房地產：如何治愈受傷的一季度

蔣李 陳雯蓓

困境中亦有希望。隨著新冠肺炎疫情防控取得積極成效，各地開工復工有序推進，各行各業都展示出韌性和潛力。

面對如此疫情，各家房企祭出各類促銷舉措刺激成交，包括在一定時間內無理由退房、網上售（看）房、全民營銷、差額補償乃至降價促銷。

“全國600多個樓盤均有認購，其中認購量最高的一個樓盤達870套。”按照恒大方面的說法，自2月13日至2月16日三日內，恒大通過網上銷售，已簽訂47500套購房意向書，房屋總價值580億元。

2月18日-2月29日，恒大全國在售樓盤住宅（含公寓及寫字樓）可享7.5折優惠。據悉，這是該公司促銷史上給出的最大幅度優惠措施。

地產公司的這些舉措在兜售房屋同時，也向從業者傳遞了信心。那么，疫情對房地產行業影響幾何？從業者如何應對？行業全年走勢如何？帶著這些問題，支點財經采訪了多位業內人士。

采訪對象普遍表示，2020年房產市場大概率面臨“受傷的一季度”，但疫情后會大概率出現穩定復蘇，“對全年的影響有限”。

成交量暴跌

沒有人能高枕無憂。

相對于餐飲、影院、酒店等行業而言，房地產行業的動態被不少人忽視。但是，疫情對于行業的影響，是實實在在的。

銷售是房企命脈所在，其規模效應與現金流仰仗于此。中國指數研究院收集的近3000份線上調研問卷顯示，若無疫情，49%的網友在2020年春節及之后一個月內將有購房計劃，因疫情推遲的比例達70%。

“這段時間，消費者很難有心思去看房購房，注意力都在關注疫情變化上。”廣東中原地產項目部總經理黃韜對支點財經記者說。中原地產研究中心統計，從1月下旬起，大部分開發商成交量相比往年春節期間暴跌95%。易居中國數據則顯示，春節前后一周，房產銷售數據基本接近零。

國信證券在一份反映1月27日-2月7日行業市況的周報中指出，其追蹤的30個大中城市第一周商品房成交面積同比下跌97.83%，第二周同比下跌83.76%。“近期公司樓盤基本沒有成交，有個新盤本來準備3月開，目前看，肯定得延期。”2月13日，一家中國百強房企武漢公司的置業顧問對支點財經記者說。

談及行業短期情況，黃韜、中國房地產業協會首席研究員李戰軍均向支點財經記者表示，疫情完全控制前，湖北乃至全國的房產市場都會受到影響，“預計1-3月都將有較大壓力”。

每年春季前夕，房地產市場會迎來返鄉置業熱潮；春節期間雖然銷量停滯，但3月和5月各有一波“小陽春”；6-8月比較平淡，但馬上就是“金九銀十”。目前返鄉置業無疑受到了較大影響，3月的小陽春也會大概率推遲。

一季度受挫，對全年房產銷售影響幾何？以2019年為例，1-3月商品房銷售面積達29829萬平方米，銷售額達27039億元，占全年比重為17.39%、16.93%。

春江水暖鴨先知，對于短期承壓的現狀，各大房企也表達了自己的態度。2月9日-2月10日，包括泰禾、綠地、碧桂園、奧園、招商蛇口、新世界中國、花樣年在內的眾多房企紛紛發布“致員工的一封信”。內部信通常更傾向于傳遞信心、鼓舞士氣，但此次，幾乎所有信件都透露了短期內嚴峻的形勢。

“疫情會對房地產行業產生較大影響，尤其是一季度，會給公司的正常經營活動造成一定困難。”泰禾董事長黃其森如是說。招商蛇口董事長許永軍則在信中提及，復工初期，需要馬上研判疫情對公司生產經營的沖擊和影響，“做好應對各種困難局面的準備”。

以上說的主要是一手房銷售情況，對二手房而言，短期壓力可能更大。

“宅在家里一個月，老舊小區的居民會深切體會到戶型功能、物業服務、周邊生活配套方面存在的短板。之后，大家對品牌開發商的新盤會更加青睞，二手房反而不吃香。”中國指數研究院華中分院市場研究總監李國政對支點財經記者說。

