既有設施活化再利用對城市更新的啟示——基于紐約高線公園的實證分析＊

李 昊 盧宇飛 王皓筠 沈葆菊

當下我國的城市建設正處于劇烈的雙重轉型時期，城市發展的路徑由增量規劃逐漸轉變為存量治理，城市既有設施的活化再利用是存量時代城市品質和內涵提升的動力之一。然而在快速城鎮化以及全球化的進程背景之下，為追求和創造新的經濟效益，以效率為導向的增長主義式城市更新在各地的廣泛實踐，使得承載著城市集體記憶的既有設施喪失了原本的功能和價值，產生了一系列物質空間和人文社會方面問題。主要包括：第一，場所精神迷失：大規模自上而下的現代性更新建造破壞了地段的歷史文脈和生活屬性，“拆舊建新”，對場所的在地情感缺乏尊重和考量；第二，空間質量低下：城市建設為追求功績過分注重物質空間本體外在表皮，往往忽略了對百姓日常生活的公共空間場所營造，同時對設計本體之外的周邊地段環境考慮不周；第三，公眾權利剝奪：城市居民在參與城市更新過程中的缺席，無法通過集體行動來進行空間生產，造成了城市公共空間的非人性化。

2006年，美國紐約將位于曼哈頓西部核心區的廢棄鐵路改造為串聯城市空間的綠色紐帶，給城市的既有設施注入了新的文化美學基因，不僅成為地區最具活力的公共空間，更帶動了整個地區的更新發展。高線公園（High Line Park）由此成為近年來最受關注的城市更新案例，獲得廣泛贊譽。本文從高線公園產生的背景、更新理念、實施路徑、引導措施和引發的思考等方面進行分析，以期對當下的中國城市更新提供有益的借鑒。

圖1 穿城而過的高線公園示意圖

1 紐約高線公園的建設概況

高線公園位于美國紐約曼哈頓西部，全長總共約2.33千米，是一個將廢棄的高架鐵路改造成步行綠道的帶狀公園。高線本是一條貨運專用的鐵路線，原建于1930年，被稱為紐約工業區的“交通生命線”。后來火車運輸逐漸衰落，1880年高線被廢棄。之后，對高線的拆除還是保留一直處于爭議之中，開發商為謀取利益希望將其拆除，用來建設商業房產。而一個社區組織“高線之友”主張將它重新開發利用。最終，在“高線之友”和政府、開發商共同努力下，高線從“棕地”轉變成綠地，現已成為紐約市區的一個重要公園（圖1）。

高線公園從曼哈頓下城區的西邊甘斯沃爾特街（Gansevoort Street）出發，經過切爾西地區（Chelsea），延伸到北邊三十四街（34th street）的西區廣場（West Side Yard）。將鐵路建設成城市公園的想法開始于2006年，此后分為3個階段建設。前三期項目已經建成，第十大道的部分項目正在陸續建設中（圖2-3）。

圖2 高線公園區位圖

圖3 高線公園一角

2 高線公園的更新策略與效應

高線公園帶來了公共空間和周邊地段的全面復興，被紐約市民稱作是“公共大陽臺”，其更新設計和實施策略具有以下幾個方面的特點。

2.1 高線公園的更新策略

2.1.1 更新中的社會引導——提倡公眾參與

公眾參與是紐約高線公園空間復興的源頭和根本力量。高線公園最特殊的一點是自下而上的管理開發模式。高線公園的活化項目最早是由一個以社區為基礎的非營利性組織——“高線之友”發起。他們積極倡導宣傳高線公園建設的可能性，同時作了一系列的專題研究，證明如果建設高線公園，產生的正面收益將遠遠大于開發的費用，并成功說服了紐約政府，將方案落實。他們還與政府進行合作，持續跟蹤高線公園的設計和開發，對高線公園進行監督管理。他們組織了豐富多彩的活動，例如園藝展覽、面向中小學生的參觀活動等，增加高線公園的活力。

