房地產企業全面預算管理問題研究

徐竹

摘要：經過一百多年的發展，全面預算管理已慢慢形成了比較成熟和完整的體系。企業內部實施管理和控制的重要方法是全面預算管理。在我國的國民經濟中，房地產業在經過多次調整和產業整合后，已經逐漸成為支柱產業。但是，房地產企業對資金和土地資源的需求不斷增大，使整個行業邁入白銀時代。對企業管理者的能力與智慧提出考驗的是如何建設制度，如何提高管理水平和如何培養專業人才。如何降低成本、效率怎樣提高和怎么快速提高競爭力是全面預算管理的運用和持續改進的重中之重。文章通過研究房地產企業全面預算管理的意義與現狀，結合房地產行業特點，分析X房地產公司經營管理的現狀總結出全面預算管理的特點，根據X房地產公司的全面預算管理制度、程序、編制內容、實施與控制、績效考核等實際情況，提出目前房地產企業全面預算管理普遍存在的管理意識淡薄、制度建設不完善、與企業目標聯系不緊密、與績效考核脫節、執行效果不佳等問題，針對這些問題，淺談改善現狀的對策：樹立觀念、健全制度、完善編制程序、改進編制方法、加強執行管理。望本次研究能為完善房地產企業全面預算管理提供經驗。

關鍵詞：房地產企業，全面預算管理，影響因素，對策

隨著國內外經濟形勢的變化，使得我國經濟增長上行壓力增大，加之飛速發展的城市化進程，我國房地產業進入穩中求增長時期。這就使融資成本和資產成本不斷上升成為房地產業的現狀。房地產企業內部管理用來提高效率的有效手段之一是運用和完善全面預算管理。在現代企業管理中，它對企業的戰略實施、對員工能力的培養有著重要作用。就現在來看，我國房地產企業的全面預算管理體系還沒有形成科學成熟的體系，仍在不斷完善與發展階段。

以X房地產公司的全面預算管理作為研究素材，對正在不斷完善的房地產企業全面預算管理研究有一定的理論與現實意義。從理論意義上看：對全面預算管理進行全方位的了解，研究其作用、執行與控制、考核與激勵、預算的編制、信息系統等國內外有關的文字資料，梳理房地產企業的全面預算管理體系，來不斷完善全面預算管理。從現實意義上看：利用案例對企業進行相關分析，根據X房地產公司的實際情況，通過解決經營管理中的實際問題來幫助企業發展，企業的全面預算管理水平需要不斷提高，對降低經營風險和提高企業實力有一定的益處。

一、房地產企業全面預算管理的意義

1. 有助于企業長期發展

全面預算管理就是為了給企業未來經營活動的發展進行規劃，合理的優化資源配置，以此來確保企業經營效率。為了使企業快速健康發展，企業的管理模式、人員績效考核、各部門之間的協調等，都需以實現企業的盈利為目標。

2. 能更好地控制房地產企業運營

開發周期長，風險高是房地產企業的特點，運用全面預算管理合理地控制房地產企業的運營成本。全面預算管理的實施，可以以科學方式對項目運行時的資金使用情況進行合理規劃，減少大量資金的浪費，合理優化資源，有效控制企業的運營成本，使整體經營水平得到提高，盡量減少或避免問題的發生。

3. 提升綜合管理和整體績效水平

在經營過程中，設定階段性的績效指標，可以為更有效地監控企業的經營狀況，便于找出存在問題的環節，并盡快解決問題;而且對監督企業的經營，實現利益最大化，有著極大的助力。全面預算管理，促進企業管理者對全局和總體方向進行規劃，及時對項目經營進行調整，更好地實現企業經濟利益，并提升績效水平。

二、房地產企業全面預算管理現狀

1. 房地產企業全面預算管理的特點

第一，戰略性。全面預算管理作為重要工具將企業戰略與日常經營活動相聯系。作為企業戰略的行動指南，利用企業未來的規劃來指導當前的實踐。 第二，全面性。全面預算管理包含企業日常經營的投資、經營、財務等許多方面。第三，全員性。全面預算管理不僅是高層管理者或財務部門參與，更需要企業全體人員協同合作、共同參與。第四，全過程。通過全面預算管理可以對企業經營管理全過程起到指導和控制作用。第五，嚴肅性。盡量在實施過程中不調整預算，僅在特定情況下啟動預算調整程序，且調整內容經過預算管理部門重新審查后方可執行。

