我國房地產評估中存在的問題及對策分析

劉振貴

摘 要：針對當前我國經濟建設發展過程中的房地產評估工作實際情況，從自身的房地產工作經驗出發，在分析了房地產評估原則的基礎上，有針對性地探討了房地產評估中存在的主要問題，并能具體提出有效的房地產評估方法改進措施，最后通過實際案例探討了在進行房地產評估實踐活動中應該注意的問題，希望對于全方位有效提升我國房地產評估水平有所幫助。

關鍵詞：房地產評估;評估原則;評估方法;評估措施;發展對策

1引言

當前，隨著我國經濟建設的快速發展，我國房地產事業迎來了空前的發展機會，人們越來越關注到房地產的價格和價值問題。只有較為準確進行房地產估價，才能更好地推動房地產行業的健康發展。

2房地產評估原則

第一，最高最佳使用原則。主要就是在法律政策的要求下，經濟技術的允許下，能有效保障估價對象的價值在評估活動中得到提升。

第二，合法原則。在進行評估房地產環節，則應明確評估對象的合法交易性質以及合法使用性;

第三，估價時點原則。在進行房地產估價環節，則應反映出估價所得結果能否符合估價時點的客觀公正的價格的要求。

第四，謹慎原則。在進行房地產估價環節，則應充分重視金融機構的風險性問題，這樣能夠有效關注到可能存在費用以及損失，這樣在進行具體的判斷、估算環節則應保持一定的謹慎心態。

3房地產評估中存在的主要問題

3.1 房產評估機構地位有待提升

貸款人如果為買評估報告的對象，這就要求保障提升評估機構的水平。但在此環節中，還應重視銀行的地位，同時只有加強房產評估機構地位，不斷贏得銀行的信任程度，這樣才有利于評估機構的健康發展。

3.2 相關法律制度不完善

當前，結合我國房地產評估工作開展的情況，一定要嚴格控制其在相應的法律法規范圍下，嚴格遵照相應的法律、法規、標準要求。但同時這部分法律條例在細節上還有待進一步完善，所以，在進行評估房地產行業的過程中，難以有效完完全全按照法律制度進行評估工作。

3.3評估人員業務水平參差不齊

總整體來看，房地產評估從業人員專業化能力不高，水平層次不齊。其中，部分從業人員盡管通過了房地產評估執業師考試，拿到了證書，但往往存在著比較少的實踐操作經驗，也沒有主動學習的動力，這樣自然難以符合時代發展的要求，在進行估價中難以進行準確的判斷，這樣讓估價報告的使用者承擔了很大的風險。

4 房地產評估方法改進措施

4.1重視房地產評估監督管理

在開展房地產評估過程中，監管工作不力則是造成評估違法的主要原因之一。所以，應該從以下方面充分重視監管工作：從政府角度，應重視監管機制的不斷完善，體現出行業協會監管為主，政府指導為輔的特點，并能重視監管力度不斷提升;重視房地產評估機構的脫鉤改制進行，能保障評估機構健康發展，提供良好的發展平臺;增加投訴渠道，特別是重視抓好評估中的違規行為，這樣方可以保障房地產評估工作的有效性。

4.2 ?完善法律法規體系

在開展房地產評估工作的中，應重視相應的法律法規的逐步完善，并結合實際需求，實現統一行業標準，并結合需求來合理化修訂現行標準，能從細節出發，落實好房地產評估中的相關規定;不斷保障職業道德要求提升，能有效明確相應的評估環節中的違法行為，并能提出有效的處罰措施，實現房地產評估人員的違法成本大大增加。

4.3加強從業人員的培訓及再教育

考慮到房地產評估活動具有較強的專業性特點，往往對于評估人員有著較高的專業性要求。開展房地產評估工作人員，則應具備較強的業務能力，特別是能較為綜合性的對于公允價值方面的理解;如果遇到評估環節中存在著不確定的因素時，則要求評估人員要從自身專業知識背景出發，通過工作中積累的經驗，從而提出正確的判斷方案，另外，還要求評估人員具有較強的學習能力，能不斷總結工作經驗，實現專業水平能力的提升。

4.4加強房地產評估機構內部管理

在我國的房地產評估行業發展中，應該重視評估機構的內部管理工作，充分重視其在內部的管理以及監督工作。結合實際的情況，重視房地產評估中的估價復審制度的逐步完善，從而推動評估機構的高水平發展，從而能更好地進行評估方法以及程序合理性的評判。

5房地產評估實例分析

5.1估價對象

這里評估對象選擇為某市的金浪潮小區，一共涉及到564套房地產，所有房屋已經獲得《商品房預售許可證》，其中涉及到的總的用地面積為25427.36m2。

5.2估價方法及作業思路

結合相應估價對象的發展情況，這里采用相應的合適估價方式，結合實際情況，特別是在進行評估在建工程房地產抵押的預售價值的過程中，從風險控制的角度出發，這里選擇成本法來進行估計。在后續進行市場化價格的預測中，為了能夠更為接近實際情況，這里有選擇了市場法。

針對在建項目的抵押條件進行分析，特別是相關的法律法規要求可以看出，結合相應的《城市房地產抵押管理辦法》、《擔保法》等政策條文情況，應保障在建項目滿足以下的基本條件：結合提供預售的商品房來進行計算，滿足開發建設資金符合總投資額度的25%以上，并能明確相應的施工進度以及竣工日期;獲得了建設用地規劃許可證;能夠付清全部土地出讓金，并明確國有土地的使用權證書。在滿足相應的要求下，開放商方可以進行申請預售商品房，這樣才能符合相應的抵押法的具體要求。

在進行估價對象的分析中，能滿足上述的要求，但從相應的風險控制角度，采用謹慎原則出發，對于相應施工現場的實地勘察的基礎上，方可以有效推出總體施工計劃，并能結合實際來實現委托方的相應承諾。結合估價人員的專業素質能力，以及在建筑方面的專業知識，參考大量的估價案例，進一步通過權衡對比分析，從而有效控制估價報告的風險性。

5.3估價結果

在具體的房地產評估環節中，完全恪守相應的法律法規要求，通過科學合理的估價方案，并結合豐富的估價經驗，綜合分析當前房地產市場中存在的價格因素，并能結合項目的實際特點，以及周邊房地產市場的實際情況，能有效進行估價對象在進行估價時點未扣除法定優先受償權利的情況，能夠有效預售抵押的預售價確定為425601360.00元。

6結束語

由此可見，在我國經濟社會快速發展的背景下，房地產行業也呈現出如火如荼的發展態勢，在此過程中，房地產評估的重要性日益突出，這就要求應全方位提升房地產的科學合理的評估工作，從而能有效實現評估結果的準確性要求，這些則是促進房地產事業健康發展的重要基礎，能為后續的房地產抵押、交易等工作提供相應的參考依據。當前，在進行評估房地產的過程中，則應重視從實際出發的房地產評估監督管理工作，通過有針對性的培訓工作來不斷提升從業人員的專業素質能力，同時，還應從細節入手來加強房地產評估機構內部管理，落實好各項評估管理規定。因此，通過外治加內修的措施，方可全方位促進房地產評估行業的發展，更好地迎合時代發展的要求，有助于我國經濟建設的快速、平穩發展。

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