除了“高線之友”外，名為“商業改善區”的社區營利性機構也扮演著重要的角色，它代表著高線公園周邊居民和工作者的利益，與高線之友合作對高線公園進行管理。周邊地區的地塊所有者向這一機構繳納資金，用于公園的維護、管理和各種各樣活動的組織。

這種由市民自發的完全自下而上的發展模式，與傳統的政府主導的自下而上的公眾參與模式不同。在完全自下而上的模式下，市民成為主角，政府成了一個協助者。無論是在微觀尺度的構筑物還是大尺度的街區建設中，公眾參與是項目開發不應忽視的一部分。作為最終使用者的公眾理所應當成為項目的主角。雖然公眾參與的意識近幾年逐漸滲透到國內，但是在我國的城市更新項目，尤其是老城區的歷史保護更新中，開發商常常是主動者，公眾常常是被動者。

2.1.2 更新中的價值觀念——文脈延續與生活場所營造

紐約的鐵路是曼哈頓人民心中的歷史遺產，雖然它已經不再被使用，但它是城市化進程的見證者，留下了工業時代的記憶。高線公園的設計者將原來的鐵軌和現代元素置于統一空間中，完美融合。為了延續高線作為城市重要的基礎設施的工業歷史文脈，在更新過程中仍然保留了鐵軌的屬性，如碎石、路基、枕木等基本要素，以及在開發之前自然生長的植物。設計師對鐵軌進行編號，并經防水等多道工藝處理，不移動鐵軌的位置，重新鋪設了枕木和碎石，與周邊土壤、植物等要素相結合。這樣的設計，既融合了原有的景觀，也延續了歷史文脈[1]。

與一般的公園不同，高線公園穿梭在曼哈頓城的建筑中，或相離數米，或穿入其下，或構成灰空間，形成豐富多彩的游憩場所。同時，架空的公園致使人車分離，并不會造成東西向交通的擁堵。線型的公園設置了多個出入口，與曼哈頓的道路網有效連接，公園的可達性大大提高，提升了地段的生活屬性。相比之下，國內很多公園設置圍欄，僅僅開設一兩個出入口，使得居民使用公園的體驗感大幅度降低。

高線公園的環境設計體現了景觀都市主義，設計者團隊的方案體現了時間作用下的生態策略和場地設計的靈活性與開放性。公園的植物種植遵循高線廢棄后在鐵軌縫隙中自然生長的植物類型，包括了210多種本地植物。對植物的屬性，如顏色、果實、開花期、抗寒性等方面對植物進行篩選，以適應不同地段的場地特征。高線公園的步行區域植物區交錯融合。步行區以木質和混凝土鋪裝為主，有的地方犬牙交錯伸入植物區。植物區保留了鐵軌，延續了高線的本來面貌[2]。人們在公園內可游憩和親近自然，也可感受屬于這座城市的在地情感與文化。這也是設計師所提倡的“植一筑”概念。

2.2 更新對周邊區域帶來的影響

好的設計是“從地里長出來的”，除了關注設計本身之外，還應關注周邊區域的發展，讓方案的基地及周邊與方案設計本身共同產生復合作用。為了讓高線公園的公共空間得到保證，紐約市政府部門對高線公園周邊地區進行了區劃（Zoning）調整[3]。

對比2010年和2018年的區劃，可以看到周邊地區工業用地（紫色）有了調整。在高線公園沿線以及北邊地塊，商業用地（紅色）有增加。居住用地（橙色）幾乎沒有改變（圖4）。在建筑高度方面，商業用地的建筑高度明顯增加（圖5）。

圖4 2010年和2018年區劃對比圖（數據來源：opendata．cityofnewyork．us）

區劃還通過制定一系列政策，例如獎勵建筑面積、控制容積率、控制建筑高度體量等來保證高線公園的公共空間，并盡量使公園公共空間的開放性和觀賞性最大化，同時也盡可能滿足多方的利益。其中建立一條高線轉換廊道（High line Transfer Corridor）的措施值得借鑒（圖6）。該措施允許廊道內的土地所有者將土地空間權出售給開發商，轉移到周邊區域新的接受地塊上，轉出的空間可作為居住和商業使用，但相應地，開發商每獲得1平方米的建筑面積，就要出資50美金用于支持高線公園的發展。

