國有物業(yè)資產劃轉的財稅處理應用研究

■葉樣明

（廣東利通置業(yè)投資有限公司）

引 言

在部分國有企業(yè)集團中，受歷史因素影響，國有物業(yè)資產相對分散，且部分物業(yè)業(yè)主的主業(yè)非物業(yè)經(jīng)營，難以發(fā)揮集約經(jīng)營的優(yōu)勢，衍生出物業(yè)資產集中經(jīng)營的需求。在物業(yè)資產集中經(jīng)營模式下，物業(yè)資產劃轉需求增多，其中涉及的財稅處理問題成為企業(yè)集團關注重點。

1 國有物業(yè)資產劃轉方式分析

1.1 劃轉方式對比

在國有物業(yè)資產劃轉中，常用的劃轉方式包括無償劃轉、平價劃轉、溢價劃轉。其中無償劃轉是指國有物業(yè)資產在政府機構、事業(yè)單位、國有獨資企業(yè)、國有獨資公司間的無償轉移；平價劃轉是指根據(jù)國有物業(yè)資產價值按照1:1價格劃轉的轉移方式；溢價劃轉是指根據(jù)國有物業(yè)資產市場價值，提高劃轉價格的轉移方式。

在稅務處理方面，涉及增值稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅及契稅等多個稅種，上述三種方式在稅務處理優(yōu)劣對比如表1。

如表1所示，平價劃轉和溢價劃轉繳納的稅額更高，無償劃轉的政策法規(guī)更為完善，涉及多項稅收優(yōu)惠政策，為會計人員開展稅務處理提供便利，更適用于國有物業(yè)資產劃轉[1]。

表1 劃轉方式對比分析表

1.2 無償劃轉分析

（1）無償劃轉的適用情況。在國有物業(yè)資產劃轉中，我國現(xiàn)行政策法規(guī)明確了無償劃轉的適用情況：①對于同一主管部門所屬市級行政事業(yè)單位涉及的國有資產；②對于跨主管部門涉及的國有資產；③對于跨級次涉及國有資產。

（2）無償劃轉優(yōu)勢。和平價劃轉及溢價劃轉相比，無償劃轉的稅收籌劃空間較大，具有成本低、交易過程簡單等優(yōu)勢，可為企業(yè)融資及產業(yè)調整提供便利，進而實現(xiàn)國有物業(yè)資產的增值保值，避免國有物業(yè)資產流失。

（3）無償劃轉可能存在的稅務風險。在國有物業(yè)資產無償劃轉中，無償劃轉涉及的稅種較多，工作較為復雜，需在合法合理的條件下構建符合優(yōu)惠政策的交易方式，在這過程中易出現(xiàn)財稅處理失誤，引發(fā)稅務風險，對國有物業(yè)資產劃轉雙方造成經(jīng)濟損失，進一步加大稅收負擔[2]。

2 國有物業(yè)資產無償劃轉的財稅處理案例

本文以Y物業(yè)資產劃轉項目為例，總結國有物業(yè)資產劃轉中的財稅處理經(jīng)驗，驗證無償劃轉方式的優(yōu)勢，為國有資產無償劃轉財稅優(yōu)惠提供參考。

Y物業(yè)資產位于G市核心商業(yè)繁華地段，總建筑面積21000㎡，賬面凈值約0.77億元，評估價值3.30億元。在Y物業(yè)劃轉前，由B企業(yè)下屬的物業(yè)管理部門管理。在Y物業(yè)資產劃轉中，A企業(yè)為劃入方，B企業(yè)為劃出方，二者均屬于省級大型國有企業(yè)C集團的全資子公司。

在資產劃轉項目中，A公司深入分析財稅優(yōu)惠政策，選擇無償劃轉方式，并制定物業(yè)資產無償劃轉方案，實現(xiàn)Y物業(yè)資產劃轉稅收減免優(yōu)惠，減少劃轉雙方資金壓力。在Y物業(yè)資產劃轉方案中，針對增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅及契稅展開稅務籌劃工作：

（1）承接Y物業(yè)“物債人”，獲取增值稅免征優(yōu)惠：A公司對Y物業(yè)開展專項審計，理清其相關債權債務，在承接Y物業(yè)資產時，承接該部分債權債務以及Y物業(yè)的管理工作人員，使之符合財稅[2016]36號文“全部或者部分實物資產以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人”的規(guī)定，獲取免征增值稅優(yōu)惠。

（2）承諾Y物業(yè)經(jīng)營用途不變，實現(xiàn)企業(yè)所得稅特殊性處理：A公司和B公司均屬于C集團100%控制，同時A公司在承接Y物業(yè)時，出具承諾函，承諾在12個月內仍維持其原有的用途，滿足財稅〔2014〕109號“受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)”及“資產劃轉后連續(xù)12個月內不改變被劃轉股權或資產原來實質性經(jīng)營活動”的要求，實現(xiàn)企業(yè)所得稅特殊性處理。

（3）積極爭取上級行政管理單位批復，獲取土地增值稅及契稅減免優(yōu)惠：A公司與C集團積極溝通Y物業(yè)資產劃轉方案，仔細解答C集團上級行政管理單位的疑問，分析無償劃轉的優(yōu)勢。獲得C集團上級行政管理單位批復后，滿足財稅〔2015〕37號文及穗地稅函〔2015〕146號文中“經(jīng)縣級以上人民政府或國有資產管理部門批準”要求，實現(xiàn)土地增值稅及契稅減免優(yōu)惠。

