農地經營權抵押貸款中的農作物價值評估

牛 榮, 閆 嘯

(西北農林科技大學 經濟管理學院，陜西 楊凌 712100)

一、引言

農地經營權抵押貸款是指以承包土地的經營權作抵押、由銀行業金融機構(以下稱貸款人)向符合條件的承包方農戶或農業經營主體發放的、在約定期限內還本付息的貸款。農地抵押貸款是解決農戶“融資難”、“抵押難”和“擔保難”三大問題的有效貸款方式，能夠激活農民土地資本，推動土地要素流動，促進農村經濟發展。自2013年起，中央一號文件提出“大力開展農村土地確權登記頒證工作，在全國范圍內健全農村土地承包經營權登記制度”；2014年提出“允許以土地承包經營權向金融機構抵押，堅持推進土地所有權、承包權與經營權分離”； 2015年提出“穩步推進農村土地制度改革試點與農村產權制度改革”；到2016年“穩定土地承包關系，進一步完善三權分置”；2017年“深入推進承包土地經營權試點改革”；2018年“全面完成土地承包經營權確權登記頒證工作，農村承包土地經營權可以依法向金融機構融資擔?！?；再到2019年“完善落實集體所有權、穩定農戶承包權、放活土地經營權”等均在有計劃地推動農地經營權抵押融資模式在實踐中的發展。

為了激活土地資本，實現農業增效以及農民創收，我國在借鑒國際經驗的基礎上實行了“三權分離”條件下農地經營權抵押的融資模式，即土地經營權所有者以其依法取得且經縣農村綜合產權交易管理服務中心登記確認的已流轉的土地承包經營權作為債權擔保取得貸款。目前大多數試點地區采用的模式是由政府部門或合作社向上對接提供貸款的金融機構，向下對接農戶。比如福建明溪縣的“農戶+政府部門+金融機構”模式和寧夏同心縣的“農戶+合作社+金融機構”模式[1]。但在政策實施過程中，對于目前在農地產權抵押中有關農作物價值評估的理論及實踐研究均不完善，尤其在評估標準制定、評估要素的選擇以及評估方法應用上，缺乏系統的評估體系與理論指導。農地如何定價，及其地上附著物即農作物的定價直接影響銀行的放貸金額，已經成為阻礙農地產權抵押貸款業務進一步實施的重要問題。

主要原因是農戶在進行農地經營權抵押時，農地價值直接影響農戶的貸款可得額度。農地抵押價值包含農地價值和農作物價值兩部分，由于土地價值的價值評估方法固定，并由政府給出定價，因此其地上農作物價值評估就顯得尤為重要。我國《擔保法》、《物權法》和《農村土地承包法》對于土地承包經營權抵押的效力是否及于地上農作物均無明文規定，導致產生了不同的觀點：有些地方規定農村土地承包經營權抵押包括其地上附著物；有些認為農地抵押及于未分離的農作物，當有特別約定時，從其約定[2]。

關于農作物價值是否包含于農地價值之中以及其評估方式還未得到一致的結論。依據大陸法系，未與農地分離的農作物屬于農地的成分[3]。有學者認為農地經營權抵押貸款是指金融機構向具有合法承貸主體資格的土地承包經營權、使用權人發放的，以依法取得的土地承包經營權附帶地上種植物作為抵押而發放的貸款[4]。此外，農作物還可為抵押農地起到價值擔保的作用。在發生貸款風險的時候，農戶可以將農作物出售來彌補銀行和擔保方的損失[5]。因此農作物是否應該加入農地評估價值之中以及如何進行評估對于農地抵押政策的實施開展有著關鍵性的引導作用，農作物評估對于農地抵押的開展不僅有著重要的影響，同時也對農地抵押政策的修改完善以及實施推廣有著一定程度的影響。

本文通過分析農作物價值評估存在問題，如何對農作物進行價值評估進行研究，為區域性、全國性農地抵押評估機構及貸款政策提供實踐指導，形成符合農業農村特點的不同農作物同類統一評估參考標準，解決抵押貸款中抵押物不足問題，為推動農村產業發展提供更完善的金融服務。