同時，高線公園對周邊社區的影響也引發了一些媒體記者和學者的思考。公園的建設提升了當地的環境品質，帶來了周邊地區地價的迅猛上漲（圖7-8），周邊地區因此加速了紳士化進程，這一現象被學者稱為“環境紳士化”或者“生態紳士化”[4]。高線公園吸引了大量的游客，致使公園周邊區域的商業趨向于奢侈消費，原住民逐漸遷走。《紐約時報》曾刊登了一篇高線公園帶來的紳士化的批評文章《哈德遜河旁的迪士尼世界》。文章說高線公園破壞了原有的在地情感，取而代之的是昂貴的高端住區發展，原來的親民的小型的商業活動遭受了重大打擊，被替代為連鎖店和針對游客的餐館。高線公園設計的最初目的本是為了服務當地的居民，現在反而導致了房價、地價的提升，迫使原住民離開。紳士化改變了紐約的社會結構，也帶來了城市的空間分異。針對環境紳士化，學者們提出了“恰恰好的綠化”策略，在優化地區生態水平的同時，還能為當地居民提供高品質的公共空間，也不會導致負面效應的紳士化現象再次出現[5]。

圖5 2010年與2018年周邊區域建筑高度對比圖（數據來源：opendata．cityofnewyork．us）

圖7 單位土地價格變化圖（數據來源：opendata．cityofnewyork．us）

圖6 “高線廊道”土地空間權轉讓示意圖（圖片來源于網絡）

圖8 單位建筑價格變化圖（數據來源：opendata．cityofnewyork．us）

3 紐約高線公園的影響力

紐約高線公園作為城市更新領域最有影響力的案例之一，曾獲得2010年ASLA專業獎和綜合設計榮譽獎等殊榮，它也一直在激發著其他城市高架項目的改造。這些改造項目的共同目的是在城市更新中治愈該市因巨型既有設施，如鐵路、公路、高架橋等，帶來了對城市空間和市民心理的割裂。其中典型的案例是首爾的空中花園和悉尼的貨運線公園(表1)。

首爾市政府在城市更新過程中意識到老舊的立交橋是首爾工業時代的記憶，借此機會可以學習紐約高線公園，將它打造成獨特的連接首爾火車站和周邊社區的公共空間。不同于高線公園的單一線型設計，MVRDV公司的設計方案“空中花園”（Sky garden）是樹型設計，步行道像樹木的枝干一個延伸出去。這種立交橋公園將火車站周邊社區與火車站連接起來，大大縮短了步行時間。

悉尼的貨運線（The Goods Line）也借鑒了高線公園的做法。在過去的150年里，這條軌道承擔著向悉尼市區運入和運出羊毛、肉類、谷類的商業用途，是連接悉尼市區到達令港的重要干道[6]，廢棄多年。ASPECT Studios承擔了改造任務，改造后，北段長 273 米，面積達 6995 平方米。更新后的公園成為城市的樞紐，串聯起情人港、唐人街、悉尼科技大學等眾多區域節點。

首爾和悉尼的案例都很好地聯動了周邊的區域發展，對地段的各種元素進行整體性的考量。而相比于眾多類似于高線公園的案例，紐約高線公園的獨特之處是，它首創了工業遺產更新活化再利用設計和自下而上的更新模式。

表1 不同實踐方案對比表

4 紐約高線公園對中國城市更新的啟示

在城市更新中，改造和活化再利用是處理舊時代與新時代發展過程中各種矛盾的手段。高線公園抓住了城市轉型發展的契機，將歷史記憶融入了城市空間之中[7]。高線公園對中國城市更新的借鑒之處有以下幾點：

