試論政府主導重構長租公寓市場的可行路徑

王 振

(臺州廣播電視大學 浙江 臺州 318000)

一、長租公寓運營模式簡介

近幾年，隨著大城市不斷增強的“人口虹吸效應”，年輕人不斷涌入，使得當地租房市場日趨火熱，長租公寓行業也迎來了快速發展的紅利期。

傳統模式租房下的房東更加傾向于將房屋租賃給經過“篩選”的住戶，無論是生活習慣、工作單位以及人品都是他們重要的衡量標志。最主要的就是一點，那就是要省心、穩定。長租公寓的出現解決了這個問題，他們會與房東簽署較長期限的租賃合同，還會提供免費的房屋裝潢，并且還會配備一定的保潔人員打理房間。因此，房東的青睞給長租公寓的房源提供了穩定的保障。

與傳統通過中介來尋找租房的模式相比，年輕人也更愿意選擇這種建立在互聯網線上的長租公寓。在一線城市，傳統的房東往往要求租戶使用“押一付三”的付款方式，這對年輕人來說是一筆巨大的支出。而使用“蛋殼”、“自如”這些長租公寓APP找房時，他們還能夠獲得首月免費的機會，這無疑是一個巨大的誘惑。與傳統租房模式需要自己在網上不斷尋找房源相比，大數據下的長租公寓能夠通過“地圖找房”的模式將用戶周邊的各類房源清晰展示，能夠為租戶節省不少的時間和精力。這樣的線上模式使得他們不再需要頻繁與各個房東、中介打交道，也在某種程度上獲得了年輕人的好感。

長租公寓在進入市場之前就曾獲得資金作為啟動來源。接下來就是不斷尋找合適的房源，其中的合適是指價格較低并且可以長期租賃(三年及以上)。獲取原始房源后，就對房屋進行裝潢。由于采用的是模塊化的設計，因此，可以以很低的設計成本和裝修成本即可完成這一環節。再者，就是最主要的環節：尋找租戶。對于資金短缺的租戶來說，他們選擇長租公寓的最主要原因就是其無需采用“押一付三”的付款模式，僅需簽署一年期的租賃合同即可，房租每月支付。但是，這張合同不僅僅是簡單的租賃合同，更是一張借款合同。通過這份合同，長租公寓就可以從金融機構手中獲得租戶貸款出來的資金，繼續尋找新的房源，以此往復，不斷擴大自己的規模和市場占有度。這樣的模式在租戶需求強勁的時候不會產生較大風險。一旦出現資金流緊缺的情況，則往往會帶來巨大的傷害。

二、目前長租公寓模式中存在的問題

(一)推高城市租房成本

以蛋殼、自如等為代表的長租公寓本質上還是屬于“二房東”。只有不斷地發掘房源，才能夠保證其收入的增長。為了能夠快速獲取資金、搶占市場，長租公寓往往會和“租房貸”這類金融機構合作。通過看似讓利的手段，引導租戶簽下實為貸款協議的租房協議。拿到這筆錢之后，長租公寓又可以尋找新的房源，以此往復循環。長租公寓之所以會采取這樣的方式，為了能夠迅速搶占并壟斷租房市場。由于大城市里的房源是無法快速擴張的，在坐擁了一個城市相當一部分的房源之后，長租公寓會進行提價；而同城的其他長租公寓會一致跟進，從而推動當地租房市場的價格。雖然，各個長租公寓之間都是共贏的，但是，這樣的行為無疑會提高實際租客的生活成本。另一方面，類似于“蛋殼”以及“自如”這樣覆蓋全國的長租公寓往往志不在此，他們會將手中的房源轉化成他們上市招股說明書中的“市場占有率”。只要他們能夠順利上市，就可以獲得更加雄厚以及低風險的資金來幫助他們進一步擴張版圖。

(二)忽視租客正當權益

在一線城市的地鐵站、公交站等人流密集處，長租公寓會通過大量的廣告為其自身房源營造出溫馨的感官以此來吸引年輕人的入住。其房租的溢價，也往往來源于此類能夠迎合年輕人的裝修風格。因此，收到新的房源之后，長租公寓往往會根據總部擬定的裝修方案對其進行裝修。這樣的裝修往往偏向簡單、明了又不失溫馨的風格，這也就導致了房間內會使用大量的油漆進行涂抹。任何有過裝修經驗的人都會明白，房間裝修后都需要空置相當長的一段時間之后才可以入住。但是，為了能夠使得到手的新房源能夠迅速產生現金流，長租公寓往往會通過“免費試住”以及“優惠試住”招攬客戶，從而提前鎖定租客，這樣的行為嚴重損害了租客的健康權以及生命權。

(三)引發各類司法問題

長租公寓的運營非常容易受到外界各類因素的影響。由于其自身牽扯到的社會領域較多，往往會推波助瀾，引發各類社會問題。首先，其運營的資金鏈非常脆弱。無論是其自身還是“租金貸”機構的運營發生波動都會影響到整個租房環節。如果其無法如期支付房租，房東就有權終止該租賃合同，其后果就是將租客掃地出門。由于租客手中的租賃協議是與長租公寓簽訂的，在其運營出現困難后，租客甚至無法與其進行溝通，租戶的權益無法受到保障。而租客在被掃地出門后還需要繼續履行其簽署的“租金貸”貸款合同，這會導致租客的生活雪上加霜。這類民事訴訟案件在各類長租公寓“暴雷”之后不勝枚舉。因此，長租公寓急需政府介入，制定相應的政策規范

