房地產開發項目全成本管理應用分析

唐聞

摘要：在社會不斷發展下，經濟結構也在不斷變化，房地產開發本身就具有一定的風險，在房地產開發項目中，需要大量的資金，建設周期長，同時也需要嚴格的操作。在政策及市場大環境影響下，房地產開發項目若是想獲得較高的經濟效益，則需要對項目開發進行有效的成本管理和控制，實現集約效益型開發。本次研究主要對全成本管理的內容、房地產開發企業的項目全成本管理具體應用以及提升具體策略進行分析。

Abstract： With the continuous development of society， the economic structure is also constantly changing， and real estate development itself has certain risks. In real estate development projects， a large amount of capital is required， the construction period is long， and strict operations are required. Under the influence of policies and the market environment， if real estate development projects want to obtain higher economic benefits， they need effective cost management and control of project development to achieve intensive economic development. This research mainly analyzes the content of total cost management， the specific application of project total cost management in real estate development enterprises， and specific strategies for improvement.

關鍵詞：房地產開發項目;全成本管理;應用分析

Key words： real estate development project;total cost management;application analysis

中圖分類號：F275.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2020）06-0018-02

0 ?引言

在對房地產開發項目實行全成本管理時，需要房地產開發企業多個部門共同協力，除了財務部門之外，還涉及很多部門，如房屋拆遷、房地產開發、建筑施工、銷售等部門，通過分析企業生產經營實際情況，這些部門在實際運行過程中都會不斷產生成本，很多環節中都會涉及到費用問題，如勘察、施工、銷售等環節，這些環節都需要進行成本管理與控制。因此，本文對房地產開發項目全成本管理應用進行分析，從而實現企業經濟效益最大化。

1 ?全成本管理概述

針對房地產企業開發項目，進行全成本的管理主要目的是使得房地產企業獲得較大的經濟效益[1]。其中主要內容為預算成本、開發成本、內部損失成本、外部損失成本，構成了全成本管理體系。

首先，成本管理體系需要以信息系統作為支撐。在社會大環境下，信息系統已經成為了房地產行業發展中必不可少的手段，在信息系統作用下，可以很好的發揮成本管理體系，促使信息能夠有效準確的進行傳遞，幫助企業管理者掌握企業在實際開發項目中成本真實情況，能夠及時發現問題并進行解決，促使企業更好的完善成本管理工作。

其次，在房地產開發項目運行期間，需要分解、細化整體項目周期，對各個環節實施成本管理，從而實現項目的整體的全成本管理。其中，要做好相應的預算管理，因為成本管理是預算基礎上進行的，需要以預算目標為指引，進而開展有效的成本管理工作，也很好的幫助房地企業管理者在出現成本超標時，能夠及時進行管控。

房地產開發項目中的全成本管理，對實際成本收益進行分析后，結合具體工作環節特性，總結出在實際開發項目中可能存在的高風險業務，并對其產生的后果進行預測。全成本管理的應用可以幫助企業管理者對企業項目風險進行分析，從而很好的降低風險發生的可能性，對企業造成的負面影響防患于未然，極大的提高了房地產企業風險防范能力[2]。

2 ?房地產開發企業在項目開發過程中的成本控制

全成本管理在開發項目具體實施過程中，是需要企業全體職工共同參與下完成的。所以，在成本管理中，具體的內容是所有工作環節中的相關開銷，相應的房地產企業則需要完善全成本管理體系，進而提高成本管理效率，使得房地產企業在開發項目過程中能夠獲得客觀的利潤。

2.1 項目設計階段

在房地產開發項目中，前期規劃設計的非常重要，項目的設計情況會對工程造價造成很多的影響。所以，項目投資者應當積極轉變觀念，在房地產項目設計和規劃階段，需要改變以往的過于追求外型、功能以及規模，應當將性價比、質量價格等方面考慮其中，提高對設計階段的成本控制，制定切合實際的設計方案，進而控制工程項目成本，保證項目設計能夠有效利用，盡量避免房地產在項目發開階段出現施工變動，從而有效控制工程造價[3]。

2.2 招投標階段

高效的招標管理可以有效提高項目開發效率，對降低開發成成本具有主要作用。有效的招標可以對施工單位以及材料供應商進行選擇，這樣很好的控制項目的資金投入、施工質量以及工程進度等方面，因此，在招標階段進行成本管理顯得尤為重要。值得注意的是，需要精準計算投標，進而促使企業獲得相應的利潤，在確保施工質量基礎上，競標后獲得低價。但不意味著要以低價去競爭。對于中標企業的選擇，先要考慮成本，再分清管理中的側重。此外，需要對招標進行詢價，全面了解在人員、材料、設備等方面的單價，從而實現對成本管理的有效控制，更好的幫助房地產開發商把控項目整體定位以及經營方案，對成本控制相關指標進行明確，使得形成一個共同的開發目標。需要充分調研項目周邊其它類似項目的發展情況，分析總結出項目成本與產出之間的關系，同時要主要分析開發技術是否足夠支持項目實施[4]。