二、 國內外研究動態

國外的農地價值研究主要從市場價值和非市場價值兩方面展開：市場價值指農地所有者可以排他地實現收益內部化的產品和服務的價值，如出售農作物，農產品的收入；非市場價值指農地的生態價值，如調節氣候涵養水源、維持生物多樣性，這部分物品的市場價值并不能夠得到充分體現，故稱為非市場價值[6]。Burt[7]、Folk[8]等人認為，收益法中包含了影響農地長期均衡價格的關鍵因素。DiwakarPoudel對尼泊爾的水稻遺傳資源進行研究，提出根據農民對于保護遺傳資源的支付意愿評估[9]。Quaye等人運用李嘉圖方法估計了氣候變化給美國東南部區域農田造成的影響，農田價值會隨春秋氣溫上升，隨夏冬氣溫下降[10]。

國內的學者們也持不同意見。金媛等[11]認為農業抵押貸款在具有從事高附加值的農業經營項目的稟賦資源的地區開展具有實踐意義；楊奇才等提出市場價值較高的地上附著物才是真正具有抵押和擔保價值的標的物。在評估方法的選擇上，李觀華[12]提出農作物資產評估應就研究方法的選擇上進行合理的融合，各方法均有優有劣，單一的選擇可能是高效的但絕不是最優的；王立軍[13]提出農作物的價值評估是對尚在生長、未成熟的農作物進行評估，因此農作物的預計產量和預計價值往往是農作物價值評估的關鍵；穆松林[14]則認為土地承包經營權應當是土地使用權的一部分，由于農村土地承包經營權本身的特殊性，不適宜采用市場法或成本法，而只能作為土地承包經營權流轉價格的一種參考；游建國、謝靜逸和夏薇則認為，對于土地經營權價值的評估, 其產品價格、承包年限與每年期投入成本可以計量，因此采用收益還原法更為適宜，而成本逼近法和市場比較法難以實施[15]。

目前，國內外對農地抵押中的農作物價值評估的研究都不夠完整，對農地抵押中的農作物評估方法涉及較少；針對農作物價值評估的文獻則僅僅對農作物的評估方法進行了深入的探討而未涉及農地抵押貸款。盡管我國已形成較規范的城鎮土地估價技術體系，然而農地評估的理論研究和實踐卻極為滯后，且現有成果主要集中在農地征用和流轉環節方面，缺乏對于不同地上農作物類型的農地進行有針對性地評估。對農地經營權抵押時農作物價值評估的研究，一方面可以加快政策落實速度，提高銀行信貸抵押力度，拉動信用發展規模，另一方面，能夠拿到符合抵押品市場價值的貸款，有助于提高農戶和新型經營主體的貸款積極性，支持其進一步發展林果和設施農業等優勢產業。因此，本文首先對農作物評估在農地抵押貸款中應用的現狀及遇到的問題作簡要說明，介紹在評估過程中經常使用的三種方法：成本法、收益法和市場法，并對不同農作物與評估方法之間的適配性進行分析，并以案例說明如何操作，最后提出政策建議。

三、農地抵押貸款農作物評估存在的問題

農作物主要分為糧食作物、經濟作物、飼料作物和藥用作物。糧食作物如小麥、玉米、大豆等，生產周期短，可以實現一年一次產出或一年多次產出。糧食作物的經濟附加值較低，所以在農地抵押貸款時一般只考慮農地本身的價值而不考慮糧食作物的價值。經濟作物大致分為蔬菜、油料作物、花卉和果類。在目前開展的農地抵押中，各地金融機構對當地特色種植產業推出了具有針對性的貸款產品，如“花卉e貸”、“砂糖橘e貸”、“大棚金融”等，為農業創收、農民增富開辟了新的途徑。其中農作物的價值能否被準確地反映出來成為一個重要問題。農地及其地上附著物即農作物如何定價已經成為阻礙政策進一步實施的關鍵。

一是農作物資產具備一定的特殊性。不同于工業品生產周期以及資產價值轉化周期可人為控制，農作物的投人、生產、經營和回收的周期完全取決于農作物的生長周期[16]。不同農作物的生長周期不同，短則數月，長達數年。其生長過程分為幼齡期、初熟期、成熟期和衰老期等階段，在不同的生長期間內，農作物自身價值也會發生較大變化。這會使評估人員難以確定評估基準日的農作物資產價值。此外，農作物經營受到自然規律的制約，受自然環境影響較大，如果遵循自然規律，農作物會順利地生長和發育，反之，農作物資產在其成長過程中可能會遭受冰雹、干旱等自然災害從而減產甚至顆粒無收，未來收益充滿了不確定性，這也為其價值評估帶來了挑戰。

