中小型房地產企業DL地產融資問題研究

易 雙

(湖北經濟學院 湖北 武漢 430000)

目前針對中小型房地產融資問題的研究成果已經有了很多，多是從中小企業自身角度、融資渠道渠道和資本市場建設多方面進行展開并提出了建議。但是這些研究大都沒有結合我國宏觀經濟大政策，因此從現實可行性的角度來看，中小房地產融資難的問題的形成目前來說還是很難解決，需要多方面多維度進行分析研究出一個合理可行的綜合性解決方案。在現有研究的基礎上，本文將以A股主板上市公司DL地產作為研究對象，對其融資現狀進行分析，并分析它在當前經濟形勢下所遇到的困難和造成困難的原因，嘗試為其提出部分建議并希望能給其他中小型房地產企業解決融資難的問題提供一定的借鑒。

一、DL地產概況及現行財務狀況

(一)公司概況

DL地產成立于2015年11月，是由北京市順義區國資委控股的一家主板上市房地產房地產開發企業，注冊資本8.3億，公司多年深耕順義市場，擁有深厚的區域資源。公司于2015年借殼上市后相繼開發了 400 余萬平米的地產項目，積累了豐富的項目開發經驗，產品品牌和質量在項目所在區域具有一定的優勢，屬于一家擁有國資背景的區域性房企。筆者查閱了該公司最近的2019年年報，截止2019年12月31日，公司資產合計44.69億元，負債總額20.72億元，所有者權益23.98億元，資產負債率僅46.36%，遠低于同行業的其他房地產上市公司。公司在2019年間營業總收入為9.127億元，歸屬于母公司股東的凈利潤達到了1.012億元，符合國家中小企業標準，屬于中小型房地產企業。

(二)地產財務狀況分析

1.資本結構分析

分析DL地產的資產結構，可以了解整個DL地產資產的結構組成和比重，而資產的構成和權重與其再融資水平息息相關，合理的資本結構可以降低其融資風險和融資成本。

2.償債能力分析

(1)短期償債能力分析

短期償債能力這項指標可以反應企業在短期內清償流動負債的能力，這項指標關系到房地產企業的投融資。從公司財報中我們可以發現從2017年至2019年，DL地產的流動比率和速凍比率均處于下降的狀態，流動比率仍大于2，速動比率低于標準值1，證明企業的短期償債能力較強，資產的流動性較強，但與之相對應的，公司的資本結構不是很合理，未能充分利用公司資本獲取以獲取更大收益。

(2)長期償債能力

DL地產的資產規模從2017年到2019年均在穩步上升，資本負債率始終控制在50%以下，相比較于萬科、保利地產和華夏幸福等大型房地產開發商超過80%的資產負債率，DL地產的資產結構更穩健。

3.盈利能力分析

盈利能力指標是企業的盈利能力的評判，通過此類指標能夠知道企業在某時期的盈利能力。從融資角度來說，盈利能力是企業通過生產經營活動或者其他對外服務取得利潤的能力，此指標側面體現出企業的經營性現金流和留存收益的多少，盈利能力指標越好，表明企業獲得的自有資金越多，償還資金的壓力越小。這里筆者專門選取了國資房地產開發上市公司BL地產以及民營優秀房地產上市公司WK，以及從事產業園區開發運營的房地產龍頭企業HXXF作為對比對象，我們發現大龍部分不管是在銷售毛利率還是攤薄總資產收益率這兩項重要盈利指標上都遠低于其他上市公司，換而言之便是大龍股份的盈利能力較差，企業發展遠低于同行業優秀上市公司，公司需要在企業主營業務上加以改善以提升其盈利能力

4.營運能力分析

營運能力指標可以體現企業的經營能力，能夠體現出企業利用資產獲得利潤的效率高低。從融資的角度來說，營運能力可以揭示企業資金周轉情況，同時反映企業資源管理、利用的效率。分析DL地產的存貨周轉率和應收賬款周轉率等指標，可以發現隨年度變化明顯，主要是因為DL地產地處北京而北京房地產市場收到嚴格的調控。此外存貨周轉天數在2019年年底高達1718.3天，高于同行業其他公司，約4.71年方能處理完手中所有庫存，從上述營運能力部分指標中我們可以發現，DL地產的營運能力以及資金使用效率較差，這也與前面盈利指標中發現的攤薄總資產盈利率較低相呼應。