在招投標階段，需要對具體工作進行細化，做好合理分配，明確接下來的設計、發包以及對現場管理等各項工作。此外，招標后落實到實際開發項目中，及時與設計單位簽訂了設計合同，但是也可能出現由于專業公司的調整造成了設計成本的增加，與實際工程缺乏溝通和配合，裝飾圖設計與土建圖紙設計不相符的情況，所以為了防止出現這些情況，應當先與設計單位簽訂設計合同，而后在合同內容基礎上，明確其中的具體設計范圍，尤其是在細節方面，需要進行細化處理，而對于一些小的配件、結構材料等，則都需要體現在設計方案中，以此來防止出現后期糾紛問題[5]。

2.3 項目實施階段

房地產開發項目在具體實施階段，需要對設計變更、簽證進行管理，防止出現設計改變導致成本的增加。此外，需要做好工程成本、質量以及施工進度之間的協調，從施工原材料的采購、施工質量控制上進行管理，避免出現原材料的浪費導致成本增加，施工的返工導致成本增加。需要提高對施工單位的設計的審核工作，同時要注意分包的管理，并全面掌握現場情況，對施工資料進行收集并做到了解加強對合同的管理[6]。

2.4 審計階段

審計結算工作對房地產開發企業實際項目開發具有重要作用，需要企業提高重視度，運用市場機制，針對房地產企業審核各竣工房地產項目的工作上，選用能夠長期并且高效率工作的造價工程師，輔助制定決算資料。同時要具體做出明確：明確建設咨詢公司的權利和義務，其作為房地產企業聘請的審核審價專家，應當代表并輔助房地產企業全面開展審價復核工作;建設咨詢公司初審結果需要得到三方面的認可，主要是被審施工單位、房產公司、該咨詢公司。建設單位選取第三方咨詢公司進行審定，再由上級公司下派到咨詢單位進行復審;在結算階段，聘用的建設咨詢公司無固定費用收取，其主要的受益是按照審核后核減費用的百分比率進行收取，在此種方法的作用下，可以達到很好的項目成本控制[7]。

2.5 工程竣工階段

房地產項目需要進行竣工驗收，符合標準后方能交付使用。當工程沒有達到竣工驗收標準后，房地產企業需要找到問題所在并及時對項目進行相應的整改，由于項目整改期間出出現成本的增加，如果需要整改項目多，則會嚴重影響開發項目的周期，導致項目不能按時交付使用，此種情況會給房地產企業造成高額賠償金，造成嚴重影響。此外，房地產企業不僅要強化項目施工管理，更要做好項目驗收工作，提前對施工進行預期結算，從而為后續房地產企業竣工結算工作做好鋪墊。在制定施工結算時，需要房地產企業的預算與最終結算不能超過5%，在此數值下能夠確保房地產開發項目的收益與預期最小值相差不大。

3 ?房地產開發項目全成本管理的提升策略

3.1 樹立成本管理理念，提高管理水平

在以往的成本管理理念下，控制成本就是“節約、節省”，只是單方面的注重對費用支出的節約、節省，以此來是完成控制成本的目標。但由于市場經濟不斷變化下，房地產企業應當樹立成本效益理念，積極改變傳統的節約觀念。房地產開發企業不能只追求當前的利益，而是要在基礎效益上樹立長遠效益目標。有效的控制工程成本，保證工程質量，達到功能需求，以此來提高市場競爭力，進而實現持續發展目標。

3.2 積極更新管理觀念

對于全成本的管理，應當打破固有的標準、目標、計劃，需要在實踐中積極改變更新管理方法，從而提高成本管理水平，在開發項目實踐進程中，應當對全局進行把控，做到及時發現問題，并結合具體情況調整問題方案制定相應的解決措施。

在全成本管理的內容中，需要明確成本管理范圍，從房地產開發企業具體開發項目實際情況出發，設立專門的核算部門，對開支范圍進行控制，要注意具備開支明細。正確認識到在整個項目開發過程中成本問題是一直存在的客觀、人為主觀、采購情況等多種因素都會對成本管理造成影響，因此，應當樹立全面的房地產開發項目管理的成本控制思想，綜合考慮各種影響成本的因素。

4 ?結語

總而言之，在房地產企業開發項目中，應當注重全成本的管理，樹立成本管理理念，不斷在實踐中提高管理水平，不斷完善全成本各要素之間的協同管理機制，建立健全成本管理制度，使得房地產企業實現經濟效益最大化。

參考文獻：

[1]趙永剛.房地產開發項目的成本管理[J].綠色環保建材， 2017（06）：100-101.

[2]張萬瑜.房地產開發項目動態成本控制管理[J].知識經濟， 2018（04）：56.

[3]劉芳.房地產開發項目中成本管理工作的要點[J].今日財富，2017（14）：145-146.

[4]陳林.淺析房地產企業項目開發全周期成本管理[J].財務與會計，2019（10）：134-135.

[5]楊鷗.淺析房地產開發過程中的成本管理[J].河南建材， 2017（04）：142-143.

[6]王宏.房地產開發項目全過程成本控制分析與應用[J].中國鄉鎮企業會計，2017（08）：149-150.

[7]鄭瑤菲.淺談房地產開發項目的設計管理和成本控制[J]. 江西建材，2017（14）：246.