基于VAR模型對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證研究

張夢(mèng)　施同兵

摘要：文章選取我國房地產(chǎn)價(jià)格作為研究對(duì)象，并根據(jù)2008～2018年的季度數(shù)據(jù)，建立VAR模型分析我國土地價(jià)格、貨幣供應(yīng)量、人均可支配收入、存款準(zhǔn)備金率、貸款基準(zhǔn)利率和CPI對(duì)我國房價(jià)的影響。格蘭杰因果檢驗(yàn)表明，房價(jià)和土地價(jià)格、貸款基準(zhǔn)利率存在雙向格蘭杰因果關(guān)系，房價(jià)和貨幣供應(yīng)量、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、存款準(zhǔn)備金率和CPI存在單向格蘭杰因果關(guān)系。方差分解結(jié)果表明，存款準(zhǔn)備金率、貸款基準(zhǔn)利率、土地價(jià)格、貨幣供應(yīng)量對(duì)房價(jià)的影響較大。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;VAR模型;格蘭杰因果;檢驗(yàn)方差分解

一、背景意義

自1998年取消住房分配制度以來，中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展推高了房價(jià)。住房價(jià)格的快速上漲不僅增加了城鎮(zhèn)居民購房成本，而且對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。高房價(jià)已超過許多居民的消費(fèi)水平，產(chǎn)生“房奴”現(xiàn)象的同時(shí)，也存在房地產(chǎn)空置率和房地產(chǎn)投資過快的問題。房價(jià)過快增長不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，也是一個(gè)影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問題。為了遏制住房價(jià)格的過度上漲，中央和地方已采取措施，包括限制購買、限制貸款和限制銷售，以抑制過高的房價(jià)上漲，但效果并不理想。因此，研究房價(jià)問題，分析影響商品房價(jià)格的因素，探索調(diào)控住房價(jià)格的政策措施，具有十分重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

二、文獻(xiàn)綜述

呂寒冰等（2010）和孟慶斌等（2014）通過建立了VAR模型發(fā)現(xiàn)，在短期內(nèi)利率對(duì)房價(jià)的影響并不顯著，長期內(nèi)呈負(fù)向影響，貨幣供給量短期內(nèi)對(duì)房價(jià)有顯著的正向影響。況偉大（2012）建立了局部均衡模型，認(rèn)為制定房產(chǎn)稅會(huì)改變房屋供給，導(dǎo)致房價(jià)下降，且房產(chǎn)稅的影響具有區(qū)域差異性。葉貴等（2016）以重慶市為樣本的研究發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)房價(jià)是地價(jià)的格蘭杰原因，而長期房價(jià)與地價(jià)不構(gòu)成顯著的因果關(guān)系。李永剛（2018）以中國東中西部地區(qū)為樣本，運(yùn)用面板數(shù)據(jù)模型研究了城鎮(zhèn)人口、居民收入、人均社會(huì)產(chǎn)出等 9 個(gè)經(jīng)濟(jì)變量分別對(duì)商品房價(jià)格的差異性影響，研究發(fā)現(xiàn)土地出讓金會(huì)推高全部地區(qū)商品房價(jià)格，其他因素對(duì)東中西部地區(qū)有不同的影響。

綜上所述，我國對(duì)房價(jià)的影響因素研究主要集中在研究貨幣政策（利率、貨幣供給量）、土地政策、人均收入、社會(huì)產(chǎn)出等對(duì)房價(jià)的波動(dòng)效應(yīng)。在前人研究的基礎(chǔ)上，本文建立一個(gè)VAR模型，選取土地價(jià)格、貨幣供給量、人均可支配收入、存款準(zhǔn)備金率、貸款基準(zhǔn)利率和通貨膨脹率來分析對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

三、變量選擇與模型構(gòu)建

在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，土地價(jià)格影響房地產(chǎn)建設(shè)成本，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。貨幣供應(yīng)和通貨膨脹通過影響住房資金成本對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響。居民收入從需求方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，居民收入提高，會(huì)增加房地產(chǎn)消費(fèi)和投資，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。我國的房地產(chǎn)開發(fā)和居民購買大多依靠商業(yè)銀行的信貸支持，所以存款準(zhǔn)備金率和貸款利率會(huì)對(duì)銀行的可貸資金從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。因此本文選取土地價(jià)格、貨幣供應(yīng)量、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、存款準(zhǔn)備金、貸款利率、通貨膨脹率以及房地產(chǎn)價(jià)格這7個(gè)變量，通過這7個(gè)變量，建立 VAR模型來分析這些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的動(dòng)態(tài)影響。

其中土地價(jià)格LP=用土地成交總價(jià)/面積;貨幣供應(yīng)量為M2;城鎮(zhèn)居民可支配收入為I;貸款利率R=5年以上貸款基準(zhǔn)利率;存款準(zhǔn)備金率用RD表示;通貨膨脹率用CPI表示;房地產(chǎn)價(jià)格HP =商品房銷售總額/銷售面積。本文中的數(shù)據(jù)選擇季度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來自2008～2018年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國金融年鑒》。

四、實(shí)證分析

（一）單位根檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)

時(shí)間序列數(shù)據(jù)往往是非平穩(wěn)性，本文運(yùn)用ADF檢驗(yàn)來檢驗(yàn)變量的平穩(wěn)性，結(jié)果表明原始序列不穩(wěn)定，但在一階差異后，所有序列都是穩(wěn)定的。然后進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)。接下來，使用Eviews7軟件確定最優(yōu)滯后階數(shù)為4階，即VAR（4）。

（二）格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)是考察變量之間在時(shí)間上的先導(dǎo)-滯后關(guān)系，滯后階數(shù)選取為4。結(jié)果如表1所示。

