，對于銀行借款風險識別應當考慮利率問題，結合社會經濟膨脹或緊縮程度，對資金的價值進行預期，同時考慮不動產價值變化規律，可以通過過去幾年的不動產價值變化來建立模型進行預估，綜合考察借款數目的多少。在經濟管理工作中，當今大部分房地產企業在進行營銷時都會采用一定的系統進行記錄管理，部分房地產企業內部為了提高經濟管理效率，還會制定一個專門的經濟管理系統，雖然對企業內部的經濟管理工作有一定的效率提高，但也具有一定的風險，系統數據出現問題，可能出現樓盤銷售重疊等多種復雜情況，造成不必要的資源損耗。在進行風險識別時，應對這種潛在風險進行一定的監控，避免由于技術失誤造成經濟損失。對于企業來說，無形風險因素相對來說更為常見而且較難進行針對識別預防。無形風險因素是指一些不可見的因素，工作人員的失誤會導致財務受損，一些建筑質量問題會受到天氣道路等因素影響，需要投入一定成本進行維護修整，如果沒有預留足夠資本，同樣會導致經濟管理出現問題。

2.2 建立完善的經濟管理制度 房地產項目企業房屋交付管理制度，決定著企業不動產變現的效率，在進行房屋交付制度制定時，應根據企業所擁有的銷售目標以及其相應的地理位置，對企業不同區域建筑類型進行有效調整，并根據不同地區房地產需求，對資金進行合理的調配，有助于提高企業的真實收益。另外經濟管理制度還需要對信貸方面進行管理，企業應當制定合理的信貸評估制度，負責該部分經濟管理的人員應當對市場各個銀行的服務政策進行了解，在進行工作制度制定時，首先將各信貸服務政策進行對比，之后對企業內部運營方向進行了解分析，選擇在企業能夠承受范圍內的合適的信貸服務，盡可能避免企業無法承擔的貸款風險。

2.3 綜合管理企業資本 資本管理工作不僅僅局限于對企業資本的管理，還需要根據社會經濟狀況對企業運營進行相應的調整。在進行資本綜合管理時，需要根據社會市場經濟主體的轉變，適當地進行企業內部資本管理的調整。在進行資本管理時，可以加大對市場經濟中銷售較好的房屋類型投入，房地產項目如果在當地受到政策限制較為嚴重，企業可以適當地投入資本進行更加合理的區域經營。同時在這個過程中需要考慮企業內部資本狀況，避免在某一部門或項目工程的資本過多。在進行資本調動時，應進行綜合管理，可以將各個運銷部門的資金狀況以及部門之間的資本流動通過導圖的形式表達出來，更加清晰可見有助于對企業內部資金進行有效綜合管理。

結語

風險應對是房地產項目經濟管理工作中較為重要的一個內容，對經濟管理進行有效的風險評估預防有助于提高企業資本利用率創造更高的價值。