公允價值應用對投資性房地產(chǎn)行業(yè)的影響及反思

陳曦　韓冰

【摘要】? ?公允價值應用會對投資性房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生多方面的影響，諸如收入與費用不匹配、投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)或存貨之間多次轉(zhuǎn)換時會虛增（減）資產(chǎn)等，并且通過案例分析可以發(fā)現(xiàn)，同一投資性房地產(chǎn)采用成本模式或公允價值核算對各年利潤和所得稅的影響各不相同，確認公允價值時主觀性較強，如果企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，會存在較大的盈余管理空間。文章對以上各方面的影響進行了探討。

【關鍵詞】? ?公允價值;投資性房地產(chǎn);會計處理

【中圖分類號】? ?F23? ?【文獻標識碼】? ?A? ?【文章編號】? ?1002-5812（2020）03-0081-03

一、引言

根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)會計準則規(guī)定，已出租的建筑物，已出租和持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權，定義為投資性房地產(chǎn)，企業(yè)可視不同的管理需求，選擇用公允價值或成本模式計量投資性房地產(chǎn)，一經(jīng)確定，不得隨意變更。如果選擇公允價值模式計量，公允價值必須能夠持續(xù)可靠取得，一些本科教材、會計師和注冊會計師考試的輔導教材中，對投資性房地產(chǎn)的會計核算均采用如下做法：持有期間不折舊（不攤銷）;資產(chǎn)負債表日以公允價值計量投資性房地產(chǎn)的價值，公允價值變動計入當期損益，影響企業(yè)利潤;租金計入其他業(yè)務收入;處置損益等于其他業(yè)務收入減去其他業(yè)務成本，公允價值變動損益和其他綜合收益結(jié)轉(zhuǎn)至其他業(yè)務成本。如果是公允價值變動收益，則公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務成本的貸方，減少費用，增加利潤;如果持有期間公允價值變動帶來損失，則公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務成本的借方，增加費用，減少利潤。當投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）或存貨時，以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為資產(chǎn)的入賬價值，公允價值與賬面價值之差計入公允價值變動損益;反之，固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，同樣以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為入賬價值，公允價值與賬面價值之差額，計入其他綜合收益或公允價值變動損益，前者記貸方差，后者記借方差。將上述做法與現(xiàn)行會計準則中的一些規(guī)定進行比較后可以發(fā)現(xiàn)，上述會計處理中存在一些問題，如賬戶的應用、處置損益的處理、資產(chǎn)的確認與計量等，因此本文從租金收入、處置損益、資產(chǎn)類別轉(zhuǎn)換等不同角度分析投資性房地產(chǎn)的會計處理，并對公允價值會計進行反思，從而提出一些可行性的觀點或做法，為進一步完善投資性房地產(chǎn)會計準則提供一點建議。

二、采用公允價值對投資性房地產(chǎn)的影響

（一）用其他業(yè)務收入核算租金收入欠妥

投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量時，持有期間不折舊（不攤銷），沒有結(jié)轉(zhuǎn)其他業(yè)務成本，計入其他業(yè)務收入的租金沒有相應的費用匹配，違背收入費用配比原則。因此，當采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)時，其租金收入應在投資收益中核算，這樣可以避免在核算其他業(yè)務收入時，沒有結(jié)轉(zhuǎn)相應的其他業(yè)務成本，造成收入與費用不匹配，與會計賬戶的核算內(nèi)容不符。

（二）處置損益會計處理欠妥

不妥之處有二，一是處置損益通過其他業(yè)務收入和其他業(yè)務成本歸集匹配得出，二是處置時通過其他業(yè)務成本結(jié)轉(zhuǎn)公允價值變動損益和其他綜合收益。首先前文已述及，投資收益賬戶核算采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置損益，可見通過其他業(yè)務收入和其他業(yè)務成本匹配得出處置損益的做法與準則的要求不符。其次，公允價值變動損益是投資性房地產(chǎn)持有期間和轉(zhuǎn)換時形成的利得或損失，其他綜合收益是在轉(zhuǎn)換時出現(xiàn)的未在當期損益中確認的利得，而其他業(yè)務成本核算出租固定資產(chǎn)的累計折舊，銷售材料發(fā)生的成本，出租無形資產(chǎn)的累計攤銷，出租成本模式投資性房地產(chǎn)累計折舊或累計攤銷，出租包裝物的成本或攤銷額等，并不包含處置投資性房地產(chǎn)時轉(zhuǎn)自公允價值變動損益和其他綜合收益的金額。這種將公允價值變動損益和其他綜合收益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務成本的做法，明顯欠妥，建議按準則規(guī)定，運用投資收益賬戶核算處置損益，結(jié)轉(zhuǎn)其他綜合收益和公允價值變動損益。

