探析新租賃準則對百貨零售行業的影響及應對策略

王甜甜

摘 要 為推動我國企業會計準則體系與國際財務報告準則體系的持續趨同，財政部發布了新《企業會計準則第21號——租賃》準則，新租賃準則中經營租賃和融資租賃的并軌，對零售百貨企業而言，最直接的變化就是將原來表外融資的經營租賃實現資產負債表內化，租賃資產將以“使用權資產”和“租賃負債”的形式出現在資產負債表中，將對資產負債表中的資產總額、負債總額，利潤表中的財務費用，所得稅費用，凈利潤，現金流量表中各項目經營活動和投資活動現金凈流量的分配以及一系列財務指標產生重大的影響。本文以王府井集團為例，根據相關數據計算分析對新準則帶來的影響進行闡述，同時提出零售業快速適應新準則可以通過調整零售企業資產配置結構、增加自持物業比重;通過調整經營租賃合同中租金的構成方式、增加提成租金比重;通過調整公司的投資項目后評價的標準，正確分析項目運營效益，從而幫助領導層作出正確的經營決策;通過完善合同信息化管理，加強風險管理，提高人員認識。通過以上方式，結合行業和自身發展狀況及時作出調整，以消除新準則的實施帶來的不利影響，進一步調整自身的經營結構，創新管理模式，健全內部控制，確保企業健康、持續、高效發展。

關鍵詞 新租賃準則 百貨零售行業 影響 應對策略

2016年1月，國際會計準則理事會（ISBA）發布了《國際財務報告準則第16號——租賃》，并于2019年1月1日起正式實施。2018年12月7日，財政部會計司在借鑒新的國際租賃準則并結合我國具體實際的基礎上，正式發布了財會〔2018〕35號文，對《企業會計準則第21號——租賃》進行了修訂。文中規定了新租賃準則的施行時點：“對在境內外同時上市的企業以及境外上市并采用國際財務報告準則或企業會計準則編制財務報表的企業，自2019年1月1日施行;其他執行企業會計準則的企業，自2021年1月1日施行。”

一、新租賃準則的修訂背景

租賃第一次作為一個獨立的會計核算業務出現在會計準則中，是于2001年1月1日發布的《企業會計準則——租賃》中，2006年2月財政部發布的《企業會計準則第21號——租賃》對涉及租賃業務出租人和承租人的會計核算辦法進一步作出了明確的規范和要求。在當時對規范和促進我國租賃業務尤其是融資租賃業務的發展發揮了積極作用。但隨著市場經濟的日益發展和租賃交易的日趨復雜，無論是我國租賃會計準則還是IFRS《租賃》，都是按照“與資產所有權有關的全部風險和報酬是否轉移”為軌道，依據此雙軌道劃分為經營租賃和融資租賃，如果全部轉移的則確認為融資租賃，在會計上進行資本化處理。而對于經營租賃，僅將實際產生的經營成果在利潤表中反映出來，實際的資產并不要求在承租人的財務報表中反映。也為實務中通過設計租賃合同條款而使租賃符合特定類型租賃提供了動機和機會，降低了財務報表的可比性，使投資者難以準確獲得決策所需的承租人相關租賃財務信息。

基于原租賃準則帶來的弊端和風險，解決長久以來被廣為詬病的原租賃準則下經營租賃的“表外融資”問題。國際會計準則理事會于2016年1月修訂發布了IFRS《租賃》，隨后為保持與國際財務報告準則體系的持續趨同，財政部也對租賃準則進行了修訂，發布了新租賃準則。其核心變化是取消了承租人關于融資租賃與經營租賃的分類，要求承租人對所有租賃（簡化處理的短期租賃和低價值資產租賃除外）確認使用權資產和租賃負債，并分別確認折舊和利息費用。這標志著分類租賃會計正式“并軌”。

二、新租賃準則對百貨零售行業的影響

百貨零售作為一個國內傳統的服務性行業，有其自身運營的特點。一般零售企業會通過自持或租賃兩種渠道取得經營場地的使用權。由于零售企業大多選擇在中心城市的中心區域或者商圈經營，如通過購買或自建方式取得物業，則對企業資金保障能力以及融資能力均有較高的要求，企業也需因此承擔較高的財務風險。所以，大部分零售企業選擇租賃物業方式取得經營場地，通過改造和裝修后投入經營。由于前期投入了高昂的改造和裝修成本，企業為維護自身的權益，通常要求與出租方簽訂一個長期的租賃合同，以保證商場能夠在較長的時間內穩定經營。在原租賃準則下，企業作為承租人，對經營物業的租賃往往不以在租賃期結束后持有該租賃資產為目的，所以在原準則下均劃分為經營租賃核算，同時將每年支付的租賃費用記入當期損益。新租賃準則的修訂，對零售企業而言最直接的變化就是將原來表外融資的經營租賃實現資產負債表內化，租賃資產將以“使用權資產”和“租賃負債”的形式出現在資產負債表中，將會對資產負債表中的資產總額、負債總額，利潤表中的財務費用，所得稅費用，凈利潤，現金流量表中各項目經營活動和投資活動現金凈流量的分配以及一系列財務指標產生重大影響。

