經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)價格
——基于面板數(shù)據(jù)的經(jīng)驗研究

■張潤晴

（中國地質(zhì)大學（北京））

1 引 言

近年來，中國房地產(chǎn)市場價格逐年增長。至2018年，中國房地產(chǎn)業(yè)銷售額達到14.9萬億元，為GDP貢獻5.9萬億元，以6.6%的占比成為GDP增長的一大動力。

房地產(chǎn)價格上升有利于房地產(chǎn)行業(yè)，但其過速增長卻會對實體經(jīng)濟產(chǎn)生不利的作用。一方面，房地產(chǎn)作為信貸市場的抵押品，其價格上升有利于資金融通[1]，另一方面，價格上漲會進一步吸引更多人投資，使實業(yè)資產(chǎn)的資金被擠出，此外，房地產(chǎn)價格上漲還會推高人力成本等[2]，阻礙實體經(jīng)濟的發(fā)展。政府已經(jīng)出臺多項政策控制房地產(chǎn)價格慢漲，通過限購令、增加土地供給與整治“首付貸”等給其價格降溫。

本文選取了2015至2017年33個大中城市的數(shù)據(jù)，通過驗證三個假說，運用多元線性回歸模型，研究了房地產(chǎn)消費、滯后兩期房地產(chǎn)價格對經(jīng)濟增長的影響以及房地產(chǎn)價格、居民收入、投資額與貸款額對房地產(chǎn)消費的影響。

2 國內(nèi)外文獻

房地產(chǎn)業(yè)與居民的生活相關(guān)，許多學者對其與經(jīng)濟增長的關(guān)系做出了研究。

Miles通過VAR模型研究發(fā)現(xiàn)住宅投資帶動了非住宅投資[3]。劉一楠（2017）認為信貸抵押約束的寬松政策會促進實體產(chǎn)業(yè)的投資[4]。梁俊茹（2016）提出房地產(chǎn)會通過財富效應(yīng)渠道，信貸渠道和預期效應(yīng)渠道三個方面來影響貨幣政策的目標[5]。

Chen T（2015）則認為房地產(chǎn)價格的快速增長不但會將大量資金擠出實業(yè)資產(chǎn)，而且會擴大有地產(chǎn)與無地產(chǎn)的企業(yè)之間所獲融資的差距，進而造成社會資源的錯配，減少投資效益。劉海明（2015）提出由于道德風險和逆向選擇，銀行會更傾向于將錢貸給風險更小的房地產(chǎn)企業(yè)，而實業(yè)企業(yè)則面臨相對嚴格的融資約束[6]。

綜上所述，房地產(chǎn)對GDP的后向拉動效果比較明顯。房地產(chǎn)消費對經(jīng)濟增長的影響到底有多大？給定經(jīng)濟增長目標，房地產(chǎn)價格控制在什么樣的增幅是比較合理的？是否可以通過滯后的房地產(chǎn)價格預測未來的經(jīng)濟增長？這是本文試圖研究的問題。

3 假說與模型設(shè)計

房地產(chǎn)消費在促進建筑行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，帶動包含建材、冶金與金融保險等多個產(chǎn)業(yè)消費，后向拉動經(jīng)濟效果明顯。因此提出假說1。

假說1：房地產(chǎn)消費的增長將拉動經(jīng)濟的增長，設(shè)計模型為：

其中g(shù)dpi為第i組數(shù)據(jù)的地方生產(chǎn)總值，β0為截距項。gdpi-1、gdpi-2為第i組數(shù)據(jù)對應(yīng)的滯后一期與滯后兩期的地方生產(chǎn)總值，c為房地產(chǎn)消費，ε為隨機擾動項。

關(guān)于房地產(chǎn)價格對消費的影響，一方面消費者會因為價格增加而減少需求，望“高價”而怯步，另一方面，由于房地產(chǎn)具有投資性，消費者會選擇貸款購買具有升值空間的房產(chǎn)。本文據(jù)此提出假設(shè)2。

假說2：房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)消費反向變化，設(shè)計模型為：

其中c為房地產(chǎn)消費，β0為截距項。p為房地產(chǎn)價格，i為地方人均居民收入，inv為房地產(chǎn)投資額，s為房地產(chǎn)供給，ε為隨機擾動項。

