房地產企業供應鏈金融發展研究

王江南

摘 要：近年來，我國房地產行業整體呈現出分化的情形，一、二線城市的房價過高，讓人們望而卻步，三、四線城市則面臨去庫存的壓力。國家為防止房價上漲過快，給人們工作生活帶來壓力，出臺了很多宏觀調控政策。但是，在中美貿易戰開始后，中國的整體經濟水平受到了一定的限制，房地產開發企業的發展面臨很大的壓力，出現了資金不足的情況。在經濟形式走弱，和國家政策的制約下，房地產企業多發展供應鏈金融。本文主要論述了房地產企業供應鏈金融的概述，目前存在的問題，以及相應的解決對策。

關鍵詞：房地產企業;供應鏈金融;研究

企業發展的核心內容就是供應鏈金融服務，利用銀行對于企業發展產業鏈上的上游和下游企業，包含：物流、商流、資金流、信息流等進行統一控制管理，以貿易交易為目的，把原本單一的中型或小型企業的所面臨的風險，轉化成整個供應鏈的風險，以降低大型企業為中小型企業所承擔的貸款風險。對于地產產業鏈而言，核心企業是房地產企業，產業鏈中所涉及的企業和個人包括：中介機構、設計公司、材料供應商、顧客等等。供應鏈中所包含的應收賬款業務，可以為中小企業提供新的融資渠道。目前，房地產供應鏈金融包含，房地產企業間接參與和以核心直接參與兩種金融模式。但是，由于房地產所涉及的主體和影響范圍較大，所承擔的風險也在增加。所以，要根據房地產企業供應鏈金融的發展情況，重點關注融資和運行風險，為今后發展奠定基礎。

一、房地產企業供應鏈金融模式的概述

對于房地產企業來說，供應鏈結構存在特殊性，傳統的供應鏈金融模式包含：存貨質押融資、應收賬款融資、預付款融資等模式。

（一）應收賬款融資模式

應收賬款融資模式是指在中小企業在面臨資金壓力時，為融資獲取資金，把應收賬款抵押給金融機構。就房地產行業供應鏈而言，上游的設計公司和建筑公司都是中小企業，當他們與房地產企業的交易過程中，很容易會出現賒銷的情況。作為債權人，中小企業要具備應收賬款的能力，需要有房地產企業作為債務人。如果當設計或建筑等中小企業在無法返還貸款時，由核心房地產企業負責還款給金融機構。

（二）房地產企業供應鏈保理融資模式

在對供應鏈金融的最初研究發現，其可以結合資產證券化，以擴寬企業的融資渠道。在目前房地產供應鏈金融中，保理模式是最為普遍的，也是一種新型的融資模式。房地產企業供應鏈保理融資模式，是將商業保理和應收賬款模式結合在了一起，將房地產企業對上游企業的應收賬款，交付給保理商來進行融資。此時應收賬款被保理商轉化成證券化產品，當收款到期時，支付價款由房地產企業負責，而產品投資者負責兌付收益和本金。例如，萬科、恒大等我國房地產開發的龍頭企業都發行了保理融資產品，這種融資模式采取的是高信譽度核心企業和其賒銷供應商共同發展的模式。目前保理融資模式已經成為房地產企業首選的工作模式，并逐漸發展成為去核心化。

（三）存貨質押融資模式

存貨質押融資模式的質押物是中小企業的庫存，并以此方式來申請金融機構的貸款，獲取融資。在很多中小企業的供應鏈中，資金大部分集中在庫存上，據統計，企業運營成本超過三分之一的部分都成為企業庫存，這對企業的整體經營情況產生了一定的負面影響。而在房地產行業的供應鏈中，上游設備供應和與材料供應企業都會積壓很大的庫存，此時就需要利用存貨抵押融資模式來獲取自資金。房地產企業供應鏈金融可以幫助上下游的中小型企業解決資金問題，并建立合理的產業生態園，以房地產企業為中心，結合上下游企業，推動房地產行業的整體發展[1]。

二、我國房地產企業供應鏈金融發展的現狀和問題

（一）我國房地產企業供應鏈金融發展的現狀

伴隨市場經濟的發展，房地產作為社會重要支柱之一，也得到了快速的發展。尤其是近年來，房地產行業的發展更是帶動了很多行業，房屋的銷售價格和面積都在逐漸增加。在一定程度上來看，房地產行業已經成為促進國民經濟增長的重要力量。但是，在我國的部分地區出現了房地產泡沫，進而暴露出了很多房地產投資問題。雖然，從國內經濟形勢看，房地產行業存在很多問題，但在城鄉體系化的改革之下，房地產行業的支柱地位仍然是無法動搖的。國家也在積極的調整房地產政策，對不同金融市場和房地產供應情況，采取不同的手段進行調控，完善土地供應，修訂房地產相關稅收政策，把控市場發展方面和核心，改變原有規律，讓房地產在市場中起到主導地位，引導房地產市場的健康發展。