（一）案例選取

王府井集團是一家擁有64年歷史的綜合零售老牌集團上市企業。全國連鎖布局的良好發展也一直是王府井集團的核心競爭力。各業態的門店多分布在城市或區域的商業中心或者交通要道附近。總經營建筑面積達到264.6萬平方米。王府井集團2018年租賃費用規模達到9.2億元，占公司營業收入的3.44%。符合行業特征，具有一定的代表性，本文以王府井集團2018年已披露的財務數據為例，假設企業從2018年1月1日起執行新租賃準則;折現率的選取按照同期5年以上銀行商業貸款利率4.9%為基數，略微上調至5%;王府井集團所簽約門店的租約期限多為20年，但考慮到公司門店新開門店占比較小，多數公司的剩余租賃期限并未達到20年，因此本文以15年租期為前提測算;對新租賃準則對零售百貨業帶來的財務影響作簡要分析。

（二）對資產負債表的影響

王府井集團2018年當年實際支付租賃費919，940，210.26元，根據企業與出租方簽訂的租賃協議測算企業未來年度最低租賃付款額為T+1年942，300，742.69元，T+2年910，540，681.34元，T+3年934，611，717.41元，T+3年以后9，580，276，213.16元（以上數額均出自2018年王府井集團年報披露數額）。本文假設第4年開始每年最低租賃付款額不變，為870，934，201.2元，則預計未來15年最低租賃付款額現值為9，237，929，451.55元。

通過計算數據可以看出，2018年初使用權資產初始應確認92.37億元，扣除當年使用權資產計提折舊的金額后，使用權資產期末金額為86.22億元，較原準則資產總額增加39.72%;租賃負債初始確認92.37億元，當期實付租金扣除未確認融資費用后，利息支出4.61億元，當期租賃負債減少4.58億元，租賃負債期末余額87.8億元，較原準則負債總額增加85.86%。

（三）對利潤表的影響

原租賃準則下，經營租賃每期租金支出直接計入當期利潤表中的銷售費用或管理費用中，新的租賃準則要求對使用權資產按租賃期與租賃資產剩余使用壽命內較短者計提折舊，對租賃負債按照實際利率法確認利息費用。按照新準則的要求，王府井集團每年應確認的使用權資產的折舊費用為615，861，963.44元;根據實際利率法，按照2018年應在財務費用中的未確認融資費用為461，896，472.58元;應抵減租賃負債金額為458，043，737.68元;經過對比可以得出2018年實行新租賃準則后，由于租賃費的減少以及折舊費的增加，共計影響銷售及管理費用總額減少3.04億元，財務費用將增加5.83億元，利潤總額將較原準則下減少1.58億元，下降幅度達9.27%。

新準則下，期間費用在首次執行新準則的年度將會大幅攀升，進而使當期利潤有較大幅度的下滑。隨著未確認融資費用的逐年攤銷，假定企業發展規模不變，財務費用將逐年降低，折舊費用每個會計期間相同，則企業會呈現期間費用“前高后低”的模式，企業總體利潤也會出現“前低后高”狀態。對于一個處于經營規模擴張期的集團化企業，新開的門店數量越多，對企業整體利潤水平影響越大，對企業整體的效益評估以及投資項目后評價都會帶來較大的影響。

從對單體門店的利潤影響角度來分析，按照目前的行業發展慣例，商場選擇開店位置通常是新開發的商業區，商場在剛開業的培育期隨著商業區配套設施的完善，周邊居住區入住率增加，商場知名度逐步打開，顧客對商場的認可度增加。商場前二年至三年可能存在虧損，然后逐步扭虧實現盈利。租賃合同約定的租賃費用條款中固定租金的部分一般也會在租賃期內隨著租期的增長而提高，在物業前期商業價值較低的時間，實際支付的租金相對較低，受商圈逐步成熟以及通貨膨脹率變化等因素的影響，實付租金也會隨之增長。新租賃準則下，租賃相關費用在租賃期內前高后低，在商場培育期即盈利能力較弱的時期，承擔了更多的租賃相關費用，將會延遲商場盈利。在代理人理論下將直接影響到商業決策，也給集團對下屬企業的績效考核提出了新的課題。