二是缺乏專業的評估機構。我國的評估行業仍屬于新興行業，對于農作物評估并沒有建立一套統一的評估體系，我國資產評估協會尚未制定生物資產價值評估的相關規定。在目前的試點地區，參與到評估這一環節的機構主要有地方政府部門、產權交易平臺以及評估公司。由地方政府和產權交易平臺進行評估，雖然評估費用低，但評估手續繁瑣，效率低下，在無形中提高了農戶貸款成本；評估公司雖然較為專業，但評估費用高，也會給中小農戶造成負擔，挫傷其積極性。另外，我國對評估市場監管力度不大，評估市場上的評估機構良莠不齊，農戶無法判斷評估機構的優劣。

三是沒有形成統一的評估方法。對于不同類型的農作物，其評估方法也不盡相同，如果使用了不適宜的評估方法，可能會導致農地評估失靈，這不僅抑制金融機構業務開展的積極性，也會降低農戶對抵押貸款的有效需求[17]。成本法、收益法及市場法這三種方法各有利弊，應當確定一套行之有效的評估體系，針對不同類型的農作物運用適合的方法去評估，并在全國試點范圍內統一實行。同時，在評估農作物價值時所需考慮的評估依據也很重要。一般來說，評估依據應包括農作物的基礎設施投入、農作物價值及年收益等方面，但由于缺乏對于相關農作物及基礎設施投入的證明，對于年收益如何測算等原因，評估結果帶有一定主觀性。

四、可抵押農作物的價值評估方法

資產評估的實質是對“價值”進行公允評判，資產評估的價值類型分為市場價值和非市場價值，“市場價值”是指資產在某一特定時點的價值，它反映了評估日當時的市場狀況，在公平的市場交易中，以貨幣形式表示的資產價格，除市場價值以外的資產價值類型屬于非市場價值，包括：在用價值、保險價值、清算價值以及課稅價值。市場價值是資產評估領域中采用最多最普遍的價值類型。

保障金融信貸安全是農作物抵押價值評估的目的，而抵押價值則是基于未來資產的“三性”(可出售性、可持續性、可獲利性)所得出的謹慎計算的持續價值。依據資產評估的相關準則規定，考慮資產評估對象的具體情況、價值類型和評估師所收集的資料，一般采用市場價值類型下的三種基本方法：成本法、收益法和市場法。成本法是以資產購置成本來確定資產價值；收益法是以資產產出水平來確定資產價值；市場法是以公開市場的成交價格來確定資產價值[18]。根據資產評估準則—基本準則的第十六條，資產評估師應根據評估對象、價值類型、資料收集情況等方面來對資產進行評估，通過分析資產評估基本方法的適用性，來選擇適當的評估方法，從而形成合理的評估結論。

(一)成本法

成本法也稱重置成本法，是指在資產評估時按被評估資產的現時重置成本扣除其各項損耗來確定被評估資產價值的方法。

成本法的應用范圍非常廣泛，總體來說，凡是在生產過程中發生過價值損耗的農作物都可以使用成本法。但其仍有一定局限性，采用成本法必須具有如下幾個前提條件：① 被評估農作物資產處于持續使用的狀態且能為所有者帶來潛在的經濟效益；② 被評估農作物資產用于參數估計的各種歷史資料能夠搜集到；③ 被評估資產必須是可再生或可復制的資產，而土地、礦藏等不可再生或不可復制的資產，一般不適用成本法[19]。

1.理論基礎

生產費用價值論是重置成本法的理論基礎。生產費用論認為商品價值由商品的生產費用決定。斯密認為，工資、利潤和地租三種收入共同構成了商品的價值，這三種收入同時構成了商品的生產費用。薩伊認為，商品價值是生產三要素——勞動、資本和土地在生產過程中各自提供“生產性服務”的結果。成本法認為農作物的評估價值取決于所有者在其生產過程中的投入成本，其原始成本越高，評估價值就越大。

2.計算公式

評估價值=資產重置價值-實體性陳舊貶值-經濟性陳舊貶值-功能性陳舊貶值

或評估價值=重置成本×成新度折扣率，為了更為直觀準確的進行研究，以下給出數學公式：

(1)

(2)

