未成年人名下房產的權屬認定研究

張曉帆

摘要：

對于夫妻關系存續期間，父母出資并登記在未成年子女名下房產的權屬認定，應先判斷是否成立贈與。無直接證據時，可結合父母經濟狀況、涉案房屋用途等情況，推定父母是否有贈與的意思表示。該贈與行為是否有害于債權，判斷時點應是行為實施時，即簽訂買賣協議或支付房款時。贈與行為因損害債權人利益被撤銷后，該行為無效。當不構成贈與時，房屋應屬于夫妻共同財產。

關鍵詞：贈與;家庭財產;債權人撤銷權

現實中，父母出資購房并將其登記在未成年子女名下的情形并不少見。對該類房產權屬認定，關系到父母無力償債時，該類房產能否被執行，司法實務的處理不盡一致。本文通過分析案例提出問題，對未成年人名下房產的權屬認定提出相關建議。

一、提出問題

蔡某穎于1999年出生，系楊某森、蔡某玲的女兒。蔡某玲于2011年以蔡某穎的名義購買了8處商業營業用房，登記在蔡某穎名下。張某云與蔡某玲其后發生債務糾紛，2015年5月12日，法院判令蔡某玲、楊某森共同償還張某云借款及其利息。①蔡某穎名下的涉案8處房產其后被查封，蔡某穎以該房產系對其贈與為由提起執行異議之訴。

一審法院認為，張某云與蔡某玲的借款合同雖由蔡某玲以個人名義簽訂，但該債務屬于蔡某玲、楊某森夫妻共同債務，所涉房產雖登記在蔡某穎名下，但蔡某穎系家庭成員之一，其財產應為家庭財產。蔡某穎提起上訴，二審法院認為，案涉房屋登記在蔡某穎名下時，其是沒有經濟來源的未成年學生。案涉房屋購買的資金實際全部來源于其母親蔡某玲。案涉房屋的占有、使用、收益和處分一直處于其母蔡某玲的管理控制之中，蔡某玲為家庭經營需要處分案涉房屋，蔡某穎的主張與案涉房屋的真實出資情況、真實經營情況不符。案涉房屋宜認定為家庭共有財產。

從裁判理由看，無論是以未成年子女作為家庭成員為由，亦是認為未成年子女無經濟來源，房屋系父母出資且用于經營，將其認定為家庭共同財產，均無法理依據，且法院對是否構成房屋贈與亦無論證。司法實務中，多數法院將其認定為夫妻共同財產，也有法院將其認定為家庭共同財產，少部分觀點將其視為父母對子女的贈與。問題在于，父母出資購房并登記在未成年子女名下，是否構成贈與？成立贈與時，如何平衡未成年子女保護與債權人利益間的沖突？如果不構成贈與，應認定為家庭財產還是夫妻共同財產？

二、問題分析

（一）是否成立贈與

首先，未成年人具有接受贈與的主體資格，②但親子間贈與能否成立？這涉及到“自己代理”的問題。《民法總則》第 168 條第 1 款規定：“代理人不得以被代理人的名義與自己實施民事法律行為，但是被代理人同意或者追認的除外。”通說認為，為避免利益沖突，禁止自己代理或雙方代理等自我交易行為。但父母代理未成年子女對其贈與房產，此時未成年人屬于純獲利情形，從保護未成年人利益出發，應認定為代理有效，故可成立親子間贈與。贈與合同為諾成合同，考察贈與人是否有贈與的意思表示是認定贈與成立的關鍵。不可否認，實踐中父母會基于規避債務、稅務等風險將房產登記在未成年子女名下。因此法院認定房產贈與成立較為謹慎，多考慮是否有書面贈與合同、是否辦理公證、

③是否已經辦理房屋過戶手續等。

本文認為，當個案有書面的贈與合同或經公證的贈與協議時，可直接認定贈與成立。無直接證據時，需要推定父母是否有贈與的內心意圖，應結合父母經濟狀況、涉案房屋用途、父母事后有無贈與表示等情況判斷。一般情況下，父母一方代理未成年子女簽訂購房合同，并支付購房款，可以認定有贈與的意思表示，并非僅在贈與人享有房屋所有權后，出具贈與書面協議，變更產權至受贈人名下時才構成房屋贈與。除非有證據足以推翻，如為了規避債務、稅務、政策風險，或者該房屋用于投資、經營等。如此推定，雖然略顯形式主義，卻能切實維護未成年人的利益，亦體現法的安定性。在上述案例中，蔡某玲以女兒蔡某穎名義購買商鋪并登記在蔡某穎名下，涉案商鋪均有蔡某玲經營，收益也用于家庭生活，很難認定蔡某玲具有贈與房屋的意思表示，故贈與不成立。

