新一線城市未來商業發展趨勢及重點

袁丁

【摘要】商業作為一個城市發展的重要基石，商業地產則是商業的必要載體。隨著國家經濟及人口消費的不斷增容與擴大，商業也呈現出多極化飛速發展的狀態，對比于一線城市商業的發展成熟完善，新一線城市商業擁有更多的發展機遇與挑戰。在如今商業變革的新時代，商業帶給消費者的體驗不再是傳統的購物欲望，更多的是往深層次的體驗、社交、交流、文化的傳達場所，是一種對品質生活的追求態度，在這樣一個大市場的前提下，便引出我們對新一線城市未來商業發展的趨勢及重點的理性思考。

【關鍵詞】新一線城市 ?商業發展趨勢和機遇 ?新零售時代 ?兒童體驗為王

隨著國民經濟不斷強大，商業的發展也步入高速發展時期，伴隨著中產階級的崛起，消費客群也不斷地在發生著變化，70后80后不再是新時代商業消費的絕對主體，相對應的90后和00后正在成為中國新零售市場的主力軍邁進。線上線下消費的融合也逐步趨于完善，更好的契合新時代客群的需求。伴隨著大消費時代的來臨，新一線城市的商業發展又將走向何處？

一、新一線城市發展現狀

在過去的五年里，全國18個新一線城市購物中心的總存量以爆發式的增長，維持著每年22%的增速，在全國遍地開花。商業發展從商業資源聚集度、城市樞紐性、城市人口活躍度、生活多樣性、未來可塑性五個方面衡量，成績斐然。但從總量上來說，新一線城市商業發展與一線城市商業發展對比，仍然有930萬㎡的差距。從人均購物面積來計算，新一線城市人均購物面積達到0.48㎡/人，已經基本接近一線城市的人均水平。直至2018年開始，增速逐步放緩，控制在15%的水平，隨著總存量的不斷增容，未來商業競爭將更加激烈，新一線城市商業地產將逐步邁向存量時代。未來，新一線城市購物中心將呈現出怎樣的發展趨勢？如何在存量商業時代中樹立新的商業標桿？如何實現激烈競爭下的良性發展？

二、存量商業時代來臨

伴隨著存量商業的來臨，傳統商業的運營模式正在不斷改變。優質商業綜合體面對同質化的競爭，也不斷調整自身的發展方向，打造差異化和升級化產品是新商業時代的必然趨勢，購物中心開始針對項目本身的客群，做出更加專業化、細分化、定制化的業態產品。通過大數據研究發現，從2012年以后新開業的購物中心新型零售、體驗業態比例已經上升到48%，囊括網紅體驗、特色餐飲、特色化兒童親子、休閑娛樂等，可見新時代人群消費對自身精神層面追求及體驗感進一步提升。

例如，以茶飲品牌為代表的網紅餐飲，不管是包裝還是口感，都極大的滿足了千禧一代消費者對個性、潮流及時尚的追求。在對網紅茶飲的消費上，截止2018年底，主要網紅茶飲品牌門店約有67.3%位于一線及新一線城市。且不斷在新一線城市里擴張。

從另外一個角度出發，新零售作為近年的一大風口，在資本的強大助力下也是實現業務的迅猛增長，主要新零售品牌（超級物種/盒馬鮮生為代表）在全國的門店數量從2018年開始漲幅高達156.8%。客戶群體相對傳統賣場購買力更高，產品本身品質更高。

三、精致社區商業崛起

雖然購物中心、各種主題Mall更能滿足大多數人的消費需求，但消費頻次更高，仍然還是圍繞著居住區周邊的社區型商業。隨著人們生活水平的不斷提高，社區商業也從傳統社區商業悄然轉型，精致化社區商業正在不斷崛起。“精致十分鐘生活圈”、“最后一公里的花園道”等優質社區商業正在影響著新時代人們的生活。

那么什么是新型的社區商業呢？對比傳統的社區商業有何不同呢？

首先，區別于傳統社區商業的概念，傳統社區商業主要的功能是“便民、利民”，生活半徑主要集中于周邊居民日常生活的所需物品，而且品牌檔次和品類都比較低，以家庭式消費為主，消費對象更偏向于主婦、兒童及老年人。

而新型精致社區商業，是傳統社區商業的全方位的升級，新型社區商業加強社區服務、社區文化交流及精神服務的復合型社區商業產品。從人的角度出發，集成娛樂、消費、養老、商務等便利為一身，核心優勢更加凸顯。同時新型社區商業，商戶利用和顧客的無縫對接，精準定位客戶日常生活需求，足不出戶即可解決日常消費問題，同時在產品選擇和氛圍營造上，功能定位和服務理念更加先進，將主力商戶的進駐前置化，將所有的商戶更加專業化、品牌化、連鎖化，打造定制化開發模式，形成區域化的配套共享，成為社區生活的重要平臺。對比傳統社區商業，也進一步提升。從成熟市場經驗來看，社區商業消費應占到占其整體商業構成的60%—70%。而對于我國目前發展水平而言，社區商業發展仍然處于初級階段轉型當中。

