存量城市更新規劃研究——以青島青島灣城市設計為例

張 穎

1 引言

城市更新作為助推都市再發展的重要手段，已成為社會各界的熱點話題。隨著中國各大城市逐步將更多目光聚焦于優化存量空間，許多固有的城市發展理念也將面臨變革。在2017城市更新學術研討會上，曾提出中國城市發展的四大轉變：一是由人口數量和城市規模擴張向注重城市發展內涵和質量的轉變，二是由重視物質和實體空間規劃建設向重視城市文化和精神塑造的轉變，三是由經濟發展專項重視生態環境和居民生活質量的轉變，四是由粗放式城市管理向精細化和科學化決策轉變。[1]因此，城市更新既要對物質環境進行修補，也要對城市軟環境進行修補，在提升城市空間品質的同時，更要注重城市文化的傳承和城市精神的提升[2]，實現社會功能結構、城市歷史文化、市民精神情感等軟件的延伸與更新。以存量開發為導向的城市更新活動作為城市建設的一種發展態勢將成為城鎮化新引擎,將促進空間資源的合理配套,改善人居環境和提高居民生活質量,實現城市經濟、社會、環境可持續發展。

2 中國城市更新發展趨勢

隨著中國城市化進程不斷推進，城市更新開始與產業升級、歷史文化保護、區域綜合整治等多因素、多方面密切結合。從舊城改造、城中村改造，到產業轉型、產業升級帶動區域轉型，中國的城市更新內容在不斷深化。中國城市更新開始呈現多元化的新趨勢，主要體現在

2.1 城市有機更新的主導者多元化

早期的城市更新是以政府主導的，房地產開發為主的城市更新，缺少當地居民參與環節和途徑；近年來更加注重多方協作和公眾參與度：政府，市民，開發商，企業等多方參與協作。城市更新開始注重多方力量的參與、政府的協調、以及平衡開發方與居民等不同群體的利益和需求，并開始尋求機制創新，以實現城市的長遠發展目標[3]。

2.2 城市有機更新的內涵多元化

城市更新的內涵也在不斷豐富，城市更新涉及領域包含舊城區，城中村，舊工業區再開發，歷史文化街區，老舊小區，公共空間改造等實踐類別。我們分析了各個類型的案例經驗，也對于其更新方向和要點進行了一定的歸納總結。

a.舊城改造包含在開發，修復和保護3個方面內容；舊城區改造能夠區域風貌提升，推動產業升級，創造巨大的社會和經濟價值。因此這類更新項目需要規劃引領，發展定位及對于城市的帶動作用尤其重要。

b.舊工業區更新項目在保護和利用工業遺產的前提下，主要針對產業發展方向升級，改善生態環境，優化土地結構，整合空間資源。

c.城中村更新涉及市場，政府和村集體村民的三種利益相互博弈的結構；改造分為政府主導型，村集體村民主導型及開發商主導型三種。

d.歷史文化街區更新目前有以政府驅動下的城市歷史街區和開發商為開發主體的商業街區更新兩種模式為主，在商業改造開發帶來街區文化升級的同時如何保護和利用本土特色是該類更新的價值體現。

e.老舊小區更新主要包含對房屋建筑本體修復和小區公共環境改造；還涉及對于鄰里氛圍的營造，社區運行管理，社區交流和文化平臺搭建等社區軟環境的提升。

f.公共空間更新是以城市公共空間為突破口，通過“點”的營造，創造有活力有趣味的城市空間。

2.3 城市有機更新的政策和管理多元化

新一輪城市更新制度建設始于2010 前后,2009年，廣州嘗試推行以“三舊改造”為特色的城市更新，深圳市頒布實施了《深圳市城市更新管理辦法》，并配套一系列措施建設。2015 年，上海發布《上海市城市更新實施辦法》及實施細則，并成立城市更新工作領導小組。為推動上?！白吭降娜虺鞘小苯ㄔO，啟動城市更新四大行動計劃：共享社區、創新園區、魅力風貌、休閑網絡計劃，通過“示范”和“試點”先行辦法，在實驗中尋找新途徑。2011 年，北京在《歷史文化名城保護建設規劃》中強調對舊城的保護、人口疏解，設立舊城為“政策特區”，從“成片整體搬遷、重新規劃建設”的剛性方式，轉變為‘區域系統考慮、微循環有機更新’的軟性規劃[4]。深圳，廣州，佛山，上海等地都積極進行了有益的探索，積累的了諸多經驗，各地政策側重不同，但均呈現出自上而下的規劃管理到自下而上的城市活力推動作用。