（三）反復轉(zhuǎn)換時會虛增（減）資產(chǎn)

同一資產(chǎn)在投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)（存貨）之間多次轉(zhuǎn)換時確認的其他綜合收益或公允價值變動損益，準則中未規(guī)定如何結(jié)轉(zhuǎn)，且反復轉(zhuǎn)換時，存在虛增（減）資產(chǎn)的可能。見表1。

例1：某企業(yè)擁用自用房屋，原值為100萬元，無折舊和減值準備，在固定資產(chǎn)中核算，2017年1月1日企業(yè)根據(jù)經(jīng)營管理需要，將該自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租，符合投資性房地產(chǎn)定義，能可靠取得公允價值，采用公允價值計量，當日公允價值為120萬元。2年后即2019年1月1日，企業(yè)收回此房屋改為自用，改為固定資產(chǎn)核算，當日公允價值為150萬元。不考慮租金和投資性房地產(chǎn)公允價值變動等其他業(yè)務。

按照會計準則規(guī)定，賬務處理為：2017年1月1日轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”120萬元，貸記“固定資產(chǎn)”100萬元，“其他綜合收益”20萬元。2019年1月1日再次轉(zhuǎn)為自用房屋時，借記“固定資產(chǎn)”150萬元，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”120萬元，“公允價值變動損益”30萬元。

會計準則并沒規(guī)定在2017年1月1日由自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時計入其他綜合收益金額如何處置，如果2019年1月1日由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，其他綜合收益轉(zhuǎn)入投資收益，則經(jīng)過“自用→投資性房地產(chǎn)→自用”這樣的轉(zhuǎn)換，計入企業(yè)利潤表的收益共50萬元，其中30萬元為未實現(xiàn)損益，20萬元為已實現(xiàn)損益，全部影響營業(yè)利潤，固定資產(chǎn)價值由100萬元增值至150萬元，實際上固定資產(chǎn)依然是原來的固定資產(chǎn)，沒有發(fā)生任何改變，但價值卻增加了50萬元。如果2019年1月1日由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，其他綜合收益不轉(zhuǎn)入投資收益，則經(jīng)過“自用→投資性房地產(chǎn)→自用”這樣的轉(zhuǎn)換，計入企業(yè)利潤表的收益共50萬元，全部為未實現(xiàn)損益，20萬元影響其他綜合收益，30萬元影響營業(yè)利潤，固定資產(chǎn)價值由100萬元增值至150萬元，實際上固定資產(chǎn)依然是原來的固定資產(chǎn)，沒有發(fā)生任何改變，但價值同樣增加了50萬元。

可見由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房產(chǎn)時，其他綜合收益不論結(jié)轉(zhuǎn)還是不結(jié)轉(zhuǎn)，在未做任何加工處理的情況下，僅僅是會計核算方法的轉(zhuǎn)變，資產(chǎn)的價值便虛增，與實際取得該資產(chǎn)的價值憑證不符，與會計應遵循的依法記賬的原則不符，且該部分增加的價值，如果作為固定資產(chǎn)，后期會通過折舊減少企業(yè)利潤。事實上，企業(yè)會計準則規(guī)定，在滿足規(guī)定條件時，成本模式可轉(zhuǎn)換為公允價值計量，但不得逆向轉(zhuǎn)換，但并沒有規(guī)定自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)后不能逆向轉(zhuǎn)換，而且企業(yè)實際也可能存在其他情形，如某一階段，企業(yè)閑置的廠房會采用對外出租的方式，從而提高資產(chǎn)使用效率，降低成本，這時，固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)核算，當企業(yè)經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)、閑置廠房轉(zhuǎn)為生產(chǎn)經(jīng)營所用時，投資性房地產(chǎn)又轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)核算，一旦采用公允價值模式計量，便存在上述問題。