式中:V——農作物資產評估價值

K——調整系數

Ci——過去第i期以現時工價及生產水平為標準計算的生產成本

Ai——過去第i期發生的各種損耗

r——折現率

n——農作物生命期限

進行計算時，對于如經營期較短的農作物，如一年生藥材、花卉、蔬菜等，我們不考慮復利問題，使用式(1)進行計算；對于經營期較長的多年生農作物，果樹、多年生藥材等，要考慮時間價值，使用式(2)進行計算。

3.適用范圍

成本法通常用于農作物還未開始產生收益的幼齡期，幼齡期的資本投入高、成本高，一般采用成本法；由于幼齡期農作物的生長所面臨的風險較大，且初始階段不產生經濟利益，缺少現金流入，面臨的變現風險較大，故采用收益法也不適宜；由于農作物的交易市場不完善，缺乏相似的農產品交易案例，因此不適宜市場法。成本法要求在整個過程中成本能夠準確可靠地計量，但是在農作物的整個生長經營過程中，很多成本項并不能隨著農作物生長過程進行準確可靠地計量，且成本法估算成熟期農作物的經濟價值時會出現低估的現象，即估計值一般會遠低于真實價值。因此，在進行農作物價值評估時，應考慮將處于幼齡期的農作物采用市場法進行評估。

4.農作物價值評估中成本法應用的特點

(1)考慮貨幣的時間價值

從資產分類來講，農作物屬于生物性資產，其價值通常隨時間而升高，農作物生長周期中長期占用的貨幣資金具有時間價值，因此成本法還需要考慮貨幣的時間價值。

(2)重置成本為“更新”重置

由于生產技術與時俱進，過去某一時間點的技術以及材料價格已經無法復制，新技術與新材料都在不斷出現，所以在評估農作物價值時所采用的重置成本指的是更新重置的成本。

(3)不考慮成本法公式中的貶值因素

依據成本法的基本公式之一，計算評估值時需要考慮資產的貶值因素，包括實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值。作為生物性資產，農作物的數量和質量都在不斷發生著變化，因此并不存在類似于固定資產出現的由使用和磨損所帶來的貶值。但生產性農業生物資產可能存在由于新技術的出現而帶來的經濟性貶值問題，處于幼齡期的農作物一般采用成本法評估，其價值的但成本法主要用于幼齡期農作物的價值評估，主要考慮成本投入因素，基本不存在由于貶值導致的價值變化問題，更新重置的成本通常用 K值來調整。

5.參數確定方法

(1)折現率。成本法中折現率主要依據貨幣時間價值來確定，與收益法評估中的折現率(無風險報酬率+風險報酬率)有所區別，抵押價值的計算按照保守謹慎的原則，成本法的折現率為無風險報酬率，并不考慮風險報酬率，一般選擇包含了通貨膨脹因素的當期國債利率。

(2)其他參數。其他參數的確定需要保持一致。例如，農作物成本如果采用評估日時點的市場價格，則應該相對應地選擇市場利率。

“青苗費”是一個典型的運用重置成本法的例子。政府在征用農戶土地時，對于未長成的農作物進行補償時，可以通過計算購買幼苗或種子的費用、化肥費以及多種成本法(包括時間成本等)來核算。

(二)收益法

收益法指的是農作物的評估價值取決于其未來各期產值的預期收益。這也說明了農作物的評估價值不會超過其未來預期收益折算的現值。收益法的評估思路是預期評估對象在抵押期間各期的凈收益，選擇合適的折現率折現到評估時點進行加總，以此估計評估對象的合理價值。

1.理論基礎

收益法的理論依據是預期原理。預期理論考慮了貨幣的時間價值，認為一項資產的價值應取決于未來現金流量而不是過去現金流量，資產價值等于其未來各期現金流的現值之和。

2.計算公式:

(3)

式中：V——農作物資產評估價值

Ai——第i期的預期凈收益

r——折現率

n——預期收益期數

從公式來看，收益法主要涉及到三個指標：農作物的各期預期凈收益(Ai)；折現率(r)；獲利期限(n)。這也說明能運用收益法的前提是：(1)待估資產未來收益可以預期且能用貨幣衡量；(2)有足夠的歷史數據來預期未來可能發生的風險；(3)預期收益期數(n)可以確定。

