商業(yè)地產(chǎn)的投資與運(yùn)營(yíng)

劉凱崢

【摘要】2019年以來(lái)，受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及行業(yè)變革等內(nèi)外部因素影響，新建商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售面積均出現(xiàn)同比下降，使本來(lái)就已進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力進(jìn)一步加劇。為實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期投資價(jià)值，選擇正確的盈利模式和運(yùn)營(yíng)模式尤為重要。本文通過(guò)分析商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期持有價(jià)值和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)持有者的長(zhǎng)期投資決策提供參考。本文所指的商業(yè)地產(chǎn)，包含商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)? 盈利模式? 持有價(jià)值? 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展現(xiàn)狀

（一）商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

當(dāng)前我國(guó)商辦用地供給規(guī)模較大，存量去化有限，部分城市面臨較大的商辦庫(kù)存壓力。在新開(kāi)工逐步放緩、銷售減少的情況下，全國(guó)新增商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)供過(guò)于求。

經(jīng)濟(jì)增速放緩、中美貿(mào)易前景未明、商辦類項(xiàng)目限購(gòu)政策及電商市場(chǎng)崛起等內(nèi)外部因素，擠壓商業(yè)商務(wù)消費(fèi)空間;

同時(shí)服務(wù)行業(yè)增速也有所放緩，消費(fèi)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用有所減弱。這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資端與銷售端帶來(lái)一定影響，2019年上半年，包含商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及銷售面積均出現(xiàn)下降。

此外，隨著網(wǎng)上消費(fèi)零售總額的持續(xù)增長(zhǎng)，電商崛起給線下實(shí)體商業(yè)造成的沖擊仍將持續(xù)。

（二）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀

（1）消費(fèi)需求升級(jí)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的影響。近幾年，隨著新興技術(shù)快速發(fā)展，商業(yè)模式不斷創(chuàng)新。社會(huì)大眾的消費(fèi)需求已從物質(zhì)、心理需求逐步走向精神需求等更高階的層次，在服務(wù)品質(zhì)、消費(fèi)體驗(yàn)、文化內(nèi)容、個(gè)性化偏好等方面有了更高的需求。

隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，各大購(gòu)物中心開(kāi)始重新規(guī)劃業(yè)態(tài)布局。符合大眾消費(fèi)潮流的業(yè)態(tài)組合和品牌組合的優(yōu)化創(chuàng)新受到各大購(gòu)物中心的歡迎。

因此，深刻洞察消費(fèi)升級(jí)、技術(shù)迭代對(duì)商業(yè)模式變遷的傳導(dǎo)邏輯，把握商業(yè)業(yè)態(tài)更替規(guī)律，應(yīng)對(duì)不斷產(chǎn)生的新的消費(fèi)需求，打造引領(lǐng)時(shí)代潮流的創(chuàng)新性產(chǎn)品，成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心內(nèi)容。

（2）信息化趨勢(shì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的影響。隨著新科技在商業(yè)地產(chǎn)的廣泛應(yīng)用，智能化成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向。利用樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、安保自動(dòng)化管理系統(tǒng)和辦公自動(dòng)化系統(tǒng)等，商業(yè)地產(chǎn)變成一個(gè)信息化的整體，物業(yè)管理方能應(yīng)用先進(jìn)的設(shè)備，全面提升管理效率。目前，商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理工作主要是針對(duì)物業(yè)外在形象、商業(yè)環(huán)境、設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行等方面。

（3）商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不重視資產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和管理。當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率顯著高于經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率，造成許多開(kāi)發(fā)商急于將商鋪銷售出去并利用資金進(jìn)行下一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為開(kāi)發(fā)商獲取利潤(rùn)的主要來(lái)源，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商重視地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短線操作，而不重視資產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和管理。

（三）影響商業(yè)地產(chǎn)投資的因素

商業(yè)地產(chǎn)是將地產(chǎn)和商業(yè)相結(jié)合的特殊地產(chǎn)形式，商業(yè)地產(chǎn)投資不僅具有房地產(chǎn)投資的特性，還兼有商業(yè)投資的一般特性。可以說(shuō)，從項(xiàng)目的前期投資決策到項(xiàng)目的建成是屬于房地產(chǎn)投資階段，而項(xiàng)目建成后的租售與商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段屬于商業(yè)投資階段。商業(yè)地產(chǎn)跨越房地產(chǎn)與商業(yè)的雙重性，使得商業(yè)地產(chǎn)投資不僅受到房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境因素的影響，如國(guó)家土地政策、房地產(chǎn)政策、金融政策等，同時(shí)還受到商業(yè)行業(yè)因素的影響，如居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民日常消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、通貨膨脹等。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值效益主要體現(xiàn)在其租金價(jià)格水平上。良好運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下的商業(yè)地產(chǎn)，其租金必然維持在穩(wěn)定的市場(chǎng)相對(duì)較高的租金水平上。同時(shí)，項(xiàng)目租金水平收入的高低對(duì)物業(yè)投資回報(bào)的收益水平起著關(guān)鍵的影響作用，而投資回報(bào)收益水平是影響地產(chǎn)持有人對(duì)盈利模式選擇的關(guān)鍵因素。