（四）公允價值難以準確獲得

公允價值，在會計準則中的解釋為：是指市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項負債需支付的價格，可以理解為脫手價格。公允價值有三個層次，第一層次是同類資產(chǎn)（負債）在活躍市場中的報價;第二層次是類似資產(chǎn)（負債）在活躍市場中的報價，或者同類或類似資產(chǎn)（負債）在非活躍市場中的報價; 第三層次是估值。不論是第一層次還是第二層次，均是以別的資產(chǎn)（負債）在活躍市場的交易價格來衡量，而不是用該資產(chǎn)（負債）自身的交易價格衡量，只是參考的估計價值，而非準確價值。而第三層次的估值技術，基本思路是用未來的現(xiàn)金流量現(xiàn)值衡量資產(chǎn)（負債）的現(xiàn)時價值，但現(xiàn)實價值無法合理取得的前提下，未來現(xiàn)金流量更難準確獲得。準則中規(guī)定公允價值計量投資性房地產(chǎn)，需滿足如下條件：一是房地產(chǎn)所在地有活躍市場，二是能在該活躍市場中取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格，但由誰和用什么方式來評價所在地市場是否為活躍市場呢？沒有定論。綜上所述，公允價值不是基于真實交易而是基于“假想交易”，是活躍市場中其他資產(chǎn)的交易價格，而非該資產(chǎn)（負債）自身的交易價格，存在較大的主觀性和不確定性。用這種具有較大主觀性和不確定性的估計價格計量資產(chǎn)的價值，能滿足會計信息質(zhì)量要求中的真實性、可靠性的要求嗎？

（五）對利潤表影響大，給盈余管理留下空間

同一投資性房地產(chǎn)分別采用公允價值或成本模式計量時，由于確認損益的規(guī)則不同，對利潤表產(chǎn)生不同的影響，成本模式下，后續(xù)期間計提折舊（攤銷），一旦資產(chǎn)發(fā)生減值，需要計提減值準備，減值準備計入資產(chǎn)減值損失。公允價值模式下，后續(xù)期間不折舊（攤銷）、不計提減值備，以公允價值計量，公允價值變動計入當期損益。成本模式下，折舊（攤銷）或減值最終影響利潤，其中，折舊方法參照現(xiàn)行固定資產(chǎn)折舊方法，有年限平均法、年數(shù)總和法、雙倍余額遞減法和工作量法，無論是哪一種方法，資產(chǎn)折舊（攤銷）金額均是按一定的方法分配至各年，對利潤的影響是階梯式的、平穩(wěn)的和可預見的。而公允價值計量模式是通過公允價值變動計入當期損益影響利潤表的，影響金額由市場的價格波動而定，各年的影響金額具有一定的不確定性、波動性和不可預見性，且受公允價值評估的影響，主觀性極強，易受人為操作的影響。如，某企業(yè)2×17年12月31日擁有的一套自用辦公用房產(chǎn)，取得時原值為100萬元，在固定資產(chǎn)中核算，按20年直線法計提折舊，2×19年1月1日轉(zhuǎn)為出租，轉(zhuǎn)換時該房產(chǎn)的公允價值為120萬元，每年租金6萬元，2×19年12月31日公允價值為150萬元，2×20年1月1日將此房產(chǎn)處置，收到價款200萬元（不考慮增值稅）。可計算得出采用公允價值對利潤表和所得稅的不同影響見表2、表3。

可見，假設其他條件相同，資產(chǎn)最終是處置方式是對外出售，兩種核算模式總損益相同，只是各年利潤的分布和對所得稅的影響不同，由于公允價值的取得存在較大的主觀性，因此采用公允價值計量時，存在更大的盈余管理的空間，企業(yè)可能會根據(jù)本年利潤的需求，通過公允價值變動的影響調(diào)節(jié)利潤，但由于稅法對未實現(xiàn)損益不納稅，這些通過公允價值調(diào)整的損益，不影響當年企業(yè)繳納所得稅，但由于公允價值模式下不需計提折舊，故較成本模式而言，沒有相應的成本結(jié)轉(zhuǎn)，收到租金對損益的影響更大，所納所得稅更多，從表3可知，盡管整個期間所納所得稅相同，但如果考慮貨幣時間價值，公允價值模式較成本模式所獲時間價值較少。