3. 適用范圍

收益法適用于未來若干年或若干期能夠連續獲利且生長周期較長的農作物，如果樹，牧草等多年生作物。但大多數農作物生長周期在一年以內，不適用收益法。這也是其局限所在。

4.參數確定方法

應用收益法測算農作物價值時，公式中各種影響因素的科學測算是關鍵。

(1)農作物的各期預期凈收益，即農作物的各期預期收入與預期費用之差。農作物各期預期收入是各期預期銷售單價與預期產量的乘積，預期主要包括人工費用、銷售費用、財務費用和相關稅費等。根據會計中的謹慎性原則，采用低估農作物單價和高估成本費用的原則，從而使最終得到的預期凈收益不會出現高估的現象，而是在未來任何抵押時點都能夠實現的價值。

(2)折現率。折現率主要由無風險利率和風險利率組成。無風險利率通常采用同期銀行利率，風險利率則是對農作物未來收益不確定性的補償。風險報酬率的測算需要對農作物面臨的風險因素進行識別，農作物在不同的生長階段面臨的風險是不同的，由于收益法主要應用于農作物初熟期的價值評估，因此所構建的風險指標體系主要考慮初熟期的風險因素。農作物生產經營過程中的風險按照性質不同分為自然災害風險、社會環境風險、經營技術風險、宏觀經濟環境風險、管理風險和資產未來的變現風險。這六大類風險還可以根據具體的風險項目進行細分。在這六類風險中，自然災害風險對農作物價值評估的影響最大。此外，“抵押價值”評估與“市場價值”評估有所差別是由于資產的變現風險所導致的。因此必須要綜合考慮多種因素，合理確定風險利率，才能確定合理的折現率。

(三)市場法

市場法認為資產的價值是由在公開市場上買賣雙方力量達成一致時的均衡價格決定的。在農作物的評估中，評估人員可以利用最近在公開市場上出售的與被評估資產相近的農作物交易價格，通過修正價差，來確定待評估對象的價格。這也說明市場法是基于替代原則來進行的，即一個正常的投資者不會對購買對象支付超過其替代品價格的價格。市場法由于是使用經過市場檢驗得出的結論，容易被評估當事人所接受。但市場法在使用中有兩個基本前提：① 交易市場活躍度較高；② 交易市場上可供資產及其交易活動多且與待評估對象有可比性。

市場法的評估思路是選取近期公開市場已完成資產交易行為的相似案例來與評估對象進行比較，并對這些相似對象的市場價格加以調整，以此估算被評估對象的價值。為了避免單個案例的偶然性和特殊性，我們通常要選取多個案例進行計算。

1.理論基礎

市場法以均衡價值論作為理論基礎。馬歇爾的均衡價值論是經濟性原理的核心，商品的價值由商品的供求關系決定，由商品的均衡價格來衡量。均衡價格是指商品的需求等于供給時的價格，即需求曲線與供給曲線交點所對應的價格。均衡價格是市場供求自發調節形成的，需求價格是買方購買商品時愿意支付的價格；供給價格是賣方提供商品時能夠接受的價格。

2.計算公式

(4)

式中：V——被評估資產的評測值

Wi——第i個相似案例的權重

n——選取的相似案例的數量

kpi——第i個相似案例的市場交易價格調整系數

Pi——第i個相似案例的市場交易價格

利用市場法進行評估時，由于不同類型的農作物所處的市場是有所差異的，因此我們從不同種類作物的市場法分析。

(1)一年生的農作物的成熟期。幼苗期幾乎沒有交易市場，因而不能使用市場法。對一年生的農作物來說，成熟期主要靠農產品來獲得收益，而農產品具有活躍的市場交易，使用市場法極為合適。

(2)多年生藥材。所謂多年生藥材，是一種多年生長最后一次收獲的植物，由于收獲期具有穩定活躍的市場，因此它的評估值運用市場法和成本法共同測算較為合理。

(3)花卉等具有觀賞價值的植物。這類植物的特點在于它們在任何時期都存在公開交易的市場，并且交易價值極易獲取。因此，對于花卉等具有觀賞價值的植物來說，它無論處于哪一個時期，使用市場法來核算其價值都是最優選擇。

(4)果樹資產，果樹資產較為特別，可以運用市場法來評估的主要有：

果樹的觀賞價值和文化價值。此時，果樹是一種特殊的花卉藝術植物，無論處于哪一時期均使用市場法評估，所得誤差較??；果樹的衰產期。此時果樹不再產果，經濟價值大大減少，若繼續經營則會出現高成本低收入的死局，因此，此時的資產價值主要是木材的價值，市場法更為適用。