二、地產融資存在的主要問題以及主要對策

(一)DL地產的融資困境

1.自身經營狀況較差，籌資難

DL地產近幾年自身經營狀況較差，利潤由2013年的2.3億元不斷下滑至2017年的0.2109億元，在2018年又開始穩步回升，2019年歸屬于母公司股東的凈利潤為1.012億元，但我們可以發現DL地產盈利能力遠低于同行業其他上市公司，自身盈利能力不足，雖然可以利用自身順義區區屬國企的身份優勢在獲取項目上具備一定的便利條件，但自有資金不足，又也因為自身盈利能力較差，在銀行融資難度較高，所以籌資較難。

2.融資渠道單一，主要依靠關聯方融資

DL地產的融資方式相較于HXXF、BL地產等同行業上市公司而言，方式單一，通過統計DL地產2019年的公告，我們發現DL地產融資主要通過向關聯方借款，如公告2019-024，便是DL地產的控股孫公司TZWK公司和其三方關聯股東借款2.04億元以用于項目開發運營，且三方股東中除了一方是股權投資，其余兩方與北京天竺萬科房地產開發有限公司均屬于關聯方，貸款利率為央行同期貸款利率上浮20%，利率低于5%，而華夏幸福銀行貸款的利率平均成本為6.41%，海外發債或者信托融資的成本甚至達到了8%

3.缺乏穩定的資金來源

DL地產公司市值較低，資本結構比較穩健，不像其他房企負債前行，公司開發項目較少，但盡管如此，項目開發資金都是依靠不同的關聯方進行融資，利率也不等，從控股股東，到其他順義區區屬國企，貸款利率也從央行同期貸款基礎利率上浮20%到8%不等，卻反一個穩定的資金來源，而近幾年房地產市場受到嚴格調控，銀保監會多次重申禁止資金以各種方式流向房地產市場，從其他大型上市公司財報也可以發現這點，以HXXF為例，通過股權融資、公開和非公開發行公司債券、發行商業票據和銀行間超短期融資多種方式的融資總金額大幅降低，DL地產在融資方面很難在資本市場上獲得穩定的資金來源。

(二)DL地產的融資困境有效對策

1.加強公司自身內部建設

從前文的分析中可知，DL地產的企業經營狀況落后于同行業的其他房地產上市公司，作為房地產企業，核心競爭力就是拿地，DL地產自身屬于北京順義區屬國企，拿地優勢較大，可以向行業標桿房企學習，從市場上引進優秀人才改善公司治理結構，提升企業競爭力，加強公司自身建設。

2.改善公司資本結構、取得更大收益

從公司的財務狀況中我們可以發現公司的資本結構較穩健，資產負債率和短期償債指標遠低于同行業其他上市公司，且公司的融資主要通過從關聯方企業融資，甚至沒從貸款利率較低的銀行進行融資，公司可以考慮引入外來資金，多個項目同時開發，擴大規模取得超額收益為上市公司股東取得更高的利潤。

3.擴大公司經營范圍，拓展融資渠道

DL地產屬于北京順義區區屬國企，長期在北京順義區從事房地產開發活動，這樣子導致公司業績受北京房地產宏觀政策影響較大，而在北京收到的政策限制也較大，公司應考慮走出北京，在不同的一二線城市從事房地產開發運營，擴大公司的經營范圍兵嘗試拓展融資渠道，走出北京在外地發展的時候與外地的金融機構和銀行洽談，一旦建立聯系，將會有效拓展公司融資渠道并增強了公司抵御風險的能力。

三、總結

中小型房地產企業由于自身經營狀況次于大型公司、金融機構自身基于信息不對策和逆向選擇的考量以及我國房地產金融市場建設不完全等多方面原因存在融資難的問題，本文以DL地產作為研究對象，DL地產不具備中小型房地產的普遍性，自身主板上市，經營狀況優于其余眾多中小型房地產企業，并且擁有國資背景，在項目開發拿地和融資方面有會很大的優勢，但盡管如此，但DL地產仍然很難從銀行融資，多是從關聯方進行融資，項目盈利能力較差、融資渠道單一缺乏穩定的資金來源，這種情況下，DL地產應分攤風險，分散開發項目，規避政策風險與此同時前往新區域開發以降低融資來源，嘗試獲取其他的資金來源渠道，并應向行業優秀公司學習，吸收人才，改善內部資本結構和管理模式，增強項目的盈利能力。