本文將中國2009-2018年十年的GDP增速與房地產(chǎn)價格增速數(shù)據(jù)進行比對，發(fā)現(xiàn)GDP增速與滯后兩期的房地產(chǎn)價格增速的變化趨勢相近，如圖1。因此提出假設(shè)3。

圖1 2009—2018年中國GDP增速與房產(chǎn)價格增速（均以名義價格計算）

假說3：經(jīng)濟增長量與滯后兩期房地產(chǎn)價格同方向變化，設(shè)計模型為：

其中g(shù)dpi為第i組數(shù)據(jù)的地方生產(chǎn)總值，β0為截距項。pi-2為第i組數(shù)據(jù)對應(yīng)的滯后兩期房地產(chǎn)價格，ε為隨機擾動項。

4 經(jīng)驗檢驗

4.1 數(shù)據(jù)、來源及變量

本文數(shù)據(jù)選用全國31個大中城市2015-2017年的年度數(shù)據(jù)進行分析，其中各地區(qū)生產(chǎn)總值、居民收入來自《中國統(tǒng)計年鑒》，房地產(chǎn)消費、供給、價格、投資額與貸款額的數(shù)據(jù)來源于《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》。其中房地產(chǎn)市場消費、房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)市場供給的數(shù)據(jù)分別用商品房屋銷售額、商品房平均銷售價格與房屋竣工面積來表示。

4.2 計量檢驗結(jié)果

4.2.1 房地產(chǎn)消費與經(jīng)濟增長

假設(shè)一的模型為：

模型的效果非常顯著，R2為0.99且各變量的統(tǒng)計值顯著。房地產(chǎn)消費對經(jīng)濟增長有明顯的拉動作用。

4.2.2 房地產(chǎn)消費與房地產(chǎn)價格

建立模型：

模型表明房地產(chǎn)價格下降1個百分點，房地產(chǎn)消費會隨之增加0.11個百分點。當價格增長時，若消費者減少的需求比其投資性增強帶來的影響更顯著，結(jié)果便是減少消費。

4.2.3 GDP增長率與房地產(chǎn)價格增長率

建立模型：

模型的效果非常顯著，R2為1且各變量的t統(tǒng)計值顯著。可以用此模型使用滯后兩期的價格增長率來預測未來的國民經(jīng)濟增長率，也可以通過控制當期的房地產(chǎn)價格增長率來保障國民生產(chǎn)總值增長目標。2018年全國房地產(chǎn)價格滯后兩期增速為10.05%，用模型估計得到2018年全國GDP增速的估計值為12.65%，實際值為12.11%，因此較為符合實際情況。

5 結(jié)論與建議

5.1 結(jié)論

本文運用31個大中城市2015-2017年的面板數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)消費、房地產(chǎn)價格、地方居民收入，投資額、貸款額與地方國內(nèi)生產(chǎn)總值之間的關(guān)系進行了實證分析。模型1表明房地產(chǎn)消費對GDP的彈性系數(shù)為0.04。由模型3可知，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的作用主要是后向影響，即體現(xiàn)在房地產(chǎn)對建筑業(yè)、制造業(yè)和冶金方面，房地產(chǎn)消費本身的增加值對經(jīng)濟增長并沒有原本設(shè)想的顯著。

根據(jù)模型2，可知價格上升時，即使存在投資性，消費者也會減少消費，因此控制價格慢漲對抑制房地產(chǎn)投資性消費有作用。而模型3表明滯后兩期的滯后兩期的房地產(chǎn)消費對當期GDP的彈性系數(shù)為1，這有利于控制房地產(chǎn)價格并預測未來經(jīng)濟增長趨勢。

5.2 政策建議

（1）房地產(chǎn)價格需控制在合理增速。房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的作用更多體現(xiàn)在后向拉動作用，由模型3可知房地產(chǎn)價格滯后兩期的增速與當期GDP的增速大致相同。故房地產(chǎn)價格應(yīng)當控制在合理的增速狀態(tài)，過快不利于金融穩(wěn)定，過慢則會對經(jīng)濟增長造成不利影響。

（2）從地價和信貸入手，以房產(chǎn)稅為輔。決定樓盤價位的兩個主要因素為土地價格和信貸價格[7]，因此控制房地產(chǎn)價格需要從這兩個方面入手。而房產(chǎn)稅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格降溫政策起到促進的輔助作用，消費住房的財產(chǎn)稅稅收政策能夠進一步抑制投資消費。