3.市場法分類

在農作物的抵押價值評估中，市場法常用的方法有兩種：現行市價法和市場倒推法。

(1)現行市價法

現行市價法主要用于盛產期或衰退期生產性農業生物資產的價值評估，因為相對于其他階段(幼齡期和成熟期)，盛產期或衰退期生產性農業生物資產的變現能力最強，抵押的風險最小。而幼齡期和成熟期農作物的價值評估通常較少使用市場法，因為幼齡期和成熟期農作物均處于農作物的生長發育時期，無法假設其市場出售的價值，因此無法采用現行市價法。計算方法為：

評估價值=同類型農業生物資產市場價格(1±調正系數)

現行市價法適用于相對成熟、完善的農產品交易市場，且擁有具有可比性的農作物資產市場交易案例。

(2)市場倒推法

市場倒推法是市場法中最常用的一種方法，主要用于消耗性農業生物資產的價值評估，該方法假設被評估農作物資產一次性全部銷售，該方法的應用基于農作物的銷售收入、農作物的費用和農作物的銷售利潤這三個因素，計算方法為：

評估價值=銷售收入-經營費用-銷售利潤

(注：經營費用包括銷售期間的各項人工和稅費支出)

三種資產評估方法各有其適用的范圍，但也有交叉的部分，現實操作中也存在需要同時使用兩種方法的情況。對于評估方法的選擇，一是要考慮農作物處于生長過程的哪個階段；二是要考慮不同地域對農作物的影響，同種作物在不同地塊可能會呈現不同的生長狀態。在綜合考慮各種因素的基礎上評估人員應盡量選擇簡單高效的評估方法。我國目前在評估過程中較多使用成本法和收益法，較少使用市場法。這是因為我國大部分農作物的交易市場都不夠活躍，沒有足夠可供選擇的相似案例。

五、案例分析——以蘋果樹抵押為例

(一)評估要素

1.評估目的

云南省玉溪市新平縣綠新水果種植基地2016年因經營資金周轉不開，擬用其103.65畝的紅富士蘋果地向云南省農村信用社申請為期5年的農地經營權抵押貸款。國內由于缺乏針對農作物價值評估的中小型專業評估機構，也尚未建立一套標準易行的蘋果樹價值評估體系，本案例將按照蘋果樹所處的不同生長階段，探索蘋果樹價值評估方法，確定綠新水果種植基地蘋果樹的抵押價值。

2.評估對象

本次評估對象為漠沙鎮綠新水果種植基地擁有的103.65畝紅富士蘋果地所有權資產。綠新水果種植基地，位于云南省玉溪市新平縣漠沙鎮。漠沙鎮隸屬于云南省玉溪市新平彝族傣族自治縣，地處哀牢山脈東麓，紅河中上游，新平縣城西南部。漠沙鎮境內山巒連綿，河流縱橫，呈“V”型深切山源，地形西面高，南面低，以漠沙江為界。漠沙鎮地處亞熱帶季風氣候區，光熱充足，雨熱同期；境內小氣候多樣，既有多雨重霧，氣候濕潤的哀牢山區，又有干燥酷熱，終年無霜的低熱河谷壩區。山區年平均氣溫低于14 ℃，壩區年平均氣溫達23.38 ℃，呈現典型立體氣候特征。全鎮總面積684平方千米，下轄15個行政村、3個社區，以傣族和彝族為主。

3.評估資產數據

綠新水果種植基地被評估的紅富士蘋果樹林占地103.65畝，具有約70%(約72.492畝)的成熟盛產期果樹，30%(約31.068畝)的產前期果樹于2009年種植(紅富士果樹，于第四年進入初產期，第五年進入盛產期)。

由于缺乏官方數據平臺和具體數據，采取實地走訪方式，從基地負責人處獲取了果樹相關數據。其中處于產前期的蘋果樹共有932株，處于盛產期的果樹共有2610株。紅富士蘋果林盛產期時，基地蘋果平均畝產量約為2100千克，初產期平均畝產量約為800千克。新綠水果種植基地，紅富士蘋果種植密度為每畝30～44株，株行距選用大約3米×5.5米種植，且果樹基地的大小年情況出現的比率極小，本文忽略這類影響進行估值。

