武漢市房價上漲的成因分析

陳正坤

（武漢設計工程學院 商學院，湖北 武漢430205）

一、武漢市房價的上漲歷程

整體上看，武漢市的房價一直都在上漲。從房價的上漲幅度角度， 可以將武漢市房價的上漲劃分為三個階段①：第一階段，2009—2011 年，房價快速上漲期；第二階段，2012—2015 年，房價平穩上漲期；第三階段，2016—2017 年，房價暴漲期。 由武漢市統計局公布的武漢市統計年鑒數據經過計算可得到武漢市2009—2017 年的住宅平均價格，如表1。

表1 2009—2017 年武漢市房價

二、房地產研究文獻綜述

陸銘（2013）認為，與城鎮化進程已經結束的發達國家相比， 我國城鎮化還存在很大的發展空間，尤其是大城市的人口聚集程度還遠遠沒有達到發達國家水準。 李拓、李斌（2015）通過286 個城市的面板數據計量模型發現，以房價負擔表征的人口經濟飽和度對人口流動的影響具有門限效應，且2007年之后對人口流動產生明顯的抑制作用。 龔維進、徐春華（2017）基于空間杜賓模型發現，對外開放程度和交通便利性不僅明顯推動本市房價上漲，還間接帶動了周邊城市房價上漲，兩者的交互作用也對房價產生顯著影響。 何鑫等（2017）通過研究235 個地級市數據發現，人口凈流入越多的地區，房價漲幅越快。 于越、周禹含（2017）采用主成分分析法研究無錫市地產發展狀況，得出結論：人口、居民收入、經濟發展水平、地價和前期房價均為影響無錫市房價的重要因素。 王天雨（2018）通過狀態空間模型方法測算我國房地產價格泡沫水平，結果顯示我國整體層面房價泡沫水平逐年擴張，近年來中西部地區的房價泡沫水平逐漸與東部地區持平甚至超越東部地區。 宋宏（2018）研究了西安市的房價影響因素，發現西安市房價與居民收入、人口流動及數量、房地產成本、公共服務水平沒有顯著關系，認為西安房價上漲主要體現的是資產泡沫的上漲，建議增加房地產供給、控制貨幣發行量、解決收入分配不公問題。 高田（2019）采用主成分分析法研究南京市房價的影響因素，實證結果表明常住人口是造成南京市房價上漲的最主要原因。

以上學者的研究表明，影響房價上漲的因素是多種多樣的。 對于不同的城市，導致其房價上漲的主要因素也不同。

三、武漢市房價上漲的成因

（一）房價的影響因素

當前，我國各地房價普遍上漲，特別是近幾年部分地區房價上漲幅度之大，引起了學者們的廣泛關注。 部分學者由房價收入比指標得出初步結論：我國房地產市場存在巨大的“泡沫”。 針對“泡沫”究竟是怎樣形成的，更多學者研究了房地產價格的影響因素。 這些因素主要包括：人口流動、經濟發展水平、物價水平、貨幣政策、消費者心理預期、交通設施。 現對這些因素影響房價的機理進行解釋。

1.人口流動。我國目前城鎮化率約為60%，相比發達國家，城鎮化率的提升空間巨大。 城鎮化率提高的形式表現為人口流動， 有些城市工資水平高，吸引著大量農民工進城務工，這些城市表現為人口凈流入；有些城市工資水平一般，提供的就業機會不多，表現為人口凈流出。 流入某個城市的人口在該城市工作穩定下來之后，一旦有合適的機會和條件，必定買房定居，對房價上漲形成了壓力。

2.經濟發展水平。經濟發展水平越高，當地的公共服務水平也越高，市場機制越完善，教育、醫療、保險、娛樂等行業發展越好，居民的工資水平高，財富積累速度也快， 對房地產的改善需求比較大。同時，經濟發展水平高的城市還會帶動附近地區發展， 幫助拉抬附近城市的房價。 例如， 深圳市的發展帶動了周邊一系列中小城市的發展。