（二）我國房地產企業供應鏈金融發展的問題

1、房地產市場結構失衡。房地產企業供應鏈結構失衡的主要原因：其一市場類型結構失衡，在房地產行業中，所占比重很大的是住宅房地產行業，而寫字樓等商業用地的份額很小，受到宏觀經濟基本面的影響，商業用地的發展緩慢。其二城市分化嚴重失衡，一、二線城市的供給不足，城市量價增加，三、四線城市的壓力較大。其三需求結構失衡。城市中流動人口很大，住房問題不能解決，導致城市住房得不到保障。

2、住房體系市場不完整。我國居民的住房制度有：房地產交易、住房保障、租賃市場三個部分組成。在社會中受到傳統觀念的影響，大眾常常認為在家庭生活中，房屋是不可或缺的部分，需要擁有自己的房屋。在國外，國家非常重視政府保障住房和租房，但國內在這方面的發展相對滯后，很難在普通居民住房需求中發揮出有利的作用。

三、房地產企業供應鏈金融的風險

（一）核心房地產企業信用風險

在房地產企業供應鏈金融融資模式之中，核心企業是房地產企業，輔助企業為上下游的供應商。核心房地產企業可以根據中小供應商的信用作為抵押，為他們提供低成本的融資。但是，目前很多房地產企業都有著資金密集，杠桿高的特點，同時，受國家政策和經濟水平的影響，很容易出現資金問題。導致核心房地產企業面臨的信用違約風險較高，如果核心房地產企業出現資金鏈斷裂的問題，就會無法為中小供應商償還金融機構的貸款[2]。

（二）交易結構合理性風險

房地產企業供應鏈金融中存在的另外一種風險就是交易結構合理性風險，房地產供應鏈保理融資產品與資產證券化產品有很多相似之處，但是仍有很多問題存在，債務人間沒有明確的債務期限，權責界定不清晰，債務人信用等級低。基礎資產包括應收賬款中可能存在爭議的應收賬款，不明確應收賬款的處置方案，發生糾紛爭議。如果在應收賬款中存在爭議和糾紛，會導致保理融資產品發生違約的概率大大增加。

（三）基礎資產質量風險

房地產企業供應鏈金融保理讓融資基礎資產，是核心地產企業對上下游中小供應商企業的應收賬款。保理融資很容易出現虛假交易的情況，這就增加了偽造應收賬款的風險。房地產供應鏈保理融資模式主要發生在房地產行業的應收賬款債務人身上，受經濟周期不穩定，基礎資產同質化嚴重的影響，和區域政策限制，核心房地產企業與債務人之間存在趨同的情況。所以，基礎資產的分散程度直接決定了供應鏈金融模式中風險的大小。

四、我國房地產企業供應鏈金融的發展策略

（一）完善房地產土地制度和市場結構機制

房地產市場機制是利用市場內的競爭來銷售、投資、開發的，我國房地產行業是將市場機制和計劃調整結合在了一起，市場的變化，并不會引發計劃調整機機制的變化，且房地產企業無法提前預測到市場未來的變化趨勢。房地產市場調整的實質是市場長效調節機制，政府需要以公眾的利益為基礎，來制定相關政策，保證公共利益最大化，以實現公共利益的最大化，用行政管理和政策調控來維護并實現公共利益。

（二）防范房地產金融下跌風險

與西方發達國家相比，我國房地產企業供應鏈金融模式仍有一定的差距。但是，目前我國城市化的發展進程正在逐漸加快，雖然短期來看，房地產行業很難發生變化，但是從未來發展來看，需要金融行業來作為支撐。在金融人才相對緊缺，工作經驗不足，體制不完善的情況下，房地產企業產業鏈金融要進行適當的創新和改進。重視房地產金融過度創新可能帶來的金融風險，防止此類金融風險影響到國家的整體經濟水平。

（三）重視房地產金融市場的監管機制和法律體系

房地產供應鏈金融市場要建立完整的法制體系和完善的監管模式，并出臺相關的法律法規以規范購房公積金、房地產金融市場、個人信用、房地產抵押等領域。合理的保護好房地產供應鏈金融參與者的權益，并加強擔保法、商業銀行發、信托法的完善，做到每一個房地產交易環節都能順利就進行。監督并管理金融創新出現的新渠道和工具，防患于未然，設立法律法規，盡量減少房地產供應鏈金融法制風險[3]。

在我國國民經濟中，房地產行業占據重要的位置，并對國家整體GDP發展做出了很大貢獻。但是，在繁榮的房地產市場中仍然有風險存在，房地產行業要實現與金融行業的結合，共同發展。但在相互促進時，也可能會產生房地產泡沫，如果發生泡沫破裂，就會引發房地產行業風險。目前，我國房地產企業仍有潛在的風險存在，在保持國民經濟健康穩定的前提下，做好供應鏈金融發展工作，采取相應的防范措施，提高預防風險的意識，以促進我國房地產經濟更好的發展。

參考文獻：

[1] 楊德祥.房地產供應鏈金融保理ABS及其違約保險設計[J].中國市場，2019（01）：22-26.

[2] 李金華，黃光于.供應鏈社會責任治理機制、企業社會責任與合作伙伴關系[J]管理評論，2019（10）：242-254.

[3] 許湘津，李仲春.房地產供應鏈關鍵業務流程協同管理研究[J]. 中國物流與采購，2018（24）：117.

（金華市瑞麟房地產開發有限公司 ?浙江省義烏市 ?322000）