2. 全面預算管理現狀

（1）全面預算管理的執行與控制

預算控制能夠分為三個階段包括：事前控制、事中控制和事后控制。事前控制階段，編制預算前聽取各部門意見，匯總各部門預算編制結果，統計出關鍵績效指標，形成預算草案，開會研究后，確定年度預算方案。事中控制階段，將預算目標細致劃分，分解到每個人，且在執行預算方案時需要結合項目的實際狀況，單獨設立監督人員對實施過程進行監控，主要是避免人為因素對預算實施過程的影響。事后控制階段，檢驗實施階段的完成情況是制定預算評估的目的所在。

作為預算控制的強有力手段的逐月滾動預算，是以企業實際經營情況為基礎，以預算目標為指引，利用蒙特利爾的分級管理方式，以最近三個月的財務數據為依據，對預算進行科學的調整。限定審批權限，預算限額內的支出由各部門負責人審批;超額支出需要上報總經理進行審批;超過總經理審批權限的預算或預算外業務的時候，需要向上級集團提交申請，批準后由本企業調整預算后實施。

預算主要把控的是費用報銷和合同付款，以合同付款的控制為例：主要是應用企業OA系統和用友ERP系統的合同管理模塊進行控制，促使所有合同的實際付款情況與預算保持一致;對于超預算付款申請應被拒絕，或者申請預算調整流程審批后再付款。預算期結束后5個工作日內，填寫預算執行情況分析報告，并對預算執行中的偏差進行分析。如果出現影響企業正常經營活動的重大突發事件或者實際情況與預算指標出現較大偏差時，應快速啟動預警機制，并且及時分析出差異產生原因，編制預算執行偏差分析報告，對相關問題進行詳細說明，并提出調整和解決方案。

（2）全面預算管理的分析和調整

由預算管理部門收集整理全面預算執行的反饋情況并實時對其進行監控，并按照企業制度規定分期進行預算執行情況分析。運用動態月、季概算法，財務部門歸集預算執行情況;預算管理部門根據數據以及實際情況進行分析，出具預算計劃執行表，同時對預算執行偏離的原因進行分析，對于已經發生的問題，商討出有針對性的解決方案。如果出現較大偏差，相關責任人應主動查找偏差產生原因，提出解決問題的措施。在預算執行專題會議上，提交方案，商討后形成解決方案。各部門按方案執行，在下一次預算執行會上匯報執行情況。由預算管理部門進行跟蹤管理、財務部門監督，完成修正預算偏差的整個過程。

三、房地產企業全面預算管理存在的問題

1. 全面預算管理意識淡薄

多數企業認為全面預算管理僅僅是企業財務部門的一種控制手段，對企業全局并沒有重大影響，這就限制了企業對全面預算管理的應用。由于只注重中短期收益或者單一房地產項目的財務指標，忽視企業總體和長期戰略目標，缺少相應的全面預算管理，使得全面預算管理與企業總體發展趨勢脫節，偏離總體目標。在執行全面預算管理時還會出現形式多余，缺乏嚴謹性和系統性，未能充分發揮全面預算管理的優勢。

2. 預算管理制度不完善

過度重視經濟利益就忽略了預算管理制度的建設。“形式主義”是房地產企業建設預算管理制度的常見問題，建設的管理體系僅是名義上的，但在實踐過程中并沒有被應用。雖然預算方案是按照實際情況制定的，但在預算執行過程中仍存在許多問題。如預算管理過于渙散、無法有效協同工作、各部門權責不明，出現突發事件處理不及時等會導致企業全面預算管理無法達到預期目標，也無法提出有效的改進措施。

3. 預算和企業目標之間聯系不夠緊密

房地產企業的預算主要圍繞項目制定，包含項目前期規劃階段、項目中期實施階段、項目后期評估階段。房地產企業需要較長的時間來實現戰略目標，這就導致企業預算與戰略目標之間會產生聯系不夠緊密的問題。預算往往是由各種短期計劃組成的，如果不能與企業長期計劃掛鉤，企業將無法有效修正企業的經營方向，一旦企業的發展方向偏離軌道，有可能無法實現企業戰略目標。

4. 預算和業績考核脫節

企業普遍存在預算與績效考核脫節的問題，企業對兩者相關性的忽視，沒有認真分析考核的目的，制定的考核指標與預算目標契合度不高，使員工都聚焦在完成績效考核指標上，對促進企業戰略目標實現的激勵程度不高，無法運用績效考核指標來檢驗預算執行情況，進而影響企業的發展速度。

