當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道研究

龐曉宇

(河北經(jīng)貿(mào)大學(xué) 河北 石家莊 050061)

一、引言

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)增速發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了不可替代的貢獻(xiàn)[1]。然而如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化成為熱點(diǎn)話題。從2010年北京國(guó)十條中限購(gòu)政策以來(lái)，許多限制房地產(chǎn)業(yè)資金流動(dòng)的政策相繼出臺(tái)。2019年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境愈加嚴(yán)峻，許多資金流向受到嚴(yán)格把控，房企資金來(lái)源受到嚴(yán)格限制。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還處于亟待完善狀態(tài)。規(guī)模較小是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點(diǎn)，在當(dāng)前背景下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境嚴(yán)峻，特別是其直接融資渠道受限。雖然國(guó)家的相關(guān)政策在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行了限制，但房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個(gè)具有可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)，中國(guó)仍存在大量的住房需求，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景廣闊與否重點(diǎn)在于是否能規(guī)范發(fā)展，是否解決融資難問(wèn)題。解決房地產(chǎn)融資問(wèn)題的同時(shí)也可達(dá)到進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的效果，只有真正以合規(guī)的路徑解決的了房地產(chǎn)業(yè)的融資的問(wèn)題，該行業(yè)才會(huì)降低風(fēng)險(xiǎn)，才會(huì)為整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)更多的正外部效益。本文在通過(guò)審視中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，針對(duì)當(dāng)前背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題提出可行性融資方式，為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

二、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

(一)房企空殼化

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，企業(yè)數(shù)量不斷攀升，但是眾多企業(yè)數(shù)量的背后卻是房企空殼化嚴(yán)重。按照統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量在2018年共計(jì)97938個(gè)，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量是龐大的。然而，根據(jù)2017年的數(shù)據(jù)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)排名在前15%的企業(yè)開(kāi)發(fā)了當(dāng)年開(kāi)發(fā)土地的85%,剩余的75%的房地產(chǎn)企業(yè)僅僅開(kāi)發(fā)了2億平方公里，由此可見(jiàn)中國(guó)存在大量的空殼化企業(yè)。空殼化原因在于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的注冊(cè)不規(guī)范問(wèn)題，房地產(chǎn)公司每到一個(gè)省份開(kāi)發(fā)土地都需要在該省重新注冊(cè)一個(gè)省級(jí)的開(kāi)發(fā)公司，這樣就出現(xiàn)了大量的空殼房地產(chǎn)公司。

(二)房?jī)r(jià)嚴(yán)重泡沫化

當(dāng)前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化成為現(xiàn)實(shí)。按照國(guó)際慣例，達(dá)到6倍的房?jī)r(jià)收入比是合理的，如果將住房貸款的因素考慮在內(nèi)的話，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。中國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)收入比都在6倍以上，近年來(lái)房?jī)r(jià)連續(xù)走高，早已偏離了真實(shí)價(jià)值，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了泡沫化。2008年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫致使的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)所帶來(lái)的災(zāi)難值得警惕。

(三)政策嚴(yán)控

從2019年出臺(tái)的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)資金來(lái)源管控更加嚴(yán)格，2019年2月，央行提出與銀行有關(guān)的資金流向要審慎管理，嚴(yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展建立長(zhǎng)效機(jī)制。

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，資金是其生存和發(fā)展的重要源泉。中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)存在規(guī)模較小，資金實(shí)力不足的問(wèn)題，僅依靠自身的力量遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)所需資金，因此必須依靠外部的融通來(lái)解決。但中國(guó)相繼出臺(tái)的相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)政策更多在于限制資金流向。但是在當(dāng)前高泡沫化的房?jī)r(jià)下，絕大多數(shù)購(gòu)房者沒(méi)有足夠的資金購(gòu)買(mǎi)房子，必須擁有住房貸款的支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)工，到“結(jié)構(gòu)封頂”大約需要一年的時(shí)間，這段時(shí)間卻是房企資金最為短缺的時(shí)期，預(yù)收房款不足，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難以為繼。證監(jiān)會(huì)出臺(tái)的212號(hào)，265號(hào)等許多與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的政策，限制了許多融資方式。

