公允價值計量模式下壽險公司投資性房地產的財務影響分析

胡畔

摘 要 隨著經濟社會的快速發展，越來越多的壽險公司開始布局房地產市場，投資性房地產的計量模式因此成為重要的會計政策，受到社會各界的廣泛關注。在此背景下，本文對公允價值計量模式下壽險公司投資性房地產的財務影響進行研究。首先闡述現行會計準則的相關規定、公允價值計量的內涵以及公允價值模式的會計處理特點，分析境內88家正常經營狀態下的壽險公司投資性房地產計量模式，發現“資產驅動負債”的激進型公司普遍使用公允價值模式計量。然后從對資產負債表的影響、對利潤表的影響和對償付能力的影響3個方面闡明公允價值計量的財務影響，并選取違規計量的公司作為典型案例進行深入分析。最后，從完善會計政策、加強監管和披露、增強公司風險管控意識等角度，提出切實可行的建議。本文在一定程度上填補了保險公司會計政策選擇這一研究領域的空白，對于相關企業合規操作、增強風險防范意識、促進企業健康穩步發展具有一定的啟示作用。

關鍵詞 壽險公司 投資性房地產 公允價值計量模式

房地產投資一直是保險公司資金運用的一個重要大類，對于擁有長期、穩定、可持續現金流，且對資產保值增值的要求更高的壽險公司而言，房地產與其投資意圖天然匹配。因此，越來越多的壽險公司大舉進入房地產領域，“投資性房地產”這一會計科目在其財務報表上的地位也變得愈發重要。不同于以自用為目的的房地產，投資性房地產的持有目的是賺取租金或資本增值，其會計處理的特殊性在于可以采用公允價值模式進行后續計量，與傳統的成本模式計量區別較大，進而影響到企業最終的財務狀況、經營成果和現金流量。

關于投資性房地產的財務影響這一課題，會計界研究較多，但主要集中在對不同行業的上市公司投資性房地產計量模式的比較分析，以及個別企業投資性房地產計量模式的具體研究上。在與房地產天然親近的保險公司方面，僅有數篇針對幾家上市保險公司的研究，而對于投資性房地產更為普遍的壽險公司，目前尚屬空白。本文以境內正常經營的壽險公司為研究對象，分析投資性房地產計量模式的選擇，闡明其形成原因和財務影響，選取典型案例進行深入剖析，并從操作層面對規范壽險公司投資性房地產的計量模式提出建議。

一、投資性房地產計量模式概述

2006年頒布的《企業會計準則第3號——投資性房地產》（CAS3），將投資性房地產從固定資產和無形資產中正式剝離，單獨確認、計量和報告，并引入公允價值計量模式作為除成本模式外的另一選擇。公允價值模式的引入，能夠在一定程度上糾正成本模式下財務報表信息反映的偏差，標志著我國會計準則與國際會計準則的進一步趨同，也是我國參與經濟全球化的必然要求。

（一）現行會計準則的相關規定

根據投資性房地產準則（CAS3）的規定，當同時滿足以下兩種情況，一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，可視為有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，即可采用公允價值模式進行后續計量。企業對于投資性房地產只能選擇一種計量模式，二者相互轉換是有嚴格限定的，已采用公允價值模式計量的企業不得轉為成本模式;反之，應當作為會計政策變更處理。

（二）公允價值計量的內涵

公允價值是指交易雙方在熟悉當前市場與形勢的情況下，通過自愿協商所確定的價格，是市場交易中十分重要的一種計量屬性，也是會計計量的重要基礎。公允價值主要通過以下3種方式來可靠確定：一是相關資產交易市場比較完善、活躍時，可以直接以市場價格為基礎確定;二是相關資產交易市場雖不夠活躍，但類似資產比較活躍時，可以以類似資產的市場價格為基礎確定;三是相關資產交易市場不夠活躍，且不存在類似的可比交易市場，只能通過估值技術確定公允價值，并對其變動區間進行嚴格控制。[1]

（三）公允價值模式的會計處理特點

與成本模式相比，公允價值模式的最大特點在于，企業從此無須再對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，而是以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎，調整其賬面價值，二者差額計入當期損益。因此，當公允價值與原賬面價值之間的差額較大時，將直接對企業的資產和利潤構成非常明顯的影響，進而間接影響企業的所有者權益。其優點在于能夠客觀公允地反映資產質量，便于決策者作出正確有效的決策;缺點在于對會計信息處理技術的要求較高，同時也增大了利潤操縱的空間。