5. 預算執行效果不佳

房地產企業因其行業特點，項目占用大量流動資金，投入時間較長，雖然每年都會根據企業實際情況編制預算，但項目實施階段過長會導致很多無法納入預算的事件發生。為了節省時間，減少審批流程，各部門員工都會直接申請支付程序，這就使得實際支出超過預算數較多，預算的執行效果并不盡如人意。實際支出之所以超支導致預算偏差較大，是由相關部門對預算重視不夠，沒有嚴格按照預算執行造成，也暴露企業對突發事件處理速度緩慢，預警機制并不完善。

四、改善房地產企業全面預算管理的對策

1. 樹立全面預算管理觀念

對企業至關重要的是樹立全面預算管理的理念，只有全面認識了預算管理的合理性、科學性和長期性，才能更好的運用全面預算管理的手段，推動企業長足發展。建立健全全面預算管理理念能從以下幾個方面入手，最先，明確企業層面的經營理念，讓所有員工都知道企業的整體戰略經營目標，不僅有短期預算指標，還要有長期預算指標。其次，企業管理層牽頭組織全面預算管理培訓，引進具有豐富全面預算管理經驗的專業管理人員，在管理中樹立全面預算管理的理念，并采用自上而下的方式宣傳企業管理理念。對每位員工進行全面預算管理觀念普及。再次，全面實施各部門預算管理，應用全員參與制定預算管理的方式，明確指出每位員工和各部門在預算管理中的作用，使得全員對各自在全面預算管理中的職責有清晰的認知。最后，定期以宣傳欄、視頻講座、集中培訓等方式，提高全員認識，營造良好氛圍，主動加入全面預算管理工作。

2. 健全預算管理制度

根據企業目標不斷完善現有的預算管理制度，最大化應用企業內部各項資源，使經營活動每個環節都合理有效運轉，從而使企業快速發展。第一，制定預算方案要科學合理。在制定過程中，預算方案應結合房地產行業現狀。第二，制定企業預算目標要與企業的經營狀況合理匹配，通過全面預算管理實現企業的經濟效益，加速實現戰略目標。第三，利用預算管理對資源進行合理整合。通過全面實施預算管理制度控制各個環節的運行，避免重復投入成本、增加企業的資金壓力。第四，企業需要對基層員工進行全面預算管理知識的普及，增強全體員工對全面預算管理制度的認識。

3. 完善預算編制程序

企業預算編制過程要上下結合，根據自身的實際情況制定，對預算總體目標應進行層層分解，且應明確區分各部門的預算目標，因其工作范疇各不相同。對于預算方案的制定，需要每個部門先行編制部門預算方案，并上報預算管理部門，預算管理部門匯總數據并結合企業實際情況來進行制定企業整體預算方案。 完成制定后，應送交各部門。讓各部門員工對各自部門的預算目標進行討論研究，結合部門實際情況從自身實際出發來提出改進意見，并將意見歸集到預算管理部門。依照相關部門的改進意見，合理化修正預算方案，并向企業管理層匯報。

4. 優化預算編制方法

在進行年度預算編制時，要堅持以項目為單位，落實對各部門乃至各項目的預算責任。房地產企業需要結合實際，靜態性的指標與動態化的經營活動相結合，合理的偏差控制，對全面預算管理的組織體系和流程標準進行不斷完善，著重提升編制全面預算的精準量化，形成一系列完整的預算編制模型，盡可能減少預算和實際的偏差。

5. 加強預算執行管理

設立健全科學行之有效的績效考核機制，可以增強房地產企業全面預算管理的實施和控制。可以采用平衡計分卡的績效評價體系，在注重企業經濟利益的前提下，對企業總體目標進行細化，對短期、中期和長期目標進行設定，重點突出企業側重目標，提高評估和執行管理的可操作性，確保預算的順利實施，顯著提高預算管理的效果。

五、結論

全面預算管理是提高房地產企業管理水平、抵御風險的有效手段。但我國房地產行業總體預算管理水平仍有提高的空間。在企業全面預算管理中，要積極樹立全員參與的預算管理理念，建立健全的預算管理制度，優化預算編制方法與管理流程，確保績效考核與戰略目標相結合，提高預算管理的監控，為企業的未來發展奠定堅實的基礎。

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（作者單位：北京金隅創新科技孵化器有限公司）