三、房地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問(wèn)題

(一)融資渠道受政策限制

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)[2]，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理具有耗資巨大、投資周期長(zhǎng)、資金回收慢、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)。隨著城鎮(zhèn)化率的提高，社會(huì)住房需求不斷增加，全國(guó)房地產(chǎn)投資額保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2019年從1月到11月，全國(guó)房地產(chǎn)投資金額約為12萬(wàn)億元，面對(duì)如此多的資金投資額，企業(yè)僅憑自身力量是無(wú)法滿(mǎn)足的，必須對(duì)外融資。但在當(dāng)前背景下，房地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)外融資存在受?chē)?guó)家管控影響，許多流向房地產(chǎn)業(yè)的資金渠道被阻斷，房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源受限[3]。當(dāng)前，房地產(chǎn)的主要融資方式為股權(quán)融資，銀行貸款，企業(yè)債券，外資貸款，企業(yè)基金，信托等融資手段，但信貸融資占主要地位，其他方面的融資受到各種政策的限制，很難融到資金，即便是融到資金也會(huì)受到融資額度的限制。

(二)融資渠道單一

從目前來(lái)看，融資渠道單一是眾多房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)存在的共性問(wèn)題，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展是不利的。大部分房地產(chǎn)業(yè)依延用傳統(tǒng)融資方式，該行業(yè)的可持續(xù)性受到影響。在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴(lài)性高，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)直接貸款還是個(gè)人住房貸款，銀行貸款融資方式都是房地產(chǎn)業(yè)的重要資金渠道[4]。據(jù)估計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中約50%都需要由銀行貸款來(lái)解決。近年來(lái)連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策主要是針對(duì)銀行信貸方面。對(duì)銀行資金流向嚴(yán)格管控，政策限制嚴(yán)格，銀行貸款門(mén)檻提高，開(kāi)發(fā)商亟待通過(guò)融資渠道多元化來(lái)解決融資難問(wèn)題[5]。

(三)融資雙方信息不對(duì)稱(chēng)

資金融通方與房地產(chǎn)企業(yè)往往存在信息不對(duì)稱(chēng)。銀行獲利的多少主要取決于所投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小以及貸款利率高低的情況，但由于銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信息掌控少，無(wú)法掌握房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)運(yùn)營(yíng)狀況，這就給銀行投資房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)諸多未知風(fēng)險(xiǎn)，而且各種風(fēng)險(xiǎn)之間具有連帶效應(yīng)，一旦觸發(fā)一種風(fēng)險(xiǎn)，其他風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)被觸動(dòng)，不利于銀行的金融穩(wěn)健。

(四)融資渠道受阻

如今房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，能真正通過(guò)間接融資的方式獲得資金困難大。銀行貸款是房地產(chǎn)資金的主要來(lái)源，在進(jìn)行間接融資的過(guò)程中會(huì)面臨障礙。就如海南省三亞市政府的一份裁定書(shū)的牽連著銀行與房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)的案例來(lái)說(shuō)，該事件導(dǎo)致各家銀行都加強(qiáng)對(duì)已授信房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控力度，加強(qiáng)日常監(jiān)督管理風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)。目前眾多地方性銀行在房地產(chǎn)企業(yè)信貸投放方面都十分審慎，提高了對(duì)房企的審核門(mén)檻，即使對(duì)資質(zhì)較好的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信用審核，經(jīng)常會(huì)由于額度緊張，真正放款也不容易。在債券和股票市場(chǎng)上，企業(yè)都均需滿(mǎn)足一定條件才有資格發(fā)行債券或者股票，且需要滿(mǎn)足多個(gè)環(huán)節(jié)審查和監(jiān)控[6]。但是目前大多數(shù)企業(yè)規(guī)模小，償債能力不足，根本不滿(mǎn)足相關(guān)條件，再加上政策嚴(yán)控，貸款門(mén)檻被提高，房地產(chǎn)企業(yè)間接融資受到多方阻礙[7]。