二、壽險公司投資性房地產計量模式現狀

壽險公司是指主要經營人身保險業務的公司，廣義的壽險公司還包括專業養老險公司和健康險公司。與財產保險公司不同，壽險產品的繳費期間較長，有些甚至長達數十年，因此能夠給公司帶來長期、穩定、可持續的現金流，也對公司的資產保值增值能力提出了更高要求。近年來，隨著保險資金運用渠道全面放開和房地產市場發展勢頭迅猛，越來越多的壽險公司嘗試在此領域開展布局，將投資性房地產作為重要的資產配置。根據對境內正常經營狀態下88家壽險公司投資性房地產計量模式的統計，截至2018年末，32家擁有投資性房地產業務的壽險公司中，19家采用公允價值模式計量，其中絕大部分為激進型民營壽險公司。近5年來，此類壽險公司的投資性房地產余額一直處于高速增長狀態，特別是在2015—2017年間，增長率出現飛躍式上升。這個過程與我國房地產市場的發展趨勢、壽險公司的“資產驅動負債”策略，及其在資本市場的激進表現完全吻合。公司動輒數十億的公允價值變動損益早已大幅超過來之不易的承保利潤，形成了“資本實力強大”的假象，因此不得不引發關于其合規性的深入思考。

三、公允價值計量模式對壽險公司的財務影響

2006年投資性房地產準則（CAS3）頒布實施以來，至今已超過10年。2014年，財政部頒布了《企業會計準則第39號——公允價值計量》，進一步體現了與國際趨同的會計政策導向。然而，截至2017年末的相關統計表明，在擁有投資性房地產業務的A股上市公司中，采用公允價值模式計量的公司數量僅占比不到5%，[2]遠低于壽險公司中59%的占比。公允價值計量模式究竟具有哪些影響，使得壽險公司對其“情有獨鐘”？本文認為主要有以下幾個方面。

（一）對資產負債表的影響

一是擴大資產規模。壽險公司對于“迅速做大規?！钡囊蠓浅Ｆ惹?。規模不僅意味著攤薄單位成本、拓展投資渠道，還意味著雄厚的資本實力和良好的市場形象。在房地產市場價格高漲時期，投資性房地產評估增值使得資產規模大幅增加的幅度遠非其他類型的資產所能比擬。以典型的激進公司HX人壽為例，2017年末投資性房地產余額同比增加185億元，增幅高達238%，總資產迅速突破了5000億元，于2019年躋身世界五百強，極大地提升了公司的整體形象。

二是提升償債能力。及時有效的補充資本對壽險公司的重要程度不言而喻。除了外部股權融資外，更多的公司選擇發行次級債作為資本補充渠道。而比起股權融資，債權融資對于凈資產和償債能力的要求更高。通過投資性房地產的評估增值，調增其賬面價值，能夠有效降低資產負債率，從而使公司表現出更強的償債能力和更低的違約風險。已有實證研究表明，企業資產負債率越高，管理層越傾向于使用公允價值模式進行計量。

（二）對利潤表的影響

一是提升盈利能力。由于開業初期的巨額開支，壽險公司通常需熬過7年的漫長周期方可實現盈利，開業10年以上仍在虧損的比比皆是。若選擇以公允價值模式計量投資性房地產，即使不考慮公允價值變動損益，至少不需計提折舊就能直接減少企業費用，若后續評估增值還可進一步增加企業利潤。因此，投資性房地產也造就了新公司迅速盈利的“奇跡”。以SH人壽為例，這家擁有房地產股東背景的壽險公司2015年開業，2016—2018年分別確認投資性房地產17.90億元、37.23億元、53.51億元，開業第二年即實現盈利。

二是拉升公司估值。正因為壽險公司的盈利如此難能可貴，迅速盈利便成為股東和管理層的首要目標。而對于外部投資人而言，是否已經實現持續穩定盈利，更是考量壽險公司估值的關鍵因素。以另一家擁有房地產股東背景的BN人壽為例，開業多年一直處于虧損狀態。2015年以后，隨著投資性房地產余額迅速上升，公司不僅扭虧為盈，2018年還實現凈利潤近7億元。在此前提下，2019年該房地產股東將公司的股權賣出了5.92倍市凈率的高價，遠超任何可比交易。

（三）對償付能力的影響

償付能力是指保險公司可以償還債務的能力。債務不僅包括舉債融資，還包括對被保險人的賠付。償付能力是保險公司不同于其他企業的核心指標，更是保險公司特別是壽險公司的經營命脈，每項業務活動的開展均離不開償付能力的要求。充足的償付能力意味著發行更多新產品，拓展更廣的業務范圍，設立更多分支機構;若償付若能力不足，輕則吃罰單、停業務，重則可能導致經營全面停止。在此高壓之下，償付能力面臨危機的壽險公司一方面努力尋找新的資本補充渠道，另一方面不得不謀求通過會計處理粉飾報表、制造假象，投資性房地產因其特殊的計量方式，成為此類公司的首要考慮。

四、投資性房地產違規計量的典型案例分析——HK人壽

HK人壽是一家中小型民營壽險公司，2012年成立，總部位于北京，注冊資本10億元。2017年，其因違規使用公允價值模式計量投資性房地產，粉飾報表、虛增償付能力，被責令轉為成本法計量，是目前唯一一家因投資性房地產違規計量受到監管問責的保險公司。

