淺析房地產企業內部控制存在的問題及對策

段立偉

摘 要 近年來，在中國市場經濟發展的帶動下，房地產行業得到了快速發展，房地產行業已經發展成為國民經濟的支柱，受到社會各界的廣泛關注。與此同時，房地產企業在管理方面的問題也不斷凸顯出來，尤其是在內部控制上的問題更加突出。基于此背景，本文以房地產企業作為研究對象，針對其內部控制各方面存在的問題進行分析和探討。筆者首先闡述內部控制的內涵、要素及房地產企業內部控制的特點，然后分析房地產企業內部控制的主要問題，最后針對房地產企業在內部控制上存在的相關問題提出一些改進措施和建議。本文對提升房地產企業內部控制管理水平具有一定的參考價值。

關鍵詞 房地產企業 內部控制 問題? 對策

在經濟高速發展的同時，房地產企業需要不斷面對越來越多的機遇與挑戰。企業如何平穩健康地發展，不僅與企業所處的經濟和政治環境有關，而且也與企業自身的內部環境、控制活動、信息溝通、風險評估、管理層的重視度以及員工的綜合素質等因素有關。在此背景下，本文結合實際，深入研究目前房地產企業內部控制存在的主要問題，并就其應對對策展開研究。

一、內部控制的內涵及要素構成

內部控制由企業董事會、監事會、經理層和全體員工共同實施，旨在合理保證企業經營管理合法合規，資產安全，財務報告及相關信息真實完整，提升經營效率和效果，促進企業實現戰略目標。

內部控制的內容是由基本要素構成的，這些要素包括內部環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、內部監督。

二、房地產企業內部控制的特點

房地產企業的開發活動分為購買土地、規劃設計、工程建設、房產銷售等環節，橫跨生產和流通兩大領域，成本、費用構成相對復雜，時間跨度較長，需要專業的人員核算其成本、費用和利潤，并配有相應的審計部門進行監督。這就需要房地產企業結合自身經營的特點，建立一套適合自己的內部控制制度體系，以增強企業抵御內外部風險的能力，增強企業的核心競爭力，有效促進企業更好更快地發展。

三、房地產企業內部控制存在的主要問題

房地產企業所處的市場競爭環境和國家宏觀政策不斷變化，這就要求房地產企業充分評估自身的不足，從企業內部控制入手進行整改。為此，本部分深入挖掘和分析房地產企業內部控制存在的主要問題。

（一）內部控制制度不健全

目前，大多房地產企業內部控制制度不完善。首先，沒有建立相應的內部控制制度，特別是一些中小型的房地產開發企業，管理水平和盈利能力較弱，在“重開發、輕管理”“重效益、輕控制”的錯誤思想引導下，對內部控制不夠重視。其次，內部控制制度的建立只是充充門面，即使建立了內部控制制度，多數也是流于形式，根本沒有拿到執行層面，不能發揮其應有的作用。最后，內部控制制度執行與實際脫節，形同虛設，導致房地產企業管理層無法得到及時、準確、完整的信息，嚴重影響房地產企業的發展。

（二）缺乏風險評估機制

在實際工作中，許多房地產企業對風險缺乏評估機制。目前，房地產企業因缺乏對風險的理解，從而輕視風險評估的重要性，甚至沒有專門的風險評估部門，即使有風險評估部門，也形同虛設，這樣會使企業面臨較高的風險。部分房地產企業對開發項目沒有長遠規劃，盲目投資，看到合適的地塊，不進行風險分析和評估就參與“招拍掛”投標，積極拍地。對企業在建項目的工程進度、工程質量、客戶需求、營銷方案、資金投入、成本控制、財務管理等方面沒有一個完整的認識，不愿投入過多的精力和成本進行風險評估，認為風險評估就是杞人憂天，在這方面花費過多的人力和物力就是浪費。這導致企業在這些方面要承擔巨大的風險，有的甚至導致投資項目的失敗，使企業面臨破產的危險。

（三）內部控制執行不到位

建立再好的內部控制制度，不落實執行是不行的。許多房地產企業制定了一整套內部控制制度，僅僅把制度當成擺設，掛在墻上，并沒有通過各種方式和渠道讓企業的每一個員工了解該制度，具體怎么執行也沒有下文。另外，房地產是特殊的行業，內部控制對人才的要求更加嚴格，需要具有工程管理、市場營銷、資本投資、成本控制、金融管理等方面的人才，特別是具有多方面知識的綜合型人才，對管理人員的綜合能力也有較高的要求。而目前，房地產企業在內部控制方面的人才數量遠遠不能滿足其自身發展的要求，從而極大地影響了房地產企業內部控制的有效執行與實施。

（四）各職能部門之間工作銜接和溝通不暢

房地產企業具有行業的特殊性，需要組織項目規劃設計、施工建設、招標采購、營銷推廣、成本控制、財務管理等一系列經營管理活動，同時也需要根據其經營活動的特點設置相應的部門。這就要求企業的各個部門之間要實現有效的溝通。但是，現在許多房地產企業內部都存在工作銜接不好，溝通不暢的問題，很難及時作出適合企業的決策，嚴重影響企業整體運營效率。