圖1 基地區位圖

圖2 市南區區域發展圖

3 項目背景解讀

項目基地處于青島城市發展的起點市南區，占地約6平方公里，地處百年老城，有著豐富的山海和歷史文化資源呈現新舊交融的特色板塊; 擁有極佳區位條件和交通優勢，包括聯外干道的4個海底隧道出入口，老火車站、輪渡等便捷的交通聯系。

市南老城區經歷了從德占時期，日占時期，國民時期及近現代百年的發展，率先進入城市更新發展時代。如今，市南區城市發展劃分為東西兩大功能片區，其中中西部以存量、精致化為主的歷史人文風情發展區、中東部以增量、高密度為主的都市綜合拓展區；城市發展基本上經歷了從老城到新城，最終回到老城的過程，從政策催化的外延發展進入到提高城市核心競爭力和軟實力的內涵發展。

4 存量更新下的青島灣城市設計

4.1 潛力更新發展區用地價值研判

青島老城區存量更新面臨很多現實問題和挑戰：用地層面90%用地為已建成用地且限制較大，建筑風貌有待提升；交通層面公共交通使用率低，停車供需失衡；產業低端零散化，職住比例失衡等；因此基于現狀分析制定整體有序的城市總體發展框架是更新的首要條件。

基于項目的用地和權屬復雜性，在匯編了眾多基礎資料后，結合政府已確立重點產業項目，采用疊加因子分析方法在整體6平方公里篩選潛力更新發展區域；分別從土地價值角度和更新成本角度分析，得出土地更新潛力分析，作為項目的基礎分析框架。

在土地價值層面篩選出公共交通，道路可達性，空間風貌條件和公共服務設施等作為其疊加因子得出土地價值結果；在更新成果角度層面，篩選出用地權屬，開發強度，建筑質量和地價條件等作為其疊加因子得出更新難易結果。

疊合用地更新潛力匯總分析，具有極高更新價值（即建議核心更新地區）集中于歷史街區、臺西，貴州路、江蘇路等重要軌交站點周邊。總結得出核心價值更新地區：（1）濱海土地資源挖掘利用（2）提升火車站樞紐和軌道交通發展（3）老城萬國建筑博覽區的歷史文化魅力和景觀資源挖掘（4）配合招商計劃發展，注入新型產業發展，進一步激發青島灣地區活力。

圖3 土地價值分析圖

圖4 更新難易分析圖

4.2 城市復興”SMART”規劃原則

通過研究國際都市中心區未來發展的普遍規律，可以發現當前城市發展已經面臨土地稀缺，中心城區活力不足等問題，城市的存量激活，老城的復興將為城市提供一種健康的發展參考，有助于提升城市活力，打造城市品牌。因此，團隊深入分析了倫敦、巴塞羅那、慕尼黑、香港、上海等在城市復興方面取得突出成績的國際城市，研讀其發展歷程和發展特征；總結出實以社會公平、經濟效益、城市活力、文化體驗高度整合的”SMART”規劃原則為青島老城復興的戰略實施提供有力的指導原則。

圖5 用地更新潛力匯總分析圖

圖6 城市復興”SMART”規劃原則和設計要點圖

4.3 四大存量更新發展策略

圖7 青島灣總體更新發展策略圖

在城市復興的規劃設計原則上，團隊針對青島灣的整體發展問題提出了相應的4大發展策略。

4.3.1 文化復興，文化傳承再生

作為最具代表青島文化遺存資源的老城區，青島灣文化旅游整體開發程度不強，文化生活需求低，且文化拓展的創意藝術產業發展不足。在歷史老城區環境風貌更新的同時需要對文化軟環境的提升，建議：1）拓展文旅與多元產業融合，完善文旅配套體系，塑造文化與體驗延展性 ；2）通過扶植本地文化企業、提升市民文化需求，培養文化長效內生動力。

4.3.2 產業更新，激活產業動能

現狀本地產業低端生活消費服務為主，新興產業發展動力不足。在整體通過存量復興條理性地系統整合現有項目，提升文化旅游吸引力的同時；需要通過增量用地導入發展新動能，加入創新產業豐富海洋產業，形成科創生態圈，引入新的旗艦項目作為城市引擎。整體形成以“海洋+”“文創+”“科創+”為主導的三大產業功能體系。