3.物價水平。 從長期來看，隨著社會勞動生產率的提高，整體物價水平不斷提高。2004 年，我國沿海地區出現民工荒， 勞動力價格開始迅速上漲。 與此同時，以農產品為代表的勞動密集型產品的市場價格也開始步步攀升。 物價水平的提高，使得居民財富的貯藏手段從貨幣轉向其他形式，例如股票、房地產。

4.貨幣政策。 貨幣政策的實施類型與經濟形勢密切相關。受美國金融危機的影響，我國經濟發展速度自2008 年以來逐步下滑，由高增長的兩位數下降到2018 年的6.6%，國內投資機會相比以前大大減少。 為刺激經濟增長， 我國政府長期實施擴張型的財政政策和貨幣政策， 很多年份的M2 同比增長率在兩位數以上。 擴張型的貨幣政策，加劇了居民將手中的貨幣財富轉換為房地產等保值增值型財富的行為。 特別是降低貸款利率，使得房地產市場上出現了一系列的搶購潮。

5.消費者心理預期。十多年來，我國房價不停地上漲，尤其是大中城市的單套住宅價格總額上漲幅度快于工資上升幅度。 2014 年，一些新聞媒體和學者斷言房價即將崩盤，然而，事實卻證明他們完全弄錯了。 長期的房價上漲事實，巨大的房地產投資收益，讓剛需者和投資者一擁而上搶購房地產。 近幾年來住宅市場上涌現出許多“日光盤”，有的樓盤購買時還需搖號。

6.交通設施。 很多學者們研究了城市交通基礎設施對房價的影響，尤其是地鐵對房價的影響②。 地鐵準時、迅速，能夠減少人們的通勤時間，選擇地鐵上下班的居民數量越來越多。 一個城市的地鐵修建規劃公布后，地鐵路線附近的房價會立刻上漲。地鐵口附近的房價與遠離地鐵口的房價相比，差價不小。

盡管影響房價的因素是多方面的，但是，影響武漢市房價的因素又是怎樣發揮作用的呢？

（二）武漢市房價上漲的成因分析

1.人口流入帶來房價上漲的長期動力。 武漢市作為湖北省的省會城市，2017 年GDP 約占全省的1/3，戶籍人口只占全省的13.54%。 近十年來，武漢市的常住人口一直在增長，第六次人口普查數據表明武漢市的人口流入主要為省內流入③，如表2。

表2 武漢市2009—2017 年常住人口數量與人口凈流入 （單位：萬人）

2.政府的貨幣政策放大了房價漲幅。 政府的貨幣政策指標主要有M2 和貸款利率。 擴張型的貨幣政策表現為M2 的增長速度遠大于GDP 的增長速度以及貸款利率的下調，我國近幾年的貨幣政策指標如表3。

表3 我國政府的貨幣政策 （單位：%）

3.經濟增長水平與收入分配差距支撐房價高位上漲。 武漢作為我國中部區域中心型城市，經濟增長速度受到沿海地區城市經濟發展的擴散效應影響。 但在我國目前經濟增長速度整體放緩的背景下，其經濟增長速度呈現出自己的獨特性，高于全國平均水平。 在經濟發展過程中，居民收入差距擴大，使得房地產的投資需求延續了房價的“泡沫”④，如表4。 其中，收入差距指標=城鎮國有經濟單位職工年平均工資－城鎮私營單位職工年平均工資，單位為元。

（三）武漢市房價上漲的實證分析

1.變量的選取。 人口因素是影響武漢市房價的一個重要因素， 選用兩個變量常住人口數量Th 與人口凈流入量Nh 表示，單位為萬人。 貨幣政策也是影響武漢市房價的另一個重要因素，選用兩個變量M2 增速Cs 與貸款利率Rs 表示， 兩變量用百分比表示。 經濟發展狀況是影響武漢市房價的第三個重要因素，選用兩個變量武漢市GDP 增速Eg 與收入差距Wg 表示， 武漢市GDP 增速用百分比表示，收入差距的單位為萬元。 以上六個變量作為被解釋變量。以武漢市歷年房價上漲的幅度Y 作為被解釋變量，用百分比表示。 基于數據的可獲得性與一致性，所有數據均取自2010—2017 年。