“錢緊”是最大壓力

疫情絕非一個“更長的假期”，所帶來的影響也遠不止銷售層面——拿地、設計、建設環節，都將受到影響。

截至2月16日，按各地政府要求，全國房產在建項目均不同程度地推遲開復工。加上大量工人無法正常返崗，預計延期交房項目會增加。

更關鍵的是資金壓力，特別是到期債務問題。近年來，融資端的收緊，本就給房地產行業資金鏈帶來較大壓力。如今銷售停滯，但貸款要交、工資要發，對一些高周轉策略的房企而言，“錢緊”是必然結果。

華泰證券相關研報統計，2020-2022年，房地產行業境內債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。海外債到期規模也在走高。Wind數據顯示，2020年和2021年，房企海外債務到期規模分別達到297.86億美元和316.38億美元。

債務的還貸節奏，主要看融資協議怎樣簽訂。大部分項目按月還款，有些按季度，有些按天，利率都有所不同。

“房地產行業的特點是高負債、高利潤，意思是每月收入高，同樣，支出和還款也很高。不少企業采取高周轉策略，資金回籠一旦受限，就會面臨巨大的現金流壓力。”浙江大學傳承學院地產運營研究所所長蔡為民對支點財經記者說。

哪些企業面臨的壓力會更大？“越是之前因為戰略缺失、經營管理不善、不發生疫情都已經很‘難過的企業，受疫情的影響自然也越大。”蔡為民說。

如果竣工、交付面積減少，會影響企業業績表現，對股價帶來壓力，對部分有大量股權質押的上市房企會帶來挑戰。

此外，還有三類房企在資金層面會有較大壓力：在三四線城市布局較多的企業、在疫情高發區域布局較多的企業、存貨中“地王”占比較大的企業。“一二線市場需求旺盛，短期置業需求會延緩入市。疫情較為嚴重的省市，以及三四線城市，面臨的壓力較大。”蔡為民說。

中國指數研究院相關數據顯示，2017年1月-2020年1月，有10家企業在武漢的新增土地儲備超過60萬平方米。其中，融創近3年土地儲備量最大，總占地面積達150萬平方米，占城市成交建設用地總面積的7.3%。

同樣來自中國指數研究院的數據顯示，2016年至今全國22個重點城市成交的1000多宗高價地，截至2019年末僅有不到30%的項目開盤。其中，七成以上“地王”項目沉淀在房企手中，疫情之后，這些企業的資金鏈將形成更大壓力。

求救、自救與蓄力

這段時間，房企具體該做些什么？結合采訪對象觀點，可以從三方面考慮，一是求救，二是自救，三是蓄力。

什么是求救？簡單說，在主動降低負債率同時，可以尋求股東支持，爭取政府相關政策、資金支持，還可以積極與金融投資機構溝通，解決融資需求。

2月11-12日，西安、南昌、上海、浙江等多地政府發文支持房企穩定發展，主要涉及出讓金繳納、開竣工政策、用地政策、租金減免及信貸政策等方面。“房企要特別關注疫情較嚴重地區的政策動態，把握當地政策支持下的融資機會，及時緩解資金鏈問題。”蔡為民說。

針對一些因疫情而存在違約風險的項目，房企也可以與有關單位充分溝通。實在是沒辦法了，還有法律作為保障。

《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規定，“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外”。“按照相關法規，疫情也是不可抗力，可以得到免責保護。這一點對于房地產從業者適用，對任何行業都適用。”黃韜說。

什么是自救？主要分為開源、節流。

針對開源，武漢開發商大量采用了線上售樓部、直播賣房等舉措。“我們公司在房天下等平臺中進行了幾次直播，熱度很不錯。”前文提及的置業顧問說。從全國層面來看，華夏幸福、中海地產、金地集團、新城控股、碧桂園、雅居樂、融創等，均啟動了類似模式。

2003年“非典”之后，淘寶、京東等電商平臺崛起。2020年，則有望會成為中國“網上購房”的元年。

除網上售（看）房外，在一定時間內無理由退房、全民營銷、差額補償乃至降價促銷也被不少企業疊加應用。

“即便如此，網上售房的作用更在于蓄客及客群維護，很多人是先預定，等疫情過后再去看，反正有‘無理由退房。完全不看盤就買的，多為兩類人：一是線下已看過盤的人，二是純粹的投資客，覺得地段不錯又是知名房企出品就直接抄底。”黃韜說。

