三亞市住房租賃市場的現狀與發展對策研究

王文麗

[摘 要] 三亞為旅游休閑度假勝地，其住房租賃市場與內地存在很大差別，長期以度假型的短期租住為主，房源主要來自個人房產，供給主體及供給產品較為單一，仍為傳統自發形成的租賃市場，相關配套服務不完善，政府監管薄弱，已很難適應三亞快速的經濟發展。政府應搭建租賃與交易服務平臺，以服務促管理，實施多種舉措，促進住房租賃市場的良好發展。

[關鍵詞] 住房租賃;市場服務;管理

[中圖分類號] F741[文獻標識碼] A[文章編號] 1009-6043（2020）02-0024-02

一、三亞市住房租賃市場現狀

（一）租賃需求以短期租住為主，且淡旺季季節性差異明顯

三亞市與內地住房租賃市場不同，內地住房租賃市場的主體主要是外來工作人員，而三亞市的住房租住群體除外來工作人員外，還有很大一部分為候鳥度假群體，其租住期限一般為長期的三到四個月，短期的一個月，租住時間主要集中在11月份至來年的2月份，因此住房租賃季節性強，呈現出明顯的淡旺季之分（淡季為4月份至10月份），旺季房源緊張、價格偏高;淡季房源充足，價格較旺季低。

（二）租賃房源供給以私人房產為主

三亞租賃市場房源供給主要是居民自有住房。三亞常住外來人口較少，長期租住市場需求較小;本地居民住房基本充足，且三亞房地產市場非以剛需為主，大部分是外來度假自住購買，房屋空置率較高，對外出租需求較大，因此住房租賃市場主要的供給來源于私人房產，專業的房屋租賃機構運營規模較小。

（三）中高端房源充足，低端房源不足

非三亞本地居民基于度假、投資而購買房產，購房人長期不在三亞居住，有出租需求，但這部分房源基本屬于中高端房源，價格偏高。三亞租住群體除了外來度假自住之外，還有很大一部分是大學剛畢業的新入職人員和從事旅游、酒店、餐飲、建筑等各種服務行業的外來工作人員，其經濟收入低，難以支付高昂的租金，雖然中高端房源供給充足，但難以解決這些常住的外來工作人員的租房需求。

大部分的外來工作人員租住在如月川、東岸等城中村，但隨著近幾年三亞市對主城區部分區域進行了舊城改造、棚戶區改造，導致這些原先吸納大量外來工作人員的低端房源越來越匱乏、緊張。

（四）租賃住房以小戶型為主

基于租房時間短、租金高等因素，小戶型（40至80平方米）最受租客歡迎，以兩室一廳、一室一廳及一室開放式為主。

（五）租賃信息獲取方式較為傳統

三亞市住房租賃（出租、承租）主要是依靠互聯網（如58同城等）廣告信息推送、中介門店（卓亞、德佑等）及工作人員居間、小區物業推介、個人自行查找等方式，租賃住房的房源信息及租賃需求信息獲取渠道還較為傳統，缺乏更加透明、高效的資源共享平臺。

二、三亞市住房租賃市場存在的問題

（一）住房租賃需求增長快而供給結構不合理

當前海南正在進行自貿港建設，未來會有大量的外來工作人員投身到海南的自貿港建設中，加之戶籍政策改革與調整，會有越來越多的三亞新市民，這些外來工作人員和新市民在購買自住房之前需要租賃住房予以過渡，這些因素疊加使得中小戶型、中低價位的出租房需求量相對較大。而三亞大量的中高端房源，租金價格偏高，且業主趨向于短期租賃，可供外來工作人員和中低收入家庭租賃的住房明顯不足，不符合有長期租住需求的外來工作人員和新市民。

個人自有閑置住房占三亞住房租賃市場房源的絕大多數，政府保障性租賃住房如廉租房和公租房及機構專業租賃住房占比過低，住房租賃市場供給主體及住房租賃產品單一，市場供給結構呈現出與實際需求相矛盾的狀況。

（二）住房租金高，變動幅度大

由于三亞市房地產市場的特殊狀況，房屋租賃市場的租金普遍較高，且淡季和旺季房屋租金價格變化幅度較大，三亞中低價位租賃住房的供給主要集中在城中村，隨著近些年三亞市城區發展規劃調整，舊城區及棚戶區改造，這部分房源受到影響，且棚改過渡期原本的房源供給主體也需要租房居住，導致中低價位的房源緊張，租金上漲較快。

（三）住房租賃市場配套服務不完善

三亞目前的租房租賃市場的租賃關系建立仍然以傳統的私人房主直接與承租人簽訂房屋租賃合同，甚至口頭約定為主，還有一部分通過58同城網絡渠道或房產中介建立租賃關系，并未形成完整的租賃產業鏈，個人僅將閑置房屋進行出租，卻難以對后續房屋租住使用過程中涉及的物業維護等提供良好的配套服務，亟需建立類似發達國家的專業托管中介機構，這樣既能為房東提供房屋管理服務，又能為租客提供物業管理、家電維護、家政保潔等配套服務。

（四）市場監管較弱

由于三亞市房屋出租市場主要以私人供給為主體，長期以來，市民在進行住房租賃時，不辦理租賃合同備案的情況十分普遍，因擔心辦理備案后需繳納稅費，增加交易成本，個人住房租賃合同備案率很低。三亞市天涯區和吉陽區兩個市城區近三年房屋租賃市場備案登記數據統計如下：

數據來源于三亞市住房和城鄉建設局

由于市民對房屋租賃登記備案不給予配合，因而政府部門對房源分布、租金、供需等情況掌握有限，導致政府制定有關政策、引導市場發展缺乏有效信息，政府主管部門也無法對其實現有效的監管，政府對市場的管理與服務存在嚴重缺失。

三、三亞市住房租賃市場發展對策建議

（一）圍繞長期租住需求，提供多元化租賃產品，構建多層次租賃產品體系

以往三亞的租住群體很大一部分是過冬度假的候鳥老人，其租房需求完全根據其經濟能力靠市場調節自行解決。未來海南自貿港的建設，需大量引進各類人才、務工人員，三亞以旅居型為主的住宅租賃市場向以青年群體為主要租賃主體的中長租租賃市場轉變。新形勢下，配套的住房租賃市場的完善是必不可少的，政府應對住房租賃市場起到積極的引導作用，以稅收優惠、租房補貼、土地出讓金優惠等政策扶持，打造由公共租賃住房、產業園區配套宿舍、私人住宅租賃、商品房住宅租賃等構成的多層次住房租賃市場，促進住房租賃梯度消費。