(二)可抵押果樹評估思路

鑒于果樹資產因生長階段性不同具有價值轉換性和未來收益不確定性，綜合運用“重置成本法”、“收益現值法”和“現行市價法”等多種方法進行資產評估。

1.產前期階段

在抵押融資評估中，產前期農作物成本投入大、并未產生收益且未來收益無法預測，因此，相較于市場法和收益現值法，此時的果樹價值評估多采用的是重置成本法。

2.初產期階段

初產期的果樹特征為開始結果，但是收益尚未穩定，這是一個介于產前期和盛產穩定期的階段。此時的果樹還未進入一個成熟的時期，仍需要大量的成本投入，可是，與此同時也在逐漸收獲一些果實取得收益，由于這個特點，對于這個階段的農地抵押融資評估方法的確定是更為多樣的，以下進行詳細闡述：

(1)運用重置成本法的情況：適用于當年投入大于當年初產收益情形，此時，投入占比更大，運用成本法計算果樹初產期各種投入費用來抵扣測算，誤差更小，成本法的公式同產前期階段。

(2)運用收益現值法的情況：適用于當年投入小于當年初產收益情形。同理成本法分析，在收益占比更多的初產階段，運用果樹未來收益和盛產期收益來進行折現能夠最大程度的控制評估誤差。

(3)運用現行市價法。市場法的適用范圍更為普遍簡單。在農地抵押農作物評估中，只要農作物有市場成交價格來比對分析，就可以使用市價法來評估其價值。

3.盛產期階段

盛產期果樹具有投入少、收益多且穩定的特點，是收益現值法的黃金適用時期，更宜采用收益現值法來進行評估。重置成本法由于成本投入占比有限會使誤差比率直線上升；現行市價法雖然也可進行評估，但此時農作物有較大的收益，用市場成交價進行評估誤差較大。

4.衰落期階段

果樹衰落期，果樹枝干開始衰老，果實產量大幅減少，成本投入大幅增加，收益開始出現虧損，農作物已不具備持續收入的能力，應該對果樹及時伐除，以備再次種植。但此時，果樹仍具有一定經濟價值，即作為木材的價值。在農地資產抵押作物資產評估中，對于木材，有一定的市場價格，卻沒有收益和成本投入，采用現行市價法更為合適。

(三)抵押果樹價值評估過程

1.待評估的產前期紅富士蘋果樹

以2016年12月31日為評估基準日，對31.068畝產前期蘋果樹進行評估。將產前期紅富士蘋果樹的重置成本統計見表1：

可知，以2016年12月31日為基準日，采用成本法評估綠新水果基地產前期部分蘋果樹的價值為14050.16元。

2.待評估的盛產期的紅富士蘋果樹林

(1)盛產期蘋果林的評估方法——收益法

以2016年12月31日為基準日，2009年種植的2175株蘋果樹已經進入盛產期。盛產期的果樹具有投入少、收益多且穩定的特點，在農地抵押融資的評估時，更宜適采用收益法。

表1 產前期紅富士蘋果樹的重置成本計算統計表 單位：元

(2)盛產期部分的蘋果樹林評估

盛產部分的蘋果園產量預測。處于盛產期的蘋果平均畝產量約為2100千克。紅富士蘋果的盛產期可以持續20年，即該果園的蘋果樹于2014年進入盛產期，于2034年進入衰落期。依據這個預測基礎，對處于貸款年限盛產期蘋果各年的產量預測如下表：

表2 2017—2021年度盛產期蘋果產量預測表 單位：千克/畝

注：數據來源于調查搜集。

處于盛產期的蘋果園成本預測。由實地調查所得，該蘋果園盛產期化肥費每年每畝50元；除草費每年每畝40元；管理費每年每畝20元；修剪費每年每畝50元；病蟲防治費每年每畝55元；地租費用每年每畝60元。成本預測見表3：

表3 2017—2021年盛產期蘋果成本預測表 單位：元/畝

注：衰落期，基地將不再進行投入，將把果樹林轉入木材市場處理。

確定折現率。使用收益法來進行價值評估時，由于需要折到基準日2016年12月31日，則需確定折現率。本文選用2015年央行規定的3～5年貸款基準利率4.75%，2012年央行發布的5年期存款利率4.75%以及2017年發行的五年期國債的票面利率4.22%作參考，將三者加權平均得到的4.57%作為無風險利率?？紤]到自然災害、火災等特殊風險因素，以1%為風險利率。綜上所述，選取折現率為無風險利率和風險利率之和5.57%。