值得注意的是，恒大在這波自救措施中表現最為積極。

2月13日-2月16日，恒大通過網上銷售已簽訂47500套意向書，房屋總價值達580億元。恒大集團副總裁劉雪飛預計，未來幾天網上認購套數會超過10萬套。

去年3月，恒大合約銷售金額約為549億元。這意味著，10萬套轉化率如達到50%，則可銷售房屋5萬套，金額約600億元。

2月16日，恒大更拋出“2月18日-2月29日全國住宅7.5折優惠”的“王炸”。

李戰軍、黃韜表示，該做法是恒大的一貫作風。“我還蠻希望恒大這次能夠成功，至少證明各類辦法可行，還能帶動其他開發商減價自救。”黃韜說。

節流，則更好理解。譬如不少房企讓拿地部門按兵不動、減少相關投資；與員工溝通，嘗試調整工資或縮減人員。“一般來說，在疫情期間，置業顧問最為緊缺，不會縮減，首先考慮的可能是行政、人力等崗位。”上述置業顧問說。

如何為未來蓄力？一是堅守本分，二是適時“進攻”。

近期，任何企業的表現都會被放在聚光燈下。因此，項目質量不能縮水、物業管理水平不能降低。這兩點若出現問題，只會將讓企業雪上加霜。

此外，這段空窗期，企業可以對拿地策略進行反思，復盤總結經驗和教訓，以便下一輪科學拿地。“這段時間有機會拿到一些價格更加合理的土地，現金流充裕的企業可以適度儲備糧草彈藥，做好開工的防疫措施。”一位業內人士對支點財經記者說。

該業內人士表示，因疫情影響，周邊醫療資源配套以及物業服務水平未來會更受置業者關注，企業也可結合這些要素進行布局。

調控政策存在調整可能

對本次疫情事件的中長期影響，采訪對象均認為，疫情一定程度上只會延遲民眾的購房計劃。隨著疫情逐漸被控制，被壓制的需求仍有望釋放。

“買房不是沖動型消費，要買前大家都會提前幾個月考慮。現在是購房者暫時不能買，只要不出現特殊情況，他們就不會打消這個念頭。”蔡為民說。

有人基于2003年“非典”期間樓市表現，預測疫情控制后，房產市場會“爆發式增長”。對此，采訪對象普遍持保留意見。

原因是兩次疫情面臨的情況完全不同。

這是否意味著房地產行業會受到巨大沖擊呢？也不可能。蔡為民、黃韜均認為，各地房地產調控政策存在調整可能，不過，徹底轉向的可能性較小。中國指數研究院也表示，疫情過后，行業調控尤其是重點疫區政策或將出現靈活調整，“但不會與中央層面‘房住不炒定位出現沖突”。

不少券商機構在相關研報中，也表達了同類觀點。天風證券表示，在一季度宏觀經濟承壓的情況下，后續的貨幣政策、財政政策或超預期，對于行業政策放松也未嘗不可期待。海通證券表示，為維護市場穩定、對沖短期沖擊，貨幣政策有望從“靈活適度”轉向適度寬松。

“疫情若在短期內得到有效或完全控制，國際輿論將經歷從震驚到佩服的快速轉折，這有利于外資持續流入，使產業得到一定支撐。”蔡為民說。

因此，全行業把“受傷的一季度”補回的可能性較大，但爆發式增長并不容易。“跟人一樣，生病痊愈了，也得有個恢復期，不可能直接去跑馬拉松。”李戰軍表示。

這一過程中，部分現金流吃緊的公司將面臨生存困難，龍頭企業并購機會將增加。

在銷量方面，李戰軍預計，疫后短期內，一二線城市銷量會“先抑后揚”，“至于三四線房產市場，本身就有泡沫，復蘇壓力會更大”。

蔡為民的預期，則是一線城市銷量穩中有升（5%-8%），二線城市保持穩定，三線及以下城市穩中有跌（5%上下）。

至于房價問題，像恒大這類7.5折促銷畢竟是少數。采訪對象一致認為，一二線城市的新盤價格不會出現太大調整，平均上下幅度會在10%之內。前文提及的置業顧問告知支點財經記者，樓盤降價可能性不大，即便下降也就5%左右的空間。

“總而言之，房地產是個‘年年叫苦年年過、年年過得很不錯的行業，這次疫情對全年影響有限，大部分從業者能渡過難關。”李戰軍說。