四、拓寬房地產(chǎn)融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)存在融資渠道單一，間接融資融資渠道受阻，需要進(jìn)一步拓寬融資渠道，解決融資難問(wèn)題。

(一)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)融資模式的創(chuàng)新，該模式能有效的解決公司開(kāi)發(fā)自有資金不足的難題，并且能夠?qū)⒘鲃?dòng)性較差的房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)及時(shí)變現(xiàn)，是房地產(chǎn)業(yè)間接融資渠道的有效手段[8]。

“類(lèi)REITs”產(chǎn)品中，通常需要設(shè)立券商或基金子公司來(lái)管理該項(xiàng)計(jì)劃，從合格的投資者處募集到資金將其投入到REITs的私募基金中，并將該項(xiàng)基金所分派的物業(yè)現(xiàn)金流作為資者的投資收益分派給投資者。物業(yè)通常都是以項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押形式裝入到REITs私募基金中，并由私募基金持有該股權(quán)[9]。房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)轉(zhuǎn)讓物業(yè)資產(chǎn)股權(quán)實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流入，投資回報(bào)期限隨之大大縮減，有利于提高了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，也有利于公司升級(jí)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高資金利用效率和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力，拓展公司融資渠道。

(二)聯(lián)合開(kāi)發(fā)

聯(lián)合開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)和經(jīng)營(yíng)商聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。該種融資模式是中型企業(yè)融資建設(shè)的較好方式。一方面可有效解決房地產(chǎn)業(yè)自由資金不足問(wèn)題，另一方面也減少了二者間的信息不對(duì)稱(chēng)，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，滿(mǎn)足營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的合理建設(shè)需求。聯(lián)合開(kāi)發(fā)重點(diǎn)在于可以實(shí)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)的整合和重新定位，房地產(chǎn)企業(yè)和經(jīng)營(yíng)商發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢(shì)，共同打造品牌經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，在解決資金為需求的同時(shí)，能為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)提供更合理的規(guī)劃。

(三)與城投公司合資開(kāi)發(fā)

隨著地方政府投融資體制改革的推進(jìn)以及地方政府債務(wù)管理規(guī)范化，各地城投公司都在謀求發(fā)展轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)業(yè)是眾多城投公司自主化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型的重要業(yè)務(wù)選擇。在房地產(chǎn)行業(yè)下行背景下，城投公司出手托市進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一方面作為城投公司履行政府職能的延伸，另一方面也為房地產(chǎn)企業(yè)解決了融資發(fā)展的難題。2018年以來(lái)的財(cái)預(yù)〔2018〕34號(hào)、財(cái)金〔2018〕23號(hào)，要求剝離平臺(tái)公司政府融資職能，加快平臺(tái)公司轉(zhuǎn)型的政策不斷加碼。近年來(lái)，轉(zhuǎn)型一直是各地城投公司探索的重要命題。對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是給一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。一方面利用城投公司可以更好的擴(kuò)寬融資渠道，另一方面也可以解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自有資金不足問(wèn)題。

(四)售后回買(mǎi)及回租

售后回買(mǎi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)將已有的物業(yè)典當(dāng)或者將其出售給銀行、投資公司、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)來(lái)獲取大量現(xiàn)金，也可出售或者典當(dāng)給資金雄厚的實(shí)業(yè)公司來(lái)獲取資金，之后再以類(lèi)似于分期付款的方式進(jìn)行還款,最終將物業(yè)進(jìn)行贖回，再次獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)。售后贖回融資模式不僅僅可以獲得高比例的融資，而且所獲得的的資金還可以孕育開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目。特別的，售后回租還能避開(kāi)國(guó)家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策，為房地產(chǎn)融資提供便利。