房地產企業確認銷售收入及會計核算的分析

田明玉

[摘 要] 現階段隨著我國經濟的發展和社會的進步，使得在城市當中的人口數量不斷地提升。對于我國的房地產行業而言，有著越來越大的推動作用，同時一定程度上推動了我國經濟的整體發展。就房地產的發展而言，由于受到各種因素的影響，使得在發展的過程中，容易在會計核算過程中出現問題。文章著重對房地產企業確認銷售收入，以及會計核算進行詳細的分析。

[關鍵詞] 房地產企業；確認銷售；會計核算；銷售商品

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A

在現階段的發展過程中，從房地產處于賣方市場的角度上分析，房地產開發商提出更加豐富多樣，同時便于客戶接受的付款方式，如房款全額交付、預交訂購款等，在這樣的發展背景下，使得房地產企業的銷售有著更大的發展空間，這些方式有利于保障企業的銷售收入。

一、研究背景

隨著我國經濟的高速發展和社會的進步，使得城市當中的房地產產業對國民經濟的影響越來越大。但是，當前房地產行業在局部區域出現了投資過熱等發展情況，對于房地產企業而言，需要遵守國家政策和政府對房地產市場以及資金方面的要求。雖然房地產行業在發展的過程中，會遇到各種各樣的問題，如出現核算方面的問題，但是房地產企業應以遵守國家政策為前提，更加重視會計核算工作，避免商品銷售風險，保證企業的銷售收入。

二、收入確認問題

對于房地產企業銷售商品的收入而言，則需要基于幾個不同的條件進行確認。首先，需要保障企業可以將商品所有權，包括存在的主要風險以及報酬，可以全部轉移給購貨一方。因此，需要企業在這個過程中，沒有保留商品的設計所有權以及繼續管理權。其次，需要針對性地計量其收入的金額，對于出現的經濟利益而言，很大程度上流入企業當中，同時，準確計量發生和即將發生的成本，確保企業的銷售收入。

對于新會計制度而言，通過確認銷售收入，可以增強會計信息的可靠性、穩定性和合理性，促進房地產企業的發展。同時新會計制度對于相關的工作人員提出了更高的職業性要求，需要工作人員提升業務能力和業務熟悉程度，掌握房地產開發、經營、銷售中發生的財務關系，如土地征用的相關政策、房地產建筑材料的采購、資金籌集、商品房的銷售、土地使用權轉讓等所發生的貨幣資金結算關系等。因為房地產企業的銷售與其他類型的商品并不相同，包括制定銷售合同、房屋竣工、驗收、收款等諸多環節，因此在房地產業務辦理中，對財務人員有著更高的要求，財務人員應遵循新收入準則核算編制會計憑證，以便財稅機關、主管部門查閱房地產商品帳目。但是很多財務工作人員的政策水平和業務能力不高，在處理業務中，存在主觀性和隨意性的問題。為了避免房地產企業在經營的過程中，出現銷售推遲和提前的問題，防止某些房地產企業隨意調節經營業績，需要分析和研究房地產商品的銷售問題，避免房地產企業在經營的過程出現財務風險，更好地保障房地產企業在發展的過程中，確認其特殊商品的銷售收入。

三、會計制度的確認原則

房地產企業在銷售中需要滿足幾個不同的確認收入原則。首先在確認的過程中，房地產企業應遵循新收入準則，基于謹慎性的原則充分保障房屋在竣工驗收上的嚴謹性，保障房地產商品有著較高的合格程度。在進行竣工結算時，通過對成本合理的計量，保障客戶在房屋竣工后順利辦理房屋移交手續，將房屋及時交付給購房者使用。一般情況下，房地產企業在進行竣工結算時間與合同簽訂的時間上，需早于交房的實際時間，以此保證房地產企業在交房日可以取得預收房款[1]。

四、商品房銷售確認爭議性問題

（一）簽訂預售合同收取

房地產企業與購房者在簽訂預售合同收取過程中，由于房屋沒有建成，房屋的最終面積暫時無法確定，因此房地產企業應增強對商品所有權風險的重視程度，包括其中的報酬，無法轉讓給其他的購買人員等問題。例如某些購買者雖然已經完成了貸款，但是開發商仍然掌握著房屋的實際管理權，房地產企業對成本方面無法有效計量和確認。

（二）訂立正式合同

房地產行業的迅速發展，增強了對城市居民的影響。在商品房銷售中，雖然在房地產企業和購房者雙方訂立了正式的法律合同，但是對于商品所有權而言，面臨的主要風險是報酬性問題沒有轉移，購買收入未得到認可。在我國現階段的發展過程中，對于商品房的銷售采用的是相同的格式合同。因此在面積差異、房屋質量等問題的處理過程中，需要符合相應的建造合同條件。因此房地產企業應依據建造合同當中的確認原則，對銷售收入進行確認，更好地避免財務風險。

（三）開發產品已竣工驗收

房地產商品竣工經驗收合格后，方可交付使用，驗收不合格的商品，不得交付使用。在進行財務工作辦理的過程中，由于會計人員以及注冊會計師會對開發產品進行一定程度的分析，因此就導致在業務辦理的過程中，需要有針對性地確認銷售收入。因為房地產開發產品不同于其他工商業產品，只有在完成了竣工決算之后，才可以通過相應的計量確認銷售收入。因此，就需要在開放項目的注冊過程中，通過會計人員計量收入有關的成本，這需要經歷較長時間的財務辦理流程。

當產品進入竣工驗收階段，就會在一定程度上直接影響經營結果。成本是衡量房地產企業工作的重要指標，因此會計人員在工作的過程中，便需依據房地產行業的法律和之前設定的具體計劃，加強房地產企業的財務管理，確認計算決算的金額，同時還需要保障在分析的過程中，能夠依據房地產工程項目的實際情況，分析總體成本，計量銷售收入[2][3]。

（四）未來發展建議

對于房地產而言，在未來的發展過程中，由于相比較其他類型的產業而言，有著一定的特殊性，一般來說，其確認的主觀性會一定程度上高于工商業的水平，使得在對于一般類型的工商契約而言，需要根據不同原則確定銷售收入。在未來的發展過程中，可以結合房地產企業的不同發展形式，分析其銷售確認風險，進而能夠避免在確認收入的過程中，出現不同程度上的會計信息流失。

在現階段的房地產銷售的過程中，首先應管控商品的竣工驗收環節，以此保障商品質量的合格性，同時，對竣工產品進行合理的計量。在房屋辦理了移交手續之后，轉移法律方面權力。在現階段的發展背景下，由于程序化的發展使得房地產企業降低了管理過程中存在的風險性問題，同時在竣工之后，保障了商品的合格性。因此能夠在未來的發展過程中，提升房地產企業的收入分析能力，避免業務辦理過程中的風險性問題和不同程度的滯后性的問題。

五、結語

隨著房地產行業的迅速發展，一定程度上推動了我國經濟的整體發展，對城市居民的影響越來越大。房地產企業需要根據新會計制度對確認銷售收入及會計核算進行分析，以此推動我國現階段的經濟和房地產的發展建設。因此在未來的發展建設過程中，需要進一步重視房地產企業管理和標準，更好地保障企業的銷售收入。

參考文獻：

[1]王樂琪.融匯公司“江山御景”項目土地增值稅稅務籌劃案例研究[D].華東交通大學，2020.

[2]劉哲.新收入準則對房地產企業的影響分析[D].山西大學，2020.

[3]張馨.新收入準則對房地產企業收入確認與成本核算的影響研究[D].山西大學，2020.