（二）贈與是否有效

從債權人利益出發，當債務人無償轉讓財產，對債權人造成損害的，債權人可以請求撒銷債務人的行為。司法實務中，法院亦會以損害債權人利益為由，認定父母贈與未成年子女房產行為無效。如蔣某文執行異議之訴一案中，一審法院認為，涉案房屋系蔣正某1993年出資購買，購買時蔣某文不足周歲，雖然2007年1月11日蔣正某贈予并將該房屋登記在蔣某文名下，但蔣正某從2005年開始向黃某喜借款，將其出資購買的房屋無償贈與其子蔣某文，致使其無財產可執行，屬于惡意逃避債務行為，該行為嚴重侵害了債權人的利益，該贈與合同無效。④二審法院認為，蔣正某購買該房時蔣某文不足周歲，在取得房產證時不滿5歲，均為無民事行為能力人，購房合同顯然系他人代簽代辦，房款系其父蔣正某支付，房屋由其父親管理，權利義務實際由蔣正某享有承擔。故登記在蔣某文名下的房屋仍歸蔣正某所支配。⑤

事實上，債務人的行為是否有害于債權，判斷時點應是行為實施時。根據物權區分原則，父母與未成年子女之間的贈與合同已于簽訂購房合同、支付購房款時成立并生效。而房屋的過戶登記，僅是贈與房產發生所有權轉移的依據，屬于贈予合同的履行行為。當債權發生在購房合同簽訂之前，債權人有證據證明該債務人惡意處分財產行為損害了其利益，如致使無法清償債務時，債權人可依據《合同法》第74條主張債權人的撤銷權，依法撤銷的，該行為自始無效⑥。如果債務發生在贈與房屋已經完成登記，物權發生變動后，顯然債務人不享有撤銷權。如果有證據表明債務人故意將房屋登記在未成年子女名下，以便逃避未來可能發生的債務，即使該贈與行為發生在債權成立之前，債務人也應當享有撤銷權。但在蔣某文執行異議之訴中，房屋贈與與所有權變動均在債權成立之前，且相隔八年，債權人亦無證據證明蔣正某贈與行為有逃避未來債務的可能，因此該贈與行為合法有效。而二審法院以蔣正某出資且控制該房屋，認定所有權仍歸其所有，顯然邏輯不通，未成年人無法獨立行使民事行為，父母贈與房產后代為日常管理，實屬情理之中。可見，法院在認定對未成年人房產贈與的問題上太過經驗主義，不注重對未成年人利益的保護。

（三）不構成贈與時的權屬認定

如果登記在未成年子女名下的房產僅為家庭唯一住房、或屬于商業用房，父母用于對外經營、收益，就很難認定父母有贈與的意圖。此時，涉案房產的權屬將如何認定？在蔡某穎執行異議之訴中，法院將其認定為家庭財產，應是考慮到蔡某玲雖未明確表示將房屋贈與，但登記房屋于蔡某穎名下的行為可認定其將房屋份額贈與蔡某穎，因此房屋共有人為蔡某穎、蔡某玲、楊某森，如此認定缺乏依據。蔡某玲既未明確贈與意思表示，如何推定其有贈與房屋份額的意思表示？家庭財產系家庭成員在家庭共同生活關系存續期間共同創造、共同取得的財產。而未成年子女一般無勞動能力和經濟來源，顯然無法為家庭財產創造份額，除非該財產系未成年子女與父母共同繼承、接受贈與所得。本文認為，當不構成房屋贈與時，屬于不動產登記簿載明的物權人和實際權利人不符情形，此時房屋所有人應為實際出資人。即使是父母一方出資購買，在夫妻關系存續期間，該房屋應認定為夫妻共同財產。

三、結論

本文結合案例，對以上問題進行分析，得出以下結論：親子間能夠成立贈與，父母出資購買房產登記在未成年子女名下，應結合父母經濟狀況、涉案房屋用途、父母事后有無贈與表示等情況判斷父母是否有贈與的意思表示。除非有證據證明父母為了規避債務、稅務、政策風險，或者將該房屋用于投資、經營等，一般情況下應從未成年人利益出發認定該房屋系父母對子女的贈與。贈與發生時間應以簽訂購房合同或支付房款的時間為準，如贈與行為發生在債權成立之前，除非有證據表明債務人惡意轉讓財產逃避未來可能發生的債務，債權人不享有撤銷權。當足以認定不構成贈與時，一般來說，未成年子女不能為家庭財產貢獻份額，出資人應為該房屋的實際權利人，如購買發生在夫妻關系存續期間，應認定為夫妻共同財產。

[注釋]

①（2014）贛中民二初字第312號民事判決書。

②《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第一條規定“無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵、贈與、報酬、他人不得以行為人為無民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無效。”

③2016年7月5日，司法部發布關于廢止《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》，贈與房產至此不再強制公證。

④（2016）靈民二初字第141號民事判決書。

⑤（2018）豫12民終720號民事判決書。

⑥《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題解釋（一）》第25條有明確規定。

[參考文獻]

[1]朱慶育：《民法總論》，北京大學出版社 2016 年版，第 351 頁。

[2]韓世遠：《合同法總論》，法律出版社 2018 年版，第 356 頁。

[3]王利明：《物權法》，中國人民大學出版社 2015 年版，第 198 頁。

（作者單位：西安交通大學法學院，陜西 西安 710000）