中心城區“邊角料”地塊利用研究

屠泳博 錢舒皓

(常州市規劃設計院，江蘇 常州 213000)

1 “邊角料”地塊的基本特征

中心城區是城市人口和職能最為集中的區域，是反映城市經濟、社會、文化發展最敏感的地區，也是集中展示城市形象和風貌特色的區域。然而，快速城市化進程中，整理難度低、經濟價值高的大面積宗地最先開發，剩余一些面積較小、環境質量差的“邊角料”地塊卻難以有效利用。

中心城區“邊角料”地塊屬于城市更新的一個重要對象，具有如下兩個明顯特征：

1)地塊面積較小，規模一般小于10畝，地塊形狀多不規則，難以利用；2)區位較好，周邊功能相對固化，但自身環境品質較差。因此，高效利用“邊角料”地塊對中心城區高質量發展具有積極意義。

2 “邊角料”地塊利用的難點

考慮“邊角料”地塊產生的原因機制，邊角料地塊的改造及利用面臨的多方面的難點。

2.1 地塊開發經濟性低

“邊角料”地塊開發改造的首要難點問題在于開發經濟性低，資金難以平衡。以常州天寧區為例，存在很多小面積的城中村，由于地處老城核心地段，拆遷成本巨大。因此就地塊本身來說，通過開發回收成本的難度極大。

2.2 周邊功能固化，聯動開發困難

現狀“邊角料”地塊周邊可以開發的地塊基本都已完成開發，錯過了與周邊聯動開發、整體更新的機會。而單宗用地又難以形成足量的開發規模，開發成本也難以平衡。

2.3 地塊利用受指標制約

“邊角料”地塊建設年代通常相對久遠，且地處老城中心，在過去的建設開發階段，對于地塊的建設指標要求相對寬松，因此不論是城中村還是其他建筑類型，為了盡可能多的獲取建設面積，都存在地塊退線不足、密度過高的開發特點。而在現今的規劃指標控制下，若原地拆遷新建，則新建建筑在滿足用地紅線退讓、日照陰影線等控制要求后，可利用開發規模就極其有限，這也造成“邊角料”地塊難以利用、無人問津的現實困境。

3 “邊角料”地塊利用的目標策略

新時代，我國社會主要矛盾是人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。“邊角料”地塊作為中心城區寶貴的存量資源，其利用目標設定應以人民需求為前提，以利于資源精準高效供給，推動社會治理體系現代化為根本目的。當前針對中心城區這一地理區位屬性，其屬地政府與居民的急切需求有如下幾個方面：

1)交通功能提升與停車設施的需求；2)公共活動功能提升與多功能設施的需求；3)養老服務功能提升與適老化的需求；4)屬地街道、城中村集體穩定財稅，實現可持續發展的需求。因此，遵循“因地制宜”的原則，結合各“邊角料”地塊自身特點，可有針對性的設定如下利用策略。

3.1 策略一：完善公共服務供給，激發社區活力

中心城區內老舊社區較多，按照現今配建標準，往往公共服務設施配套不足。這些老舊社區更需關注人性化提升，以生活圈為載體，從大拆大建轉向社區微更新，注重城市要素間的平衡性與系統性。而利用“邊角料”這類城市“雞肋”地塊,類似于中醫的激活穴位，恰恰可以作為公共配套設施的補充用地使用。根據臨近周邊社區的區位特點，邊角地可以補充建設社區菜場、停車配套、養老服務機構等公共服務設施，對改善民生、激活社區活力具有積極的作用。

3.2 策略二：改善空間環境品質，促發片區整體更新

中心城區往往地價較高，若干拆遷成本過大的單宗地塊難以獨立開發。對于違章建設多、環境品質差的“邊角料”地塊，建議采取拆除與改造并行的方式，將其完善成為片區公共活動場所或公園綠地，成為激發片區整體更新的觸媒。雖然短期內來看，“邊角料”地塊本身不盈利，甚至投入了若干拆遷成本，但卻提升了環境品質，帶動了周邊地價的提升。通過劃定周邊一定范圍的片區更新單元，采取地塊容積率置換等方式，完全可以實現更新片區的整體經濟平衡，同時又帶動了片區整體品質形象的提升。

3.3 策略三：置換存量資源功能，實現屬地財稅可持續發展

目前中心城區屬地街道，尤其是老城區屬地內，工業用地往往所剩無幾，而房地產帶來的稅收往往是“一竿子買賣”，基層政府財稅來源不可持續。對于區位較好、使用低效的“邊角料”地塊存量資源，建議政府提早收儲，對地上存量建筑物改擴建，置換如辦公、商業等功能。通過利用地塊的中心區位和流量資源，出租并培育大眾創業空間、便民商業空間，從而實現基層政府長期的財稅來源。

4 “邊角料”地塊利用案例

常州市天寧區老城區六個街道作為城市開發較早的地區，在經歷了多輪城市更新、地塊開發的規劃建設后，產生了數十處面積較小、環境較差，不便利用的城市“邊角料”地塊，主要包含低效設施地塊、低效城中村和閑置空地三種類型。

4.1 低效設施再利用案例

天寧區蘭陵街道過渡菜場地塊位于蘭陵街道北部，地塊西側南側均為老小區工人新村，北側有一加油站，東至蘭陵路，并緊鄰九洲新世界商圈，區域位置較為優越。地塊占地面積6畝，在過渡菜場搬遷后一直處于閑置狀態。

地塊周邊老小區密集且建設年代較早，存在停車位配置不足的問題；受日照影響，對地塊開發也有高度限制；因此規劃方案考慮將其改造成低層的綜合性公共服務建筑。建筑內部主要功能為便民商業和公共服務設施，一方面補充了社區文體服務空間，另一方面為屬地帶來了長期的物業出租收益。建筑屋頂則考慮為公共停車的功能，白天補充所在商圈的停車配建，晚上則滿足老小區停車需求，同時通過車位租金進一步帶來屬地租金收益。

4.2 低效城中村地塊利用案例

天寧區紅梅街道錢家村地塊屬于低效城中村，南側為城市主干道飛龍路，三面被新建住區包圍，地塊規模約10畝。此城中村周邊地價較高，且公共服務設施建設完善，但城市街頭綠地缺失(見圖1)。

方案設想利用此“邊角料”地塊改造成為公共綠地，同時提供健身設施等配套，提升片區空間環境品質，為周邊社區居民打造一個日常生活的休閑場所。雖然此方案產生了約1萬m2民房拆遷投入，但對外圍片區的地價提升和環境改善起到積極作用，可以實現更新片區的整體經濟平衡。

4.3 閑置空地利用案例

天寧區茶山街道陸家村及其周邊用地現行法定規劃為整體調整為二類居住用地出讓。但由于陸家村拆遷難度較大，拆遷周期較長，陸家村北側現存一狹長邊角空地近期無法真正開發，造成資源的閑置浪費。考慮地塊路北為德安醫院，高峰停車需求較大，因此對該地塊可做臨時功能設施的開發使用，建設臨時停車場和綠地，既保證了短期內的有效利用，也不會對將來整體開發造成影響(見圖2)。

5 結語

中心城區用地資源極其寶貴，“邊角料”這一特殊的“雞肋”地塊也是重要的存量資源。其利用應以人民需求為前提，通過完善服務供給，改善空間品質，置換物業功能等方式，推動存量資源精準高效利用，推動社區活力提升和片區整體更新，為城市高質量集約化發展助力。