“營改增”對房地產企業的影響

田影

摘要

房地產行業在我國國民經濟中占據重要的地位。近年來隨著我國建筑存量的不斷增加，我國城市居民的住房水平得到了顯著提升，有效解決了住房市場需求。各省市房地產市場的快速發展為當地的財政收入增加、促進區域經濟發展做出了巨大貢獻。目前“營改增”已經在我國全面推開，對我國房地產行業帶來的影響不容小覷。本文將就“營改增”實施后對房地產企業的相關影響進行分析，并積極探討房地產行業在“營改增”稅制改革大環境下如何積極應對，旨在為促進我國房地產企業的全面發展奠定堅實的基礎。

關鍵詞

營改增;房地產企業;影響;應對策略

房地產行業作為我國國民經濟發展中的支柱性產業，一方面推動了我國的經濟增長，另一方面還能夠充分發揮關聯效應，帶動其他產業的快速發展。隨著“營改增”在全國范圍內的大面積鋪開，營業稅已經成為歷史一去不復返，“營改增”是我國自上世紀90年代實施分稅制改革后最偉大的一次財稅體制改革。而在這次改革中，房地產行業的改革是最困難的、最重要的部分。房地產行業作為納稅大戶，其產業鏈條較多、周期較長、對資金需求量較大，這些特點導致房地產行業對稅收政策的敏感度極高。因此，“營改增”營改增房地產行業帶來巨大影響。對于房地產企業而言及時了解、并準確把控“營改增”事后對房地產企業的影響程度，這將對促進房地產企業的全面發展有著積極的作用。

“營改增”對房地產企業財務管理的影響

房地產企業主主要是從事房地產項目的開發、經營、管理和服務等一系列活動，并以盈利作為主要目的進行自主經營、獨立核算的經濟實體。我國實施“營改增”的主要目標是為了有效降低企業的稅收負擔，在實施“營改增”后對房地產企業最直接的影響主要體現在稅負增減變化上。下面將就“營改增”實施后對房地產企業的財務影響分別從財務指標的角度和財務管理的角度著手進行分析。

1.1“營改增”對房地產企業財務指標的影響

財務指標是房地產企業對財務狀況、企業經營成果進行總結的一系列相對指標，對房地產企業的發展起著重要的作用。下面將對“營改增”后對房地產企業的償債能力、運營能力、盈利能力、發展能力的財務指標的影響進行詳細分析。

（1）對償債能力指標的影響

償債能力指標主要是指房地產企業償還到期債務的能力，主要包括短期償債能力和長期償債能力。流動資產是影響短期償債能力的主要因素，而資產負債比例、盈利能力、企業資產的運用狀況等多個指標將對企業長期償債能力產生影響。在實施“營改增”后，房地產開發企業的稅負降低，減少了應付稅款，從而帶動了流動負債的減少，這在一定程度上增加了現金流資產和流動性，對短期償債能力的提高有積極的推動作用。

（2）對企業成長與發展能力的影響

在實施“營改增”后，由于存在固定資產抵扣效應，企業在進行資產投資決策時必然會使投資比重大幅增加。由此可見，“營改增”一方面為企業注入了收益，另一方面則促進了企業生產效率的提升、生產技術的創新。我國進行“營改增”稅制改革的長遠目標就在于：多年之后都能夠保證企業擁有可持續增長的發展能力。而成長能力又充分體現出企業的未來發展前景、發展速度、發展態勢，固定資產投資具有較長的收益期，我國全面推行營改增能否在房地產企業未來長遠發展中全面提升企業的發展能力還需要拭目以待。

（3）對企業營運能力的影響

由于增值稅屬于價外稅，房地產企業銷售增值額獨立于價格之外進行單獨核算，并沒有將其囊括在價格的組成部分中。這也表明增值稅的應稅收入中并不包含銷項稅額，也從另一層面說明企業的銷售成本中并不包含進項稅額。全面推行營改增后，房地產企業的很多電動成本，如：燃油電力費等可以進行大額的抵扣，就在很大程度上降低了房地產企業的變動成本。另外，房地產企業購入的各種機器設備同樣可以進行進項稅額的抵扣，固定資產的入賬原值中將不再包含增值稅。會計科目的變化影響了企業財務報表，從而對與企業盈利能力相關的績效指標發生了變化。