基于上述措施，A公司順利完成Y物業(yè)資產劃轉，與平價劃轉與溢價劃轉相比，無償劃轉的稅負降低效果顯著。最終劃轉數(shù)據(jù)顯示，A公司和B公司共減少稅負1.61億元，其中，增值稅約0.17億元；企業(yè)所得稅約0.52億元；土地增值稅約0.83億元；契稅約0.09億元。

3 國有物業(yè)資產無償劃轉建議

結合Y物業(yè)資產無償劃轉項目可知，無償劃轉方式在國有物業(yè)資產轉移方面可行性較強，優(yōu)勢顯著。為有效發(fā)揮其重要作用，本文結合當前稅收政策及企業(yè)國有物業(yè)資產劃轉特點，從國有企業(yè)、稅務機關、社會立法多個角度，提出合理應用建議，幫助企業(yè)國有物業(yè)資產合理轉移，減少企業(yè)無償劃轉的成本，推動其可持續(xù)發(fā)展。

3.1 提高對財稅問題的重視

在國有物業(yè)資產無償劃轉中，劃入企業(yè)為財稅處理主體，需重視財稅處理問題，采取多樣措施，創(chuàng)造無償劃轉交易條件，發(fā)揮無償劃轉的優(yōu)勢。細化來說，企業(yè)可從以下幾方面加強財稅管理，為無償劃轉奠定良好基礎。

做好事前調研。在開展無償劃轉項目前，企業(yè)需做好國有物業(yè)資產的調查工作，細化各項具體業(yè)務，深入分析相關稅收政策法規(guī)。結合國有物業(yè)資產無償劃轉的實際狀況，制定無償劃轉方案，并確保無償劃轉工作符合政策法規(guī)要求。

加強與政府部門合作。在無償劃轉前，企業(yè)財務部門需與所在區(qū)域的稅務部門、工商部門等職能部門積極溝通，了解相關工作細節(jié)，確保無償劃轉方案流程符合國家政策法規(guī)，提高無償劃轉操作的合規(guī)性與合法性，保障相關工作有效落實[3]。

做好無償劃轉過程管理。在無償劃轉實施過程中，劃轉企業(yè)需做好形式要件與實質要件的管理，邀請專業(yè)稅務律師籌劃，確保無償劃轉的實操內容和文件內容，均符合稅務部門要求。其中，形式要件是指主體要件、交易的時間安排、會計的處理等內容，要求其符合政策法規(guī)的規(guī)定；實質要件是指無償劃轉相關的合同、備忘錄、會議紀要等文件，企業(yè)需規(guī)范簽署流程，并做好留存工作。

3.2 加強企業(yè)納稅服務工作

為保障無償劃轉在國有物業(yè)資產轉移方面的推廣應用，稅務部門需加強企業(yè)納稅服務，優(yōu)化企業(yè)國有物業(yè)資產無償劃轉的相關流程，加強稅收優(yōu)惠政策的宣傳。

在工作流程優(yōu)化方面，稅務部門可利用互聯(lián)網(wǎng)平臺的支持，為無償劃轉免稅資料報送、審核方面為企業(yè)提供便利，通過網(wǎng)絡與企業(yè)辦稅人員實時溝通，打開企業(yè)及時提供補充材料的通道，確保其各項操作符合政策法規(guī)要求。

在稅收優(yōu)惠政策宣傳方面，稅務部門需加強稅收優(yōu)惠政策宣傳，引導企業(yè)在國有物業(yè)資產劃轉中合理應用稅收優(yōu)惠政策。以某地區(qū)為例，當?shù)囟悇站掷棉k稅服務廳、12366納稅服務熱線、征納溝通平臺等渠道，開展稅收優(yōu)惠政策宣傳工作，引導企業(yè)辦稅人員準確認識稅收政策，進而避免企業(yè)在無償劃轉優(yōu)惠政策理解偏差引發(fā)稅務風險。

3.3 優(yōu)化相關財稅政策法規(guī)

基于國有物業(yè)資產的特殊性，為切實保障國有資產保值增值，立法部門需完善相關財稅政策法規(guī)，加大國有物業(yè)資產無償劃轉的政策紅利，保障納稅服務及企業(yè)無償劃轉工作的規(guī)范開展。細化來說，關于國有物業(yè)資產無償劃轉的財稅政策優(yōu)化，可從以下幾方面入手：

構建通用稅收規(guī)則。由于無償劃轉涉及稅種較多、涉及金額大，且不同稅種間政策內容不同，存在缺位問題。立法部門需出臺通用稅收規(guī)則，用于協(xié)調稅收政策，確保稅收優(yōu)惠政策紅利有效落實。

完善增值稅政策。立法部門可借鑒英國“TOGC”規(guī)則，圍繞連續(xù)經(jīng)營概念，對我國現(xiàn)行企業(yè)增值稅政策進行優(yōu)化，對于符合條件的無償劃轉企業(yè)，給予增值稅“不征稅”處理，進一步降低企業(yè)的稅收負擔。同時，物業(yè)資產無償劃轉免稅優(yōu)惠政策主要由部分地方政府部門出臺，財政部和稅務局未作統(tǒng)一細化規(guī)定，立法部門需進一步統(tǒng)一細化規(guī)定，使無償劃轉更為合法化、規(guī)范化。

結 論

綜上所述，Y物業(yè)資產在遵循財稅政策的基礎上，通過無償劃轉減少稅負，降低企業(yè)成本。基于無償劃轉在國有物業(yè)資產的可行性，企業(yè)需重視財稅處理問題，稅務部門需加強企業(yè)納稅服務工作，立法部門需優(yōu)化相關財稅政策法規(guī)，有效幫助國有企業(yè)完成物業(yè)資產無償劃轉工作。