4.3.3 交通導入，促進公共樞紐

交通優勢獨特的青島灣有最具古老的青島火車站，但樞紐作用未能充分發揮，無法集聚要素與人才。建議：1）新增從青島膠州新機場到達青島火車站的機場快線，老火車站聯動機場與高鐵北站快速對接高端知識人群；2）整合周邊可用地塊，聯動火車站和地鐵站點進行整體開發注入發展新活力；3）引入有軌電車貫通濱海公共段，提升片區導向性，帶動老城活力。

4.3.4 空間營造，重塑公共領域

現狀城區面臨公共空間消極化，濱?？臻g不連續，缺少慢行鏈接；街道公共空間與停車車行混行等問題。建議：1）整體構建山-城-海的公共綠色體系，重塑濱海空間，創造有吸引力和活力的濱水環境，并與內部環境滲透；2）公共空間微更新，小動作大收益激活消極空間；聚焦社區、舊街道、街角和庭院空間的活化改善，實現全域提升城市品質。

圖8 青島灣保護與更新三維示意圖

4.4 城市設計層面實踐青島灣更新示范區

從整體規劃策略層面落實導更新實踐區域，本次城市設計深化涉及兩個層面：1）新經濟帶動存量更新，即臺西舊城有機更新區；2）保育和活化歷史資源，即歷史風貌保護區。兩個層面對于存量更新的考量點都具有一定的代表性，城市設計的方法也有不同的側重點。

4.4.1 歷史風貌保護區如何提升

如何注重本土特色的保護與利用是歷史風貌文化街區的核心議題；這塊區域作為青島老城的原點，具有百年積淀的歷史資源，紅瓦、黃墻、綠樹、碧海、藍天”的歷史風貌最能代表老城特色價值的地區之一。

圖9 青島灣歷史風貌保護區改造策略圖

圖10 青島灣中山路街坊改造平面示意圖

整體提出以中山路發展軸為帶動，串聯文化歷史體驗帶，打造通山達海的旅游梯度體驗的發展策略；主張城市有機更新與風貌保護相結合的方式，探索活化保護利用，建立政府引領，原權利人及市場主體等多方共同參與的保護模式。

中山路作為青島老街，曾經城市商業中心和最具活力的名片，隨著現代化功能遷移新城，企業和居民大量搬遷，逐漸面臨功能風貌破敗，交通擁堵等城市問題。

為重塑中山路金融商業街文化風貌，首先，在文化和產業層面賦予新功能，創新型產業導入街+坊，激活整個片區繁榮發展：1）以體驗經濟為主導，構建多元業態組合，吸引多元人群；2）讓傳統旅游商業拓展到青島“文創+科創”的土壤，賦予新動力。

其次側重交通組織優化和街道慢行梳理：1）最大化地鐵站潛力和增加地鐵出入口，延伸地下商業以發揮TOD價值帶動街坊活力；2）優化慢行系統，增加有軌電車串聯與步行空間引導。

另外在改造模式上尋求創新：避免大規模的改造和搬遷，對基礎設施和公共空間進行改善，形成“政府主控，小規模，漸進式，微循環”的改造模式，以微更新的方式最大程度保持歷史文脈的延續。在項目中團隊提出以焦點工程+小動作，制定清晰的行動計劃列表，有序制定后續更新。

圖11 中山路街坊空間改造方案計劃圖

圖12 臺西存量更新重點發展區域圖

歷史街區微更新是近幾年的城市更新發展趨勢之一，我們在各地都看到很多優秀的項目實踐。2018年城事設計節提出新華路歷史風貌區微更新，上海萬科聯合多方設計師，在微更新領域展開社區實踐，對8個點位進行城市微更新，通過增加街區社區的公共空間，打造慢行舒適的步行體驗，完善小區公共設施，增加綠化面積，改善人均體驗等小尺度，可持續的有機更新方式，來改變人們的生活方式，提高社區品質。北京大柵欄更新計劃是一個政府主導、市場化運作的微循環城市有機更新改造計劃。經歷了三個階段的發展，從2011年啟動時期的小范圍試點示范階段到社區共建的發展，第三階段則是街區全面發展，此時政府已經進入了管理監督角色，以市場化運作為主[5]。在2019年通過和北京國際設計周的合作，大柵欄更新計劃吸引了一批年輕的設計師、藝術家和店主。如今，以楊梅竹斜街為主的幾條胡同里，已入駐藝術工作室、創意店鋪等20余家不同業態的商家。

區別簡單的大拆大建和商業化改造，歷史街區微更新以“小范圍，漸進式，分片分類推進”為實施策略，按照“政府引導，市場運作，公眾參與”的運作模式，探索城市“軟性生長，有機更新”的改造模式。將當地社會，歷史，文化與城市空間脈絡連成一體，呈現出跨文化與商業的融合。