二、商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的選擇

（一）出售還是出租

商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式主要可分為出售與出租兩種。租金收入是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來(lái)源。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)， 都是基于利益驅(qū)動(dòng)進(jìn)行的生產(chǎn)活動(dòng)， 根本目的是實(shí)現(xiàn)成本效益的最大化， 具體來(lái)說(shuō)， 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期持有物業(yè)可以在未來(lái)預(yù)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值增值， 另外， 商業(yè)品牌溢價(jià)、土地溢價(jià)及開(kāi)發(fā)溢價(jià)等都能有效增加企業(yè)的投資收益。這也就意味著， 商業(yè)地產(chǎn)的持有發(fā)展盈利模式實(shí)現(xiàn)了價(jià)值互換基礎(chǔ)上的經(jīng)營(yíng)效益最大化， 即商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在付出項(xiàng)目使用權(quán)的同時(shí)， 獲得了與此相匹配的利益回報(bào)， 是一種非連續(xù)性的市場(chǎng)投資行為。

地產(chǎn)持有者出售房產(chǎn)時(shí)，一次性交出房產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，并獲得房產(chǎn)的相應(yīng)交換價(jià)值，一般與房產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值相符。只有出租房屋的總收益等于賣房的總收益，地產(chǎn)投資者才認(rèn)為租房與買房?jī)烧呤窍鄬?duì)等的。

（1）根據(jù)持有價(jià)值選擇。假設(shè)一： 某地產(chǎn)當(dāng)前售價(jià)為S元（不含稅），每年可獲得的年租金凈收益（扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后）為A元。假設(shè)二：假設(shè)房屋出租是連續(xù)進(jìn)行的，不考慮空置率的變化。假設(shè)三： 合理的折現(xiàn)率為i ，租金收入平均每年增長(zhǎng)率為g，該處地產(chǎn)的使用壽命為n年，n年后殘值為0.

該地產(chǎn)的長(zhǎng)期持有價(jià)值應(yīng)為使用壽命內(nèi)每年租金凈收益的現(xiàn)值，根據(jù)遞增年金現(xiàn)值公式：

當(dāng)PV>S時(shí)，地產(chǎn)的持有價(jià)值大于出售價(jià)值，應(yīng)選擇長(zhǎng)期持有以獲得租金回報(bào);

當(dāng)PV

（2）其他參考因素。前文從估值角度簡(jiǎn)要分析了商業(yè)地產(chǎn)投資者應(yīng)如何在持有（出租）和出售中做出選擇。但是在實(shí)際投資時(shí)，還需要考慮其他因素。

首先，因資金存在機(jī)會(huì)成本，投資者要求的回報(bào)率肯定要高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，因此，合理的折現(xiàn)率i必須根據(jù)投資者所處行業(yè)、所在時(shí)期的平均投資回報(bào)率來(lái)確定。也就是說(shuō)，投資者是否應(yīng)長(zhǎng)期持有某地產(chǎn)，不僅由該地產(chǎn)自身的客觀條件決定，也直接受投資者所要求的投資回報(bào)率影響。

此外，如果投資者融資的財(cái)務(wù)成本低于項(xiàng)目地產(chǎn)持有收益，則可運(yùn)用借貸資金加杠桿來(lái)提高投資回報(bào)率。

最后，多數(shù)情況下地產(chǎn)持有者并不打算持有地產(chǎn)至其報(bào)廢，即，持有期滿后該處地產(chǎn)的殘值為0的假設(shè)很難成立，因此，我們還要考慮地產(chǎn)在持有期滿后的出售價(jià)值。

（三）商業(yè)地產(chǎn)盈利模式選擇的案例分析

某投資者持有的某處商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前的市場(chǎng)公允售價(jià)為63748萬(wàn)元，當(dāng)前每年可產(chǎn)生的年租金凈收益（扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后）約為1911萬(wàn)元，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，該處地產(chǎn)合理的年租金純收益增長(zhǎng)率為5%

如該投資者要求的年投資回報(bào)率不低于9%，預(yù)計(jì)持有期限為10年，假設(shè)該處地產(chǎn)的售價(jià)在持有期的1-3年以8%的速度增長(zhǎng)，在4-6年以6%的速度增長(zhǎng)，在7-10年以4%的速度增長(zhǎng)。那么該投資者是否應(yīng)繼續(xù)持有該處地產(chǎn)？

從該商業(yè)地產(chǎn)估值角度分析，為滿足投資者對(duì)投資回報(bào)率的要求，應(yīng)以9%作為折現(xiàn)率。根據(jù)前述公式可得：

PV1+PV2=69606萬(wàn)元，大于當(dāng)前售價(jià)63748萬(wàn)元，這意味著繼續(xù)持有該地產(chǎn)10年所獲得的項(xiàng)目收益能滿足該投資者每年9%的投資回報(bào)率要求，因此該投資者應(yīng)選擇繼續(xù)持有。

在上述案例中，投資者雖然從經(jīng)濟(jì)效益角度選擇了長(zhǎng)期持有的盈利模式，但這也意味著將承擔(dān)長(zhǎng)期持有商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)與建議