（五）缺乏有效的內部監督

房地產企業缺乏有效的內部監督。目前，房地產企業大多是家族式企業或小作坊式企業，公司的崗位設置不健全。首先，沒有根據公司法的相關規定設立股東（大）會、董事會、監事會等組織架構。其次，沒有建立獨立的內部審計部門，有的企業即使成立了審計部門，級別權限也不高，只是依托于財務部門，很難發揮其應有的作用。再次，房地產企業很少聘請注冊會計師對企業進行外部審計。有的企業即使聘請了注冊會計師，也只是進行應付或報件需要的粗糙審計，沒有進行必要的審計程序，僅出個審計報告應付了事，并沒有對企業各環節各方面進行深入的精準審計。這樣的外部審計很難發現企業內部控制的深層次問題和不足。最后，房地產企業不相容崗位也沒有得到有效分離，這樣就會出現濫用職權、營私舞弊的現象，導致出現許多違規違法事件，使公司蒙受巨大的損失。

四、完善房地產企業內部控制的對策

針對房地產企業內部控制存在的問題，本文提出以下改進建議。

（一）建立完善的內部控制體系

房地產企業應建立完善的內部控制體系。“沒有規矩不成方圓”，房地產企業要想更好地發展，必須根據企業自身的情況，在原有制度的基礎上建立一套完善的內部控制體系。例如，在招標和采購層面建立采購與付款循環的會計控制機制，對材料采購和款項支付進行規范化管理;在財務部門舉辦成本控制和分析會議，在銷售部門舉辦銷售控制會議，在工程、人力資源和現金管理等方面增加關鍵控制點和控制程序。

（二）建立健全風險評估機制

房地產企業要健全風險評估機制。首先，企業要樹立內部風險評估意識，成立專門的風險評估小組，對該小組的工作要給予足夠的重視，賦予其特別的權力，并參與企業的相關決策。其次，增強風險防范意識，建立相應的風險評估模式和防御措施，對于 “三重一大”（重大決策、重大事項、重要人事任免和大額資金支付）事項進行風險評估，理性決策，減少企業的風險，保障企業健康順利地發展。最后，房地產企業在立項審批前，要盡可能全面地評估企業項目所面臨的風險，對未來有可能發生的成本費用進行全面預測與歸集，必要時聘請專業的評估機構對企業的項目風險進行專門的評估，并出具可行性研究報告。

（三）加大內部控制執行的力度

房地產企業建立內部控制制度后，應讓企業的每一個員工，包括從企業的領導者到普通員工，都要充分了解并知曉企業的控制制度，讓企業的內部控制制度發揮其應有的作用。不能僅停留在墻上擺著好看，而要讓企業的內部控制制度得到有效的執行。

企業內部控制的有效執行需要高水平、高素質的員工。首先，房地產企業要選擇專業素質強且職業道德品質好的人才，特別是具有房地產相關經驗的人才，優先聘用到企業。其次，要加強對普通員工和管理人員的培訓，培訓與房地產相關的金融、工程、市場、營銷、資本、管理等方面的知識，提升員工和領導者知識水平、專業素質和綜合能力，使員工和企業管理者能夠更好地了解房地產市場。正確認識企業內部控制在企業各方面的作用，加強其在公司日常工作和管理過程中對內部控制制度應用的發展與完善。最后，制定相應的獎勵和晉升機制，對員工和管理者做到有獎有罰，充分激發員工的工作熱情，調動員工的工作積極性，提高員工的工作效率，增強企業整體的凝聚力，使企業內部控制得到有效執行。

（四）加強部門之間的協作與溝通

房地產企業要加強各部門之間的溝通與協作。首先，企業要根據業務活動的需要，并結合企業自身特點，設置相應的部門，明確各部門的權利、義務和責任，以利于部門之間有效溝通。其次，充分利用會議進行溝通，將會議分為常規會議和非常規會議。常規會議是指在規定的時間和地點，由規定的人員參加的會議，一般在企業的制度里規定，每周、每月或每季召開一次。非常規會議是在特定的情況下根據臨時需要舉行的，如新聞發布會、解決專門問題的特別會議。最后，建立工程例會制度，組織相關部門人員定期召開工程會議，通報施工進度，協商處理施工中存在的問題，預防并消除后期施工過程中可能發生的不良因素。

（五）強化內部控制的監督機制

首先，房地產企業要根據公司法的相關規定，成立股東（大）會、董事會、監事會，健全公司制理結構。成立企業內部控制監督小組，組員從企業董事會、監事會、經理層及企業相關職能部門的人員中選出，通過制定科學、規范的監督制度，落實其監督職能。其次，建立內部審計部門，保證審計部門由公司的最高權力機構直接領導，保證其具有獨立性，不受其他業務部門的控制，檢查過程和結果全員公示，避免出現徇私舞弊現象。再次，聘請會計師，利用注冊會計師的專業特長，對企業進行外部審計，幫助企業查找問題，及時糾正并進一步完善企業的內部控制制度。最后，鼓勵全社會特別是各種新聞媒體對企業經營活動進行監督，督促企業守法經營、健康良性地發展，使企業不斷發展壯大自己。

五、結語

本文從內部控制的5個方面對目前房地產企業內部控制存在的主要問題進行了深入分析，并提出了相應的改進建議。房地產企業只有不斷增強管理者和員工的內部控制意識，健全內部控制體系，完善內部控制制度，充分評估內控風險，加大內部控制的執行力度，增強部門之間的有效溝通，強化內部控制的監督機制，才能使企業不斷增強自身的競爭力，增強企業的獲利能力和經濟效益，使企業價值最大化。

（作者單位為松原華眾房地產開發有限公司）

參考文獻

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