4.1 城市文脈的傳承

高線公園開發過程中，沒有拋棄“丑陋”的鐵軌，而是將它融入了公園的設計之中,將建成遺產和現代環境巧妙結合，成為傳統特征與當下構架的有機復合體。高線公園的成功啟發設計師們，新與舊在同一空間內相互依存，可以展現出更強的生命力[8]。中國目前也有很多工業遺產，應當巧妙地將其轉化為可以設計的元素，如江西景德鎮陶溪川創意產業園、北京798工廠和上海1933老場坊等，都是我國老舊城區既有設施活化再利用的成功案例，很好地展現了當地獨特的地方性和價值內涵。可是在我國其他老城尤其是歷史風貌保護區的開發中，采用了完全新建的模式，對基地肌理、尺度的保護和歷史文化元素的延續考慮不足，致使空間價值異化，城市文脈丟失，甚至打破城市的整體格局。城市中的既有設施是在地文化的一部分，不容忽視，人類對既有設施的使用與改造使得其地方情感不斷積淀，設計者應站在歷史文脈和城市內涵的視角，將功能技術理性的設計思想轉向對城市人文價值的關懷。

4.2 周邊區域的聯動發展

高線公園的開發不只是關注公園本體設計，還通過重新區劃使周邊地區發展保證高線公園高品質的公共空間。中國的城市更新中同樣可以考慮類似的方案，例如獎勵建筑面積、控制容積率、控制建筑高度體量等。上海新天地的開發實踐了這些做法，增加周邊新開發地塊的容積率來保護老石庫門建筑。在上海新天地改造獲得成功后，中國的規劃師們試圖重新尋找新建元素融入歷史環境的開發方式。例如SOM團隊在佛山進行的舊城改造項目，舊城中央是“谷地”，周圍設計包括生活、工作與住宅空間的過渡區，建筑物高度由中心向外依次升高，外圈高密度塔樓作為“山峰”環繞著中央“谷地”，新的“山峰”開發將容納足夠的開發強度，以消化公共設施和公交系統的服務能力，并為舊城區的保護更新提供資金支持[9]。好的設計不僅僅是設計本身，而應該是聯合周邊區域的共同開發，關注基地與周圍環境的聯系和適應過程，并在發展中保證穩定的空間與社會結構[10]。

4.3 自下而上的發展模式

廣泛的公眾參與是確保城市更新能夠滿足社會多元群體利益的解決辦法之一[11]。美國城市規劃學界一直提倡公眾參與模式，很多項目都是居民自發凝聚成力量，推動項目的實施。自下而上的城市更新能為城市居民生活提供便利，彌補配置設施不足的缺陷[12]。紐約高線公園自下而上的設計更新模式，使得它成為一個可持續的并受人民歡迎的項目。而在國內的城市更新中，部分社會階層（尤其是弱勢群體）在規劃體系中沒有提案的權利，導致自身的利益訴求無法得到表達。公眾參與僅僅是在項目方案公示階段，公眾只能扮演者旁觀者的角色而非參與者，公眾在與開發商、政府的博弈中總是處于被動的地位[13]。現階段的城市更新倡導包容協同的發展理念，應更多地站在公眾的立場，站在機會平等的視角對各項社會權利進行公平分配，優化城市既有設施的同時充分滿足市民的各項合法權益，提倡自下而上的發展模式，引導城市均衡發展。

5 結語

我國城市空間與社會的矛盾在快速城市化的進程中不斷積累，以既有空間設施功能品質和當代生活訴求之間數量不匹配、發展不充分的矛盾尤為典型。規劃師們必須透過當下的城市現象來重新審視和評判城市更新的價值觀念和設計手段，以建成遺產的視角看待城市既有設施的本體內涵，以“傳承文脈、聯動周邊、以人為本”的態度探索符合未來中國城市特色的存量空間既有設施活化再利用策略。紐約高線公園的設計成功地將工業遺產活化并營造成為一個健全的城市公園，在于其能很好地延續場地文脈，激活空間氛圍，帶動周邊發展，尊重居民意愿。如果我國城市能在發展中考慮到以上幾點，處理好各方利益關系，選擇適當的運營機制與實施策略，城市更新才會進行得更有成效，更有意義。