（4）對企業盈利能力的影響

由于在全面推行營改增后房地產企業只繳納增值稅，因此將會對房地產企業的資產負債表產生影響，如果單純的從表面上看，并不會對企業的利潤產生影響，但是由于教育費附加、城建稅的變化（降低）從而對企業利潤帶來了影響，最終使得企業的盈利能力指標發生了變化。

1.2“營改增”對房地產企業財務管理的影響

由于營業稅和增值稅之間存在巨大的差別，在實施“營改增”后對房地產企業的財務管理也產生了影響。企業的財務指標與財務管理之間相互影響、相互作用、相輔相成，如果財務指標，在實施營改增后向著不良的方向發生變化，必然會對房地產企業的財務管理帶來影響，要求房地產企業必須盡快調整相關的政策。例如：對會計核算的影響、對資金管理的影響、對財務人員業務素質的要求等。

“營改增”后房地產企業的應對措施

2.1提升房地產企業員工的專業水平

為了切實有效地深化“營改增”稅制改革，對我國的房地產市場進行相應的調整，首先需要不斷提升房地產企業員工的專業水平。我國房地產市場中的企業應當不斷加強員工的培訓工作，積極引入一系列的培訓機會，房地產企業開發業務鏈條上的每一個員工能夠明確“營改增”對項目的成本預算、收入預算、稅收計算、利潤預算等方面的影響。能夠根據當前的稅收規定注重與供應商的談判策略并加強對供應商的后續管理，同時也能夠為市場客戶進行相應的稅收計算。

2.2完善房地產企業的財務制度

房地產企業的財務制度是否合理，直接影響到房地產企業在市場環境中的發展前景。當前，國家對房地產行業的相關稅收進行調整，這就需要房地產企業的會計人員及時補充財務知識，根據企業自身的結構特點和房地產市場的發展要求，建立健全財務管理制度。要時刻關注政策和實施情況和市場的變化情況，進行企業戰略的布局調整，從而加強對內部財務的控制力度，避免在當前的稅收環境下面臨各種財務危機。

2.3站在戰略全局的角度進行納稅籌劃

在制定納稅籌劃方案時，房地產企業必須站在整體利益的角度，不能將目光集中在某一個單一稅種籌劃上，而是應該以企業的整體利益作為出發點。房地產企業在進行納稅籌劃時很可能出現某一個籌劃措施減少了某一個單一稅種的稅款，但是要增加了另一個稅種的稅款。例如：房地產企業，經常通過提高和扣除項目的數額來減少土地增值稅，但是這種行為將對企業的所得稅產生影響，增加企業所得稅支出額。當增加的所得稅支出額大于減少的土地增值稅減少額時，該企業的納稅籌劃方案是失敗的，企業成本大大增加。由此可見，在進行納稅籌劃時，房地產開發企業必須站在戰略發展的高度，充分分析成本效益，一定要實現稅收籌劃效益大于成本支出的目的。

2.4加強員工對“營改增”稅制改革的學習與認知

為了適應房地產市場的發展趨勢，房地產企業應當重視對員工思想的教育工作?？梢酝ㄟ^開展一系列的講座，為房地產員工普及供給側改革的相關知識，使得員工能夠在實際工作中，樹立科學的稅收意識，調整自己的業務行為，為市場客戶提供更加科學完善的服務，幫助更多房地產市場主體了解到相應的稅收變化和優惠政策，從而保證房地產市場的稅收調整工作能夠取得實效。房地產企業員工應當加強對稅收知識的學習，不斷適應當前行業的發展趨勢，根據市場客戶的需要變化，提高差異化的服務，從而完善稅收調整背景下的應對策略

綜上所述，房地產企業作為納稅大戶對稅收政策具有較高的敏感度，針對這一問題，要求房地產企業必須及時了解并準確把握營改增實施后帶來的效果、對房地產企業產生的影響程度，并結合企業的實際情況采取積極的應對策略，為促進房地產企業的發展奠定基礎。

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