三、對公允價值會計的反思

美國在1960年提出公允價值的概念，上世紀80年代公允價值被應用到會計計量當中，但在美國“次貸”危機爆發(fā)后，國際財務報告準則所主張的公允價值會計等規(guī)則受到了廣泛批評。我國2006年發(fā)布的《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》，在滿足公允價值持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量。這是我國會計準則與國際趨同的結(jié)果，但事實上，長久以來，在我國上市公司當中，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的并不多，導致這樣結(jié)果的原因很多，一方面是我國市場經(jīng)濟發(fā)展尚不完善，另一方面公允價值應用的執(zhí)行成本、價格體系、估值技術、信息可比性等方面都有不足，導致在實踐中應用不多。在公允價值計量與歷史成本計量并存的準則體系中，交易性金融產(chǎn)、其他權益工具投資和投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，公允價值的變動影響利潤表或資產(chǎn)負債表，對于前二者（金融資產(chǎn)）而言，其公允價值往往是根據(jù)金融估價模型計算而得，對于后者（非金融資產(chǎn)）面言，由于無法確定資產(chǎn)的同質(zhì)性，其公允價值基本是通過資產(chǎn)估值而得，結(jié)果存在盈余管理的可能性，當資產(chǎn)負債表或利潤表采用相關數(shù)據(jù)時，會對會計信息使用者決策產(chǎn)生誤導。可見，公允價值作為計量屬性，它僅僅是估計價格，而會計是依據(jù)法律事實記賬的，兩者有著本質(zhì)的不同。

四、總結(jié)

通過上述分析可知，公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，現(xiàn)行的一些教材、考試指導書的會計處理表述不一，一方面是對準則的理解不透徹，核算過程中對賬戶的應用不夠準確，本文認為租金收入應計入投資收益，處置時持有期間公允價值變動應計入投資收益，既解決收入和費用配比的問題，也符合準則對賬戶核算內(nèi)容的規(guī)定;另一方面是公允價值計量本身的問題，通常企業(yè)是通過資產(chǎn)評估確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，估值方法、估值人員的專業(yè)水平等均對公允價值的產(chǎn)生一定的影響，主觀性較強，因此，極易被企業(yè)利用進行盈余管理，且反復轉(zhuǎn)換存在虛增（減）資產(chǎn)的可能。

另外公允價值作為一種金融分析的思路，符合證券投資者決策分析所需，面向未來，用預計未來的現(xiàn)金流量估計現(xiàn)時的價格，我國企業(yè)會計準則基本準則規(guī)定企業(yè)應當以實際發(fā)生的交易或者事項為依據(jù)進行會計確計、計量和報告，保證會計信息真實可靠、內(nèi)容完整，這一要求體現(xiàn)了會計以法律事實記賬的依據(jù)。而公允價值會計的一些思路，與這一規(guī)定是不相符的，在公允價值進入我國會計準則體系很長一段時間后，學者對這一規(guī)則的反思也越來越多，如何在我國會計準則與國際趨同的道路上，認真分析歷史成本信息和公允價值信息不可替代的價值導向，制定一套切實可行、又能解決會計準則國際趨同矛盾的會計報表體系，區(qū)分法律事實和金融預期，是未來我國會計準則改革與發(fā)展的一個重要的研究方向。

【主要參考文獻】

[ 1 ] 財政部.企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)[S].2006.

[ 2 ] 財政部.企業(yè)會計準則應用指南第3號——投資性房地產(chǎn)[S].財會[2006]18號.

[ 3 ] 周華.法律制度與會計規(guī)則——關于會計理論的反思[M].北京：中國人民大學出版社，2016.

[ 4 ] 于婧.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更動因淺析——基于福星股份的案例分析[J].商業(yè)會計，2018，（03）.