（一）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)區(qū)別在于商業(yè)地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)較慢，需要整個(gè)環(huán)節(jié)都不能有差錯(cuò)，才能形成一個(gè)完成的商業(yè)模式，才能保證整個(gè)商業(yè)環(huán)節(jié)上的開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)都能得到自己應(yīng)有的利潤(rùn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也比普通房地產(chǎn)大，通常會(huì)有以下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：

（1）政策風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)我國(guó)持續(xù)加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控力度。商辦類項(xiàng)目限購(gòu)政策的落地實(shí)施，對(duì)商辦市場(chǎng)造成較大沖擊，商辦房的流動(dòng)性大大降低。其次，城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)整也會(huì)對(duì)相關(guān)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)估值產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。需及時(shí)了解最新城市規(guī)劃信息，分析城市發(fā)展傾向。

（2）大租戶的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如果幾個(gè)大租戶在長(zhǎng)期承租期間因自身的經(jīng)營(yíng)管理不善而無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)或無(wú)力支付預(yù)先約定的房租，就會(huì)增加租金收入的不確定性。因此商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行出租的過(guò)程中不能只從租金的角度來(lái)挑選商家，而應(yīng)根據(jù)商鋪的行業(yè)前景、資質(zhì)一級(jí)履約能力等進(jìn)行全方面的考量，盡量選取一些具有較強(qiáng)實(shí)力和較高資質(zhì)的客戶，以此保證其履約能力。

（3）物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中始終存在著安全風(fēng)險(xiǎn)，以及因物業(yè)維護(hù)不到位而使房產(chǎn)因折舊而減值的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理費(fèi)可能因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而在后期激增，增加地產(chǎn)持有者的運(yùn)營(yíng)成本。

（二）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)發(fā)展建議

（1）選擇高素質(zhì)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。階段性對(duì)工作人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，使其掌握先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)和溝通技巧，在增強(qiáng)工作可靠性與有效性的基礎(chǔ)上，營(yíng)造良好的工作氛圍。根據(jù)商業(yè)物業(yè)自身特點(diǎn)，采用不同的管理模式，提高物業(yè)管理效率。

信息化、專業(yè)化、多元化將成為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的商業(yè)物業(yè)發(fā)展的方向。在挑選物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的過(guò)程中，應(yīng)選擇能應(yīng)用自動(dòng)化技術(shù)與信息管理技術(shù)的可靠團(tuán)隊(duì)。

（2）明確經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向。企業(yè)在實(shí)際發(fā)展的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)明確自身方向和特色，對(duì)各類商業(yè)資源進(jìn)行整合，在理性思考與規(guī)劃的基礎(chǔ)上，拓寬發(fā)展渠道，針對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位和市場(chǎng)消費(fèi)需求，設(shè)計(jì)先進(jìn)的招商方案，避免出現(xiàn)同質(zhì)化的現(xiàn)象。

越接近城市核心商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)，其人口密度越大，商業(yè)地產(chǎn)也應(yīng)以高端商業(yè)產(chǎn)品為運(yùn)營(yíng)方向，提高租金水平。相反，遠(yuǎn)離城市核心的郊區(qū)，由于其周邊人口稀少，因此需建立有別于市區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)擴(kuò)大其吸引范圍，如經(jīng)營(yíng)主題類特色商業(yè)，跨境大型外貿(mào)商業(yè)等。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方向應(yīng)與附近區(qū)域的最新消費(fèi)需求相匹配，引領(lǐng)消費(fèi)升級(jí)新趨勢(shì)。

（3）加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的社區(qū)服務(wù)功能。社區(qū)商業(yè)的功能從加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)、投資性產(chǎn)品演變?yōu)閺?fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品，使人們能夠在社區(qū)內(nèi)享受娛樂(lè)、消費(fèi)、養(yǎng)老、商務(wù)等便利服務(wù)，這將是其在商業(yè)領(lǐng)域最具競(jìng)爭(zhēng)力的核心優(yōu)勢(shì)。通過(guò)客戶定位、互聯(lián)網(wǎng)思維運(yùn)用、線上線下社群打造、特色服務(wù)提供等方式，可實(shí)現(xiàn)聯(lián)合辦公的快速布局與發(fā)展。

（4）做好安全防范。確保商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)安全是運(yùn)營(yíng)管理的首要任務(wù)，為此，必須盡可能利用技術(shù)防控手段來(lái)保證物業(yè)和客戶資產(chǎn)的安全，尤其應(yīng)注重消防安全，定期排查消防隱患。此外，為避免因自然災(zāi)害等原因造成的意外損失，應(yīng)為商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買相關(guān)保險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

為實(shí)現(xiàn)自身投資回報(bào)要求，商業(yè)地產(chǎn)持有者應(yīng)根據(jù)地產(chǎn)持有價(jià)值選擇正確的盈利模式。同時(shí)，只有重視商業(yè)地產(chǎn)的后期運(yùn)營(yíng)管理，有效識(shí)別和防范運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，方能實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。

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