（一）業務迅猛增長導致償付能力屢拉警報

2014年以后，HK人壽業務突飛猛進，原保費收入從幾億元迅速增至幾十億元，規模保費更是高達數百億元。隨著業務的迅猛發展，償付能力不可避免地開始顯露危機。2017年一季度末，償付能力降低至154%，逼近償付能力充足Ⅱ類和Ⅰ類的臨界點（150%），若繼續降低至150%以下，則將被歸入償付能力充足Ⅰ類公司，可能對業務發展造成不利影響，因此亟須提高償付能力充足率水平。然而，2016年下半年以來，公司多次嘗試找尋外部投資人增加注冊資本，均因投資人的資質問題未取得監管部門核準。

（二）違規計量虛增償付能力受到監管問責

HK人壽在屢次嘗試外部補充資本無果的情況下，被迫使用了更加極端的處理方式。2017年上半年，HK人壽收購了一家子公司，將該子公司持有的一處自用房地產變更為投資性房地產，并采用公允價值模式進行計量，使得HK人壽的償付能力充足率由一季度末的154%增至二季度末的180%。然而，在后來的監管審查中，公司的該項變更被認定為不合規，并被責令重新測算償付能力，且后續不得以公允價值模式計量該投資性房地產。經調整，公司的真實償付能力充足率為131%，僅此一項計量方式的違規選擇，就使其償付能力虛增近50個百分點。

五、結論和政策性建議

大部分經營投資性房地產業務的壽險公司使用公允價值作為計量模式，而其中又以“資產驅動負債”的激進型民營壽險公司為主。此類公司每年確認數十億甚至上百億元的投資性房地產增值，又以此為杠桿，撬動更大的業務規模，吸引更多的資金，以此循環往復。其中，不乏違規計量被問責的案例，也為該模式的合規性敲響警鐘。

隨著經濟社會和保險行業的飛速發展，越來越多的壽險公司將獲得房地產投資資格，并選擇房地產作為資本保值增值的主要渠道。作為準公眾公司，壽險公司投資性房地產的計量模式必將成為會計政策選擇的重中之重，引發更廣泛的關注。在此，提出以下建議：

（一）政策層面：不斷完善公允價值計量模式的實施細則

公允價值計量模式被引入我國會計準則以來，更加真實、客觀地反映了企業的會計信息，但在應用層面仍需進一步加強可操作性，避免操作口徑不一導致的信息偏差。一是細化公允價值計量模式的認可標準，如“活躍的房地產交易市場”“同類或類似房地產”等條件的具體內涵;二是明確公允價值的獲得方式，如在不同的情況下應采取何種評估方法等;三是謹慎放寬公允價值計量模式的限制，如有確鑿證據表明繼續使用公允價值計量模式會降低會計信息真實性時，經批準可以將公允價值模式變更為成本模式。

（二）監管層面：加強對保險公司投資性房地產計量模式的監管

早在2014年，監管部門曾發文規范保險公司投資性房地產不恰當的評估增值行為。隨著“償二代”正式實施和房地產行業的飛速發展，保險公司面臨的內外部環境都與數年前迥然不同。為防范和化解相關風險，建議監管部門一是針對壽險公司自身的特殊性，出臺專門政策規范投資性房地產的計量模式，防范激進公司以此粉飾報表、虛增償付能力的行為;二是加強投資性房地產的信息披露質量，要求公司詳細披露投資性房地產明細、公允價值確定的依據和方法等信息，以充分發揮市場監督的作用，盡可能消除信息不對稱引發的風險;三是提高違規成本，對于利用投資性房地產造假或舞弊，破壞了公平的市場環境，甚至損害保險消費者利益的，應當受到應有懲戒。

（三）企業層面：提高壽險公司的會計處理水平和風險防范意識

壽險公司報表是否客觀真實地反映其財務狀況，不僅事關“三會一層”的業績，更關系到廣大投保人的切身利益，容不得任何差錯和虛假，處理不當極易引發公眾性群體事件。建議相關公司一是加大對會計條線的建設力度，引進高級會計人才，同時注重培訓財務人員的專業知識技能，避免發生“重業務輕后臺”的行為;二是提升會計人員的職業道德水平，特別是涉及投資性房地產計量等需要主觀判斷的事項，亟須會計人員擁有較高的道德素養和合規意識;三是視情況配備專業技術人才，鑒于投資性房地產公允價值計量這一工作的復雜性和重要性，應當盡量由具有相關專業背景的高素質隊伍全面負責，以保證會計信息的真實準確。

參考文獻

[1] 黃婉霞.公允價值計量在投資性房地產中的財務影響[J].財會研究，2018（29）：60-61.

[2] 徐先知.公允價值計量模式選擇的經濟動因及市場反應研究——基于投資性房地產計量模式的經驗證據[J].商業會計，2019（15）：9-13.