4.4.2 舊城有機更新區如何發展

從經濟角度，舊城區有機更新改造能夠加大城市投資，推動產業升級，創造巨大的經濟價值；但同時舊城區具有儲存城市歷史和文化記憶功能，對建設人文城市，文化城市等方面具有不可替代的作用[6]。

本項目的舊城存量更新主要涉及臺西復興發展區，根據潛力更新發展區用地價值研判分析定義出三大更新節點：中央樞紐區，濱海商貿區和青島之星門戶區，這三大區域也是新青島老城新經濟發展引擎。

以青島火車站中央樞紐區更新設計為例，青島站具有德國文藝復興建筑風格，是青島最具代表的建筑。青島站與青島灣距離不足200m，是國內少有的，出站即觀海的火車站。這里是曾經的城市核心，現卻隨著舊城的衰敗，火車站的中心地位削弱；面臨產業業態低端，周邊功能單一割裂，交通流線混亂，開放空間不足，臨海不見海等一系列問題。

圖14 2017年青島火車站照片

圖15 青島火車周邊現狀圖

圖16 中央樞紐區更新平面示意圖

通過此次更新設計，旨在重塑青島火車站的樞紐地位：以青島灣站前廣場為樞紐核心，站點周邊聯動開發賦予新功能，打造區域引擎重塑濱海活力。

團隊以國際樞紐更新的優秀案例分析總結其開發經驗和發展趨勢，東京八重洲站前開發提出以TOD理念為發展導向，建構火車站綜合商務服務區，以高鐵的優勢吸引高端商務旅客+創客+旅客的群體。倫敦國王十字火車站通過城市空間的重塑打造時尚地標，吸引科創企業落戶，盤活了老街區和建筑，促進產業轉型升級。東京涉谷樞紐城市更新以其高度密集的立體開發，倡導多層次的地下地上空間一體化設計和無障礙換乘慢行連接。

針對青島火車站現狀問題，團隊則從空間和用地等層面提出城市設計策略：

1）站城一體：構建多元復合功能，通過創新和科創文化功能的引入，激活產業活力，西拓科創文化區，東延文化體驗區，進而帶動區域產業的升級。

2）重塑到達第一印象：增加火車站到濱海的視線通廊建立與濱海的聯系，并以多層次的公共空間優化站前廣場形象，提升人性尺度景觀體驗。

3）公共連接：強化TOD效應，延伸軌道價值并且充分利用地面地下空間，打造立體無縫換乘。

4）優地優用：整合多方產權，采取容積率適用區域制度，移轉車站未利用容積率至西側基地，平衡開發效益，實現土地長效增值。

因此，對于存量更新區的改造設計，需要從用地價值平衡，功能產業升級，公共空間提升，交通組織優化等層面統籌考慮，以更好的應對未來促進舊城區改造的四個轉型趨勢，發展理念轉型：從側重硬件環境建設向側重人的生活質量轉變；改造方式轉型：單一的“破舊立新”式改造向“拆，改，留”并舉轉變；功能效益轉型：從單純的房地產，商業開發向完善城市功能，促進城市產業升級，保存城市文化等多功能更新轉變；社會目標轉型：從社會排斥性改造向社會包容性，活力型改造轉變[7]。

圖17 中央樞紐區效果圖

4.5 彈性實施的行動計劃

在整體和重點區域進行更新規劃設計的同時，還要注重項目時序發展和行動計劃的制定。舊城改動需要按部就班、需要有遠見；但同時也需要規劃好實施過程，制定長期效益導向的分期行動計劃，保證城市更新有條不紊地推進和實施。團隊結合政府現有確定的產業項目落位，根據拆遷和實施難易程度，整合提出近中遠期的行動計劃以更有效的落實。

5 結語

本文旨在從規劃和設計角度，對存量城市更新特別是城市中心更新區實踐項目進行研究和思考，著眼點在于優化產業功能配置、提升城市綜合交通、改善城市空間品質，其核心目的是通過改造、提升衰落的城區，實現城市可持續發展、提高綜合競爭力、提升土地價值，獲得社會效益和經濟收益。

但在存量更新的長期實施過程不僅需要相關規劃設計的藍圖，還需要其政策引導，建設及運營管理等措施的跟進，對存量規劃進行制度層面的設計和配套政策的研究變得愈加迫切[8]。通過規劃和城市設計如何引導存量更新的運作，如何通過政府，企業和民眾的多方協作去制定更落地的實施方案也是值得未來去探討的方向。