2.實證分析過程。進行回歸分析之前，先可以作相關分析，考查自變量與因變量的關聯緊密程度以及自變量之間的共線性程度，所得結果如表5。可以得出初步判斷， 所有自變量均與因變量關系緊密，各自變量之間在之后回歸分析過程中可能存在共線性。

表4 武漢市經濟增長速度與收入分配差距

表5 變量間自相關系數

采用最小二乘法進行多元回歸分析，所得結果如表6。

表6 多元回歸分析結果

3.實證結果分析。 從以上多元回歸分析結果可以得出以下結論：第一，人口因素影響武漢市房價上漲的作用效果明顯，不論是武漢市的人口規模還是人口凈流入，都對房價上漲形成顯著的推動作用。第二，Cs 與Rs 的系數比較大，說明中央政府的貨幣政策對武漢市房價上漲有重要影響。 Cs 的符號為負，表明貨幣政策影響武漢市房價上漲過程存在時滯。 第三，武漢市經濟發展狀況整體上對房價上漲有同步推動作用。 Wg 的符號為負，表明減少收入分配差距有利于促進武漢市房價繼續上漲。

四、對策建議

（一）遏制商品房投資需求

當前的房價已經遠遠地超過了許多進城務工者以及應屆畢業生的支付能力。 房地產市場關系著我國的城鎮化發展前景，關系著年輕一代的基本生活權利能否得到保障，房價虛高是國計民生的大問題。 當住宅的剛需與投資需求同樣強烈時，有必要遏制投資需求， 限購限貸政策仍然需要繼續執行。但這只是“治標”，還需“治本”。 “治本”一方面需要挖掘我國經濟的新增長點， 提升我國科技發展水平；另一方面，還需完善我國市場經濟制度， 提高我國政府公共服務水平，營造公平正義的社會環境，減小居民間的收入差距，使整個社會達到共同富裕的目標，才能使住宅市場健康發展。

（二）謹慎制訂貨幣政策

我國政府自2008 年以來已經多年施行擴張型的貨幣政策，在抗擊經濟衰退、 確保就業方面取得了一定的成效，但這種政策在后期帶來的副作用也越來越明顯。 今后采取何種貨幣政策需要謹慎考慮，要避免貨幣政策繼續刺激住宅市場。

（三）擴大大中型城市的土地供應量

我國當前城鎮化運動在全國各地轟轟烈烈地進行，很多大中型城市的發展潛力巨大，武漢市就是這樣的例子。 近十年來武漢市城市化進程之快、房價上漲之快大家有目共睹，但其發展現狀還遠未達到均衡狀態，其對湖北省其他市區仍存在較強的極化效應。 從長期看，政府需要繼續擴大住宅土地供應量，建設更多的基礎設施，使更多的人可以在武漢落戶。

（四）保持武漢市經濟持續發展

維持經濟持續發展是一個城市的活力之源。 武漢市經濟增長速度多年均處于全國平均水平之上，近幾年來大力發展完善城市交通設施，轄區內有多所全國著名大學，這些都是武漢市的優勢。 留住本地畢業的高端人才，打造自身的核心產業，繼續挖掘武漢市的經濟發展潛力，有利于武漢市住宅市場穩定發展。

注釋：

①朱偉偉.中國房地產價格與通貨膨脹之間的關系研究[D].南京大學,2018.

②王楠等.大型交通設施對房地產價格影響研究進展與評述[J].城市發展研究,2018,(25):14-15.

③趙赟飛.人口流動對城市商品住房價格的影響——基于全國30 個大中城市的實證分析[D].東北財經大學,2017.

④宋宏,張璐.商業投資與房地產價格影響因素分析——以西安市為例[J].商業經濟研究,2018,(11):186-187.