計算果樹林的現值?？紤]到紅富士蘋果的市場價格較為穩定，歷年的基地收購價格在2.5—3.5元/kg左右，為方便計算，取中間值3元/kg進行核算，核算結果見表4：

表4 新綠水果基地的蘋果樹林現值核算 單位：元

將表4中計算出的所有現值進行加和，得到1304134.69元。即評估的新綠水果基地的盛產期部分的蘋果樹的價值為1304134.69元。

本案例按照蘋果樹處于不同的生長階段分別采取不同的評估方法對其進行評估。對于產前期蘋果樹，由于其只有成本花費沒有收益，使用重置成本法對其評估比較合適，而不適宜將其所有成本加總起來得到其價值為14050.16元。對于處于盛產期的蘋果樹，其每年結果數量穩定，耗費成本每年大體相同，并且其收益年限長，適宜用收益還原法對其進行評估。在預測其未來每年收益時，可以適用市場法進行測算，這主要是因為蘋果的交易市場十分活躍，其市場價格具有很強的參考性。這樣，盛產期蘋果樹每年的收益減去維護蘋果樹及土地的成本得到每年農地的純收益，再將其折現加總，得到盛產期蘋果樹的現值為1304134.69元。綜上所述，新綠水果種植基地的蘋果樹林在這次抵押貸款評估中農作物的價值(包括產前期和盛產期)總計1318184.85元。根據云南省農村信用社農經經營權抵押貸款試行辦法中規定的貸款抵押率最高不超過確認價值的50%，該果園經營者最終可得貸款為659092.43元。

六、政策建議

根據農作物資產和農業設施的不同特點，在局部地區可以開展先導性、創新性試驗，探索建立具有社會公信力、政府補貼的第三方評估機構，建立系統有效的農地經營權農作物價值評估方法與價值評估機制，實現評估方法由流量到資產存量、貨幣資金向實體經濟資本的轉變。

(一)加快數據農業的建設

大數據浪潮已經滲透到各行各業，農業自然也不例外。將大數據應用于農業，產前可以幫助農戶更好地進行育種工作，減少之后可能發生的損失；在產中可以幫助農戶進行精細化操作，并利用遙感等技術提高對氣象的預測率；產后利用數據實現農產品流通，并利用歷史銷售數據合理定價，避免滯銷。推動建立農作物交易數據平臺，通過對歷史數據的分析建立一套標準化的評估流程，一方面，通過計算機模擬出農作物生長軌跡和生產趨勢，可以為評估人員提供數據支撐，提高評估效率，降低評估難度，從而提高金融機構風險防范能力，完善風險覆蓋體系；另一方面，建立起公開、透明的評估機制，減少了農戶貸款交易成本，在盤活農村“沉睡”資產的同時提升抵押貸款額度，使更多中小農戶愿意參與抵押貸款。

(二)創新評估方法

農作物不同于其他資產，其價值會隨著生長周期不斷變化。因此，如何對其進行合理評估顯得尤為重要。國家應建立一套標準易行的農作物評估標準，容許地方在其基礎上根據其地域性進行針對調整，并規定不同情況下適用的評估方法。以湖南新田為例，當地政府依據經營期限和土地年平均凈收益的不同，運用市場評估定價、承貸銀行內部定價、政府平臺定價和借貸雙方協商定價四種模式，對土地經營權進行合理地估值。有效的評估方法可以規范評估機構的評估過程和評估行為，縮減評估時間，為評估機構提供客觀依據，使農作物價值得到合理評估，從而降低農戶貸款難度，提高農戶貸款效率，促使農戶積極運用農地抵押貸款提高借貸可得性，金融機構也會參與其中，農村金融市場可以發展活躍起來，從而形成良好的農村資金循環體系。

(三)大力扶持特色產業評估機構

我國農作物種類繁多，各地種植物品種不一。國家應鼓勵各級政府成立有針對性的中小型評估機構，專門對于當地某種類型農作物進行評估。加快對農村普惠金融基礎設施與基礎條件的建設，為建立專業評估機構提供必要的資金支持。穩妥推進農村數字金融發展，將大數據共享、云計算等信息服務納入產業評估中去。一方面這可以促使農地抵押貸款專業化發展，實現對某種農作物生長過程及交易過程的全面而準確地把握，實現精準評估的目標；另一方面從長遠來看，各個專門性的評估機構可以形成一張巨大的數據網，將每一種農作物的歷史數據都納入其中，從中可以進行對比分析，有利于農業大數據、信息化資源庫發展。