（四）對現金流量的影響

新租賃準則不會對現金流量的總額產生影響，但會對現金流量項目金額的分布以及結構產生較大影響。

新準則下，王府井集團的經營活動現金流量大幅增加，由于負債規模的擴大，籌資活動的現金流量大幅減少，現金流量負債比=經營活動現金流量凈額/負債總額。王府井集團的現金流量負債比原準則下為14.88%，下降為12.85%，會給報表使用者造成企業償債能力減弱的印象。

（五）對財務指標以及其他因素的影響

按照新租賃準則計算，由于“所有權資產”“租賃負債”的確認，對租賃負債按照實際利率法確認利息費用，企業各項財務指標也有較大的影響。

在償債能力方面，企業因經營租賃的資金的資本化大幅提高了王府井集團的負債水平。兩個財務指標的變化預示著企業面臨的財務風險增大，企業后期融資難度將有所提升。在企業的運營能力方面，資產周轉率也因為資產總額的增加而降低，企業利用資產經營的效率受到了影響。在獲利能力方面，由于利潤總額受到影響，企業的銷售利潤率下降9.27%，利潤的影響主要源自企業新租賃準則下按實際利率法計算利息費用，隨著利息的支付和未確認融資費用的攤銷，利潤總額也會產生較大的波動，該指標的穩定性也會受到一定的影響。

三、百貨零售行業應對租賃準則變化的具體措施

（一）調整零售企業資產配置結構，增加自持物業比重

通過以上分析可以看出，新租賃準則的實施對零售百貨行業的影響是巨大的。零售企業降低經營租賃在資產配置中的比重，尤其是當企業現金流狀況較好，資本規模較大，并且對租賃標的資產的需求較為強烈時，可以選擇直接購買的方式取得物業。這樣不僅能使“租賃資產入表”的即期影響降低，也能避免經營租賃資產續租不穩定性較大的問題。

（二）調整經營租賃合同中租金的構成方式，增加提成租金的比重

當零售企業自身資金流動情況不佳或者標的資產的自身更新換代速度較快時，企業仍然可以選擇長期租賃作為資產配置的方式。但租賃合同的租金計算方式可以減少固定資金的比重，增加提成租金的比重。而采取大比例提成租金的方式的前提是需要承租方在簽訂合同前對項目進行充分的評估和測算，并能夠對市場作出比較客觀的分析和預測，對企業的市場拓展部門提出更高的專業要求。

（三）調整公司投資項目后評價標準，正確分析項目運營效益

由于新租賃準則帶來的會計核算方法的變化，對于新簽訂長期租賃合同的單體門店來說，該門店的盈虧分析與原租賃準則下的盈虧測算結果將會完全不同。為了正確地作出投資項目后評估，確保投資人作出正確的商業決策，都需要公司隨著新租賃準則的實施調整投資項目后評估模型。

此外，集團對下屬企業進行績效考核時，相同類型的門店由于租賃合同的內容和形式不同，門店的利潤所受到的影響程度會相差很大。集團公司不同門店間的相同費用科目以及利潤都無法進行橫向比較。這需要企業隨著新租賃準則的實施，配套調整財務分析模型和企業績效考核模型，以此消除企業財務分析上的困難以及給營運考核方面帶來的不利影響。

（四）完善合同信息化管理，加強風險管理，提高人員的認識

零售百貨企業大多以規模連鎖為主要擴張方式，租賃合同涉及的租賃期間較長，但如果市場環境出現特殊變化，經常會出先向業主請求免租、減租或者調整租賃面積的事項，企業財務人員需要運用更多的職業判斷來設計租賃合同的相關條款，如折現率的選擇、租賃期、續租選擇權等等。因此，零售企業應當設置完善合同信息化管理系統，使企業法務部門、業務部門、財務部門有效協同。確保合同條款設計的操作流程以及審批流程有專業人員參與、審核。對所有租賃合同進行電子化管理。合同管理系統可及時獲取合同變更信息，對租入資產的“所有權資產”和“租賃負債”及時確認、變更和計量。

四、結語

新租賃準則的實施規范了租賃活動的會計確認、計量、記錄和報告，更加符合會計信息質量的要求，一定程度上減少了企業利用外部融資粉飾報表的問題。雖然首次實施新準則會給企業帶來影，尤其是給零售業帶來較大的沖擊，但面對新準則帶來的挑戰，零售企業應結合行業和自身發展狀況及時作出調整，以消除新準則的實施帶來的不利影響，進一步調整自身的經營結構，創新管理模式，健全內部控制，確保企業健康、持續、高效發展。

（作者單位為王府井集團股份有限公司）

參考文獻

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