房地產價格對我國居民消費影響因素的總結和展望

申博 焦紅兵 張曌囡

摘? 要：諸多學者通過對房地產價格與消費的影響層面做出大量研究，然而在大數據時代下，很多研究還有補充和延續的可能。本文在對目前研究現狀略作總結的基礎上，對其可能的擴展方向進行了系列展望，并提出相關注意事項。

關鍵詞：房價;大數據;居民消費

一、引言

“安居樂業”是大多數國人普遍的需求。中國房地產自住房制度改革以來，房地產行業不僅關乎到宏觀經濟運行，更是滲透到個人生活層面，帶來了方方面面的影響，其中以居民消費最為明顯。我國居民消費遠低于發達國家，一個重要原因便是居高不下的房價因素。諸多學者通過對房地產價格與消費的影響層面做出大量貢獻，提出許多真知灼見。然而在諸多理論發展和大數據技術驅動下，房地產價格與居民消費的相關研究還有諸多方面可補充并進行延續。

二、房地產價格對居民消費影響的觀點總結

房地產作為我國的支柱產業，對我國宏觀經濟的運行帶來積極推動作用，同時也具有一些負面影響。房地產行業具有豐富的產業鏈形態，上游與鋼鐵、建材市場相聯系，下游與家居、家電業相連通，進而影響經濟環境，帶動國民經濟發展。然而，房屋具有投資品和消費品雙重屬性，當此屬性偏向于投資時，房地產價格持續上漲，同樣對于經濟發展產生抑制作用，在居民消費層面尤為明顯。關于房地產價格上漲對于居民消費到底帶來的是財富效應還是擠出效應，國內外的研究結論迥然相異。國外針對發達國家研究結論，普遍認為房地產的財富效應比較明顯。而我國房地產的結論存在一定的階段性特征。在房改前期，房地產作為一種固定資產，其價格的上漲會給消費者帶來個人資產總量提升的效用，從而促使消費的提升，財富效應大于擠出效應。然而，伴隨房價持續上漲過程中存在較大的波動性和獨特的區域特征，房屋的投資屬性逐漸增強時，會促使消費者增加資產持有，從而擠占消費品空間，同時對于無房者而言，增加用于購買房產的預防性儲蓄，同樣造成消費水平的停滯不前。

三、房地產價格對消費影響研究不足之處

（一）商品隱性屬性尚待細分

目前的研究，已有學者關注到，地位、攀比心理等與住房、消費的聯系，然而還需要多層次、多角度進行擴展。目前較為主流的AIDS（近乎理想分析系統）的研究方式，為消費者從城鄉視角、個人資產視角、家庭教育視角等提供了較為詳細的畫像，然而對應到商品方，還需要更為細致的探索。在以往的研究中，學者普遍趨向于使用同質的房地產價格，鮮有學者注意到基本公共服務對于某個小區房價的影響問題。筆者通過網絡爬蟲程序獲取國內某二手房交易網站部分信息，發現同類學區房價格、臨近醫院價格、臨近地鐵價格均大幅高于地區平均房價。對于城市居民來說，子女教育問題和老人就醫問題是最為重要的房屋選址依據，房屋價格也因此而產生分化：往往“學區房”或者便利就醫的小區，其價格水平普遍程度大于均價;再或者，靠近地鐵等交通狀況利于通勤的小區，均價往往也比其他小區略高，而這類差異并不能通過城市房地產的均價來體現在分析結論當中。2019年中央經濟工作會議“因城施策”的最新政策指引下，城市內部房屋價格的差異背后反映的其實是基本公共服務的不均等程度，應該引起學界和政府的高度重視。

（二）向其他學科的延伸尚待擴展

主流經濟學往往以“理性經紀人”和“代表性消費者”為其分析的微觀基礎，然而其無法分離出更為細致的分析結論，AIDS模型（近乎理想分析系統）對其進行了改進，成為研究異質消費者提供更為嚴謹的思想和工具。然而，隨著行為經濟學興起，消費者心理因素同樣也可以逐漸加入分析框架當中。對于“損失規避”、“參照系”、“心理賬戶”等的研究成果，說明消費者不僅存在稟賦差距，也存在心理認知的一些典型特征。例如，在房屋交易層面，參照同小區的二手房成交歷史價格，房屋出售者便有了一個“參照系”，此價格標準會蔓延到臨近小區，使得價格提黏性特征更為明顯，呈現出微觀層面房價的“空間相關性”。此類細分的現象以及背后機制的探索，也亟待發展。

四、大數據背景下房地產價格對居民消費影響的研究展望及注意事項

（一）采用合理途徑和手段獲取數據

逐漸成熟網絡爬蟲技術能夠獲取房源位置、歷史成交數據、成交時間信息等，容易獲得更多的數據，可以有效彌補微觀數據的缺失。如何由充足的理由使得網絡獲取數據能夠有相關的代表性和說服力，是采用網絡爬蟲技術亟待解決的重要問題，因此將統計學抽樣技術與此相結合的方式便顯得尤為重要。另外，還要注意虛假信息的干擾，依靠網絡爬蟲獲取的信息存在數據篩選問題，更要仔細甄別來源網站提供的信息是否可靠。

（二）分析手段與機制機理相結合

大數據技術能夠進行海量數據的處理及計算。越來越多的成熟算法，可以為研究者開拓思路，如知識圖譜技術，消費的可視化技術，隨機森林、K均值算法等分類技術，均為消費問題提供多樣化的技術分析手段。如何將規范性和經驗性相統一，應用在房地產價格和消費的相關領域中，一方面還需要對理論的扎實理解，對消費理論、心理學因素等充分借鑒，避免僅限于這個數據集中出現的“現象”產生的誤導，另一方面，根據數據提取出足夠的信息，對新出現的狀況及時把握，達到規范性研究與實證研究相結合。

五、結論

本文對房地產價格與居民消費相關研究作出粗略的闡述和初級見解，提出展望和注意事項。經濟學的研究就好比一張地圖，基于同質性假設的研究，屬于地圖的主干道，使得研究者排除羊腸小路，充分把握事物的脈絡;而對于異質性的探索，好比一些枝干和樹葉，使我們對微觀層面的把握有更深層次的認識，大數據技術為這兩方面的研究提供了銜接手段，然而尚需發展和完善。

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