2020下半年房地產市場指標將重現拐點

史亞娟

前瞻者|易居研究院智庫中心研究總監 嚴躍進

2020年，很多行業在討論新一年，乃至下一個10年的趨勢，房地產業也不例外。雖然2019年樓市出現過“小陽春”現象，但買家熱情并未增加，加之二手房有價無市、國家“穩房價、穩地價、穩預期”決心明顯。

那么，應該如何理性看待2020年的樓市走向？

下半年房地產市場有望走出低迷

2019年房地產市場總體以降溫為特征，但絕對不悲觀，即呈現了“不慍不火”的狀態。部分數據即便是“降溫”了，也沒有預期的大幅度或斷崖式下跌現象，這說明房地產市場總體上是有韌性的，也體現了房地產市場穩定的導向。

在2019年12月6日召開的2019年中央經濟工作會議中，特別強調了房地產市場“平穩健康發展”的目標。尤其是2019年房地產市場并不平靜，雖然包括高杠桿等金融風險有所遏制，但新的風險和不確定性因素增加了。所以，

“平穩健康發展”這個表述盡管在過去也有

但在當前強化此類表述，具有更大的意義

預計2020年整體而言，中國房地產市場有望走出2019年相對低迷的空間，尤其是借助外部環境的改善和放松，部分樓市指標將出現轉負為正的走勢。另外，供需兩端也依然有較為積極活躍的入市意愿，這使得房地產市場指標有望重現拐點。

但這種轉變在2020年下半年才會看到。

房源突破限售制約的關鍵一年

限售政策是最近兩年房地產市場創新力度最大的政策，當前正處于政策消化的階段。但從我們的實際觀察來看，限售政策對于購房者的入市所帶來的威懾力其實是不強的，很多購房者對于這一點并沒有太多的顧慮，也就是說，很多購房者都愿意持有幾年再轉讓房產。換而言之，限售政策其對于打擊投機需求效果較好，對于打擊投資需求效果并不理想。加之限售政策在客觀上也使得各城市的可流通的次新房項目相對少，進而會影響到相關的供求結構。

可以把2020年理解為房源突破限售制約的重要一年。首先，很多城市的限售政策只有3年期或更低年限，但到了2020年，基本上就具備了重新上市交易的資格，這會帶來項目的入市和供求關系的變化。其次，部分房源交易后，關鍵看股票市場和房產市場的變動，若是股票市場反彈，那么部分資金就會先進入股票市場。

2020管理風向標

房地產市場政策，在2020年最大的變化會是什么？

2020年中國房地產政策方面的一大變化是“底部放松”。當前部分政策過于嚴厲，尤其是一些地方物業的新庫存壓力開始重現，這就要求政策面進行放松。

政策的放松或和市場走勢緊密相關。也就是說，何時放松，要看房屋和土地等市場指標的變化情況。不過這中間有一點是明確的——一旦涉及到房屋交易秩序混亂、房地產金融風險擴大等問題，政策放松的概率就會減少。預計2020年5月前后政策放松的概率最大。

責任編輯：李靖