經濟增長與房地產價格
——基于面板數據的經驗研究

■張潤晴

（中國地質大學（北京））

1 引 言

近年來，中國房地產市場價格逐年增長。至2018年，中國房地產業銷售額達到14.9萬億元，為GDP貢獻5.9萬億元，以6.6%的占比成為GDP增長的一大動力。

房地產價格上升有利于房地產行業，但其過速增長卻會對實體經濟產生不利的作用。一方面，房地產作為信貸市場的抵押品，其價格上升有利于資金融通[1]，另一方面，價格上漲會進一步吸引更多人投資，使實業資產的資金被擠出，此外，房地產價格上漲還會推高人力成本等[2]，阻礙實體經濟的發展。政府已經出臺多項政策控制房地產價格慢漲，通過限購令、增加土地供給與整治“首付貸”等給其價格降溫。

本文選取了2015至2017年33個大中城市的數據，通過驗證三個假說，運用多元線性回歸模型，研究了房地產消費、滯后兩期房地產價格對經濟增長的影響以及房地產價格、居民收入、投資額與貸款額對房地產消費的影響。

2 國內外文獻

房地產業與居民的生活相關，許多學者對其與經濟增長的關系做出了研究。

Miles通過VAR模型研究發現住宅投資帶動了非住宅投資[3]。劉一楠（2017）認為信貸抵押約束的寬松政策會促進實體產業的投資[4]。梁俊茹（2016）提出房地產會通過財富效應渠道，信貸渠道和預期效應渠道三個方面來影響貨幣政策的目標[5]。

Chen T（2015）則認為房地產價格的快速增長不但會將大量資金擠出實業資產，而且會擴大有地產與無地產的企業之間所獲融資的差距，進而造成社會資源的錯配，減少投資效益。劉海明（2015）提出由于道德風險和逆向選擇，銀行會更傾向于將錢貸給風險更小的房地產企業，而實業企業則面臨相對嚴格的融資約束[6]。

綜上所述，房地產對GDP的后向拉動效果比較明顯。房地產消費對經濟增長的影響到底有多大？給定經濟增長目標，房地產價格控制在什么樣的增幅是比較合理的？是否可以通過滯后的房地產價格預測未來的經濟增長？這是本文試圖研究的問題。

3 假說與模型設計

房地產消費在促進建筑行業發展的基礎上，帶動包含建材、冶金與金融保險等多個產業消費，后向拉動經濟效果明顯。因此提出假說1。

假說1：房地產消費的增長將拉動經濟的增長，設計模型為：

其中gdpi為第i組數據的地方生產總值，β0為截距項。gdpi-1、gdpi-2為第i組數據對應的滯后一期與滯后兩期的地方生產總值，c為房地產消費，ε為隨機擾動項。

關于房地產價格對消費的影響，一方面消費者會因為價格增加而減少需求，望“高價”而怯步，另一方面，由于房地產具有投資性，消費者會選擇貸款購買具有升值空間的房產。本文據此提出假設2。

假說2：房地產價格與房地產消費反向變化，設計模型為：

其中c為房地產消費，β0為截距項。p為房地產價格，i為地方人均居民收入，inv為房地產投資額，s為房地產供給，ε為隨機擾動項。

本文將中國2009-2018年十年的GDP增速與房地產價格增速數據進行比對，發現GDP增速與滯后兩期的房地產價格增速的變化趨勢相近，如圖1。因此提出假設3。

圖1 2009—2018年中國GDP增速與房產價格增速（均以名義價格計算）

假說3：經濟增長量與滯后兩期房地產價格同方向變化，設計模型為：

其中gdpi為第i組數據的地方生產總值，β0為截距項。pi-2為第i組數據對應的滯后兩期房地產價格，ε為隨機擾動項。

4 經驗檢驗

4.1 數據、來源及變量

本文數據選用全國31個大中城市2015-2017年的年度數據進行分析，其中各地區生產總值、居民收入來自《中國統計年鑒》，房地產消費、供給、價格、投資額與貸款額的數據來源于《中國房地產統計年鑒》。其中房地產市場消費、房地產價格與房地產市場供給的數據分別用商品房屋銷售額、商品房平均銷售價格與房屋竣工面積來表示。

4.2 計量檢驗結果

4.2.1 房地產消費與經濟增長

假設一的模型為：

模型的效果非常顯著，R2為0.99且各變量的統計值顯著。房地產消費對經濟增長有明顯的拉動作用。

4.2.2 房地產消費與房地產價格

建立模型：

模型表明房地產價格下降1個百分點，房地產消費會隨之增加0.11個百分點。當價格增長時，若消費者減少的需求比其投資性增強帶來的影響更顯著，結果便是減少消費。

4.2.3 GDP增長率與房地產價格增長率

建立模型：

模型的效果非常顯著，R2為1且各變量的t統計值顯著。可以用此模型使用滯后兩期的價格增長率來預測未來的國民經濟增長率，也可以通過控制當期的房地產價格增長率來保障國民生產總值增長目標。2018年全國房地產價格滯后兩期增速為10.05%，用模型估計得到2018年全國GDP增速的估計值為12.65%，實際值為12.11%，因此較為符合實際情況。

5 結論與建議

5.1 結論

本文運用31個大中城市2015-2017年的面板數據，對房地產消費、房地產價格、地方居民收入，投資額、貸款額與地方國內生產總值之間的關系進行了實證分析。模型1表明房地產消費對GDP的彈性系數為0.04。由模型3可知，房地產對經濟增長的作用主要是后向影響，即體現在房地產對建筑業、制造業和冶金方面，房地產消費本身的增加值對經濟增長并沒有原本設想的顯著。

根據模型2，可知價格上升時，即使存在投資性，消費者也會減少消費，因此控制價格慢漲對抑制房地產投資性消費有作用。而模型3表明滯后兩期的滯后兩期的房地產消費對當期GDP的彈性系數為1，這有利于控制房地產價格并預測未來經濟增長趨勢。

5.2 政策建議

（1）房地產價格需控制在合理增速。房地產對經濟增長的作用更多體現在后向拉動作用，由模型3可知房地產價格滯后兩期的增速與當期GDP的增速大致相同。故房地產價格應當控制在合理的增速狀態，過快不利于金融穩定，過慢則會對經濟增長造成不利影響。

（2）從地價和信貸入手，以房產稅為輔。決定樓盤價位的兩個主要因素為土地價格和信貸價格[7]，因此控制房地產價格需要從這兩個方面入手。而房產稅能夠對房地產價格降溫政策起到促進的輔助作用，消費住房的財產稅稅收政策能夠進一步抑制投資消費。