三、政府重構長租公寓的路徑

市場化的長租公寓模式在實際運營中暴露出了很多問題，其中的關鍵點是缺乏監督和監管。而房屋租賃市場在“租住同權”的時代背景下，也應當獲得政府相應的關注。政府應當積極研究長租市場的發展模式，以大數據服務中心為載體，主要從以下幾個領域進行改革。

(一)尋求合作開展日常管理

首先，要與微信或者支付寶等APP開展深度合作，建立網絡租房入口及數據庫。市場上成熟的長租公寓基本已經運營三年以上，在線下他們擁有大量的房源及員工，可以敏銳地探尋城市中的出租房源。經過多年的運營，各類長租機構對于服務管理這一塊有著比較深厚的經驗。而這些經驗恰好是政府所缺失的。政府部門可以考慮將這一塊業務外包給各個長租物業管理機構。根據房屋租賃的區域和價格對房型進行劃分，將各類房屋均勻分攤至各個機構，由機。用戶可以根據每次服務對機構進行打分，而這些分值將直接影響機構的年終考核，倒逼機構提高服務水平。

(二)轉變租房供給思路

目前，各地政府為了能夠吸引人才往往會給予很大的政策扶持。在住房方面往往會針對高學歷人才給予一定的租房以及住房補助。為了能夠提供足夠的長租住房，很多地方政府都會選擇和地產商通過“REITS”的模式一起開發各類廉租房和公租房。在杭州，每個樓盤都需要建造一定的“人才用房”，這使得開發商承受較多的成本，給大多數的房地產企業帶來了一定的壓力。這樣的供給方式一方面建筑時間較長，另一方面供給量較少，分配方案飽受詬病。因此，政府可以通過吸納民間的存量住房，來提供租房。另外，政府應當及時接管資金暴雷的長租公寓，合理引導長租公寓接受政府管控。政府租房的設立可能會涉及到大量的初始資金。那么初始資金可以由地方財政予以支持。實際運作一年以后，政府可以將租房收入打包成資產包進行證券化操作。不但可以減少政府的后續投入，也為各類資本提供了參與的機會。

(三)從稅收層面鼓勵房東

目前，我國進行了新一輪的個人所得稅改革。租客的租房收入允許在各地區按照當地標準進行每月800元至1200元的專項扣除。此專項扣除在一開始實施時，需要上報房東的個人信息和房產信息，引發了房東的強烈反對；而到最后這筆稅金又以房租的形式轉嫁至租客身上。因此，為了能夠降低租客的生活成本，最后僅是簡單登記了租賃信息，確認租賃的真實性后就沒有再實施下去。這導致了從國家財政層面損失了一部分的個人所得稅。因此需要出臺政策，如果房東將個人房產委托政府進行出租，可以減免此類個人所得稅。對未登記在案的房產進行出租的話，如果租客進行了專項扣除，那么，房東就要根據實際租賃合同的金額繳納個人所得稅。雖然這樣會在短期內推高租客的租金，但也會使得租客傾向于尋找政府主導的租房市場。

(四)合理使用公積金政策

目前，各地的市場租房存在著管理不規范的現象，租賃雙方存在虛假協議套取住房公積金的行為。如果租戶租賃的是政府租房，每月可以根據實際的租房信息申請提取相應的公積金貸款進行房租的支付。傳統的租房市場，房東往往要求租客提供“押一付三”的付款政策，使得租客有較大的壓力。新模式下，只要租戶租賃的是政府租房，那么就可以根據實際租賃金額進行申請。公積金貸款應當向租房市場開放，甚至是沒有繳納公積金的租戶，將其貸款信息與個人信用掛鉤，防止壞賬出現。實際利率可以參考各地的公積金貸款利率。這樣不僅可以提高公積金資金池的收益，還可以減少因租房企業無節制擴張所導致的金融風險。

四、結論

新一輪的戶籍改革已經按照各個城市的規模逐步進行推進，租售同權的理念也在不斷洗刷著人們的認知，租房市場需要在政府的主導下緊跟時代潮流進行重構。在經濟發展日趨發達的今天，具備高流動性的人口能夠在短時間內將社會資源集中到需要的區域和領域，能夠有利地促進經濟的轉型和發展。傳統的長租公寓模式是資本市場對于租賃市場的一次嘗試，該模式提供了一種可行的租賃方案，但也因為資本的趨利性暴露了很多問題。政府應當積極探索與社會資本結合的路徑，積極引導傳統長租公寓轉向服務型企業，用規章制度為租賃市場搭建起一層社會保障機制，讓租賃市場更加透明、規范。政府主導下的長租公寓需要各個部門及多方傾力協作，大數據平臺的搭建可以使得信息迅速得到核驗，極快地解決租戶的各項需求。租賃市場的繁榮也需要社會各界的支持和參與，社會企業的靈活性以及社會資本的敏銳性都可以為長租公寓的發展提供堅實的保障。