由表1可以得出，在滯后4期，5%的顯著性水平下：

1. 房地產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格、貸款基準(zhǔn)利率存在雙向的格蘭杰因果關(guān)系。

2. 貨幣供應(yīng)量、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、存款準(zhǔn)備金率和CPI是房地產(chǎn)價(jià)格的格蘭杰原因，而房價(jià)不是貨幣供應(yīng)量、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、存款準(zhǔn)備金率和CPI的格蘭杰原因。

（三）脈沖響應(yīng)函數(shù)

利用脈沖響應(yīng)函數(shù)得到房價(jià)對(duì)土地價(jià)格、貨幣供應(yīng)量、居民人均可支配收入、存款準(zhǔn)備金率、五年以上貸款基準(zhǔn)利率和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)響應(yīng)函數(shù)曲線分別如圖1、2、3所示，選取滯后期為15。

根據(jù)脈沖響應(yīng)函數(shù)，從長遠(yuǎn)看，土地價(jià)格、貨幣供給量、人均可支配收入和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)對(duì)房價(jià)具有積極影響，存款準(zhǔn)備金率和貸款利率對(duì)房價(jià)具有負(fù)面影響。

（四）方差分解

本文選取10期作為方差分解的滯后期，基于所建立的VAR（4）模型，可以得到房價(jià)的方差分解結(jié)果。表2是方差分解結(jié)果，表中的數(shù)字為百分比貢獻(xiàn)率。

從表2可以看出：

1. 房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)在第一期只受到自身波動(dòng)影響，第六期開始呈現(xiàn)基本平穩(wěn)的狀態(tài)。在導(dǎo)致房價(jià)變化的因素中，房價(jià)本身的方差貢獻(xiàn)度大于50%，這表明近年來房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度增長主要是由消費(fèi)者對(duì)房子的推崇和價(jià)格預(yù)期所引起的。

2. 在7個(gè)影響因素中，存款準(zhǔn)備金率對(duì)房價(jià)的貢獻(xiàn)度最高，約占13%，且影響程度逐步上升。存款準(zhǔn)備金率水平直接對(duì)信貸市場(chǎng)資金供給規(guī)模產(chǎn)生影響，一旦發(fā)生變化，會(huì)通過貨幣乘數(shù)作用，大幅降低或提高流動(dòng)性水平。

3. 土地對(duì)房價(jià)的貢獻(xiàn)度從第二期就較高，到第十期占11%，這表明土地價(jià)格在住房成本中起著關(guān)鍵地位，這也表明房地產(chǎn)行業(yè)可以從土地政策中受到調(diào)控。

4. 自第四期以來，貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的貢獻(xiàn)度就穩(wěn)定在9%左右。一方面，貨幣供應(yīng)量作為國家進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的一種重要手段，它的增加會(huì)使銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和居民購房貸款量增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)了房價(jià)。

5. 貸款基準(zhǔn)利率波動(dòng)對(duì)房價(jià)影響增加最快，從第二期的0.2%增加到第十期7.8%，增加了39倍，若提高貸款基準(zhǔn)利率，則居民貸款成本上升，則會(huì)抑制居民購房的欲望，從而一定程度上抑制房價(jià)的上漲。

6. 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)房價(jià)的貢獻(xiàn)度逐步上升，說明人均可支配收入的增加提高了人們的購買能力，也增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求，需求的增加推高了房價(jià)。

7. 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)對(duì)房價(jià)的貢獻(xiàn)度最低，僅為0.35%，我國的CPI計(jì)量中，居住類的權(quán)重占13%，可見住房作為國內(nèi)居民最基本的一項(xiàng)消費(fèi)，對(duì)房價(jià)具有一定的推動(dòng)作用。

五、建議

基于以上實(shí)證結(jié)果，本文針對(duì)中國目前的房地產(chǎn)政策提出了以下建議。

一是控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。方差分解結(jié)果表明，存款準(zhǔn)備金率水平對(duì)房價(jià)的貢獻(xiàn)度最大，而使用存款準(zhǔn)備金率來控制房地產(chǎn)價(jià)格更為有效，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響較小。通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，可以收縮或擴(kuò)大流動(dòng)性，影響信貸規(guī)模。金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)，積極采取必要的反周期調(diào)控策略，以遏制房價(jià)過快上漲。在房價(jià)上漲壓力期間，各商業(yè)銀行應(yīng)該降低房地產(chǎn)業(yè)及其密切相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)的信貸規(guī)模。

二是調(diào)整土地政策。作為住房成本的一部分，土地價(jià)格對(duì)房價(jià)產(chǎn)生了更大而深遠(yuǎn)的影響。一方面，改革政府在土地規(guī)劃，土地審批和土地出讓金方面權(quán)力全握的現(xiàn)狀，形成以市場(chǎng)為導(dǎo)向的土地供應(yīng)體系，并嚴(yán)厲打擊炒作，確保土地供應(yīng)繼續(xù)增加;另一方面，應(yīng)在增加總供給量的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)不斷增加所有土地供應(yīng)區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的土地比例。

三是靈活運(yùn)用貸款利率政策。金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)樓市走向制定有針對(duì)性的、具有前瞻性的利率政策。不僅要設(shè)置第一套房和第二套房的差別住房貸款利率政策，還要制定相應(yīng)的商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款利率政策。

四是建立城鎮(zhèn)居民收入增長機(jī)制。加強(qiáng)對(duì)低收入群體的援助，重點(diǎn)是提高低收入人群的收入水平，增加中等收入者比例。城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加可以在很大程度上可以填補(bǔ)房價(jià)上漲給普通工薪階層和低收入群體帶來的福利損失。

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（作者單位：江蘇師范大學(xué)商學(xué)院）