從未來發展趨勢來看，“小而美的精致商業”仍然是開發商眼里的致勝法寶。一方面從資產運營角度，小而美的商業更利于開發商掌控管理，承載的商業風險也較小;另一方面，商業作為住宅優質的溢價產品，好的社區商業更是為整個項目添彩之筆，所以打造好的社區商業產品，也越來越被開發商所接受，而不是一味的追求以往的迅速去化轉變為現金流。

四、兒童主題購物占比擴大

伴隨人們生活消費水平的提高，同時，國家二胎政策的全面開放，基于此，商業及業態構成亦在悄然發生轉型。從目前來看，傳統的兒童業態難以滿足現行兒童消費水平及消費觀念，親子業態的逐步升級，高收入人群對兒童的投入比例越來越大，無形間帶來了巨大的消費潛力。要想在新的商業戰場上站穩腳跟，選擇特色化的商業業態已經是大勢所趨。

近年來，以特色化兒童教育、兒童體驗業態、兒童運動館、親子餐廳等業態紛紛搶占市場，從市場表現來看，每一項業態都搏得85后90后等年輕家庭的青睞。從未來的發展前景來看，未來五年，兒童業態占比將突破商業市場的20%（傳統兒童業態占比在10%左右），發展潛力巨大。

新興的親子兒童業態作為未來商業市場的中堅板塊，業態類型發展也逐步細分化、專業化、連鎖化。從傳統以兒童零售為主（占比超70%），到如今取而代之的豐富兒童業態，包括兒童體驗、兒童教育及兒童健康等，兒童零售占比逐步下降至40%以下，兒童業態可謂是非常火爆。但是任何業態都不會長興不衰，那么如何在未來的兒童商業市場站穩腳跟，未來的兒童商業應該怎么做，也同時引發了我們的思考。我們通過對優質兒童商業的考察，提出筆者的觀點。

（一）“兒童的世界，體驗為王”

所謂“體驗為王”，便是順應傳統零售商業發展的前提下，更一步創新。縱觀各大優質商業綜合體，除了滿足傳統的兒童零售消費之外，如今線下的兒童體驗可謂是備受關注。像類似玩具反斗城、Mothercare、樂高的崛起等，無不在傳統零售上增加了體驗性消費，來更大的拓展消費，吸引小朋友乃至年輕人。同時，市場面臨同質化的問題也逐漸顯現出來，站在未來的角度思考，選擇差異化、精細化的方才能得以解決。例如深圳九方購物中心，則引入收個兒童航空體驗館，親子主題書屋、兒童競技中心;東原地產旗下，也考慮做童夢童享、花房姑娘等優質兒童配套;北京藍色港灣則打造一站式兒童天地，包含了從母嬰時代開始的各類兒童母嬰用品、兒童早教、兒童零售、兒童游樂、兒童餐飲、兒童體驗、兒童專業運動館等業態，吸納的客群幾乎覆蓋全市兒童家庭。可見，要想在市場保持持久的競爭力，必然也要跟隨時代不斷調整自己的步伐。

（二）打好“親子牌”

作為兒童領域另一大主導客群， “熊孩子經濟”帶來的隱形效益，便是來自于主導權的家長，怎么合理運用好“親子牌”，也是蘊含著商業市場巨大的商機，同樣是我們需要考量的內容。

根據筆者研究，年輕的85后90后家長除了日常工作之外，閑暇時間其實并沒有很多，而在自己的剩余時間內，除開抱著手機刷淘寶、打游戲，再剩下來的時間可謂少之又少。對于陪伴孩子的時間來說，自然而然又削減了一些，同時對于孩子的成長也缺失了不少。那么如何讓家長放下手機，多陪伴孩子，抓住這段時間的消費，便是商家打造“熊孩子經濟”第二張王牌。

注重開發親子一站式的兒童業態。比如線下親子DIY、兒童工坊、全愛工匠等，便是集合了全家庭一起動手的概念，提升家庭之間的成長氛圍;又或是有趣的親子餐廳，打造專屬父母與孩子的用餐時間，同時融入親子共享廚房概念，共同分享育兒經驗，營造歡樂的成長空間;“媽媽大學”也是當下正在興起的一股浪潮，帶領媽媽團隊共同參與兒童成長，形成良性的學習氛圍，拉動親子隱性消費。

五、小結

綜合以上四大板塊分析可以看出來，新一線商業雖然發展迅猛，但仍然存在著需要改進和升級的地方，作為未來城市發展的大梁，仍需要得到我們的重視，并根據市場的變化不斷調整策略。筆者相信，通過各大開發商的努力，商戶的及時調整更新市場動向，消費者的消費水平的提高，未來的商業市場一定是更強大、更完善、更層次化的選擇空間。對提高人們生活水平、提升生活品質、滿足自身心靈文化體驗需求，將更上一層樓。